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1、,CN,至诚 至心 至行,新星星大庆路项目前期调研及思路沟通案,2011,提案号：ICANDO-ZK-A-XINXINGXING-2011516-1,扼守沙河无敌景观，树立沙北人居新高度,开发商：周口新星星置业有限公司营销整合：境德地产,2011树立沙北人居典范,每个项目都有着不同其他的先天特质，这些特质赋予了他得天独厚的价值内涵，如何在市场认可的前提下，将这些价值发挥极致，创造出无与伦比的人居体验，才是我们在项目前期思考的关键所在！,深入市场，发现机会，透彻思考项目运作轨迹，是项目制胜的法宝,Think,HEI SE YOU HUO QI,切入市场市场解读,2011,No.1,一、城市发展与
2、规划|二、行业综述|三、个案对比分析,城市发展规划,行业综述,个案对比分析,城市发展规划,行业综述,个案对比分析,从周口到淮阳，到项城，将建成两条宽100米的绿色旅游观光长廊，周口市区将向东北延伸20平方公里作为周项淮大三角的起步区。,城市发展规划,行业综述,个案对比分析,从周口到项城沿沙河南岸的龙体上将是工业群带。,城市发展规划,行业综述,个案对比分析,周界高速、南洛高速、大广高速合围形成的区域,在“大三角”偏西起步区内三条高速合围的“小三角”内，重点发展沙颍河北面的行政中心区域，在贾鲁河以东、建设路、周淮路以北10平方公里的区域建设沙北新城。,城市发展规划,行业综述,个案对比分析,据（20
3、09年7月送审）周口市土地利用总体规划（20062020 年）：一级城市：规划期内商水将演化为周口城区的一个有机组成部 分，形成周商一体化复合中心，全市城镇体系等级规模的首位分布。中心城区重点发展商业贸易服务业，巩固政治中心地位。按照产业布 局和发展方向，在功能开发、产业聚集、环境提升等方面，重点发展 经济开发区农副产品精深加工区、城西重工业区、城北创业孵化区、商水纺织服装工业区、港口现代物流服务区等 5 个功能区。规划期内，中心城区主要是以向东发展为主，适度拓展南、北两 翼。周口城区东部地带，是周口城区未来的核心地区，未来以“行政 办公、文化教育、生活居住”为主要职能的综合性新城区；有效引导
4、 和控制向南建设，远期和商水进行一体化发展。规划期内，中心城区发展布局为东拓南联。东拓以东行政中心拉 动城市功能东移，南联以八一路南北延伸、串联城市的主要功能核心 区，形成铁南片区、河北片区、东部片区和老城片区。,城市发展规划,行业综述,个案对比分析,“一河穿城”即沙颍河从周口穿城而过，水与城相互交融，体现周口独特的自然环境特征。,“两轴拓展”即文昌大道、八一路两条城市功能拓展轴。“东拓轴”即规划以东行政中心拉动城市功能东移。南联轴”即八一路南北延伸，串联了城市的主要功能核心区，集中体现现代化城市建设风貌，并和南北连为一体。,三点互动”即城市远期将形成多中心的紧密组团式结构形式。川东工业基地、
5、川汇区行政办公中心和东行政办公中心（周口市级行政办公区）将形成远期城市发展的增长极核，三点建设将带动城市新区的建设，并进而促进旧城的改造,“四区共荣”即城市按用地空间布局可划分为四大片区，分别为铁南片区、沙北片区、东部片区和沙西老城片区。四大片区有机联系、共同繁荣，推动城市整体发展。,东拓：优先发展区。周口城区东部地带，是周口城区未来的核心地区，是体现周口城市新经济、新建设、新 形象的集中区域。规划按照生态型新城区的要求，优化空间布局，提高绿化标准，完善基础设施水平，建设成为以“行政办公、文化教育、生活居住”为主要职能的综合性新城区。西控：生态控制区。西部用地位于城市水源地的上游，是城市生态敏
