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1、贵通建设双楠大道项目发展思路,四川中原营运三部 SiChuan.06.2010,本次报告需要解决的问题,Code of this report|2,问题一,问题二,问题三,本项目所在区域的区域价值,市场主力供应物业及市场需求状况,项目物业发展方向及物业组合,问题四,项目核心竞争力及突破模式,Code of this report|3,报告结构,2,3,区域市场分析,1,项目区域概况,项目地块分析,4,物业发展方向建议,5,项目突破模式建议,Code of this report|4,项目区域概况,Part 1,Code of this report|5,Part 1.1,区域规划分析,大成都的
2、南部新城，双流县政府所在地，总面积28平方公里，属于成都市区第二圈层范围。,Code of this report|6,容纳居住、商业金融、办公行政、文化娱乐为主的多元化城市发展模式;成都市南北发展轴上南部重要的中心城区之一；市区南部发展的重要片区。,双流国际新城规划,双流国际新城,成都的HRD,以运动型娱乐产业、健康型驻龄产业、国际商务型产业为支撑的国际化背景，形成健康、生态、宜居的成都南部园林城市。,Code of this report|7,时代.奥特莱斯,以十字绿化带为基础，横向、纵向发展天地线，以中国传统的中轴对称、天圆地方为思路，结合天、地、人的概念，形成三条景观长廊。,Code
3、of this report|8,人轴（景观主轴）公共活动长廊,天轴人文历史发展长廊,地轴地域特色长廊,景观主轴积聚人的活动，采用流线的方式串接各个景观节点从西到东通过历史序列的划分将双流的人文景观设立于此，以凸显双流新区的人文历史气息，展现城市的文化属性景观副轴主要由高密度的植物配置组合而成，将引入地域特色树种、古生树种、特色农业植被，展现城市的地域特色,景观长廊说明,Code of this report|9,Part 1.2,区域价值分析,配套价值森林之城、运动之城、艺术之城。,Code of this report|10,8500亩亚洲最大城市森林公园；8个娱乐主题公园；9个生态湖泊景
4、观；8个主题世界级生活配套；国际网球赛事中心；时代.奥特莱斯购物中心。,配套价值说明,区域规划图,交通价值连接成都、双流老城区，与城市主要干道连接。,Code of this report|11,双楠,双流老城区,牧马山片区,温江,双楠大道,绕城高速,区域交通说明,项目交通机能图,区域临双流国际空港、绕城高速、川藏公路、新双楠快速通道；距离成都市10余分钟车程；顺利通达温江、牧马山片区。,地铁价值规划中的地铁6号线支线将延伸至双流新城。,Code of this report|12,区域主要地铁线路,为东西方向，连接规划行政中心和机场；东起于6号线琉璃场站，西止于双流航空港，线路全长为15.1
5、1公里，设车站8座；地下线长约5.52公里，地上线长约9.59公里；高架车站4座，地下车站4座。,区域价值总结,Code of this report|13,未来区域内生活配套、运动配套、医疗配套等比较完善；,“健康、生态、宜居”的双流国际新城未来环境优良，居住舒适性较高；,1,区域交通通达性好，区域地铁6号线支线开通后，将进一步提升项目价值。,2,3,Code of this report|14,区域市场分析,Part 2,本项目竞争区域主要为双流国际新城区域，在售楼盘主要分布在双楠大道沿线、白衣上街、白衣下街沿线。,Code of this report|15,一、竞争区域划分,核心竞争区
6、域,本案,区域内在售项目以高层为主力供应物业，待售项目向别墅、花园洋房高层多种物业方向发展。,Code of this report|16,区域内项目沿双楠大道、白衣上街、白衣下街呈带状分布；区域内在售项目多位复合型物业，包括电梯、花园洋房等；区域内竞争项目中高端项目4个，远大.林语城、国奥村、新岸、人居.都市阳光2期。,区域在售楼盘分布图,二、区域在售楼盘分布,区域在售楼盘说明,区域内住宅在售住宅供应量约100万方，未来5年供应量预计达150万方以上。,Code of this report|17,三、区域在售楼盘一览表,占地面积约110亩，总建筑面积约170000，总户数1042户，容积率
