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1、【同济万象城】商业定位报告,、宏观市场、商业市场分析、消费分析、项目商业定位、租金测算,目 录,Part one：宏观市场,区域交通,从规划图上可以看到，该片区内住宅中心附近有3个主要的交通起始点和1个公交总站。为今后消费者的出行带来很大的便利，是该片区一大利好因素。片区内的路况情况基本良好。,区域消费力,2008年涡阳实现全社会消费品零售总额39.09亿元，比2007年增长了22.7%从行业来看，批发业和零售业增长较快；其增长速度也逐年提高，2006年的增长速度仅为16%，这说明涡阳的社会消费能力较为强劲；消费格局在日益改变，从而刺激了消费者的大力消费。,宏观市场分析,人均消费力,人均年可支
2、配收入大幅增长，消费力逐年增强；其增长速度也逐年提高，07年较06年增长了12.1%，后续增长空间较大；举例：家庭平均年可支配收入为14954元，按80用于还房贷，月还贷额约990元。按首付30计算，可承受房屋总价在15-25万左右；同时，考虑到家庭的隐性收入及其他不可预测因素，消费者可承受房屋总价为20-30万左右。,城镇居民人均可支配收入（元）,宏观市场分析,涡阳目前房地产市场处于起步后的阶段；此阶段客户的需求特征是自住需求和改善居住条件；房地产开发的数量迅速增加，即将进入大盘时代。,2008年，涡阳人均国民生产总值为978美元，同比增长了14%。,国民生产总值与房地产增长关系,房产市场分
3、析,Part two：商业市场,涡阳的各类商业网点遍布全城，个体私营经济的发展较为迅猛；已成商业格局的各街已经形成自身固定的业态组合，经营业态以服饰、家居建材、杂货、通讯等为主；涡阳的商业网点现阶段几乎满租，但是经营状况却不理想，各业态同质竞争较为严重；现阶段涡阳的的商业从形态、经营格局、经营业态等均档次较低，品牌引入较少，缺乏升级的商业引导点；,现有商业特征,缺乏能够满足涡阳人民日渐提高的消费理念及消费能力的中高档商业中心。,主要商业分布格局,传统商圈：向阳北路、涡河西路、胜利中路、胜利东路 道路属性是涡阳县的交通主干道，行人、自行车、电动车、汽车最密集道路；商业特征人民路集合了人们日常生活
4、所需的各种业态，整体经营状况一般。特色商业街：胜利路、工农北路、涡河东路 工农北路是成功的一条品牌特色商业街，以经营品牌、精品服饰为主。涡河东路/建设路是涡阳比较长久的商业街道，经营业态较为杂乱。专业市场：东环路、淮中大道、工农南段、胜利西路 东环路涡阳建材市场，形成已有五、六年时间，经营状况良好。淮中大道涡阳县零售市场，建成已有三、四年时间，经营状况尚可。工农南段手机等通信专业市场，形成五、六时间，经营状况良好。传统商厦：阜阳商厦、涡阳百大白马商厦 阜阳商厦综合性商厦，位于旧商业中心。涡阳百大白马商厦近几年入驻的商厦，出租情况不理想。,工农路,向阳路,东环路,涡 河 路,B,A,涡河路,特点
5、：红旗电影院为本街道吸引部分人流，本街道租金高于涡阳平均租金，日用百货为主，西路主要以小商品批发为主，已形成三十年以上，整体经营状况一般。缺乏统一的市场定位和现场包装。,外街商业分析,建 设 路,工 农 路,A,B,工农南路,特点：租金较高，属于老商业街，其主要业态是餐饮和服装餐饮与购物区域分离，餐饮逐渐占领市场，服饰逐渐向北移，老商业街急需转型。,商业外街分析,A,B,涡 河 路,工农路,c,工农北路,特点：新兴的中高档时尚精品商业街，人流量大，租金是涡阳最高地段，主要以精品服饰和化妆品为主。工农中路形成手机专业市场。主力商家作用明显，唯一的手机通信大型卖场，竞争力强,外街商业分析,团 结
6、路,向 阳 路,工 农 路,A,B,团结路,特点：租金较高，新兴商住楼商业街，其主要品牌男装为主。品牌男装接受考验，消费者消费目的性强。,外街商业分析,建 设 路,向 阳 路,A,B,工 农 路,C,D,建设路,特点：业态种类多，超市经营面积平均在150以上，经营状况良好。广场的聚集人气，带动超市类的消费，休闲广场倍受本地人喜爱。,外街商业分析,胜 利 路,向 阳 路,东 环 路,A,B,广场,C,D,胜利路,特点：专业市场多，西路主要集中家俱卖场，中路以商品批发为主，东路以电动车和电脑产品为主，本街道每种市场经营门店都在15家以上。品牌消费意思不强，品牌产生滞销，急需市场包装，统一管理经营。