6、感区，规划从提升城市空间品质，保证城市环境质量，建设生态城市的角度，将城市西部用地划定为生态维护用地。南联：引导建设区。现状川东工业基地。该处用地有限，各项建设活动必须得到有效的引导和控制，以发挥最大的土地效益和产业集聚效益。北伸：有限建设区。城市以北地区，规划期内做适当发展。远景作为城市发展的战略储备空间。老城区为更新改造区，应逐步疏散部分职能，搬迁污染企业，增加绿化、广场等公共空间用地，改善环境质量。建筑以多层为主，维护旧城格局，开辟步行街区，成为传统商业街区。,城市发展规划,行业综述,个案对比分析,2010年市区总人口为60万人，城市建设用地63.19k，人均建设用地105.31/人。2
7、020年，周口东移南扩，将建设成为产业发达、经济繁荣、环境优美、功能完善、具有生态可持续发展能力的现代化城市。2020年总人口为100万人，城市建设用地99.52k，人均建设用地99.52/人。,城市发展规划,行业综述,个案对比分析,城市发展规划,行业综述,个案对比分析,城市发展规划,行业综述,个案对比分析,09年10月,09年12月,10年2月,10年4月,10年6月,10年8月,增加普通商品房供给,住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年,新国十条,打击囤地炒地：拿地首付不低于50%,实行购房实名制，未获预售许可，不得收取定金,第三次上调存款准备金率,巩固房地产市场调控成果,发布流动资金贷款
8、管理暂行办法,二套房以住房套数界定不再以贷款为准,全面叫停第三套住房公积金贷款,市级土地总体规划进入批准阶段,闲置土地一年以上禁拿地,发文 加快发展公租房,严格执行差别化房贷政策,全国房价涨幅,刺激政策,收紧政策,央行上调准备金率,国办要求促进房地产市场平稳健康发展,北京限购令,加快保障房建设 遏制房价过快上涨,五年内住房转让全额征收营业税,贷款买二套房首付不得低于50%,11年5月,14%,0%,2%,4%,6%,8%,10%,12%,二套房房贷首付比例提高至60%对个人购买住房不足5年转手交易，统一按销售收入全额征税 本地2套房和外地1套房家庭将停购 商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以
9、上住房贷款 囤地捂盘房企将停发股票债券停贷 落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制 一二线城市中60多个已出台限购细则,城市发展规划,行业综述,个案对比分析,政策趋势：市场维稳，温和从紧市场趋势：一二线城市增速趋缓，三四线城市持续看好；,城市发展规划,行业综述,个案对比分析,房地产较其他地市起步较晚，发展落后，处于发展阶段。发展较快，供求基本平衡，价格稳中有升。总体市场有很大的上升和改善空间。国家宏观政策对于市场的影响较小。楼盘品质参差不齐。,城市发展规划,行业综述,个案对比分析,城市发展规划,行业综述,个案对比分析,1.总体来看，房地产发展水平在全省处于落后。作为内地三级市场的一个代表，周
10、口房地产市场启动较晚，远远没有达到新乡、漯河、平顶山等三级市场的发展水平和营销水平。周口系农业城市，经济体量不大，造成周口房价长时间徘徊在20002500元，其房地产发展水平在全省都相对落后。2.特殊地理位置，房地产市场被边缘化。周口和南阳、安阳不同，南阳和安阳处于河南的南北界，本地需求受省会的吸纳较小，其市场发展主要靠本地需求。而周口离郑州不远不近，其一部分中高端需求被郑州吸纳。因此，一定程度上周口的房地产市场被边缘化了。3.城市化水平低，城市的人才和资源集聚能力比较弱。对其他县市的影响有限，流动人口在市区总人口的比例小（外部需求乏力）。在加上市民的收入水平徘徊不前，住房需求的成长性和迫切性
