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1、中信保山西道项目物业发展建议 别墅部分,报告结构,项目价值定位,项目要点回顾项目定位项目价值梳理,中信气质分析,展示打造建议,物业发展建议方向,社区入口 园林风格,小环境打造建议,道路系统精装庭院立面风格细节处理小品,产品打造建议,建议依据户型设计建议户型创新及卖点建议附加值细部处理,设备设施建议,门窗 车库 采暖 安防智能化热水及空调系统,项目价值定位,项目要点回顾 项目定位 项目价值梳理,项目要点回顾,城市边缘、陌生区域、中等体量低密度,优势,劣势,项目属性：,地段优势凸出 交通距离近 侯台风景区,交通较为拥堵；周边城市面貌较差；不具备强势的自然景观资源；虽然有众多老别墅，但品质低劣，缺乏
2、别墅区感觉。,看 自身,中信品牌在市场上拥有良好口碑，中信地产拥有开发经验。,品牌优势：,项目要点回顾,看 市场,城市顶级别墅,城市高端别墅,城市中端别墅,城市低端别墅、经济型别墅,稀缺,好销,低迷,畅销,畅销产品主要为城市高端别墅和郊区经济型别墅，城市中端别墅市场有待发掘，市场萎靡。,项目的价值梯度位于城市中高端别墅梯队，抢夺中端市场。截流城市高端别墅客户中的下游客户。,项目要点回顾,看 客户,2、从置业目的看,核心客户：居住,重要客户：养老,游离客户：投资,1、从来源看,核心客户：交通辐射的市区第一居所别墅客（南开、河西）,重要客户：城市其它客户,游离客户：本地客户,3、从精神属性看,核心
3、客户：滋味客户和品味客户,重要客户：长相客户,游离客户：名字客户,4、从家庭结构看,核心客户：孩子三代，老人三代、小太阳家庭,重要客户：大家庭,游离客户：丁克、青年持家、老年空巢,项目定位,让人耳目一新的高品质纯粹别墅社区,承担第一居所的功能,城市中高端主流别墅,尊贵来源于资源的占有方圆之内，身份决定身价,项目定位,类独栋,项目价值梳理,出身地段 在城市居住用地日益稀缺的今天，城市别墅用地已经寸土寸金。别墅的价值在开始就已经被定义，这就是不可改变的地段。城市中，外环内，很难再出现第二处。,血统品牌,项目地块,外环线,中信品牌在天津拥有良好的口碑，中信旗下的中信银行等已经 广为人知。中信地产在其
4、它城市有丰富的操作经验，中信红树湾、北京中信城等项目树立了良好的口碑。,相貌园林展示 作为客户了解项目的第一门户，充分展示。园林是“可为之处”。,项目价值梳理,体态面积尺度,从第一居所的需求入手，解决客户所需面积尺度。在总面积确定的情况下，设置舒适的面宽和进深的尺度，打击市场上众多面积尺度不舒适的产品。,肤质工艺工法,打造精工细作的别墅。把别墅当成一件艺术品进行打造，让内在的滋味和品位体现在别墅外部内部的细节。,内涵故事体系,依据项目风格给与不同的故事体系的演绎，不断刺激客户购买神经。,中信气质分析,长春中信城,大连海天瀛洲,佛山中信山语湖,苏州中信太湖城,中信森林湖,社区风格：大气恢宏建筑风
5、格：欧式、简约园林风格：简单敞亮,多与周围自然景观呼应：如湖景、森林、高尔夫等。,整体线条厚重度假风情较浓,物业发展建议方向：,方向一：维多利亚风格,托斯卡纳风格是优雅的。与大自然的有机组成,爬满藤蔓的墙同样表达了托斯卡纳风格，在温暖的金色调中寻找一种班驳不均的颜色。,方向二：托斯卡纳风格,对原有风格进行完善，是对多种风格所作的融合,尊贵的奢享,原则：与项目整体属性契合，同时符合中信企业气质。,展示打造建议,社区入口 入口大门精神堡垒私家路社区区隔园林风格仪式景观体验景观功能景观,展示打造,原则：第一步：私密别墅感受，通过园林植被和围栏的设置，对别墅的私密性进行统一的诠释。第二步：震撼的社区入
6、口，吸引客户眼球。如对别墅大门的精打细凿，制作具有社区精神符号的logo。第三步：精神堡垒震撼亮相，标志项目的高端品质，提升项目风格的认知度，统领项目的精神属性。对客户的价值倾向进行引导。第四步：入口处雅致的私家路，对客户进行有效的引导，同时，让进入的过程称为观景通道。第五步：社区内利用软景和有情趣的硬区隔对不同功能区和不同景观进行有效的区分。第六部：用强势的园林在保证项目震撼景观的同时，保证每户的私密性，利用植被和景观对视觉进行遮挡，形成“宛在林中央”的视觉感受。,参考案例：龙湖滟澜山、霞光道5号,社区入口,社区区隔,私家路,精神堡垒,入口大门,社区围墙,在社区的外围种植篱笆和蜀侩等高大细密
