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1、无锡办公楼调研报告,绿地集团苏南事业部2011年4月,1.五大区域板块,主城区板块崇安广益板块太湖广场板块蠡园新城板块新区长板块,中山路板块,太湖广场板块,新区板块,广益板块,本案,近些年，随着无锡经济的稳步提高，商业地产市场发展迅猛，需求量上升，逐步形成了以相关开发区为核心的五大区域市场。,蠡园开发区板块,2.主城区板块,分布：无锡主城区地域狭小，以中山路为中轴形成CBD。但它是无锡最为成熟的经济商圈，这里商业条件成熟、商业氛围浓厚，是集合行政、商业、文化、金融等职能的一级中心区，写字楼主要分布在人民东路、解放东路、解放西路形成的三角区域内。,品质：市中心大多数写字楼建成时间较早，品质普遍不
2、高，近年来随着红豆国际、恒隆广场等一批新项目的展开，未来区域内供应也将以高品质综合体为主。,空置率：2010年崇安区实现地区生产总值321亿元，比上年增长13.3%，其中服务业增加值295.5亿元，增长13.9%，所占比重达到92.1%，商贸流通、文化创意、信息技术、金融保险、商务服务等五大产业增加值占地区生产总值比重超过75%，商业地产需求量进一步扩大。市中心写字楼入驻情况较好，平均空置率约为8%。,个案分析-红豆国际广场,红豆国际广场位于无锡中山路商圈，周边购物、休闲、娱乐、餐饮等设施一应俱全，近30条公交线路通向无锡各区，与规划中的地铁一号线地下连通，交通便利。是一幢集购物、聚会、餐饮、
3、及休闲为一体的购物中心、5A智能化绿色生态写字楼及高档酒店式公寓组成的高科技综合性大楼。经过4年的施工建设，现如今这幢48层，总高度248米的建筑，已经傲然屹立在市中心的中山路上，在成为无锡地标建筑的同时，也树立了无锡高端写字楼的新标准。,基本数据,整幢大楼B1为车库，1-7层裙楼部分租给远东百货15年、8-22楼：5A甲级办公简装、24-45楼：超豪华精装酒店公寓，包租3年，平均月租金3500元。项目办公楼部分已售罄，公寓部分加推高层区域CEO行宫，面积68和141。,单层面积段6070130的比例为3（12套）:2.5（10套）:1（4套）,房型鉴赏,对于小面积的公寓，我们不能要求太多。虽
4、是一室设计，仍然赋予了卫生间足够的空间，干湿分离之外，淋浴盆浴一应俱全。开间有多大，窗户就有多大，采光绝对不是问题。,房型鉴赏,朝南的房子在公寓里算是好位置了，可是如果进门不是那么狭隘，客厅能设计成朝南或许更完美吧。毕竟110平的公寓也算大手笔了。,这是公寓里最大的房型了，功能很齐全，可惜是在北面。面积大了朝向反而差了，的确不多见。客厅采光至少应该比次卧重要吧。,写字楼整体布局,项目综合评述,1.绝佳地段。李嘉诚曾经说过：“决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。”出身豪门，真正的地铁上物业，潜力无限。2.配套全面。6层的购物广场，你想怎么消费都不是问题，如果不够，中山路就
5、在脚下。3.高端设施。第一个层高3.8米的写字楼；3.3米高的公寓，第一个带新风系统的四管制中央空调系统；第一个使用架空地板且光纤到办公桌的地下布线系统等等。每秒极速6米的语音电梯，也将成为无锡最快的电梯。“5A甲级智能”标准，在目前的无锡市场肯定是独一无二的。4.优良物业。红豆的高层一直强调“无论是从环境也好，还是从日常的水电的使用、包括洗手间、包括餐饮都按照五星级酒店的标准来做的”。正如所有人都会说，买万科买的就是物业。酒店管理式的配套服务、商务服务，红豆的物业自然也是5A级的。5.统一经营的模式避免了管理上的混乱，也为业主的投资回报奠定了良好基础。,优点：,劣势：,客群面不广：除了房型上
