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1、四明三千里朝起赤城霞日出红光散光辉照雪崖 唐李白,湖墅中央 梁弄四明湖项目定位思考,世界“零”距离,只有深深打动你自己，才能打动你的圈层，而影响圈层，是影响整个世界的开始,心有界，域无疆,这回，我们思考的土地之上，看到的是心与湖的宁静,Dream of the case,项目理想,地块背景,项目理想,价值唯论,A,B,C,剖析重点,四明湖，等待,当人们都在折腾东钱湖，让大家都拜倒她的石榴裙下的时候；当人们折腾完东钱湖，开始折腾九龙湖、慈湖的时候；四明湖，依然保持其宛若天开般的静谧。,四明湖版块一线造墅的启动项目,厚积30年以上的梁弄购墅群体资源,中国房地产休闲度假投资热潮在兴起，“海南现象”在
2、引路！,国家重点扶持产业旅游休闲度假的发展前景,2010年在宁波：我们将见证的是第三轮资源造墅的新核四明湖！,中国四明湖畔，一线土地的稀缺从湖墅中央开始！,湖墅中央之于四明湖玩的不仅仅是建筑产品，更是休闲地产树立典范作品的机遇。,这里拥有宁波最宁静的湖畔、群山。这里拥有出世、入世的最佳契合地。这是塑造作品的绝对机遇！,湖墅中央之于余姚可以是享受居住的超越又超越之作。,这里可以没有过渡，只有直接跃升终极的居住享受。因为湖墅中央，可以为余姚带来的是领先20年的住宅理念。,思考出发点1：有不同于常规项目而更具特征的思考模式,思考模式,从客户需求发展角度：区域客户的需求模型。谁才是我们可以打动的目标客
3、户。,从项目/地块开发角度：产品规划的溢价模式分析；性价比最高的项目定位。,思考出发点2需要坚守的几点重点,时间与空间利润把控,走在前沿的趋势,客户结构的变化,以时间换空间，把握大势，边际利润最大化,界定宁波新兴别墅市场发展趋势，判断项目使命和机会；,高价与价值提升到达一定程度后，客户结构将出现显著变化,Dream of the case,项目理想,地块背景,项目理想,价值唯论,A,B,C,剖析重点,看待市场一定是追随趋势，而非纠结现状毋庸置疑的未来,秦时“梁冯”，今日梁弄，人烟辏集，为一巨镇,梁弄历史悠久，秦时属会稽郡，相传原以梁、冯二姓聚居而名为“梁冯”，至后唐已“人烟辏集，亦一巨镇”，由
4、于街弄多，遂谐音为“梁弄”，并素有“第九洞天”、“洞天福地”等美誉。今日梁弄，镇中路商业繁华，四明景区人烟密集，梁弄镇年接待游客超过60万人次，数万辆车常常将古镇围得水泄不通。,镇中路,本案,四明湖度假村,四明湖风景区,昔日古镇，浙东延安，风情永流传,梁弄是浙江省历史文化名镇，抗战时期是四明山革命根据地的心脏，有名的浙东小延安，历史上还是浙东唐诗之路的重要驿站，李白、皮日休等渚多诗人驻足于此。镇内有五桂楼、宋墓石雕、马蹄形街等历史古迹和浙东根据地纪念馆、新四军浙东纵队司令部旧址、四明山革命烈士陵园等革命胜迹，自然人文，相得益彰。,今日梁弄，城与尘，山与水，只在一线间,以上海世博会为契机，以梁弄
5、为核心的北部人文旅游与会议度假组团已经形成，今日梁弄，旅游产业日益发达，自然文化旅游景点、红色旅游景区以及以“五园”为龙头的特色乡村旅游，每年吸引超60万人次的全国游客。梁弄老街，复修半月形老街，营造江南山乡古镇的独特韵味，成为以传统店铺为特色的商业步行街，改造后将具备人文观光、休闲、购物、餐饮等综合旅游接待功能四明湖度假村占地面积约350亩，总投资4亿元，主要开发建设集住宿、会议、餐饮、娱乐、休闲于一体的五星级休闲度假型酒店。四明湖会议接待中心位于四明湖东岸的半岛，将发展成为以民营经济论坛为核心，会议接待中心采用海南博鳌滨水会议度假模式，发展为浙东的高档会议商务活动基地。,老街,本案,四明湖
6、度假村,四明湖会议接待中心,红色小镇，激荡30年，照亮全球,经过改革开放30年的发展，已经拥有“中国灯具之乡”和“中国灯具制造基地”两张名片的梁弄镇拥有超过500家灯具企业、遍布全国的1500多个经销网点和7000多人的营销队伍成为当之无愧的世界灯具城。,穿越千年，梁弄再度成一巨镇它传统，它风情，它富含活力,在这样的环境下，人不可能在持续不变的状态中满意，城里的想出来，城外的想进去，住惯了高层想换别墅，住惯了自建房却也想享受高档小区的服务，有了一套住的还想有一套享受的，换来换去，折腾.因此，在进入项目定位时，我们首先把握别墅市场的发展趋势。,宁波别墅发展趋势,宁波别墅市场分析,-空间分布：随着
