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1、房地产市场板块研究模版,说明：由于上南-三林、六里北蔡两个片区相邻、且都面积不大，在城市地图研究中作为整体进行。,目录,一、片区与城市的关系二、片区分析 1、功能分区 2、配套调查和评价 3、组团划分 4、市场情况调查三、确定各组团适宜客户 1、土地属性角度得出的客户匹配度 2、现有项目客户类型四、可利用土地资源分析五、组团发展顺序建议,内环,外环,三林、北蔡,浦东机场,虹桥机场,人民广场,黄浦江,片区与城市的关系,内外环间、黄浦江以东、罗山路以西。属于城区南片区域，与南汇区、闵行区的浦江镇相邻。,1、位置,片区与城市的关系,2、与城市的连接,多个入口直接连接内环、外环、南北高架建设中的中环线
2、、轨道交通6号线、7号线使片区与城市的联系更为便捷杨高路贯穿浦东南北沪南路通往南部郊区通过内、中、外环能便捷地连接城市中心区和郊区,片区与城市的关系,3、在城市中的角色,浦东成为上海服务业核心集聚区的重要组成区域世博花木国际会展集聚区。浦东发展五大战略之一世博带动战略的主要落实区域。浦东三大主要发展带之一沿黄浦江综合发展带影响区域。浦东重点建设的六大功能区域之一三林世博功能区域。,发展战略重点实施“五大战略”：创新推动战略、世博带动战略、区域化发展战略、产业高端和集群战略、综合环境优化战略。发展布局一轴三带上海市总体规划确定的从虹桥机场至浦东国际机场的东西向发展轴，其东段为浦东新区小陆家嘴世纪
3、大道浦东国际机场；以“一轴”为中枢，南北辐射，是浦东现代化城区景观标志轴的集中体现和现代服务业走廊。以陆家嘴金融贸易区为核心的沿黄浦江综合发展带，依托黄浦江两岸综合开发，重点发展金融保险、专业服务、商业贸易、旅游会展产业和生态居住功能，集中体现中心城区的繁荣繁华和现代服务功能；以“一江三桥”等国家级开发区为主体的中部发展带，重点发展高新技术产业和生产性服务业，集中体现产业实力和研发创新功能；以外高桥港区和浦东国际机场为依托的滨江临海发展带，重点发展现代物流等临空临港产业以及都市旅游、现代农业，集中体现现代物流功能和发展后劲。六大功能区域陆家嘴功能区域、张江功能区域、金桥功能区域、外高桥功能区域
4、、三林世博功能区域、川沙功能区域。,1、浦东新区发展规划,2、在浦东新区发展规划中位置,陆家嘴金融贸易集聚区,黄浦江综合发展带,东 西 发 展 轴,张江创意文化和信息服务业集聚区（自主创新示范引领区）,中部发展带,三林-世博功能区域,三林、北蔡片区,世博会场址规划区,北蔡生活区,尚未开发的农民住宅及农地,3、功能分区现状,大三林生活区,成熟的上南生活区,尚未开发区域,1、配套要素点选取的方面和评价标准,1、配套要素点选取的方面和评价标准,1、配套要素点选取的方面和评价标准,1、配套要素点选取的方面和评价标准,2、纳入评价的要素点,2、纳入评价的要素点,2、纳入评价的要素点,3、配套要素设施分布
5、及辐射影响,（1）交通便利轨道交通,3、配套要素设施分布及辐射影响,（2）交通便利快速道路,3、配套要素设施分布及辐射影响,（3）交通便利公交线路,3、配套要素设施分布及辐射影响,（4）商业配套高级商圈,3、配套要素设施分布及辐射影响,（5）商业配套大型超市/卖场,3、配套要素设施分布及辐射影响,（6）商业配套便利型商业,3、配套要素设施分布及辐射影响,（7）教育文化配套重点中、小学,3、配套要素设施分布及辐射影响,（8）教育文化配套高校,3、配套要素设施分布及辐射影响,（9）医疗配套医院,说明：儿童医学中心等专科医院未纳入评价中。,3、配套要素设施分布及辐射影响,（10）景观环境配套公园绿地
6、,3、配套要素设施分布及辐射影响,（11）景观环境配套负面因素,3、配套要素设施分布及辐射影响,（12）运动休闲配套高级运动设施,3、配套要素设施分布及辐射影响,（13）运动休闲配套大众运动设施,3、配套要素设施分布及辐射影响,（14）运动休闲配套大众休闲娱乐设施,组团编号说明：B12、B13是三林和北蔡片区在城市地图的片区划分中的代号SL、BC分别是“三林”、“北蔡”拼音首字母“-1”代表本组团在片区内各组团间的顺序号将研究片区共分成7个组团。,1、片区市场整体情况,2004.6.12006.5.31两个年度间三林、北蔡片区市场需求情况（单位：平米、元/平米）,将上南三林和六里北蔡两个片区整
7、体来看，市场消化量基本保持稳定；但产品特征有向小面积户型转变的趋势，同时受2005年宏观调控影响，成交价格有所下降；上南三林片区的市场起点和成熟度均要优于六里北蔡片区。,2、目前在售项目情况,2、目前在售项目情况（1）世博上南组团,2、目前在售项目情况（2）六里北蔡组团,2、目前在售项目情况（3）杨思三林组团,2、目前在售项目情况（4）北蔡西南组团,2、目前在售项目情况（5）北蔡东南组团,3、市场情况小结,区域成熟，价格在10000元/平米以上，项目间去化速度差异明显,市场处于发展阶段，去化速度较快，代表项目价格在10000元/平米左右。,区域处于成长中，目前无在售项目。,无项目，房地产市场尚