7、的植物，对外界的视线进行遮挡，产生一种私密“深宅大院”的感觉。,蜀侩,将社区围墙用铁艺和石艺相结合的方式进行打造，围墙上设置项目logo，精神归属。,社区区隔,社区入口,私家路,精神堡垒,Option 1:视觉打动用自然的大面积绿地感染客户，与外界喧闹的环境形成强烈反差，使其具有强烈的亲切感和归属感。,Option 2:细节打动进入社区后，不断制造新的变化，营造尊贵感和仪式感，如：弯曲的小路、起伏的坡地、小桥流水、鲜花绿植点缀等，给客户营造一个强烈私密和专属的世界。,入口设计大气宏伟，形成视觉震撼，如采用城堡或宫廷大门等；进入社区后，视觉有所缓冲，通过将建筑、绿化、小品、雕塑有机结合，形成自然
8、过渡。,护城河的意向形成社区内外的有效区隔，带来欧式生活联想,仪式感强烈的入口，生活方式的迅速切换。,社区围墙,入口大门,社区围墙,社区区隔,私家路,入口大门,社区入口,精神堡垒,以具有代表性意义的钟楼作为项目的精神堡垒，充分体现英式社区的纯粹性。,体现项目庄园的主题，在社区入口和水岸边矗立社区制高点，如灯塔、钟楼等,带有异域风情的塔楼,托斯卡纳风格,维多利亚风格,社区围墙,社区区隔,入口大门,社区入口,精神堡垒,私家路,私家路既成为一种实用的道路，同时也作为一种观景通道，为业主提供景观看点。注重社区私密性、尊贵感和仪式感。,社区围墙,入口大门,社区入口,精神堡垒,私家路,社区区隔,利用社区区
9、隔对不同物业和不同风格建筑进行区隔；如：点状水景、带状绿化、弯曲小径、坡地、长廊、凉亭、建筑小品及建筑间种植高达7米左右的成树，与社区内地形变化相互呼应，同时，出于安全性考虑，也可以利用铁艺和木栅栏进行区隔。,通过对建筑进行有效区隔，强化外部环境，提升居住氛围，增强社区私密性，体现业主的尊贵感。,用点状水景对社区进行进行区隔,带状绿化,凉亭和绿植作为园林区隔,花墙给了项目带来的生活有效的载体。,园林风格,设计原则,社区中心景观，创造自由开阔的交流空间，作为社区的主要交流场所。,社区分散景观带，营造相对轻松幽雅的交流空间，作为社区的小型交流场所。,与分散景观带相融合，作为社区的功能活动区融于景观
10、之中，成为充满活力的交流空间。,仪式景观,体验景观,功能景观,景观设计原则,调性：亲切自然，营造和谐交融的邻里生活氛围,表现手法：整体和谐不乏细节表现，小巧精致、层次丰富,实用性：强调附加，有效整合,开阔，以水系景观作为中心节点,儿童活动区、慢跑道、烧烤区、室外运动场,开阔的草地自然种植的树丛蜿蜒的小径为特色,功能景观,体验景观,园林风格,仪式景观,中央景观也可设置大型绿地，供业主进行交流和沟通。,中心广场成为整个社区的客厅，凝聚社区向心力，形成居住氛围。,社区广场可与喷泉雕塑结合，增添观赏性，提升展示价值。,维多利亚风格的社区大客厅,维多利亚风格的水景喷泉,维多利亚风格,园林风格,中心广场成
11、为整个社区的客厅，凝聚社区向心力，形成居住氛围。,功能景观,体验景观,仪式景观,托斯卡纳风格的,中央景观以大型的水景主题为主，建议综合喷泉和花卉，对项目气质加以诠释。,利用建筑形成小广场形式的空间，作为整个社区的仪式景观。,园林风格,功能景观,仪式景观,体验景观,露天泳池或小型凉亭和草坪作为景观结点，提供给业主休憩的空间。将水系、绿植有机结合，形成一个人与自然交流的平台，全面感受社区的景观和气氛。,以小的景观结点作为业主与社区交流的平台，体现居住氛围和生活乐趣。,园林风格,五重园林，打造宜居型别墅社区,功能景观,仪式景观,体验景观,铺于地面的草坪等,低矮的花卉,灌木补充空间空白,高大的乔木,花
12、瓶的小景散落其中,园林风格,在满足客户生活功能的基础上，也使生活场景成为一种景观。,仪式景观,体验景观,功能景观,绿植掩映下的儿童娱乐区,设置凉椅作为业主沟通会餐的场所,设置慢跑跑道,BBQ,根据不同的功能，划分儿童娱乐区、休闲区、慢跑区、野餐区等，为客户生活提供便利。,小环境打造建议,道路系统精装庭院立面风格细节处理小品,小环境打造,通过对小环境的细节打造，营造社区的整体风格一致，提升客户的感知体验,小环境打造的五个方面：,道路系统人车分流/地上道路结合社区景观强调私密感的营造精装庭院对产品庭院进行生活化的精装处理，强化产品的差异价值立面风格细节处理建筑立面和社区环境的细部处理，有效融合社区