7、时间呈现出以城市中心为圆点，由近而远的圈层结构-市场发育度：别墅板块已经初步形成，目前已经形成如东钱湖级别的别墅集中区-市场供应：未来市场供应将以城市别墅和外围小城镇中的资源别墅为主,宁波别墅发展趋势,宁波别墅：2005年之后，越做越远，却将别墅生活的感觉慢慢提炼出来,宁波别墅发展趋势,典型案例恒元英伦水岸,开 发 商：恒元置业项目位置：中海东湖官邸东侧，北临鄞县大道，三面环水规 模：总占9万平方，住宅总建约5万方，配有会所。别墅共218套。容积率：0.66产品定位：纯粹英式联排+双拼别墅 产品特点：纯粹英伦风格；步步入景绿化抢眼；套型舒适；动线明晰安全。,典型案例恒元英伦水岸,户型特点：,余
8、姚别墅发展趋势,余姚别墅市场分析,-市场发育度：处于别墅板块发展的初级阶段，板块特征表现并不明显 市场中仅有几个带有较强区域特征的单指向性产品-市场供应：未来市场供应将以城市建成区边缘别墅和外围的资源别墅为主,余姚别墅发展趋势,开发商：余姚百隆房地产有限公司项目位置：余姚区文亭镇镇府对面长乐路（余姚民主路与长乐路交界处）规模：总占地：200亩；总建：13万容积率：1项目卖点：交通便利、英伦风格、情景式营销、地下室全赠送项目情况：各种产品共计117幢、其中独栋50幢，双拼51幢，联排13幢，1幢酒店式公寓，1幢体验式会所，一幢物业用房；共计260余户别墅、82户酒店公寓,主入口,次入口,典型案例
9、百隆诺丁山郡,典型案例百隆诺丁山郡,余姚别墅发展趋势,重点案例锦绣四明,开发商：上虞永和旅游开发有限公司项目位置：余姚余梁公路通向四明湖景区中段规模：占地：60万；总建：25万容积率：0.42项目卖点：人造景观湖、人造高尔夫球场、优质物业管理服务项目情况：一期联排别墅170套，独栋别墅72套、二期独栋别墅88套。,锦绣四明缺什么就人造什么,宁波别墅VS余姚别墅=我们的目标,-宁波别墅市场比余姚领先一个发展阶段 从别墅拓展范围分析：宁波已经全面过渡到风景资源别墅，而余姚则处于小资源别墅发展阶段 从市场发育度分析：宁波市场呈现较明显的板块特征，而余姚处于单兵作战的阶段-同一时期的差异化分析 相同点
10、：-可接受距离：余姚稍小于宁波，但差别不大-产品类型：城市中心区和边缘资源区以联排和双拼为主，外围镇区则以独栋和联排为主-客户置业目的：度假需求和资产需求渐渐上升 不同点：-余姚的别墅目前产品品质和价格都要比宁波稍低一个档次。,市场的变化，均是因为我们的目标客户发生的改变，他们的眼界变宽了，他们的姿态更高了，他们的欲望更强了，满足他们，抓住他们，超越他们，是地产发展的必然因此我们开始寻找湖墅中央的客户,市场需求模型构建,世界灯具城，数百家企业，数百户企业主属于富裕阶层，在当地拥有对于高品质住宅的旺盛需求大部分企业主目前要么住在自建房里，要么已经“进城”，但是眼界的开阔已经使得他们更是对现有居住
11、环境感到不满四明湖畔吸引了众多的城里度假客，他们对于别墅，又是新理解,市场需求模型构建,目标客户初步判断,1、住在梁弄自建房的企业主2、住在市区较长时间的企业主3、市区内高收入的三产业者4、市区内高收入的企事业人员5、投资客户,置业目的初步判断,1、衣锦还乡光耀门庭2、追求别墅生活3、追求闲适的离城生活氛围4、保值增值的需要,产品类型初步判断,1、以独栋、类独栋或双拼为主2、配置一定量的联排别墅,这将是一群让地段论部分失效的客户,30%地缘性客户丧失 距离城市化越远客户辐射半径越大客户精细化越明显客户精神诉求越统一,远！或者说野外大自然山水之间 那么，购买项目的客户就需要有一个精神层面的共性对
12、自然归依的渴求！,远郊楼盘,客户素描精神特性 物质层面厌倦都市的繁闹 多次置业向往一种桃源般洞天人生 手中资金充裕高于物质的精神追求 思念让他们看到升值的前景,或官或商，资产相对雄厚,市场需求模型构建,市场需求模型构建,回归湖墅中央我们已拥有项目规划的两大核心外部优势（超越普通度假型产品）：1、完备且稀缺的城镇级中心生活配套（其他远郊别墅的最大硬伤）2、尽享未来五星级湖景旅游度假区核心资源（一线四明湖、超五星酒店配套）因此我们针对目标客户群体所要重点打造的核心是产品附加价值体系。围绕目标客户六大重点诉求：“独墅、舒适空间、庭院、社区环境、安保、服务”迪赛提出相应的项目产品理想。,Dream o