6、的一丝缺憾外，花百来万去买一套套内才40公寓不是一般的客户会愿意的吧。分楼层分批次的销售模式似乎也正说明了这点，真正的买主应该是千呼万唤才出来的。,红豆不是你想买,想买就能买,个案了解-苏宁广场,苏宁广场是无锡的又一大型商业综合体。项目规模约31万平方米，集大型购物中心、五星级酒店、酒店服务式豪宅、甲级写字楼、大型电器旗舰店、高档SOHO办公为一体，其中住宅部分主要以140-500平方的大户型城中豪宅业态。,项目包括一栋318米的甲级办公+酒店(1030F甲级办公、3168F酒店)、一栋183米的SOHO办公楼(650F SOHO办公楼)以及一个9F的商业裙房。,个案了解-恒隆广场,无锡恒隆分
7、成三部分，包括一个6层高的世界级购物中心、一个休闲广场和两栋高层建筑，初定其中一栋高约250米，另一栋高230米。购物中心背面、靠后西溪为一个休闲广场，广场的主要景点为东大街地块内的三栋文保建筑明代小戏台、老回廊和城隍庙旧址，全部在原址修复。,恒隆广场的建设将给东大街交通格局带来巨大变化。据了解，首先健康路将拓宽，后西溪也将拓到20米左右，恒隆广场建筑沿40米宽人民中路将后退8米。购物中心设人民中路、后西溪、健康路人民路交叉口三个主要进口。购物中心还设有地下三层停车场，今后还有望与无锡的地铁连结起来，设置地铁站。,该项目位于人民中路与健康路交叉口东南侧的东大街地块，主要功能为大型购物中心、办公
8、楼及停车库。项目总用地面积37323.9平方米，总建筑面积389589平方米，其中地上建筑面积242605平方米，地下建筑面积146984平方米，建筑密度61.57%，容积率6.5，绿化率20.05%。,主城板块综述,主城板块小结-核心地位无可撼动,作为长三角的核心城市之一，无锡的商业办公市场发展有着深厚的经济基础，产业结构的深化调整以及第三产业的蓬勃兴起使得商办市场的需求正在膨胀。城市建设步伐加快也带动了商办市场的繁荣。近来，城市轨道交通和京沪高铁建设的如火如荼以及沪宁高铁的良好运营都在不同区域不同侧面撬动着商业办公的巨大潜力。中山路，历来是众多商家的必争之地，继红豆广场交付后，苏宁广场、恒
9、隆广场已相继动工，云蝠大厦、金匮大厦、保利达广场以及被茂业集团收购的一百也已进入前期开发。未来几年，无锡市中心将树立起7幢超过200米的城市综合体，涉及购物广场、办公楼、酒店、公寓等多种物业。身处传统意义上的市区，这些现代化大楼提升了老城区商业地产品质，同时也拉开了主城商办市场激烈竞争的大幕，但更为重要的是为无锡的商业地产建立了新的标杆。目前，虽然锡城“南拓北进”以及“西张东延”的整体架势日趋成型，太湖广场、新区等新兴板块对市区市场的冲击无疑是巨大的，但从眼前来看，便捷的交通、完善的商业配套、兴旺的人流、加上传统的“市区”思维定式，主城区的核心地位短时间内仍然是不可超越的！,3崇安广益板块,早