13、风格小品选择契合项目气质的小品点缀角落空间,1,2,3,4,5,停车方式,采用地下停车的方式，在组团起始处设置车库入口，实现车行与人行路分离的目的。,人行道路,人行道路,别墅,别墅,别墅,别墅,车型主干路,地下车库入口,人行路,人行路,人行路,人行路,社区地上道路结合多重园林景观打造，有效规避外界干扰，营造内部的私密感,通过丰富的高差变化及材料、种植处理道路景观。(在道路的断面处理上，通过高差的变化，加上“面砖各类大小灌木乔木围墙”的层次变化使道路景观丰富),道路系统,重软装，轻硬装，主动营造高低差，打造动态生动的内部交通系统,街角处理创造丰富景观层次,道路系统,精装庭院,对产品庭院进行生活化
14、的精装处理，强化产品的差异价值,地面铺装质地较软的灰色板岩和鹅卵石。水池边种植着稀疏的纸莎草和青苔，个别端户可设置小型水池，营造了宁静惬意的氛围,提高产品的附加值.,面积为220-240平米的中户型，小院面积50-80平米端户型小院面积100-150平米标杆户型类独栋产品小院面积为100-200平米叠拼别墅的下叠赠送小院面积50-60平米。,下沉庭院,下沉庭院，增强室内外空间的渗透，增加地下室和地下车库的采光。,庭院空间的高低错落，形成丰富的庭院空间，室内外空间互相渗透，而又不失私密性。下沉式花园结合地下车库。下沉式庭院在增强庭院的情趣性的同时，能够增加地下室和地下车库的采光面。,下沉式庭院,
15、风格、颜色、材质选取原则,项目作为城市中高端主流居住型别墅，承担第一居所的功能。客户属于别墅滋味型客户和别墅品味型客户。作为居住型的别墅，需要为客户提供家的归属感。从客户感知来说，希望通过对于别墅风格、颜色、材质的选择体现项目的亲切感，同时也不失高贵的身份标签。整体感受为优雅的生活的感受。在别墅风格和颜色选择上，突出主流和居住型的特点。体现宜居性。表现本项目为环内居住型别墅的第一选择。风格：突出亲切感，弱化因高贵而产生的距离感。颜色：偏向暖色，尽量少采用冷色调。强化“家”的属性。材质：尽量少采用生硬光滑的石材，减少商务气息。（举例：西康路36号的商务属性过浓，室内大理石铺装，生活感降低）,立面
16、风格,托斯卡纳,维多利亚,现在人们所称的维多利亚式建筑是由几种主要风格组成，包括：意大利风格、法国第二帝国风格、Stick-Eastlake和安女王风格。,鲜艳华丽的房子,三角形山墙,房顶高耸,屋檐突出,轴轮状或扇形斗拱,有时尚有角楼,带门廓柱的阳台.多种不同颜色的使用也很普通.,优点：由于该风格首先被贵族和富人应用，其承袭了高贵、典雅的特点，符合项目气质。被运用较少，存在市场机会缺点：该风格未被市场认可，存在市场风险。技术上可实施度难以估量。,维多利亚,立面风格,托斯卡纳,托斯卡纳建筑是意大利建筑的代表。托斯卡纳风格的别墅在入口有一个戏剧性的塔或是圆形大厅，高于其他屋脊线，给人一种强烈的等级
17、、永恒与威严感。在外部的墙面上多通过采用天然材质如木头、石头和灰泥表现其自然，田园的风格。,代表项目：龙湖滟澜山,优点：田园、浪漫、悠闲的氛围 从技术上，较好实施 市场可参照项目较多，客户认可度较高。缺点：风格被运用较多。在园林展示上难以突破。,立面颜色,维多利亚,托斯卡纳,维多利亚风格色彩多样，艳丽，形式丰富。但是多数维多拉亚风格别墅以红色为主色调，配以白色廊柱。建议整体色调以偏暖色调搭配，体现项目的居住感受。,色彩鲜艳的墙壁，深绿色的百叶窗，深红色的屋顶是托斯卡纳的标志性色彩，现市场上多见的托斯卡纳风格多以土黄色为基准色调，墙壁用涂料和石材为主。,立面材质,以霞光道5号为例：,蘑菇石,古文
18、化砖,加强入口的处理，入口处蘑菇石高度与入户门基本持平。,西班牙砂岩,颜色为深红、浅红、中红。,项目整体没有涂料，以蘑菇石和古文化砖为主。,建议本项目的材质选择：入户地台：采用厚重石材外立面首层，建议与窗平齐处采用石材铺装，着重入口处的石材铺装，建议入口石材要铺装至与门的至高点持平。石材适量铺装，减少商务感受。其余部分，尽量用文化砖铺设，减少涂料的使用。,以石材和文化砖为主，尽量减少涂料的使用。,细节处理,单体产品细节如门牌、信报箱、铺砖等细节处理，用统一的维多利亚风格进行统领，增强专属感和稀缺感。,托斯卡纳,维多利亚,私家信报箱,个性化门牌,选择维多利亚风格的LOGO作为其统领，对社区内的细
19、节进行统一打造。,私家信报箱,庭院铺装,一切与维多利亚风格相关,个性拦栅,细节处理,社区细节融合整体风格，提升客户生活体验,维多利亚,托斯卡纳,铺满鲜花的垃圾箱,烟灰缸和垃圾桶,精致的树根处理,随处可见的鸟笼,小狗方便袋领取处,在细节处体现托斯卡纳人与自然的融合的感受。也可将托斯卡纳风格特有的陶罐，作为花坛和园景使用。,细节处理,社区细节融合整体风格，提升客户生活体验,应用异形井盖完善细部处理。采用铁艺围墙实现“透绿”。人字型的地面铺装，体现项目特征室内标准的室外木栏杆铜包件与项目风格一致的指示系统隐藏在绿植中的空调外机,小品,结合小区的整体风格点缀情趣化的景观小品，体现社区的人文元素,带有艺