13、f the case,项目理想,地块背景,项目理想,价值唯论,A,B,C,剖析重点,原规划方案点评,1、规划不足：建筑风格缺乏明显特征，兵营式规划排布及产品设计水平与宁波主流产品差距较大。2、产品布局有问题：未对周边干扰体系做全面剖析，仅仅以地块本身做产品规划，如从地块现有的主交通体系所形成的交通干扰和别墅产品的私密性考虑，独栋及双拼产品应布置于地块西侧为佳。3、景观无亮点：以内部人工水景构建的主景观带公共性、参与性较差，且交付后实际使用效果差，维护成本高。4、细节处理不到位：有天有地，庭院深深的别墅生活效果没有深入体现。,交通组织,主景观轴,在现有布局状况下，考虑到开发商意愿，在保证别墅套数
14、的总量不减少前提下，项目产品定位应该重点围绕以下几个方面展开：1、鲜明的产品建筑特征从这块地所拥有的山、水资源来看，英式的肃穆、北美的沉稳都无法完整展现这块地的原生气质，唯有地中海风情，才能完美演绎。2、项目景观亮点不论社区内部的景观如何组织，我们可以寻找更大的景观引爆点，将东侧的沿溪规划路打造成景观大道。3、如何做到产品布局的优化配置院落组团式布局4、产品细节附加值的提升手段空间舒适度、园林、庭院、用材等5、其他附加值安防、物业等,梳理项目本质,区位,北宁波、中国四明湖、人文休闲旅游景区,客群定位,渴求对自然归依的财智阶层,诉求,环境,千年古镇、湖光山色,项目定位,4万方地中海庄园小镇,DN
15、A架构,优势地段、极致的产品形式、闲适的环境、优雅的精神内涵、高端的产品品质、极致的空间感、舒适的内部空间、多样的庭院生活、安全周到的物业服务、极致的精神寄托、独特的收藏价值、便捷的交通环境,墅,湖,湖墅中央，独“墅”天下,最大化的排布独栋/双拼别墅户型，涵盖完整系列面积段，为撑足容积率，小面积段分布于联排中，吸引市场中的中端客户，以此打造稀缺的生态景观型别墅社区。同时联排端套产品尽量做大做极致。,最大化排布余姚市场最具差异化，未来最具竞争力的稀缺型物业,舒适的内部生活空间,在空间规划中，中庭的引入，让室内与室外空间可以随意切换。搭配适宜的面宽进深、更高的层高设计，让居住有了可以想象的舒适。大
16、尺度的室内空间配合高使用率的室外景观，将别墅的舒适生活推向了极致。全套房设计,院落生活，精致典雅,高端的别墅项目就要有房有院，而且社区整体风格和品质的协调、统一是一个社区档次高低的重要表现，在统一的调性上体现个性化现在住别墅不仅仅房子看上去像别墅就行，而是要享受真正的别墅生活，如果没有了舒适、精致的庭院，那跟公寓有什么区别,随处可见的精致典雅,社区内环境步步有景、动线明晰、组织分明,地面铺设木材作为河边漫步道,通过悬挑出的建筑构筑物，拉近人与水的距离,社区内环境步步有景、动线明晰、组织分明,利用河道开挖的淤泥垫高基地，同时形成小区景观的不同地面标高，前后坡地庭院设计，通过错落的层次，自然地形成
17、变换又独具韵味的阳光庭院；,下沉庭院使地下车库有了采光和景观。,架空亭榭使人更加亲近水面。,社区内环境步步有景、动线明晰、组织分明,入口道路形象,社区内环境步步有景、动线明晰、组织分明,主干道形象,车行道示意,道路系统主要由两大部分组成，一为车行环形主干道，二为景观步行道。由于车行主干道比较宽，建议采用西式的处理方式，体现气派及开放的特点，通过鲜明的环岛，十字路口区，硬质面饰、设备用具、灯光和软质景观来塑造不同类型的街道景观层次。而景观步行道，则可主要采用曲径通幽的方式，一步一景，充满趣味。,通过车行主干道与景观步行道的分级处理方式，打造层次分明的交通体系,景观小道示意,开辟现代自主意志的人性
18、化私宅领地：从基地三面的天然河道分流而来的水道从屋前蜿蜒而过，再利用市政道路边设置围墙和绿篱，使别墅平添了隔世的味道。,社区内环境步步有景、动线明晰、组织分明,入户动线组织,入户动线组织,入户动线组织,入户动线组织,进口的电子车库门采用高科技识别系统能识别住户车辆并自动开启库门。私家花园的大门采用自动锁装置。采用自动感应式门禁系统识别主人车辆进入。卫星系统：电视、卫星、有线电视系统安装到位地板采暖、独立中央空调冷暖系统新风系统.,安防智能化,可选参考配置,以客户导向为主的Cross（Customer Rein Order Service System）服务体系，跨界创新前所未有物业服务，为业主提供兼顾酒店感和居家感的私属服务。,物业配套,汇报完毕 感谢聆听 The end,thanks for your attention.,