10、在2005年，崇安区政府就计划用3-5年的时间，在广益片区建成200万平方米的市场群和200万平方米的住宅群，以“全面实现城市化、率先实现现代化”为要求,将广益片区建设成产业高度聚集、居住高度集中、项目高度集约、具有鲜明区域特色和较强竞争力的现代化新城区。现如今，这座4.6平方公里的崇安新城已初具规模。,崇安新城广益片区的功能定位是：以商贸、居住为主要功能。形成锡沪路两侧的装饰装潢及建筑材料市场、学前东路的大型机电市场和江海东路崇安段东北侧的汽配市场，在学前东路、广益路、江海东路等处规划建设集中居住区。使片区成为无锡城东大市场区、城东大住宅区和城东大休闲娱乐区。,区域内项目概况,正是基于上述的
11、长远规划，加之广益片区自身的地理优势，这里也形成了规模较大的商办市场，主要集中在江海东路以东，锡沪路南北的区域内。代表项目有名品城、哥伦布广场、嘉饰茂国际装饰广场、甲壳虫、D-PARK东鹏国际家居创意中心,个案分析-名品城,锡沪名品城二期位于无锡市崇安新城的核心位置-江海路与锡沪路的交界处，未来直通无锡市中心的人民路也将打通至此，地理位置优越。由公寓、办公楼、餐饮商铺、专业市场四个部分组成。建筑形态：两幢29层塔楼，三层裙楼，四幢一层石材专业市场。,个案分析-名品城,项目外立面没有采用玻璃幕墙，而是混合了铝塑板、干挂石材、涂料等多种施工方案。这一点，比较特殊。,总高98.9米的双子塔楼，将成为
12、崇安新城锡沪路上的第一道风景。,个案分析-名品城,开阔的大厅,电梯间,个案分析-名品城,楼梯长度1.5米,层高3.2米，并没有挑高设计,个案分析-名品城,此房型有斜角，不规则。去化较慢。,个案分析-哥伦布广场,哥伦布广场,哥伦布广场由香港五洲国际集团投资开发，项目包含购物中心、时尚公寓、写字楼三大功能，是一座集时尚百货、婚宴广场、国际餐饮、巨幕电影四大业态于一体的现代化城市时尚综合体。目前，该项目已经引进了家乐福、KFC等一批知名品牌，以火爆成交的商业带动了办公楼、公寓的销售。,哥伦布广场,户型小面积居多,哥伦布广场,买一层送一层是办公、公寓的主要卖点,哥伦布广场,高调的商业炒作推动着哥伦布广
13、场的持续热销。举办露天商业演出，请明星宣传造势，冠名政府公益活动，都进一步提升了项目的知名度。继广益哥伦布广场之后，新区哥伦布广场又将登场，之后的几年，五洲国际计划在长三角还要打造6-8个哥伦布广场。商+宅的“万达模式”在哥伦布也得到了巨大成功。除了鲜明的策划宣传方式外，在后续的物业管理上，哥伦布也有一种新的模式：产权销售+可持续繁荣。他们将经营和管理相结合，打造出所有权规业主，经营权规开发商的15年计划。前5年按年8%的回报率回馈业主，后10年可由双方协商。这种统一经营的管理模式在区域项目内唯哥伦布独有。,个案分析-甲壳虫,项目体量较小，总高26层，每层22户，已经交付。外立面涂料为主，项目
14、唯一的优势是临近地铁二号线华夏路站。,甲壳虫,层高3.9米，装修时也做分层使用,个案分析-D-PARK国际,创富商务广场（崇安D-PARK），位于锡沪路华夏家居港正对面，由五栋极具现代简约风格的建筑组成，面积共7.9万平米，户型以挑高5米。业态涵盖产权式设计主题挑高（复式）公寓酒店、5米挑高创意LOFT办公、国际建材家居品牌街区、创意主题会所、设计师沙龙等。是地铁二号线友谊路站正上盖物业。,个案分析-D-PARK国际,买一层送一层，硬装到位的交付标准，是项目的主打卖点。项目目前在售4#楼，均价12500-13000/平，一次性付款99折。,崇安广益板块小结：未来潜力较大。,地段优势：是广益板块