8、未形成。,区域成熟，项目较多，价格在8000元/平米左右，项目去化速度正常。,区域市场处于发展阶段，去化速度快，价格在8000元/平米左右。,区域不成熟，仅有个别项目，房地产市场尚未形成。,确定适宜客户,1、组团各类配套等级确定 组团图与配套等级图叠加的结果,土地属性决定的组团-客户匹配度 区域项目的客户类型,组团配套等级根据各配套要素在组团内的辐射概括得出；组团配套等级不可以完全代替组团内任意位置地块的配套等级；具体位置的配套等级可根据前面的若干配套等级图得出。,确定适宜客户,2、匹配度计算的参数客户需求等级和权重体系,土地属性决定的组团-客户匹配度 区域项目的客户类型,（1）社会新锐,确定
9、适宜客户,2、匹配度计算的参数客户需求等级和权重体系,土地属性决定的组团-客户匹配度 区域项目的客户类型,（2）两代情深、老人一二三代、经济务实,确定适宜客户,2、匹配度计算的参数客户需求等级和权重体系,土地属性决定的组团-客户匹配度 区域项目的客户类型,（3）望子成龙,确定适宜客户,2、匹配度计算的参数客户需求等级和权重体系,土地属性决定的组团-客户匹配度 区域项目的客户类型,（4）富贵之家,说明：满分为1分，满分表示土地属性与客户需求正好匹配；数值越大表示土地属性与客户需求匹配度越高。,3、匹配度计算的结果客户需求与土地属性等级相减后取绝对值算法,确定适宜客户,土地属性决定的组团-客户匹配
10、度 区域项目的客户类型,说明：正值表示土地属性超过客户需求，0分表示二者恰好对应；负值表示土地属性不满足客户需求，绝对值越大表示差距越大，即匹配度越低。,3、匹配度计算的结果客户需求与土地属性等级直接相减算法,确定适宜客户,土地属性决定的组团-客户匹配度 区域项目的客户类型,确定适宜客户,土地属性决定的组团-客户匹配度 区域项目的客户类型,以绝对值算法为主，综合考虑差值算法的结果可以得出各组团最适宜的客户类型，以及各类客户在本片区内最匹配的组团。,3、匹配度计算的结果结果描述,（1）各组团适宜客户类型,确定适宜客户,土地属性决定的组团-客户匹配度 区域项目的客户类型,3、匹配度计算的结果结果描
11、述,（2）各类客户适宜组团,确定适宜客户,土地属性决定的组团-客户匹配度 区域项目的客户类型,根据前文的市场情况分析，对区域项目的客户类型进行如下概括：,注：此部分需以详细的市场调研为依据进行完善。,确定适宜客户,土地属性决定的组团-客户匹配度 区域项目的客户类型,综合土地属性匹配度、区域项目情况，可以对组团与客户的适宜关系做出如下判断：片区整体来看，区位条件、交通配套优越；教育、医疗配套也较成熟。经济务实、社会新锐是本片区相对最适宜的客户类型，其次是健康养老。各组团市场发育程度差异较明显。总体上对各组团的适宜客户类型建议如下：,组团适宜客户类型仅是对组团的整体概括，具体地块需根据地块详细特征
12、中再次进行客户定位。,可利用土地资源分析,1、2003年以来公开出让居住用地,说明：1、以三林镇和北蔡镇出让数据统计，而实际上本片区还包含花木镇部分区域，因此，实际出让土地面积应多于上述统计。2、由于2003、2004年出让土地多为定向招标，因此其价格很低；故上述统计价格不具有市场参考意义。,可利用土地资源分析,2、可利用土地资源分布定性判断,目前，川杨河以北，即1、2、3组团可利用土地资源已很少。川杨河以南各组团，尤其是4、7组团尚有一些未开发土地资源；但7组团南部未利用地目前现状为农民住宅和植被；4组团未利用地现状为自然植被。右图为实地调查所见的部分情况，实际可利用土地资源还需进一步详细调
13、查。,组团发展顺序,综合土地资源存量、客户与土地属性的匹配度，建议在本板块的发展顺序如下：5组团和2组团是除1组团外的各类客户匹配度最高的组团，区域市场处于发展阶段，区域成熟度不断提高；而二者比较，5组团具有更多的可利用土地资源潜力，因此5组团作为最优先考虑，2组团作为其次优先考虑。3组团目前成熟度略低于2组团，但与其他组团相比，具有明显的优势，因此作为第三排序。1组团作为机会性考虑，主要针对社会新锐类客户。4组团、6组团和7组团具备发展潜力，作为潜力关注组团。,1社会新锐经济务实,2社会新锐健康养老富贵之家,5社会新锐经济务实,4社会新锐,6社会新锐经济务实,3社会新锐健康养老富贵之家,7经
14、济务实,MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNIaklYSu7qSd1UpaxmZDlpN9zW7kljfsLCLi26Yv109ffbnDH8LbUN1G6ACURQ39eG12KHL9tXsZ1jzgoCK8g1kuNOh5eFvcmVT5ZYVQt9zk3rp3qLnf02FovEXx
15、VRxjCcFRNppiJljNiOuk6fONnyX7fyGg7sXZ49BmCN5oy9VesHpKzdjTKwjrkCEQCFDehVmGax3lrOEbw63VscA3YSijtUKoCyiLzAlVRp7l4QgPNHxvJFFDyjUVN3oHlMah0XBd4uTbkfPIhHtw0evPmYOrdhEDoPwvYhzlGplU1AU9mpyiCXH8gpPCBRYjq77VcnbXumNE1yGfyTsbSj89J63kRTKDkKUg3mdS5sJ4X5cQ8dK7oW9IkScssECQdz2O9UTlpRjAFPChjhLdzopQzwxQf8ozdzOhogwAooXp
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