11、不强。4.区域板块发展，沙南板块地产开发比重远高于沙北板块。表现在开发项目数量、项目规模及销售价格方面。,从“南重北轻”到“南北并重”,市中心基本配套设施齐全，人民商场、百货大楼、荷花市场等大型商业设施，大多沿七一路布置，最大的商业设施几乎都集中在中央商业区或商业大道上，商业氛围浓厚，因此，近几年来房地产开发项目都集中在沙颖河以南靠近市中心的区域，并逐步形成周口房地产南重北轻的格局。根据周口城市向东发展的总体方向，提出“滨水新城”概念，部分项目已经开始逐渐向沙颖河靠近，也有新项目“跨河”至北岸。随着周口市城市化发展的进一步深化，将会有更多商品房项目出现在沙颍河以北地区。新城区存有大量土地，政府
12、的扶持加上行政单位的搬迁，该片区日渐引起消费者的重视。,城市发展规划,行业综述,个案对比分析,2010年以来，国家密集出台系列调控房价政策，对小城市来讲，价格反映较迟钝，反而有小幅上涨的态势。,城市发展规划,行业综述,个案对比分析,全市商品房销售面积为235.23万平方米，增长37.0%，商品房销售额43.33亿元，增长36.7%。在商品房销售中，现房销售面积185.85万平方米，销售额33.63亿元，分别增长34.6%和34.4%；期房销售面积49.38万平方米，销售额9.70亿元，分别增长46.8%和45.3%。,2010年商品房现房、期房销售实现齐头并进式增长,城市发展规划,行业综述,个
13、案对比分析,据周口市房管局资料显示：周口市2011年第一季度商品房供应量比去年同期有所下降，但是商品房累计销售量却十分畅旺。新建房销售大幅上涨据市住房和城乡建设局提供的数据：2011年周口市一季度商品房累计销售量依旧保持上涨态势。新建房销售同比增长三成。2011年一季度，周口市商品房批准预售项目4个，套数679套，相比在套数供应方面比去年同期下降1%，建筑面积7.9694万平方米，比去年同期增长了9.7%。在商品房供应量与去年同期相比变化不大的情况下，商品房销售量却保持着上涨态势。一季度新建商品房销售668套，销售面积8.4526万平方米，销售额2.1374亿元，分别比去年同期上涨31.5%、
14、69.5%、98.7%。其中商品房住宅销售668套，销售面积为8.4526万平方米，销售额2.1347亿元，分别比去年同期上涨85.5%、98.6%、194%。据房管局抵押部门的数据显示：2011年4月份市区房屋签约均价在2781元/平方米。价格是驱动楼市旺销的主要原因 自去年十一黄金周后，市内不少楼盘的价格有不同程度的上涨。虽然价格上涨，但销售行情节节攀升。这主要是受到刚性需求的影响。同时，商品房销售旺盛，也是改善性需求和投资性需求共同主导的结果。,2011年4月份交易量同比增长近两成市区4月份市区房屋房交易面积29710m2，交易金额5895万元，其中商品房为21078m2，金额4366万
15、元；二手房交易面积为8632 m2，金额为1529万元。去年4月份市区商品房交易量为17838 m2，今年4月份比去年增加3240 m2，同比交易量上涨幅度接近两成，达到18%，这显示作为人口大市的周口，住房需求还是比较旺，但和今年3月份的20367 m2相比，环比增加幅度并不明显。,二手房成交较为平稳,新政下的住宅交易量小幅回落2011年3月份商品住宅房成交量19589 m2，交易金额3628万元；4月份商品住宅成交量19087m2，交易金额3353万元，环比分别下降3%和8%。但市区的商品住宅交易量4月份同比上涨23%，显示市区房地产市场前景空间较大。近几年，三四线城市正是城市拓展的有利时
16、机，区域经济建设与城市化率提高等因素促使城市扩张步伐加快，新增供应量逐年加大。,2003年至2010 年周口市区住宅价格指数提升较大，从2003年底均价800 元/平方米，发展到2009年销售均价为2100 元/平方米，而在2010年涨至2400元/平方米。售价年均涨幅近200元/平方米。进入2011年后，房价仍然保持强劲上涨势头，至2011年4月份，市区销售均价已达到2781元/平方米。,城市发展规划,行业综述,个案对比分析,在售房源特点：大面积房源占比较高，需求量大,目前市场上的房源建筑面积区间主要分布于80190之间，市场销售主力户型在二者之间90130左右。,城市发展规划,行业综述,个
