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1、,设计单位：技元工程咨询(上海)有限公司 技元工程咨询(上海)有限公司,Civil Villa and Townhouse,富民龙藤苑一期云端生态城,清新延蔓 原乡生活,富民龙藤苑一期云端生态城,Civil Villa and Townhouse,项目基本条件与属性界定 项目开发条件与约束条件 实质设计说明,富民龙藤苑一期云端生态城,Civil Villa and Townhouse,项目区位 项目地处昆明北部新区富民,距离昆明18公里处.,项目基本条件与属性界定,富民龙藤苑一期云端生态城,Civil Villa and Townhouse,项目概况,龙腾苑小区可开发用地面积约为615994.
2、34平方米（924亩）。如果依照小住宅用地面积65%（也就是35%作为公建配套），则小区居住用地面积400,396.32。依一般昆明地区每人居住面积29.9平米计算，则龙腾苑小区开发后居住人口规模为16,069人。目前一期云端生态城开发面积为10万平方(150亩),容积为1.2.,富民龙藤苑一期云端生态城,Civil Villa and Townhouse,交通条件,项目地块交通便利,预计2012年年底通行将使项目与昆明市区的车程缩短至15分钟左右.,富民龙藤苑一期云端生态城,Civil Villa and Townhouse,地块解析小结-项目现状资源状况具备开发优质郊区中低密度居住物业的基
3、本素质及条件.,地块优势条件,1、交通条件便利,周边路网完善，与昆明紧密相连，至昆明未来走昆武高速15分钟抵达,2、具备板块内区位优势,位于昆明至富民县城18公里处,3、良好的自然环境,位于山谷之中，坡地资源，局部存有水系，空气好，植被好。茂密的森林资源为开发项目提供了基础条件。,相对弱势因素,1、郊区陌生板块：地处城市郊区，区域认知度较低。,2、尚无成熟配套：区域内配套将会具有一定的基础设施，但成熟有待时日,031010 Present,上海市金丰城住宅金小区,技鼎工程咨询有限公司,周界趋势 邻近楼盘比较表,031010 Present,上海市金丰城住宅金小区,Civil Villa and
4、 Townhouse,技鼎工程咨询有限公司,周界趋势 邻近楼盘比较表,031010 Present,上海市金丰城住宅金小区,技鼎工程咨询有限公司,目标值之修正与小结,031010 Present,上海市金丰城住宅金小区,Civil Villa and Townhouse,技鼎工程咨询有限公司,邻近楼盘比较表独栋别墅,031010 Present,上海市金丰城住宅金小区,Civil Villa and Townhouse,技鼎工程咨询有限公司,邻近楼盘比较表双拼别墅,031010 Present,上海市金丰城住宅金小区,Civil Villa and Townhouse,技鼎工程咨询有限公司,邻
5、近楼盘比较表联体别墅,鄰近樓盤每平米單價約四千八百元、每戶平均面積超過225平米、總價約一百萬元。,031010 Present,上海市金丰城住宅金小区,技鼎工程咨询有限公司,目标值、对照组与总平均值，对单价、户面积与总价之比较,獨棟別墅,雙拼別墅,聯體別墅,031010 Present,上海市金丰城住宅金小区,Civil Villa and Townhouse,技鼎工程咨询有限公司,市场供需分析 财务计划推估 实质设计说明,技鼎工程咨询有限公司,031010 Present,上海市金丰城住宅金小区,Civil Villa and Townhouse,基地指标,031010 Present,上
6、海市金丰城住宅金小区,Civil Villa and Townhouse,技鼎工程咨询有限公司,独栋别墅开发试算 双拼别墅开发试算 联栋别墅开发试算 四层住宅开发试算,031010 Present,上海市金丰城住宅金小区,技鼎工程咨询有限公司,独栋别墅开发试算,031010 Present,上海市金丰城住宅金小区,技鼎工程咨询有限公司,双拼别墅开发试算,031010 Present,上海市金丰城住宅金小区,技鼎工程咨询有限公司,联栋别墅开发试算,031010 Present,上海市金丰城住宅金小区,技鼎工程咨询有限公司,四层住宅开发试算,031010 Present,上海市金丰城住宅金小区,技
7、鼎工程咨询有限公司,各种住宅类型试算结果比较,031010 Present,上海市金丰城住宅金小区,Civil Villa and Townhouse,技鼎工程咨询有限公司,市场供需分析 财务计划推估 实质设计说明,基地西北面景觀幸樂路,基地東南面景觀運樂路,基地西南面景觀金盛路,上海市金丰城住宅金小区,技鼎工程咨询有限公司,基地東北面景觀雙鶴浦,基地東面景觀,基地环境说明,031010 Present,技鼎工程咨询有限公司,基地近臨美國學校,上海市金丰城住宅金小区,基地近臨新加坡學校,基地近臨九方家園,基地近臨西郊庄園,基地近臨西郊庄園,基地近臨西郊庄園,基地环境说明,031010 Pres
8、ent,上海市金丰城住宅金小区,技鼎工程咨询有限公司,基地配置说明分析,031010 Present,上海市金丰城住宅金小区,技鼎工程咨询有限公司,基地配置说明分析,基地面积:43346 m 2总户数:75户(62幢)A、C独幢(43户)用地面积:375 m2占地面积:106.4 m2B双拼(22户)用地面积：380 m2占地面积：110 m2会所用地面积：1000 m2占地面积：250 m2总占地面积：7588 m2总建筑面积：21758m2建筑密度：17.52%容积率：50.2%成本：8182万元收入：17138万元利润：8956万元,提案一 独栋與双拼,基地面积:43346 m 2总户数
9、:102户(41幢)A双拼(70户)用地面积:240 m2占地面积:96 m2B联幢(64户)用地面积：210 m2占地面积：105 m2会所用地面积：1000 m2占地面积：250 m2占地面积：10330 m2建筑面积：27880 m2建筑密度：23.83%容积率：64.32%成本：9360万元收入：17640万元利润：8280万元,提案二 双拼与联栋,提案三 联栋,基地面积:43346 m 2总户数:106户(22幢)A户型(62户)用地面积:154 m2占地面积:77 m2B户型(44户)用地面积：160 m2占地面积：80 m2会所用地面积：1000 m2占地面积：250 m2总占地
10、面积：8544 m2总建筑面积：25882m2建筑密度：19.71%容积率：59.71%成本：7974万元收入：12441万元利润：4467万元,031010 Present,上海市金丰城住宅金小区,结论与建议 产品定位与总价宜锁定中下端客户。市场双拼优于独栋趋势。单价定位：独栋8500元，双拼6500元，联体5000元。总价定位：独栋200300万，双拼150200万，联体100万。户面积：独栋300平米，双拼240300平米，联体200平米。财务试算：独栋与双拼利润最高且相当，但独栋容积使用60%，双拼容积使用100%。联体利润约为七成，使用容积100%。实质设计：主要建筑群尽量南北向配置，并以双拼别墅为主。面临蓝、绿带部分，可酌予配置较高价位之独栋别墅。,