7、1.76，由多层洋房、小高层电梯、叠拼组成。,Code of this report|18,四、典型楼盘分析富豪.新岸,12小层高层,4层洋房,7层多层,该项目产品实现差异化形象定位双流国际新城，首座复式洋房，在营销推广、现场包装上体现其高端品质。,Code of this report|19,多层洋房面积区间：80-170，叠拼：140-230，小高层59-114；多层洋房、叠拼共550户，电梯492户；洋房均价7000元/左右，高层4500元/；配套：800景观泳池、网球场篮球场等。,项目现场实景,项目产品说明,客户年龄以3540岁为主，双流客户占55%左右，成都双楠区域客户占20%左右，
8、外地来双流工作客户占20%左右，其他区域客户占5%。,Code of this report|20,主要以个体工商户及公司职员为主占70%购买该项目主要以自住需求为主，占90%客户对于该项目产品、区域、环境较为看重，客群年收入在30万以上,该项目占地约330亩，总建筑面积30余万方，目前在售1期现房，2期产品规划为别墅。,Code of this report|21,典型楼盘分析人居.都市阳光,1期11-18层电梯,该项目08年11月开盘，总户数约2000户，截止到10年6月共剩余500余套，月均销售约70套。,Code of this report|22,项目户型区间60-200；主力户型区
9、间105-120套三；09年4月开盘即准现房销售；该项目主要面向市场刚性需求，缺乏社区配套。,项目效果图,项目产品说明,客户年龄以2540岁为主，双流客户占65%左右，成都双楠区域客户占15%左右，外地来双流工作客户占15%左右，其他区域客户占5%。,Code of this report|23,主要以个体工商户及公司职员为主占70%购买该项目主要以自住需求为主，占95%客户对于该项目价格、区域较为看重，客群年收入在15万以上,占地面积约336亩，总建筑面积631710，容积率2.37，一期别墅容积率0.8。,Code of this report|24,典型楼盘分析远大.林语城,项目鸟瞰图,
10、强调“定制别墅”和“密林深处”的新生活方式；物业形态包括别墅、花园洋房、最高不超过13层的小高层；户型面积区间230350；,项目产品说明,总占地301亩，地上规划总建筑面约41万平方米，容积率1.8，共1316户。分为东西两个区，东区占地102亩，西区占地199亩。,Code of this report|25,典型楼盘分析国奥村,项目鸟瞰图,东区由14层的小高层、7+1的花园电梯洋房组成；西区由联排别墅、6+1的花园电梯洋房、生活配套设施组成；规划有10000奥运主题会馆，7000城市绿地公园；引进伊顿品牌幼儿园作为配套。,项目产品说明,区域市场小结,Code of this report
11、|26,后期将有巨额放量，市场竞争将加剧；前期面市项目产品多为小高层电梯，后市即将面市项目的物业形态开始呈现向中高端、多样化产品趋势发展；区域内多层电梯洋房的市场接受度高；户型主力面积区间，多层洋房120-160，电梯80-110；洋房均价6500元/左右，电梯4200元/-4800元/之间；目前在售项目的主力客群主要来自双流，占50%以上,双楠大道沿线次之，约占30%。,Code of this report|27,区域市场对本项目的启示,未来区域洋房、别墅产品潜在供应量较大，未来市场竞争激烈，因此，未来高层物业更容易占领市场，但是多层物业利于项目的品质塑造。,Code of this re
12、port|28,项目地块分析,Part 3,Code of this report|29,Part 3.1,项目地块环境分析,项目地块临总部经济园区、远大.林语城别墅项目、时代奥特莱。,Code of this report|30,项目地块属于双流新城A区，临总部经济园区；临新双楠大道、白衣上街；紧邻双流国际空港、绕城高速公路。,一、地块位置,锦绣南郡,项目地块位置说明,项目临新城区白河绿化森林带，周边规划有8500森林公园，居住外部环境优良。,Code of this report|31,白河绿化森林带：森林带南北长8公里、宽500米，东西长5公里、宽300米，总面积达5.64平方公里；未来
13、规划有8500亩亚洲最大的森林公园。,项目周边环境,二、地块自然环境,项目周边环境说明,项目与成都、双流、温江等各个区域交通无缝对接。,Code of this report|32,三、地块交通,项目距离成都市三环路约7公里，距离双流老城区1公里，距离绕城高速约5公里；通过双温路通往双流县城及温江；项目临绕城高速、川藏公路、新双楠大道，通达性较好。,项目交通图,项目交通说明,双流新城未来配套、双流老城现有配套构成地块外部配套资源。,Code of this report|33,四、地块配套,体育休闲配套：国际网球赛事中心、成都谢菲联足球俱乐部、高尔夫俱乐部；购物中心配套：时代.奥特莱斯、博瑞.
