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1、前 言,”谋定面后动“之兵说，自古就在中国有着普遍运用，而今，面对纷繁复杂的楼市，不难发现，楼盘要想卖的好，首选之路，便需将营销策划做到位。虽说，好的品质是销售成功的基础，但精准切实的策划更是不可忽视的制胜之道。,目 录,市场策略篇,营销策略篇,形象策略篇,市场策略篇,宏观背景分析,国际经济形式 鉴于目前的欧债危机的恶化，以及美联储的政策走势，全球经济面临着更多的挑战，需求将显著下行，则对中国经济产生巨大影响：1、外需的下行，将加剧中国目前的去库存压力，出口和经济增长速度均受到负面影响，同时会刺激中国内需转型的动能。2、全球避险情绪升温促使美元资本回流，将有效削减中国的热钱流入压力，因此会减少
2、热钱推升国内资产价格的现象。3、美元指数见底上升，大宗商品价格下行，有效减少输入性通胀的压力。,国内经济形式 受2008年4万亿刺激政策的后遗症和过度依赖投资驱动的经济结构影响，一方面，在结束了货币放松政策之后，CPI在一定时期内仍然处于高位；另一方面，中国经济进入新一轮去库存化周期，外需和投资的下降将令GDP增速下降。因而，滞涨的风险仍然存在。在CPI高起和GDP增速下降，使得货币政策陷入了进退两难的维谷。因而货币政策在回归常态之后，只有因时势而微调，放松的概率较小。注：CPI就是市场上的货物价格增长百分比；,房地产行业调控态势 中国房地产开始进入库存周期，与中国经济的库存周期的叠加效应增加
3、了行业调控的复杂性。房价未出现实质性的下降、CPI未有大幅度的下降、保障房未大量供给这三个条件决定了本轮的行业调控还将继续进行。种种迹象表明，这一轮的行业调控已经由简单的针对房价的调控转向了制度变革，这表明真正的行业调控才开始。,（一）、从全国来看，前三季度商品住宅销售面积同比上涨12.1%，销售均价同比增长9.8%，任然呈现上涨态势,（二）、国务院不断重申，调控方向不动摇，调控力度不放松，促进房价合理调整4月13日：召开的国务院常务会议强调，要坚持调控方向不动摇、调控力度不放松，巩固和扩大房地产市场调控成效，严格控制投机投资性购房需求，努力增加市场供应，稳定市场预期，把房价控制在一个合理水平
4、。7月12日：召开的国务院常务会议，当前房地产市场调控正处于关键时期，必须坚持调控方向不动摇、调控力度不放松，继续加强房地产市场调控的工作。10月29日：召开的国务院常务会议指出，坚定不移的搞好房地产调控，进一步巩固调控成果，促进房价合理调整。,（三）、制度改革,1、地方政府自行发债开闸，缓解土地财政困境,2、资源税改革，地方政府财政年增收或超350亿,3.营业税改革试点正式展开，有利于经济结构调整，加快推动服务业发展,（四）、调控走向：由短期向长期、由“堵”向“疏”的转变,房地产市场量价走势 下半年开始，中国房地产市场开始进入由供求力量为主导的阶段，市场供应量、购房者预期、库存及去化时间成为
5、影响量价走势的核心因数。调控18个月，政策效力凸显，多数城市成交量持续低迷，部分项目开始降价促销，市场观望气氛浓厚。开发企业资金来源基本上全部被阻，全力销售回款成为唯一希望。在政策效力、市场供应量、购房者预期、库存压力、资金压力的共同作用下，降价促销成为四季度及2012年上半年市场营销的主旋律。,（一）、历经18个月的调控后，去年商品房销售终于速度放缓、房价走势平稳,（二）、一线城市成交量持续低迷,（三）、众多二线城市成交量陷入低迷,（四）未限购的三线城市仍是市场的一抹亮色,（五）、但受整体市场下跌预期影响，一些未限购的三线城市成交量也开始走低,（六）、从下半年开始，中国房地产市场开始进入以供求力量为主导的阶段，政策力量成为常量,（七）、购房者预期：购房者的市场预期由预期上涨开始转变为预期下降,（八）、库存及去化时间：多个城市的库存量已逼近或超过历史高位，去化的时间速度延长,（九）、供销差走势与房价走势基本吻合，未来房价下降压力大,（十）、房企库存：136家上市房企存货绝对量再创历史新高,（十一）、企业资金链状况：紧缩的信贷政策令房地产企业的资金颇有压力,