7、,外街商业分析,胜 利 路,东 环 路,A,B,东环路,特点：涡阳最高档次娱乐场所-英皇俱乐部在本街道，超市较多，南路形成建材专业市场，五十多家经营户，共一万多平方米经营面积。停车便利配套设施完善消费场所受到当地人热捧。,商业外街分析,A,B,涡 河 路,c,建 设 路,胜 利 路,紫 光 大 道,向 阳路,本案,D,向阳路,外街商业分析,特点：路段长，经营种类多，最南段（项目周边）依靠医院带来消费群体，以超市为主，中间依靠师范学校和汽车站带来人流，餐饮和宾馆较多，北段电器和金银首饰较多。缺乏统一包装和管理，市场较为混乱，消费目的性强。,胜 利 路,A,B,广场,建 设 路,广 场 东,广 场
8、 西,D,C,广场,外街商业分析,广场东：经营业态以餐饮和儿童用品为主，白天消费人群较少，主要是夜间消费。而服装和工艺品类经营状况较差，经营者急需新的商业环境和商业模式,广场西：以休闲类为主营业态，茶吧、休闲吧等，本地人休闲消费意识不强，导致这片区域经营状况一般。,广场南：以电脑科技产品为主营业态，20多家经营商铺，经营面积在500多平方米以上，基本满足当地消费需求。,广场北：餐饮、超市为主营业态，夜间有大量的外摊餐饮为本地段吸引大量人气，经营状况良好。,商场分析,主要商厦分析,主要内街分析,内街商业分析,业态分析,从整体业态比例来看，在调研范围内的街区，餐饮、娱乐类所占比例过低，不足20%，
9、较正常的30%左右的合理比例，尚有较大差距。,餐饮类 10%,娱乐类 9%,业种分析,当地主要的20几类业种，占了总商业经营面积的近4/5，集中性较强。,业种分析,超市,药店,业种分析,业种分析,电动车,业种分析,小商品批发,业种分析,精品店,业种分析,婴幼用品,业种分析,文体用品,业种分析,电器,业种分析,建材,业种分析,家俱,业种分析,品牌休闲服饰,业种分析,品牌男装,业种分析,女装,业种分析,手机通讯,业种分析,电脑,工艺品,业种分析,小吃店,业种分析,休闲餐饮,业种分析,特色餐饮,业种分析,网吧,业种分析,美容美发,业种分析,摄影,业种分析,KTV,业种分析,备注：上述业种仅为当地主流
10、业种，本案在定位时还会适当规划当地没有的业种，来引导当地消费者！,本案,利润景城,竞争项目分析,楼盘参数,楼盘参数,竞争分析,涡阳县的商业无论是从规模还是形态上均已初现雏形，各式各样的沿街店面遍布全城，经营商品以服装、杂类、食品类等拓展较快的零售业态为主；相较于购物，餐饮娱乐类比例较低，餐饮类档次普遍较低，娱乐类不发达。涡阳的商业模式已由最初的自建板房向街铺转变，但在组合形态上仍然较为单一，基本仍以街边单独店铺经营为主，未形成大规模的集中商业消费圈；涡阳的市场现状虽然已经成形，且有一定的规模效应，但是从涡阳居民日渐的增长消费能力来看，现有的商业模式已经不能满足他们对于消费的理念提升；涡阳的政府
11、规划、市场的支撑及外围环境都说明涡阳的商业需要一个无论从功能上还是形态上都有提升的商业产品！,商业市场小结,推出的商铺面积：在20-100平米之间，和润景城推出主力店。从销售率上分析，面积较小的单层商铺总价底，销售率高。而面积150以上比较尴尬，销售及招租都有一定难度。楼层层高：单层4.2-5.6米区间，双层3-4米区间。从销售率上看，单层层高5.1米以上市场热销。双层3.3米以上左右比较理想。销售价格：从目前市场各大商铺销售情况分析，传统的只售营销模式无法提升商业价值，7000元/销售价格均偏低。,商业分析,结论：本项目3.6万平米规模的商业建议以售后返租及统一运营管理等商业运营开发模式。不
12、仅利于项目实现价值最大化，同时也保障项目开发的成功及后期商业圈的成熟培育，做到项目开发、投资客户、经营商家等双赢。,Part three：消费分析,消费者年龄构成,消费者收入构成,受访消费者50.8%以上的人月收入低于1000元，只有3.2%高于3000元！,受访消费者中20-30岁占到41.6%，30-40岁30.4%！,本地消费：20-40岁人群是消费主力，整体收入水平较低,消费需求,购物时是否就餐,购物如就餐则地点选择,购物时就餐的人均消费,购物时经常就餐比例低于一般水平，一方面是购物目的性强，另一方面与缺乏相关有关,34.6%选择路边的小吃店，也有26.2%的消费者会在普通饭店进行就餐