20、术气质的人文小品，强化社区代表性的文化符号,具有托斯卡纳风格的陶罐,产品打造建议,建议依据户型设计建议户型创新及卖点建议附加值细部处理,客户多将项目作为自己的第一居所，居住客户家庭结构复杂，在居室数量上，根据客户需求，将户型设置为四室，才能够满足客户的使用需求。利用转角窗、地面标高变化区别空间，起居室部分吹拔等品质提升点制造产品竞争性，同时客户需要有别墅代表性的符号去吸引，如空间沟通的吹拔。建筑层高考虑中央空调设备管道的铺设，层高为3.3米 停车系统与户型创新结合起来，尽量减少占用面积 结合规划考虑户型创新 提升产品附加值，提高赠送面积，如露台、庭院、夹层的赠送,建议依据,前提：,第一居所,家
21、庭结构：复杂,青年持家、小太阳之家孩子三代、老人三代大家庭、老人空巢,城市主流高端居住型别墅,建议依据市场维度,市场主流高端别墅面宽均在6.9米以上，随着别墅档次降低，其面宽缩小。,建议依据市场维度,玄关和客厅挑空，客厅面积放大。,首层,二层,三层,总开间7米，进深15.2米,案例一：江胜天鹅湖：地上面积220平米，地下97平米,建议依据市场维度,案例二：招商钻石山：地上面积248平米，地下面积：53平米,首层,二层,三层,总开间7米，进深16.4米,建议依据市场维度,总开间7米，进深16.8米,案例三：招商钻石山：地上面积241平米，地下面积：57平米,首层,二层,三层,建议依据客户维度,尽
22、量放大开间尺度，以保证舒适性。,别墅的产品肯定是开间越大越舒适，而且越接近于方形越舒适，而且进深做到15米的话，开间上增加1米实际上对产品舒适度提升作用并不是很明显，如果同时减少进深的话，对于舒适度的提升会更好一些。,建筑设计院某设计师：,由于钻石山的进深太大，导致别墅整体上过于狭长，北侧房间的采光不足，很多客户对于这一点非常排斥，但是对于我们的露台设计还是比较满意的。我觉得还是大开间的产品比较受欢迎。,钻石山某销售：,关键词,开间大,空间尺度放大,建议依据客户维度,保证客厅和主卧室的舒适度，放大南向采光面。,我现在住的面积比较大，如果让我再买一个别墅的话，总面积虽然不需要特别大，但是空间上要
23、感觉很宽敞，客厅一定要大，主卧要带洗手间和衣帽间，而且我希望男女的衣帽间能分别设置。卧室要有四间，一个自己住，一个给老母亲，另一个给儿子，剩下的就是亲朋好友过来聚聚的时候过来住。,徐先生私企老板，华苑新城别墅业主，52岁，现居住面积400多平米：,林女士某银行行长，现下海经商，49岁：,买别墅就是要买一个宽敞舒适嘛，要不然别墅也就没有价值了。方方正正的最好，但是我发现很多联排别墅根本做不到那个样子，南向采光面要大一些，客厅要宽敞。,关键词,客厅大,主卧舒适,衣帽间分开,宽敞舒适,户型方正,建议依据客户需求,220-240平米联排户型客户细分,设计前提是保证大开间，短进深，尽量保证室内不通过采光
24、井即有充足的采光。建筑面积区间220-240平方米，作为项目的主流产品，以中户型形式出现。在这个尺度上，是保证基本舒适的最低限，可以在附加值上加以考虑。进深约为10-14米；地上三层；地下室带上下水；地下车库，12车位；4间卧室，包括1个主卧区，3间次卧室；尽量放大开间尺度，客厅开间在5.2米以上；一层主要功能空间包括起居室、餐厅、厨房；二层和三层主要功能空间为家庭室和主次卧室。,220-240平米户型设计要点,户型设计建议联排,280-300,250-270,220-240,220-240平米空间尺度要求,基于客户对产品舒适度的要求，提供户型开间尺度的要求：,户型设计建议联排,280-300
25、,250-270,220-240,220-240平米空间尺度要求,户型设计建议联排,280-300,250-270,220-240,庭院面积：不小于50平米，庭院精装，主要为老人增添生活田园乐趣。设置下沉庭院，增添地下室采光。阁楼面积：不小于40平米。露台：尽量设置南向露台，放大其实用性。车库：根据家庭结构，地下车库，设置12个车位。,建议依据市场维度,案例一：江胜天鹅湖：地上面积260平米，地下125平米,首层,二层,三层,总开间8.4米，进深14.1米,南向露台，增添舒适度。,建议依据市场维度,案例二：霞光道5号：A1户型地上面积255平米，地下面积：80平米,首层,二层,三层,总开间6.