17、案对比分析,城市发展规划,行业综述,个案对比分析,房地产市场板块划分,城市发展规划,行业综述,个案对比分析,案名,诚德华府嘉瑞.锦都景园盛世华都幸福花开择邻名苑建业森林半岛大地华府金泰王朝融辉城金碧新城易天国际广场半岛城邦万达熙龙湾格林绿色港湾泛华新城,诚德华府,立面、景观效果展示,户型布局图,嘉瑞.锦都,户型布局图,景园盛世华都,立面效果展示,幸福花开（商品房部分）,项目整体规划产品丰富，涵盖集商品房住宅、商业店铺、高档写字楼、大型商业中心、酒店，是周口市少有的综合型房地产项目。,夜景照明系统,2号地鸟瞰图（一期）,主要经济技术指标：1、总规划用地面积：54219.5 2、总建筑面积：159
18、822.98 3、总占地面积：13446.4 4、计容积率建筑面积:135847.68 其中 住宅建筑面积：128172.3 商业建筑面积：5525.5社区服务用房面积：1039.08 幼儿园面积：900 垃圾中转站，公厕所：210.8 不计容建筑面积：23975.3 地下建筑面积：23975.3,其中包括人防17653.2 5、容积率:2.51 6、建筑密度：24.8%7、绿地率：30.2%8、户数：1869套 9、停车位：965个,商业门面风格大气统一；2.6公里商业铺装设计两种风格，交叉布置；花池、灯柱、小品，风格统一前提下细节变化出彩。,文昌大道商业门面风格,择邻名苑,建业森林半岛,大
19、地华府,金泰王朝,融辉城,融辉城,金碧新城,易天国际广场,半岛城邦,万达熙龙湾,格林绿色港湾,泛华新城,楼盘综合对比,楼盘建筑、建材、物业对比,社区规模及外立面对比,建筑风格多为现代简约和新古典主义，行列式布局，具一定规模,市场客户来源分析,主流楼盘价格对比,由调查可知，目前楼盘均价大致在3300元左右，高端项目如建业森林半岛项目价格在4000元以上。,主力户型面积分布特征：主要分布在110130平米之间,主力户型分布,主流户型产品对比,楼盘销售优惠对比,楼盘环境对比,社区配套对比,在售项目调研小结,从户型角度,从规模角度,从销售角度,从建筑角度,从配套角度,从景观角度,从规划角度,在售项目价
20、值萃取,差异化风格定位,高规格规划品位,借景造景相结合,户型多功能空间,社区配套齐全,专业化营销服务,良好的建筑形象,托斯卡纳风情，现代简约，新古典主义，Art Deco风格建筑,社区交通环道，中心景观喷泉，中心水系景观轴线，地下车库，多入口车行环道。水系+组团式规划。,稳重大气的立面形象。简洁大方的线条，色彩鲜明的立面。三段式立面构成。,借景与造景相结合，充分发挥周边可用资源，将水系引入社区。,入户花园设计；衣帽间、储存间和卧室落地景观阳台设计；赠送大面积露台。,高档社区引入入户对讲系统、监控系统，消防自动化，楼宇自动化，通讯自动化，安保自动化，360度贴身管家。电子门禁系统，全方位智能监控
21、系统、24小时保安巡逻制度。州界红外线防盗报警系统、区内道路监控系统、入户可视对讲机系统。,专业化的销售团队，较有品质的营销推广和案场包装，较高档次的营销服务。,物业管理服务,聘请品牌物业顾问管理。,把脉地缘 宗地价值探析,项目规模：项目占地规模不大，无法形成大型社区。周边氛围：东部紧邻康店城中村，罗庄，史滩。,地段价值：老城与东部新城区的核心交汇地带，紧邻未来行政文化中心。交通优势：大庆路贯穿南北，北靠未来东西拓展轴文昌大道。居住氛围：区域居住氛围成熟，周边学校幼儿园、中学、医疗配套齐全。景观资源：沙颍河环抱地块，南望滨河景观。,抢占市场空白 差异化定位 突出项目产品和自身特色,依附自身独特