14、最世界；总投资达18亿元，总建筑面积19万方的蜀汉主题文化综合建筑群；双流老城区其他生活配套。,区域主要地铁线路,地块土地平整、形状规则，有利于建筑布局，但是两个地块独立布局，不利于产品的整体打造及整体定位。,Code of this report|34,五、地块特征,该区域主要基础设施如道路、水、电、气已经初步具备，双流老城区可为项目提供商业和生活配套，开发条件较为成熟；目前双楠大道及两侧绿化带打造效果较好，形成了良好的区域印象。,地块特征说明,Code of this report|35,Part 3.2,地块经济指标分析,项目占地面积110.16亩，目前从区域上看属于中等规模开发项目。物
15、业组合类型主要以高层、小高层为主，辅以少量多层洋房。,Code of this report|36,项目地块小结,Code of this report|37,项目周边自然环境优良、未来生活配套完善，居住舒适度较高；项目交通便利，客户群可拓展至成都双楠沿线板块。,项目面临的问题,Code of this report|38,物业形态受体量影响，不具备规模优势,1,受容积率限制，本项目无法打造别墅、洋房等物业,2,区域未来市场放量大，市场竞争激烈,3,Code of this report|39,项目突破模式建议,Part 4,Code of this report|40,不具备规模品质不具备品
16、牌不具备社区配套,Code of this report|41,产品项目制胜的突破口,Code of this report|42,产品七大突破模式,复式多层建筑,现代简欧外立面,高端品质会所,东南亚手工定制园林,公区五星精装,六星级服务标准,国际智能化配套,复式多层国际新城首例复式洋房，层高4.8米，以此作为项目的核心竞争力。,Code of this report|43,外立面现代简欧建筑风格，凸现项目特色。,Code of this report|44,品质会所设置咖啡厅、阅览室、台球厅、棋牌室等娱乐设施提升项目品质、增加项目自身配套。,Code of this report|45,咖啡
17、厅效果,阅览室效果,公共部分五星精装增强现场体验感。,Code of this report|46,电梯厅精装效果,接待台精装效果,六星服务提供星级服务，打造片区物管服务之最。,Code of this report|47,全天候生活服务：代买生活必需品、待定报刊杂志、留言服务、擦鞋服务、鲜花服务、婚庆祝寿专业服务、家教服务、搬家公司服务、宠物代管服务等；大堂私人管家服务：morning call、定制早餐；房间保洁服务：全套家庭清洁服务、家具保养服务、入户地毯清洁服务、空调、抽油烟机的清洗服务、灭菌消杀服务；全能商务秘书服务：24小时前台接待、中英双语电话服务、代购票务、代投邮件包裹、收发传
18、真、代洗车、预定出租车、联系旅行社、会所设置无线上网区域、酒后代驾等。,东南亚手工定制园林引入东南亚手工定制园林，增加项目亮点。,Code of this report|48,东南亚风情园林通过错落有致的布局，强烈的层次感，大量清新怡人的棕榈科植物和茂密丰富的植被，使之成为双流首例手工定制园林社区，成为其核心卖点。,东南亚园林说明,国际智能化配套突出项目科技性。,Code of this report|49,考虑的智能化配套原则提升居住品质（健康、品质）与国际化时尚前沿接轨超前性（未来主流）成本的控制,地暖系统中央新风系统直饮水系统,智能化配置参考,Code of this report|50
19、,参考价格：80元/。,智能化配置参考地暖系统,Code of this report|51,参考价格：2000元/户。,智能化配置参考中央新风系统,Code of this report|52,52,智能化配置参考直饮水系统,参考价格：17元/,Code of this report|53,高层产品附加值500元/，多层物业附加值3000元/。,Code of this report|54,物业发展方向建议,Part 5,Code of this report|55,项目地块适合发展何种物业？,Code of this report|56,一、物业组合思考,根据项目3.23的容积率计算，按照
20、常规的物业组合方式为小高层，或者多层+二类高层项目（18层以内）。物业组合以做足容积率、迅速去化、资金快速回笼为目的。,Code of this report|57,二、物业发展方向,高端电梯公寓为主、复式多层为辅,方案一：,建议理由：高端电梯辐射更广的目标客户群；产品突破模式上，打造复式多层更易实现产品品质提升及产品溢价。,本项目物业组合：18层高层电梯+7层复式电梯多层。,Code of this report|58,方案一：项目总销售额约13.21亿,Code of this report|59,高层面积区间：75110，2梯6户，多层面积区间120140。,方案一共2502户；套二户型
21、约占项目总套数47%；套三户型约占项目总套数50%；套四户型约占项目总套数3%。,Code of this report|60,方案二：,高端小高层项目（12层）,建议理由：纯粹小高层利于项目整体包装、营销推广，保证项目的纯粹性；小高层项目在一定程度上体现项目高品质。,Code of this report|61,方案二：项目总销售额约12.98亿,Code of this report|62,小高层面积区间80120，2梯5户。,方案二共2460户；套二户型所占比例40%；套三户型所占比例60%。,Code of this report|63,以上两个方案总产值相差约2000万，无论从总产值、客户覆盖面、消化速度来看，方案一均优于方案二。因此，中原建议选择方案一。,Code of this report|64,Thanks for your attention,Wish you a good day!,