26、9米，进深13.5米,建议依据市场维度,总开间8.4米，进深13.5米,案例三：霞光道5号：B2户型,首层,二层,三层,客户对于霞光道5号的遗憾是，很多客户表示：房间的尺度太小了，感觉太紧凑，希望别墅能够有更宽敞舒适的空间。有些客户会为了追求大的空间尺度，会将三个联排别墅打通。,霞光道5号策划：,空间尺度放大,建议依据客户维度,尽量放大开间尺度，以保证舒适性。,霞光道5号整体感觉还是不错的，包括园林啊，形式啊。很有感觉。不足的地方在于它的面积太小，我还是希望他的面积尺度更大一些，或者单个空间的面积更大一些，比如客厅就要更宽敞一些。,霞光道5号某客户：,关键词,建议依据客户维度,250-270平
27、米联排户型客户细分,建筑面积区间250-270平方米，以联排产品的端户型形式出现，实现较高的舒适度，提升项目档次；地上三层；进深约为12-14米；地下室附带上下水；地下车库，双车位；不少于4间卧室，包括1个主卧区，3间次卧室；放大开间尺度，客厅开间在5.8米以上；一层主要功能空间包括起居室、餐厅、厨房，根据客户家庭结构，在首层需要设置老人房；二层和三层主要功能空间为家庭室和主次卧室；凸现三层主人房的豪华。,250-270平米户型设计要点,户型设计建议联排,280-300,220-240,250-270,250-270平米空间尺度要求,基于客户对产品舒适度的要求，提供户型开间尺度的要求：地下停车
28、，车库开间6米,户型设计建议联排,280-300,220-240,250-270,250-270平米空间尺度要求,户型设计建议联排,280-300,220-240,250-270,庭院面积：不小于100平米，庭院精装，主要考虑到家庭结构中，老人三代、孩子三代以及小太阳家庭中，对于庭院这种互动空间的要求较高，建议设置下沉庭院，增添庭院的趣味性。同时在下沉庭院设置上下水，使其实用性和功能性放大。阁楼面积：不小于50平米。露台：南向露台，放大实用性。车库：根据家庭结构，设置2个车位的地下车库。,建议依据客户维度,类独栋产品的客户细分：,以产品面积的放大为主，主要放大餐厅、客厅以及主卧套的面积。,建筑
29、面积区间280-300平方米，以类独栋产品形式出现，作为整个项目的价值标杆，提升项目整体档次；地上三层；地下室带上下水；室内车库，双车位；不少于4间卧室，包括1个主卧区，3间次卧室；放大开间尺度，保证户型的尊贵感；一层主要功能空间包括起居室、餐厅、厨房，首层必须设置老人房，可根据规划情况考虑老人房带独立卫生间；二层和三层主要功能空间为家庭室和主次卧室；三层的豪华主卧套带独立卫生间、衣帽间和书房，体现主人尊贵感。,280-300平米户型设计要点,户型设计建议类独栋,220-240,250-270,280-300,280-300平米空间尺度要求,基于客户对产品舒适度的要求，提供户型开间尺度的要求：
30、地下停车，车库开间6米,户型设计建议类独栋,220-240,250-270,280-300,280-300平米空间尺度要求,户型设计建议类独栋,220-240,250-270,280-300,庭院面积：不小于100平米，庭院精装；建议设置下沉庭院，增添庭院的趣味性。同时在下沉庭院设置上下 水，使其实用性和功能性放大。阁楼面积：不小于55平米。露台：南向露台，放大实用性。车库：根据家庭结构，设置2个车位的地下车库。,建议依据市场维度,案例一：招商钻石山：叠下面积202平米,总开间6.9米，进深18.7米,叠下首层,叠下二层,建议依据客户维度,160-180平米上叠产品,建议依据客户维度,180-
31、200平米下叠产品,以老人需求为主,160-180平米户型设计要点,户型设计建议叠拼,180-200,160-180,面积尺度在160-180平米的叠拼产品，为上叠户型，3层独立入户。不少于三居室。赠送阁楼和露台。首层设置卫生间和洗衣间。面积尺度上体现别墅感，放大客厅和主卧的尺度，客厅挑空。,180-200平米户型设计要点,面积尺度在180-200平米的叠拼产品，为下叠户型，首层独立入户。设置四居室。赠送小院和入户花园。面积尺度上体现别墅感，放大客厅和主卧的尺度，客厅挑空。首层入户花园、客厅、餐厅、厨房、老人房等，二层设置卧室和家庭厅。,叠上产品比叠下产品少一间卧室。,户型设计建议叠拼,上叠与