22、的资源，突出项目特色；因地制宜，充分利用地块现有资源；,快速启动，把握商机合理规划，实现产品突破。,定位上具备战略高度,实现区域特性价值，突破区域局限性。,发挥优势，抢占机会,发挥优势，转化威胁,利用机会，克服劣势,减少劣势，避免威胁,优势,劣势,机会,威胁,战略高度抢占市场空白 独特的定位主张,宏观政策：国家不断出台严厉的房地产相关政策，未来影响加剧区域竞争的威胁：区域即将上市的新开发项目众多，竞争激烈。,行业升温：周口房地产较为落后，正处于快速发展期，市场机会较大。市场竞争：沙北片区及城市向东发展，带动区域开发热度，吸引全城关注。规划设计：当前市场产品规划和营销水平较低，具有较大的创新机会
23、。,SWOT分析,机会论断论证开发机会,住宅市场机会,别墅机会,洋房机会,高层机会,小高层机会,多层机会,多分布于城市外围，对环境和水文地质要求较高，对配套依赖性较低，密度较低，鉴于宗地区位处于市核心区，项目土地价值及对容积率的要求，不适合本项目,容积率高，是未来发展的主力产品，但接受度较多层和小高层居住舒适度稍差，有一定的抗性，但就当前市场的发展来看，为了发挥项目观景优势，因此建议项目以高层为主，前期可涉及部分17层左右高层，后期开发少量24层左右的高层。,小高层舒适性较高层好，是周口市当前的主流产品，也是当前市场接受度较好的产品类型，产品销售价格适中，开发收益较大。可开发适量小高层物业。,
24、容积率较低，舒适性好，适合在土地资源宽松地价较低的，因本项目地处区域多层接受度较好。,低密度、高品质居住类型，是机会产品。,本案建议在考虑土地成本及土地利用率的基础上，结合项目开发分期战略，本案住宅产品组合：以高层为主，小高层为辅；在项目开发前期以17层左右高层为主（临河可设计23栋板式小高层）；开发后期（地块北部）主要以24层高层为主。注：根据市场的发展以及地块的实际情况，在地块的最后一排甚至可以设计30层左右的高层。,经营日用工业品为主的综合性零售商店，多为大、中型商场，面积在6000以上，经营范围广，商品种类多，花色品种齐全，兼备专业商店和综合商店优势，能够满足消费者多方面的购物要求，拥
25、有现代化的管理手段和服务设施，服务质量较高。同时可设咖啡厅、餐饮部、娱乐厅、展览厅、停车场、休息室等，能满足项目商业建设需求。,如何打造一个满足政府、社会、城市和开发商多方需求的产品？如何避免形式单一而乏味的兵营式布局？如何有效达到的半人车分流效果？如何解决项目停车问题？如何挖掘项目的滨河湾景？是否需要引入半围合院落设计？是否需要设置错落有致的建筑天际线？这些既是问题，也是项目的机会。,项目规划机会研判,当前市场多以新古典主义和现代主义的建筑风格，尤其是新古典主义的地中海风情风格的市场占有量较大，但多数项目的风格不够明显，不具有风格代表性和特性，如何在理念较为落后，风格不够明显，建筑形式简单的
26、市场，树立起项目沙北人居标杆、建筑标杆、景观标杆。这将是项目一举成名的绝佳时机，也是我们前期定位规划工作的关键之一。,项目形象机会研判,虽然项目周边市政配套齐全，但日常生活配套（如便利店超市及餐饮休闲娱乐设施）缺乏，因此对本项目来说，临大庆路和颍河路底商将是提升项目配套的重要机会。建议除底商社区配套性商业外，在项目地块的西北角或西南角（根据地界实际情况），将底商局部规划34层，规划温泉洗浴商务会所，与项目对外商业融为一体，同时也可与项目会所功能融为一体，向有需求的业主提供VIP服务，提升项目品质。,项目配套机会,系统定位十大定位系统,战略定位要赢得什么 客户定位为什么人做 品牌定位社会口碑 品
27、质定位做什么样档次 形象定位做什么样子 产品定位做什么东西 景观定位做什么样的景观 户型定位做什么户型 配套定位提供什么样配套 物业定位提供什么样的服务,前情回顾,规模不大,兵营布局,交通动线混乱,多层物业,小高层趋势,120左右的传统户型,无景观,少物业配套,小高层住宅机会,社区商业机会,科学的规划理念,全新的、现代的 质感的项目形象,提升项目品质的配套,战略定位,以差异化定位占据市场！以创新手法树立人居榜样！以精品理念赢得客户追捧！以贴切市场需求的产品确保成功！以前所未有的项目形象赢得政府推崇与支持！,4050岁高家庭收入追求生活品质，处处体现身份地位企业管理中高层，私营业主，生意人，机关