15、的第一优势。距离市中心5-10分钟车程，锡沪路与无锡北广场直线相连，往机场30分钟车程，距京沪高铁分钟，数十条公交线路贯穿往来，紧临沪宁高速和江海高架二大交通干线，地铁2号线和3号线也将穿越整个区域，交通和区位优势十分显著。产业优势：是板块的第二优势。崇安新城以锡沪路为轴心，打造无锡中高档建材和家居品牌商圈，以东鹏国际建材、华厦家居港、月星家居等高档建材家居企业为龙头，好艺家、锡沪名品城、佳润建陶城、华东装饰城、家居乐等中档家居建材连锁企业做支撑，以及华东商贸城、睦邻中心、家乐福、易初莲花、广益商公园、规划中的山姆会员店等众多配套商业做依托。客群优势：区域内聚集的产业链所形成的私营业主是各项目
16、的第一大客群；第二，学前东路、广益路、江海东路等处建设的集中居住区也为各个项目带来了广阔的投资客源；第三，投资风险小，政府参与投资的背景，也是一些开发商重点的宣传。,优势,劣势,据了解，目前区域内投资客的比例占到了60%以上，剩余的40%中，商住两用又占到了很大一部分。在目前住宅市场投资渠道受限的情况下，有相当一部分的客户选择了热炒商办市场。而区域内安置房、商品房也很多，有多少人会来选择住这些租金昂贵的精装公寓这将成为一个疑问。虽然买一层送一层的诱惑让区域内各项目卖的都很不错，但从长远来看，后期的市场运行和维护将成为一大隐患。,4.太湖广场板块,太湖广场位于无锡城市副中心，隶属南长区太湖大道与
17、清扬路交汇处，拥有无锡最大的城市广场，近两年房产的飞速发展，周边高楼林立，为太湖广场带来了新的发展契机，特别是板块商务功能，逐渐有取代市中心成为新一代的商务中心的趋势。太湖广场目前在售的办公项目较少，区域市场还是以住宅为主。,广场地区总平图,个案分析-时代国际,时代国际，位于南长区太湖广场西侧，项目由一幢36层写字楼和两幢公寓构成，总面积18万平方米，集商业、办公、酒店式公寓、时尚住房为一体。,个案分析-时代国际,5.蠡湖新城板块,无锡(国家)工业设计园是在蠡园经济开发区十多年发展的基础上，2003年5月由国家科技部批准为国内首家以工业设计为主题的高新技术专业化园区。近年来，园区投资建成了创意
18、园、湖景科技园、工业设计大厦、“530”大厦、联创大厦、佳诚国际等80多万平方米的“三创”载体。,园区核心区域东起蠡溪路，西至蠡湖边，南达太湖大道，北到梁溪河，面积为1.5平方公里。目前建设了工业设计孵化基地、创意产业园区、专业化研发设计楼宇群和生活休闲配套区等四大功能区域。致力打造成一个以科技研发为核心，以工业设计为特色，以都市经济为形态，集绿色高附加值产业、商务办公、服务配套、优美人居为一体的卓越创新型湖滨新城区。,蠡湖新城写字楼分布,分布：蠡湖新城写字楼数量较多，主要分布在太湖大道沿线和无锡(国家)工业设计园内。品质：区域内写字楼品质普遍较高。空置率：区域内写字楼空置率约在50%左右。,
19、分布情况,1.现代国际工业大厦2.中锐佳诚国际大厦3.润华国际大厦4.万达广场5.上海城开项目6.华邸国际大厦7.联创国际大厦8.530大厦,个案分析-万达广场,万达广场位于滨湖区河埒口中心商务区，用地分为A、B、C、D、E五块，主要功能为商业、办公、居住。其中A块规划为一处高档酒店，B块规划为精装公寓和集休闲娱乐购物为一体的大型商业广场，C、D、E块则以住宅为主。无锡万达广场复合的形态包括：一个建筑面积23万平方米的国际化大型购物中心；一个建筑面积4万平方米的超白金五星级酒店和一个3万平方米的酒店式公寓；一个建筑面积36.5万平方米的高档住宅区；两栋智能化、生态化、人性化、多元化的商务楼；一