32、下叠的基本功能尺度一致,户型设计建议叠拼,下叠户型的庭院面积：不小于50平米，庭院精装；建议设置下沉庭院，增添庭院的趣味性。同时在下沉庭院设置上下 水，使其实用性和功能性放大。上叠阁楼面积：不小于40平米，主要实现储藏和卧室的功能。露台：南向露台，放大实用性。车库：根据家庭结构，设置12个车位的地下车库。,其他,户型创新及卖点建议,错层,夹层,停车方式,地下车库,下沉庭院,地下行车,地上采光井,地下车库,采用下挖的方式，将地下车库、地下室和下沉庭院相结合。地下行车道用采光井进行采光。,A户型,B户型,步行入户,步行入户,车行入户,车行入户,人车分流，将地下车库、下沉庭院和地下室进行有机结合。,
33、夹层设计方案一客厅上空赠送夹层,充分利用2.2米层高的规范盲点，附赠面积,首层赠送夹层客厅挑空上空增加一层夹层，作为次卧、餐厅、厨房和卫生间的空间使用。,户型创新及卖点建议,其他,错层,停车方式,夹层,夹层设计方案二客厅下部赠送夹层,充分利用2.2米层高的规范盲点，附赠面积,客厅下部赠送夹层做半地下车库，将厨房、次卫置于下半层，此空间可以不计入面积，每层错落，上部为错层空间，落差0.6米。,户型创新及卖点建议,其他,错层,停车方式,夹层,客厅及二层北向家庭厅均采用双层挑空设计,夹层设计方案三夹层与层层挑空,其他,错层,停车方式,夹层,户型创新及卖点建议,采用错层可以增加二层卧室的高度，提高空间
34、感和舒适度；错层产生的二层卧室区独立的家庭厅，增加了内部功能性空间变化，弱化小空间的局促感，提升了主人生活空间的私密性。,其他,停车方式,夹层,错层,户型创新及卖点建议,二楼次主卧独立入户,图片来源：玛歌庄园,二层次主卧的独立入户 置于项目的端头户型东侧或西侧设置外挂楼梯，直接通到二楼次主卧区，避免影响主卧的私密性，家庭成员老年人与青年不同生活方式的隔离。,户型创新及卖点建议,停车方式,夹层,错层,其他,豪阔的露台 超大的阳台设计，不但完成了全面采光与通风，更能在阳台上休息和享受窗外胜景，在陶醉中细细品味优雅人生。,休憩空间的营造从庭院扩展至露台，处处体现舒适感。,附加值赠送露台,托斯卡纳风格
35、的露台,托斯卡纳风格的露台,维多利亚风格的露台,托斯卡纳风格的露台,根据北方的城市的特点，北向露台受到遮挡严重，利用率较低，建议设置南向露台，保证采光。便于客户利用。,考虑到相当数量客户对此空间不关注，故建议控制阁楼面积，只作为别墅附加的符号存在，主要功能定位为储藏、观景和儿童活动空间。,附加值赠送阁楼,阁楼作为赠送的面积，可以成为产品的附加值，同时可以成为主卧区的延伸，起到保温、隔热的作用，提升空间质量；,面积建议：40-50 平米,阁楼作为附加值，建议面积控制在40-50平米，着重上叠产品的阁楼空间感的营造。,原则：成本控制，地下挖深不超过0.7米，有自然采光，不计入总建筑面积,结合首层夹
36、层的设置，考虑半地下室的自然采光和通风，主要功能用于储藏。面积标准：50-90平米,附加值赠送半地下室,附加值赠送地下室功能,钻石山叠拼地下室功能：储藏室,地下室功能分配：储藏室利用地下室隔音和光线暗的特质，设置影音室酒窖乒乓球室也可设置洗衣房（对上下水有要求）等,天鹅湖联排地下室功能：与车库相连；乒乓球室、派对场所,NO.1,NO.2,NO.3,玛歌庄园地下室功能：储藏室儿童娱乐厅影音室,细节处理,细节入户,别墅的入户处理，有助于增加别墅的私家领地感；客户对于别墅的感知最重要来自于入户。手法一：入户门廊入户门廊是客户接触最多的别墅户外部分，应采用高档石材，体现质感。维多利亚风格的入户门廊左右