13、。,如果就餐则人均消费不低,消费需求,本地消费者购物时目的性强，较少在外就餐，但单次就餐额度较高,消费现象,涡阳当地收入水平不高，中等或中等偏下收入的客层占本项目目标市场的比例较大，同时吸引大量中等收入的客层，才能形成一定规模的目标客层，以支撑项目庞大的体量；从周边规划看，未来会汇聚当地中高收入的群体，本项目定位成中高档商业街将吸引其消费；中等偏下收入的群体作为项目初期人气培育及后期人气的补充；从人口年龄结构上，以20-35岁人群为目标客层，该类人群的消费意愿、消费能力及消费自主性均较高。,消费分析,Part four：项目商业定位,市场机遇,项目临靠向阳路与紫光大道，地段交通有一定优势，近年
14、来片区高档楼盘的开发已成规模，之前的城市配套已经不能满足城市需求，涡阳县商业配套严重滞后，这对项目商业开发是一个契机。,城市商业升级,随着涡阳的商业地产大量入市，商业地产的开发必须寻找新的出路。本案差异化应该与时俱进，融入新元素，高起点，填补涡阳商业市场空白，导入国际化商业运营理念，以使我们在市场竞争上保持绝对优势。,差异化定位,产品立方体,商业嘉年华,功能国际社区,优势组合,商业：五街合一全新商业业态组合，集“潮流、时尚、娱乐、休闲、购物”的五合一体验式PARTY生活。,功能：五行合一国际社区高品质住宅游乐广场主题体验式商业街明星团队服务社区幼儿园,产品：立方空间体、漫步式商街体系，两层品牌
15、店，两条内街交叉，三条外街环绕。、高品质电梯高层，赠送入户花园。,竞争力组合,商业新城,地理地标,心理地标,城市名片,项目定位及未来发展方向和目标,区域中心,市场的发力点不仅在于业态的区分，而更在于特色的持有；一个真正能体现城市名片高度的商业项目，应该能够让人们随时 处于SHOPPING状态之中。,项目定位,档次定位,根据涡阳实际经济发展状况及对未来几年的预期，结合消费者调查及商业经营者、投资者访谈，本项目商业应为中高档；如果从提升项目整体品质的角度出发，应定位于高档，因此出于上述两方面的理由，本项目商业经营档次应定位为：,中高档，局部高档,项目各专业店、专卖店、便利店以中档偏上为主，各品类均
16、设置个别高档商家，来带动街区的整体形象及影响力，但更多的中档消费，来满足涡阳县更为庞大的主流需求，通过不同业态、不同档次的组合来提升整个项目的品质,中高端现代商业，文化特性浓厚,集生活配套、餐饮、文化、休闲娱乐消费为一体的地域级高品质生活商业中心,万象城和周边高端住宅项目裙楼,缺乏高端、文化性主导商业,区域商业经营状况一般,消费力旺盛，可挖掘高端消费群体,功能定位,功能定位,时尚休闲消费,高级区域配套,地域型商业中心,餐饮娱乐消费,区域商业，服务政务新，增强小区品质，凝聚万象城客户品牌忠诚度及提升客户满意度；,扩大项目的辐射范围，吸引该区更多的高端人群来项目消费,全力打造涡阳首个餐饮街，带动涡
17、阳餐饮休闲消费，吸引涡阳所以中高端消费群体,带动整个小区域商业发展，增强同济企业社会号召力；,项目功能,主力商家构想及引入理由,特色生活消费，提升项目档次,高级区域配套,打造涡阳首个中高档家俱城,打造涡阳中高档购物街区；带动商业街人流,打造高级娱乐休闲,中高档休闲类餐饮、特色餐饮,美容美发、便利店等高级生活配套,品牌家俱,品牌服饰、精品店、化妆品等,KTV、酒吧、休闲吧、茶楼、宾馆等,业态组合,客户消费特征,1525岁,属于冲动消费心理，而且有很大的自主支配权，喜欢攀比，追求个性化新事物，新潮流，带有一定消费盲目性，并主要以群体消费行为为主。消费以中低档为主，以购买快速消耗商品为主，包括服装、
18、鞋类精品、快餐、小食、大众娱乐（等）、IT 产品、体育用品为主。,2535岁,具有一定的经济能力及支配权，追求品牌和享乐，消费心理较为成熟。消费力以中、高档为主，是主力消费群体，以购买中、高档实用型产品为主。包括：电器、服装、鞋、化妆品、钟表、家居用品、品牌餐饮娱乐。,3550岁,较强经济能力及支配权，追求品牌实用型产品为主，消费心理成熟。消费以中、高档为主，购买中档耐用型保值产品为主。包括：古玩、字画、玉器、家居用品、服装、鞋类、化妆品、音像图书制品等。注重品牌商品的内涵，注重投资性产品及追求更高层次的文化及娱乐享受。,休闲娱乐客户群体,亲身体验崭新 mall 生活，梦想都市繁华体验，而前来