20、个五星级的多厅万达国际影城；一个3万平方米的市民休闲广场。,万达广场,润华国际大厦,裙房1-4层定位为国际百货商业中心，5-6层为酒店专属会所，囊括千人宴会厅、多功能会议中心、咖啡吧、健身中心、精品店等国际性商务、娱乐、休闲、购物机构。大厦A座7-30层超五星级润华豪生国际大酒店。31层-54层为214席国际标准精装豪景公寓，A座55层定位空中顶级商务豪景会馆，包含阳光餐厅、红酒雪茄吧、美容健身会馆、商务会所、创意沙龙、小型放映厅等娱乐休闲配置。B座8层-45层为278套5A甲级写字楼，可自由组隔。,润华国际大厦,佳诚国际,中锐佳诚国际大厦位于蠡湖新城，在太湖大道和鸿桥路交叉口的东北侧。它包括
21、一栋29层5A甲级写字楼和一栋18/20层的五星级式商务智能公寓。建筑整体采用高级干挂石材，配合玻璃幕墙。配备7台蒂森电梯，时速2.5米/秒。,佳诚国际,价格走势,6.新区板块,无锡国家高新技术开发区成立于1992年，1995年在高新区的基础上正式成立无锡新区。无锡新区目前下辖无锡国家高新技术开发区、太湖国际科技园、空港产业园、中国工业博览园、中国吴文化博览园、国际生活社区等六大功能区以及旺庄、江溪、硕放、梅村、鸿山、新安等六条街道，行政管理区域从最初的5.4平方公里发展到如今的220平方公里，常住人口60余万人。,无锡新加坡工业园区自1994年初启动开发至今，已开发完成 3.5平方公里。形成
22、了以电子信息产业、光伏产业和精密机械为主的特色产业。至今，园区共引进外商投资企业90家，合同利用外资30亿美元，到位外资25亿美元。同时，园区积极发展高档国际社区和现代服务业，到2015年，园区现代服务业企业达60家以上（含光伏研发、配套、服务企业10家）。,新区写字楼概况,分布：新区写字楼数量不多，主要分布在长江路沿线。品质：除金源国际品质相对较高外，其他都较低。空置率：新区政府招商力度较大，且园区内企业较多，目前平均空置率约为10%。,写字楼分布情况1.软件园2.科技创业园3.东方银座4.百仕达大厦5.金源大厦3.创源大厦,个案分析-金源国际,空调：OFFICE：大金等知名品牌商务VRV空
23、调。电梯：10部西子奥迪斯电梯玻璃：双层中空LOW-E玻璃外立面：中空玻璃氟碳铝板 并且大厦内置摄像监控系统，防盗报警系统，无线巡更管理系统及地下车库管理系统等。,金源国际是无锡新区唯一甲级写字楼，9层LOFT挑高6米，面积从50110不等，19层OFFICE户型面积从701555不等，可自由分割。,金源国际办公楼布局,办公楼共19层，每层10套，共190套,金源国际公寓布局,公寓9层，每层27套。共243套,整体分析,从物业形态来看，此次市调的20个项目中，综合体项目占到90%，除办公外，还包括公寓、商铺、酒店、家居广场等形态。综合大型住宅的项目主要有北塘区华仁凤凰城、河埒口万达广场，综合大型商业的项目主要有崇安新城哥伦布广场、新区宝龙城市广场。纯办公类项目主要有锡山软件园、北塘区锋尚文创中心。13个在售涵盖公寓的项目中，精装7个，占到55%；毛坯4个占比30%，简装或可选装修2个，占比15%。公寓面积集中在40-70平。LOFT产品主要集中在广益片区。从区域来看，商办项目主要分布在崇安区，除市中心外，崇安新城的项目也较为集中，新区、太湖新城借助开发力度发展迅速。太湖大道作为无锡东西向城市主干道，贯穿整个无锡，链接锡山开发区、新区北、崇安区、太湖广场、蠡湖开发区。区域跨度大，交通优势强，相信未来将成为商办项目的高端集中区。,