28、领导高购物和娱乐消费，中高等教育程度注重居住的环境。,25-30岁左右青年一族。中高等个人或家庭收入目前和父母住一起，准备结婚成家偏高的购物消费中高等教育程度,30-40岁中高等个人/家庭收入私营业主/机关公务员/教师医生已婚有孩子，孩子较小重视周边教育等市政配套高文化教育支出,希望在周口城区购买私宅投资的同时对发展的渴求强烈距离新城区较近，是城市发展向将子女户口留在县城，看中对子女的教育,市场主流客群分析,事业稳定人士：,郊乡镇人士,事业小成人士,从定量消费者调查中分析，市场有意购房客可分成四个群体，各有不同的人口背景及偏好：,“过日子”族,客户定位,向下吸引中等消费能力客源层,精准目标客源
29、层,向上吸引高端客源层,目标客群分析,以政府人员、私业主、个体工商户等高端客户/企业中高层管理者等县城中坚力量为客户构成；,目标客群分析,目标客户需求特征,地段学校、医院、超市不能少，生活方便很重要；景观满足休闲、游戏、品质的需要；品质满足居住功能，希望在景观、装修、物业管理等方面再上一档次；价格有较充裕的购买力，但希望付出的每一分钱都感觉物有所值；房型宽敞、舒适、功能分区合理，有体现身份和情趣的空间。,浩瀚沙颍河人居景观大宅周口首席ARTDECO生活艺术殿堂坡地水景公园社区,品牌定位,R,品质定位,产品应该是精良的高品质的产品。如果不是，至少看起来应该是强调外观形式感！个性应该是代表一个阶层
30、的品位。如果不是，至少应该包装成是强调风格符号化！地段必须是稀缺的有特色的地段。如果不是，至少应该努力补充强调地段价值感！配套必须是高尚的供少数人享受。如果不是，至少应该制造噱头强调参与享受感！服务必须是尊贵的超出常人所需。如果不是，至少应该制造机会强调服务尊贵感！,形象定位,现代、简洁、厚重、大气的现代主义Art-Deco风格,现代主义ART DECO风格,Art deco建筑风格强调建筑物的高耸、挺拔，给人以拔地而起、傲然屹立的非凡气势，体现出工业革命技术革新所带来的不断克服地心引力而达到新的高度，表达出不断超越的人文精神和力量。通过新颖的造型、艳丽夺目的色彩以及豪华材料的运用，成为一种摩
31、登艺术的符号。Art deco是从新古典主义过渡到现代主义的一种艺术风格，来源于1925年法国巴黎举办的现代工业装饰艺术国际博览会，当时的语义是“最豪华”。,ART-DECO建筑的起源,什么是ART-DECO?Art Deco风格，又译作装饰艺术派、装饰艺术风格、摩登风格等，诞生于20世纪20年代，此后在20世纪二、三十年代迅速传遍欧美，波及世界各地。Art Deco被确定作为一种艺术风格，其起点应追溯到1925年巴黎举行的国际装饰艺术与现代工业博览会。Art Deco一方面暗示了装饰艺术派的历史根源1925年巴黎博览会，另一方面概括了这一风格特点：装饰，而且是艺术的装饰。Art Deco从许
32、多流派运动和文化中吸取灵感，如新艺术运动、包豪斯、立体主义。它既强调摩登、革新以及与机器生产的结合，同时又保留了许多传统的因素，对20世纪二、三十年代的诸多领域产生深远影响。从巴黎开始诞生时的鲜明、活跃、优雅的阶段到后期美国Art Deco奔放的流线形分支，Art Deco风格被人们视为“20世纪最激动人心的装饰风格“。,纽约克莱斯勒大厦闪闪发光的不锈钢尖顶成为ARTDECO的象征,ART-DECO与现代流派的关系现代主义直接催生了Art Deco。Art Deco风格吸收了现代主义的许多设计元素。现代主义运动中德国所采用的集合设计由不同领域的多位设计师为同一个项目中的不同部分进行设计，使各个