37、廊柱能够较好的诠释仪式感。外形采用欧式圆柱型廊柱，用高档石材装饰入户门廊。,适用范围：联排、类独栋、下叠产品,细节处理,细节入户,手法二：院门入户门与前院相结合，院门即为入户门，作为住家内外的分隔。入户门多采用双开门或子母们设计，体现别墅的尊贵感。色彩与周边外立面色彩相协调。,手法三：地台通过地台逐级攀登的过程，对进入的仪式感有更多体验。地台阶和门廊的设计，将室内外的空间连通起来，无形中延伸了室内的空间。,细节处理,细节入户,操作台面临窗而布,通过落地窗与后院联通,厨房和家庭厅，是女主人和孩子的“地盘”；客户访谈显示，有别墅居住经验、特别是海外生活经历的女性和外籍客户，对家庭厅和厨房的关注度极
38、高，关注点集中于：从厨房是否能看到院子里玩耍的孩子；从厨房或家庭厅是否能实现与院落的交通。,细节处理,细节首层与院落的联系,适用范围：联排、类独栋、下叠产品,不带挑空的玄关可以设置在大户型中，开间较大，可以缩小客厅挑空面积，剩余部分结合玄关作为二楼的次主卧空间。,客户关注别墅的居住感受。对于长期居住在城市公寓的自住客户来说，入口的吹拔处理能使其有明显的、不同于普通住宅的居住感受。,综合考虑总价控制和居住感受因素，建议客厅挑空处理方案：,玄关面积：20-30平米,细节处理,细节玄关,适用范围：联排、类独栋,规范要求天津市09年3月1日施行的新规范规定：客厅挑空高度超过3.6米，只计算单层面积。可
39、以适当增加挑空面积，提高产品溢价，可以进行搭板填充，提供产品内部空间增加使用面积的机会。,细节处理,细节客厅挑空,适用范围：联排、类独栋、叠拼产品,作为城市的第一居所，项目居住客群家庭结构复杂，对于客厅的使用率较高，客厅是业主停驻和活动的重要场所，在景观面设置大面积落地窗可以加强观景效果，配合一定的挑空使室内空间明亮、宽敞，体现居住档次；主卧室是业主尊贵的私密空间，对采光和景观要求同样很高，因此需要在南向采用大面积的采光窗，保证居住舒适度，同时有良好的室外景致。,细节处理,细节大面积采光窗,适用范围：联排户型、类独栋、叠拼产品,主卧区是房子内最为私密和尊贵的空间，也是业主的主要生活空间，对居住
40、舒适度要求很高；考虑本项目户型面积限制，建议主卧区着力打造体现尊贵的设计点，而非一味扩大面积，如：景观浴室、淋浴与浴盆分开、男女衣帽间分开，双洗手池。,细节处理,细节尊贵主卧区,适用范围：联排、类独栋、叠拼产品,两跑楼梯,三跑楼梯,台阶,建议选用两跑或旋转楼梯,增强别墅的仪式感,细节处理,细节楼梯/台阶,适用范围：联排、类独栋、叠拼产品,设备设施建议,门窗 车库 采暖 安防智能化热水及空调系统,热水及空调,设备设施建议,门窗,金属栏杆,铁艺手工锻造表面为黑色亚光喷涂质感木制扶手,安全防卫门钢木复合结构面层为橡木材料内开，开启扇约为1x2.4安装门磁系统,外檐门窗,罗克迪系统窗断桥铝型材，K值小
41、于2.5,威鲁克斯小天窗,160-180,180-200,智能化,安防,采暖,160-180,车库,门窗,热水及空调,设备设施建议,车库门索玛自动车库门系统,车库木隔架,自动开启频道安全自动感应系统，保证家人安全,热水及空调,设备设施建议,建议采用地采暖的方式,在调研样本中，地板采暖作为一种成熟先进的采暖方式被大多数客户所接受，比例达72%,作为第一居所别墅，它不同于度假型别墅需要自由控制采暖时间。它需要设置长久耐用舒适性的采暖方式。,热水及空调,设备设施建议,建议采用地采暖的方式,高效节能：低温地面辐射采暖方式较传统供暖方式热效率高，可节能约30%使用安全：寿命长达50年。管理方便：可实现单
42、独收费。热网供暖时，还可微机远程抄表。运行费用低热稳定性好：热稳定性好，在间歇供暖条件下，室内温度变化小。,舒适卫生：以辐射方式向室内散热，使室内地面温度均匀，室温由下而上逐渐递减，符合“暖人先暖脚”、“暖足凉顶”的中医保健理论，而且由于地面辐射采暖空气流速小，能有效减少尘埃飞扬。,节省空间：不占用室内面积，每百平方米可使室内有效使用面积增大2-5平方米（相对散热器取暖），便于装修和家具布置。,设备设施建议,必做系统为：红外幕帘、可视对讲、电子监控选作系统：电子巡更、报警系统、电子密码锁,热水及空调,热水及空调,设备设施建议,五重安防保障社区安全,第一层防护：小区入口训练有素的保安，对于非社区
