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1、诊断性策划报告,麻城米兰阳光,2014.12.21,前言,项目已入市四五个月，蓄水情况欠佳，目前，准备即将开盘。根据我司市场调查和分析，拟定项目诊断性报告。,首先，我们先了解下房地产项目入市一般会经历五个销售阶段，,项目，目前正处于第一个阶段蓄水期,蓄水期是为开盘销售积累客源,蓄水期要保证售房部的来电来访，从而积累目标客户,米兰阳光项目来电来访量不足，蓄客资源少；开盘在即，当务之急就是要解决项目来电来访低的问题。,让我们先回顾一下 项目现状并分析,首先，让我们回顾一下项目现状并分析,项目现状,工程：临街商业外立面已完成、营销中心开放,工程进度：一期已封顶,实而不“华”,工程方面：,先做建筑，后
2、建景观,以下两个售房部，在完全不考虑地段情况下，你会选择去哪个售房部？,vs,本案,中央国际城,我们做个对比：,很显然，我们都会选择第二个售房部！,因此，我们应该注重门头包装和门前广场以及景观小品的建造。,现场包装：工地现场仅有三块围墙，无其他指示标识,现场包装：售房部内无任何氛围包装,现场包装分析：,现场包装广告设计没有创意，辨识度差，很容易让人误以为是中央国际城工地现场。,广告设计没有创意和吸引力,售房部较为隐蔽，路边没有导视广告，很难找到售房部。,目前无任何活动，宣传仅靠派单，室内仅有一块广告牌（金桥大道），,根据我司一周的问卷调查，得出结论，目前本项目在市场的知名度太低，更别谈来电来访
3、，该项目必须扩大宣传，多做活动，提高知名度，提高来电来访。,价格定位：均价3300元/，2980元/起,我们应该怎么做呢？,How should we do it?,如何提高来电来访？,工程：重点建设景观、广场，供客户体验,售房部门前广场，清理干净，放一些休闲娱乐设施，共客户免费参观游玩,现场包装,建议将围墙增高或者改成异形创意围墙,马路两旁增加谁做道旗,广场上长久放置空飘、团结柱,在售房部前的马路对面处树立项目精神堡垒,孝感乡路,售房部,搭桁架，做喷绘广告，指示售房部位置,售房部内部设置吊旗、展板、x展架以及其他装饰等增加销售氛围,宣传推广：线上+线下，重点以线下活动为主,线上建议增加网站、
4、电视飞播广告,建议每周做一场活动。,Diy活动,暖场活动,客户生日会,产品推介会,多做一些小礼品，用于邀约客户、吸引客户。,价格定位：目前宣传价格2980元/起，均价约3300元,此价格定位是否有助于销售？,我们先了解下麻城市住宅地产市场行情！,此价格定位是否有助于销售？,我们先了解下麻城市住宅地产市场行情！,目前在售住宅：金桥新天地（15万方）、杜鹃华府（20万方）、中央国际城（29万方）、荣新世纪新城（33万方）、闽达公园一号（35万方）.,据不完全统计，麻城市场在售项目在售住宅项目余约60个，建筑面积约800万方。,明年入市项目蓝翔万象城、摩尔城、麻城广场、文化小镇等等，,2015年，麻
5、城市中心（转盘商圈内）将会涌现大量住宅项目，由于其地段优势，必将对其他区域住宅销售造成大量冲击。,总而言之，我们可以分析出，明年麻城住宅已经出现“供大于求”的局面；闽达公园壹号在一期迅速清盘的大好情况下，二期却以3600元/（每平米约降200元）的均价入市；金桥新天地认筹蓄水时式报价5000元/左右，开盘均价40000元/；麻城住宅市场将会面临着严峻的价格战。,本项目想在如此激烈的竞争中吸引客户注意，提高来电来访，必然需要加入价格战中，因此，项目定价上一定要有非常大的优势；目前，2980元/的起价占有一定价格优势，但是吸引力度不够，我司建议均价不变，适当将起价调低（可通过特价房或其它方式）2580元/,谢谢观赏,