33、部分既具独特个性又彼此协调，并且通过集中展示来增强效果对Art Deco风格的产生和发展有一定影响。现代主义探索工业与艺术的结合，Art Deco沿着这个方向继续迈进，使流行成为可能。,1.放射状的太阳光与喷泉形式：象征了新时代的黎明曙光。2.摩天大楼退缩轮廓的线条：二十世纪的象征物。3.速度、力量与飞行的象征物：交通运输上的新发展。4.几何图形：象征了机械与科技解决了我们的问题。5.新女人的形体：透露了女人赢得了社会上的自由权利。6.打破常规的形式：取材自爵士、短裙与短发、震撼的舞蹈等等。7.古老文化的形式：对埃及与中美洲等古老文明的想象。8.明亮对比的色彩,ART-DECO建筑的特征,包容
34、艺术装饰创新,ART-DECO风格在国外,帝国大厦,洛克菲勒,ART-DECO风格在上海,上海大厦,国际饭店,锦江饭店,当代住宅ART-DECO风格,碧云国际社区晓园,建业壹号城邦,规划：地块与颍河路具有先天性落差，利用落差局部建设架空层，架空层下方作为停车场，架空层衔接处建设下沉式景观广场，微地形坡地或台地景观，整体平面布局考虑半围合院落规划，以地块中心形成核心景观广场，周边局部地形抬高形成的微地形景观，建筑摆脱兵营布局，利用建筑位置的错位和微地形及中心广场形成私密、半私密、半公共、公共四度空间构成的坡地庭院景观社区。社区中心景观广场向外延伸与大庆路相连，形成社区主入口，并综合考虑主入口的人
35、车分流功能；与颍河相连，形成社区景观次入口。引入小型节点型水景景观，充分考虑景观与划建筑的互动性和融合性。在空间高度上，建筑设计要考虑高地错落，形成错落有致的建筑天际线，沿大庆路和颍河路赋予动感的线性夜光照明景观。,产品定位,地块与颍河路具有先天性落差，利用落差局部建设架空层，架空层下方作为停车场，架空层衔接处建设下沉式景观广场，微地形坡地或台地景观，整体平面布局考虑半围合院落规划，以地块中心形成核心景观广场，周边局部地形抬高形成的微地形景观.,首层架空停车部分,坡地微地形部分,自然形成中心下沉广场,景观节点及轴线,交通组织：半人车分流，大庆路设置主入口、颍河路设置次出入口，内部形成环道，主入
36、口人车分流设计，通过景观将人流、车流明显分开。人流沿中心景观带步行进入社区，车流沿中心景观两侧车道进入社区。车辆全部由主入口出入，次入口为人行出入口。,12.5层小高层区域,30层高层区域,1724层高层区域,建筑形态：项目以高层（17.5层24层）为主，在地块南部临颍河路滨河景观设计适量小高层（12.5层）。沿大庆路秦丰路设置2层底商，沿颍河路和规划路设置1层底商。建议在大庆路与庆丰路或者颖河路设计温泉洗浴休闲会所。视地块实际情况而定。外立面：外立面三段式，底部两层仿石材面砖，上部全部使用涂料，顶部两层设置腰线。,景观定位,元素一：坡地水景景观公园。,采用微地形坡地景观规划设计。局部适量抬高
37、形成坡地，形成以中心景观节点为核心向北，向南抬高，形成坡地景观，使景观具丰富层次感，并且具有开阔的景观视线，营造多样的空间层次感、起伏的形态变化，增加居住的趣味性。同时于东大门通向中心景观广场位置，引入小型浅水水景喷泉。,元素二：浩瀚滨河景观。社区景观要充分利用沙颍河滨河景观带，利用颍河路次入口的线性景观将社区景观向滨河景观延伸，使其与滨河公园互相融合。同时在建筑布局上考虑建筑错落布置（高低错落，建筑布局错落），多利用户型建筑，增大项目观景面。,元素三：往脸上贴金的入口景观。入口景观是一个社区的脸面，也是外人审视社区品位和价值的重要沟通渠道。古人言“宅以门为冠带”，道出了大门具有显示形象的作用
38、，门是富贵贫贱、盛衰荣枯的象征。,元素四：四季色彩斑斓的植被种植绿植搭配，根据不同的景观节点，配置各异的绿植，以满足四季常青，三季有花，月月有景，景景宜人的要求。,广玉兰,户型定位原则,空间实用、功能合理、尺度适中，强调舒适性，删除多余的与浪费的面积，追求零浪费，降低置业门槛（总房款）。,原则一：主流市场热销户型紧凑型原则二：非主流市场空白点创新型,所有创新型都以高成本与高风险为代价，本案是公司当地第一个项目，建议在市场主流热销户型的基础之上稍加创新。,户型定位,备注：根据实际地块规模，建议项目户型配比。,主力户型：以124-128平米左右的三房两厅为主力户型，以90105平米三房一厅为辅助户