43、内人员进入进行登记。第二层防护：小区周边设置探测器和摄像头，紧急情况下可自动报警并录下现场画面，小区内多个招援按钮，可随时呼叫管家援助；第三层防护：24小时保安巡逻，保证社区安全私密；设置专门的管家，对每户的安全情况进行实时掌握。第四层防护：每户配置智能化门锁等形成特色安全保护；第五层防护：户内安全防范系统设置红外线探测器、紧急按钮，厨房设置火灾探测器，煤气泄漏探测器等一系列先进的户内报警系统。,五重安防措施,热水及空调,TIANJIN VANKE REAL ESTATE CO.,LTD.,小区周界为高1.8米铁艺栏杆；沿围墙设置红外对射及红外高速快球监视系统，如有人从围墙翻入，控制室会收到报
44、警信号，物业进而进行处理。,区内监视系统,区内设置车辆监视系统。设置原则为首尾相连，公共部位不设盲区。作用为记录社区内车辆和行人的行动。,车辆出入管理系统,小区入口大门电动开启，开始时间为10s；业主与访客车辆在进入方向采用不同车道；业主车辆通过车内感应卡识别身份，大门自动开启；访客车辆通过门卫室经业主确认身份后发放访客后，访客进入小区；访客车辆如果误驶入业主车道，门卫室将收到警报，保安进行处理。驶出同理：如果访客为刷卡，门卫室会收到警报，保安进行处理。,周界防范系统,设备设施建议,安防保障社区安全,系统设置示意图,系统设置示意图,系统设置示意图,热水及空调,霍尼韦尔智能化系统,该系统是基于互
45、联网技术的家庭自动化系统，能实现本地及远程对家中灯光窗帘控制系统、安防环境控制系统、电视监控系统、智能家电系统、楼宇对讲系统及视网电话的控制。可选择为每户安装配置系统中的红外幕帘、报警系统以及空调控制系统，监控完成灯光、窗帘、电视管线预埋，后期在业主装修过程中根据实际需求安装。,设备设施建议,霍尼韦尔智能化系统,大金户式集中空调系统,阿里斯顿户式集中热水系统,采用阿里斯顿热水器，容量200L。每个卫生间及厨房及安装热水给水点。供回水系统采用循环供水系统，以保证客户实际使用中可随时获得热水。,设备设施建议,热水及空调系统,热水及空调,出于成本考虑，可预留盘管和内外坯，空调由客户自行安装。,空调作
46、为提升溢价的手段，受到客户的广泛认可，但是需要考虑成本核算问题，霞光道大金中央空调的价格约为5万/户。,THE END,附件,附加值赠送内庭院,首层：空间通透、布局紧凑、功能齐全、分区明显、流线清晰、转角入户。客厅宽敞、宽幅落地景窗、气派明亮、尽揽阳光。内庭院天井设计、通风采光俱佳、充分融入自然。,二层：户型方正，舒适实用。宽幅景窗，通透开扬。布局紧凑，流线合理。大开间家庭厅，尽显生活悠扬。,三层：豪华主卧，功能俱全，舒适奢华。双阳台配置，前后通透，空间流畅。超大观景平台，成就名宅气派。,半地下室：层高2.19米，1.5米地上部分，天井采光，通透开扬。车库入户，家庭娱乐室、家庭影院、健身房SP
47、A、桑拿房任君自由组合。,设计理念联排别墅设计天井，充分考虑增加采光通风面，增加对流；赠送部分前庭、后院、超大地下室，可做车库、贮藏等个性空间。阳光观景露台。,建议设计以大开间，短进深为前提，而内庭院主要能够解决采光不足的问题，所以在本项目中，内庭院仅做参考。,附加值赠送,天井花园的赠送适用于大进深户型,图片来源：深圳硅谷别墅,附加值赠送内庭院,附加值赠送,天井花园的赠送适用于大进深户型,图片来源：深圳硅谷别墅,附加值赠送内庭院,地上二层,附加值赠送,L型户型创新结合内庭院,图片来源：亚澜湾-连院别墅,附加值赠送内庭院,景观自足性空间内向性功能多样性,根据景观资源的不同设置不同的户内花园/形成丰富的空间形式/同时赋予空间不同的功能,户内花园,附加值赠送内庭院,