39、型，以75-85平米两房为有效补充。户型要求面积紧凑，但功能齐全，尤其是我们可以引进90平米以下的两房，买二房送一房住三房型或亲子房户型。引用元素：入户花园、观景飘窗、多阳台设计、挑高阳台、露台、立体叠加（买一层送一层）。,128三房二厅,产品户型参考,厨房和餐厅互动性较好,分离卫生间,多功能阳光房设计,舒适的观景阳台,大开间客厅,95三房（2+1户型）,93的三房一厅,81二房二厅,85 loft复式户型建议,90 loft复式户型建议,80+35亲情亲子房,精装豪华大堂,挑高6米的精装大堂装饰典雅细腻，以恢弘气派融入国际浪潮。精装大堂，彰显一个阶层的身份标签！,泛会所：（休闲洗浴、棋牌室、
40、桌球室、健身房）与洗浴商务会所溶为一体康体设施：社区老年康体、幼儿娱乐设施社区商业职能安防：（周界防越、可视对讲门禁系统、闭路监控、电子巡更）,配套定位,物业定位,品牌物管的360贴心服务引进外地物管顾问（即使我们不实际引进，那么我们宣传的过程也要有。主要展示于项目销售、展示阶段，或者在一期交房前，前期物业介入，让客户感知服务意识和品质。,探求艺术的灵魂，就如攀登，去寻觅一处“人迹罕至”的美丽风景。人们开始寻找那一道属于自己的风景，哪怕是草间的一道桥，哪怕是花间的一湾水。偏爱的觉醒、探寻艺术的毅力，在这里寻觅共鸣，只为追求。于是，一座全新的ART-DECO艺术殿堂、一座生态之城诞生了。项目将承
41、袭现代主义理念精粹，赋予城市居住体更丰富的内涵。以极致考究的现代手法，剔除了繁琐与重复之后，更加注重细节。现代艺术般的质感，营造出简洁明朗的生活体验。水，是风景中的风情。水到湾成，依恋在繁华与幽静中滋生。浩瀚沙颍河灵犀的流动曲线，欢畅的天籁之音，林中欢鸟的愉情飞舞，听不完的音响，看不完的景色，享受不完的境界。此种上善之美，以水的唯美和胸怀，感悟万众生灵，恋上湾畔的景漪风情。这是建筑与水岸的深刻演绎，生活与自然的完美升华。在这里，不再是冰冷的钢筋混凝土叠加，而能托起家的温情，还有对家的无尽眷恋与执着在这里，铸就生活美学艺术，树立沙北人居典范，献给懂得品位的生活鉴赏家！,规划建议项目建设模拟,市场
42、竞争两极化,周口市场竞争呈现两极分化之态势。以建业森林半岛、泛华新城、阳光澜岸为代表的大型品质楼盘，随着前期的成功开发，项目渐趋成熟，目前已经进入后期销售阶段，处于利润回收期；而馥泽园、滨河花园、阳光花园、城市花园、美景天城、和谐花园等中小型楼盘，混战于以刚性需求为主导的中低端市场。而对于我项目有得天独厚的地理资源，却规模体量不大，我们如何占位？是项目前期必须思考的问题。,项目市场占位策略,本案如何占位,就本案区位和产品优势言，本案不具备与建业森林半岛、阳光澜岸、泛华新城、万达熙龙湾对等的竞争优势，难以位列第一阵营；然而要与诸多中小楼盘一样，跟随大盘趋走，陷入与他们价格混战的低端竞争圈，无疑是
43、自我湮没；对于本案而言，要找到具有鲜明特色的突破之道，另辟蹊径，以智取胜。,与中小低端项目:走出低级竞争怪圈,与那些中小低端楼盘划清界限，摆脱刚性需求的低端层次竞争，旗帜鲜明的宣告自己的精致与个性。,与大体量高端项目:紧随高端项目，避实击虚,项目区域、规模和城市发展等先天条件，注定项目无法与万达熙龙湾、建业森林半岛、半岛城邦一道位列第一阵营，我们必须紧独辟蹊径，避实击虚。,现金流为王项目以短平快的战略思路开发,不做过于高端产品满足市场的大众化需求,低总价的紧凑户型为主力以满足刚性需求,开发战略建议,在境德的字典中只有“0”和“1”“0”无终点也无起点，永远是终点也永远是起点，对待每一件事永远充满激情全身心投入。“1”一如既往的坚持，始终如一的行事。没有万一侥幸，只有万全准备！境德地产在服务项目的过程中,经历着汗水和喜悦,将客户的成功作为工作的最好衡量标准。能为服务企业创造价值，我们倍感欣慰.,服务电话：400-611-5199,