19、购物观光消费，具有一定的冲动性和随意。传统的中档商品较受欢迎，消费以中高为主。,客户消费特征,客户定位,涡阳本地的高级白领一族为主，有一定月供能力；涡阳本地私营企业经营者为主，有一定投资能力 国企、政府实力派，成功自由职业人士次之。具备高学历。类群具有相当的职业、事业危机意识，并积极寻求发展。年龄在25岁45岁之间。,总之，他们在消费取向上更注重现代化时尚化国际化；对消费品的要求更高，注重其美观、性能好、实用、投资增值保值、服务的专业化等。,概念定位,五街合一体验式情景主题商业街,市场形象,商业：以休闲娱乐，时尚潮流，购物消费，主题文化，餐饮美食的定位：,全面开启涡阳首站的平价奢华盛宴，让更多
20、的人体验品质生活和精明消费的乐趣。,古人从生活实践中总结出来，他们认为世界万物都是由金、木、水、火、土五种元素构成的，在不同的事物上有不同的表现。项目充分借鉴易经五行的核心元素，将本案高品质国际社区即：“主题商业街”、“游乐广场”、“文化交流”、“餐饮娱乐”及“商务休闲、高端住宅”，使其成为“金、木、水、火、土”易经五行的完美表现。,【五行合一】,【五街合一】,迎合了人们的逛街、购物、休闲娱乐的消费需求。强调“五街合一”即：“餐饮街”、“体验街”，“文化街”、“时尚街”、“主题街”，完全实现了吃、喝、玩、乐、购的消费新体验。,内街：品牌服饰及精品走廊美食+外街：商务休闲餐饮主题街区,定位核心理
21、念,土,火,木,金,水,餐饮娱乐,游乐广场,文化交流,商务休闲及高层住宅,商业购物,【五合一】,金,金光碧色，彩辉夺目,涡阳时尚潮流的领导者,TRENDY,品牌专卖店,潮 流,核心定位：以品牌荟萃、价格实惠为核心，以休闲购物为基础，全面开启涡阳的平价奢华盛宴，让更多的人体验品质生活和精明消费的乐趣。,金,关于真维斯：中国休闲装行业名副其实的“大鳄”；在城市一级商业地段，面积为80平方米以上的临街门市。（本案完全符合该业态选置要求）,TRENDY,品牌专卖店,潮 流,木,五行,木之为阳气动跃触地而出也,涡阳游乐主题广场,起到向阳路人群聚集，以带活南大街商业人气。,SPORTY 动感,城市运动主题
22、休闲公园,海盗船广场竞技急速滑板音乐喷泉休憩座椅,木,水,“集水”就是“聚财”,世界名品走廊,文化,VIP,国际高档品牌汇聚地,内接街核心概念：得到政府支持的同济万象城最具文化、最具潮流的世界名品走廊,世界名品走廊,文化,工艺品婚纱摄影品牌服饰商务会馆酒吧茶社休闲餐饮高档酒楼香水饰品,水,火,主题美食娱乐街,HAPPY 快 乐,主题美食娱乐街,“热火朝天，红红火火”,项目南北内街和东西内街东段，其核心定位娱乐餐饮街,风味餐饮,风味美食娱乐酒吧动漫电玩,主题美食餐饮街,火,土,凡建邦国,以土圭土其地,而制其域。,城市高峰，财智汇聚,GATHER 繁华汇,财智汇聚,GATHER 繁华汇,财智汇聚,
23、土,工艺走廊快捷酒店休闲商务,总平面图,一期开工：09.6竣工：10.7,二期开工：2010竣工：2011,三期开工：2011竣工：2012,A区：时尚走廊,引进业种：品牌男装、品牌女装、精品店、儿童用品店、儿童服饰、品牌专卖店等,B区：时尚走廊/美食天地,引进业种：有意思复合餐饮店、茶楼、休闲餐饮店、特色餐饮、品牌服饰店、儿童用品等,C区：美食街区,引进业种：有意思复合餐饮店、茶楼、休闲餐饮店、特色餐饮、酒楼、KFC、麦当劳等,D区：娱乐总汇/时尚走廊,引进业种:酒吧、KTV、动漫电玩、品牌男装、品牌女装、精品店、品牌专卖店等,E区：商务休闲,引进业种:宾馆、茶楼、会所、咖啡厅等,F区：主题街区/生活配套,引进业种:品牌家俱、便利店、烟酒店、美容美发、移动通信、干洗店、水果店等,Part five：租金测算,租金测算,各路段沿街商铺的单位价值,回报年利率按一般市场上产权式商铺年平均回报率计，为8%（含所得税）。参考东环路与向阳路的租金情况，平均租金在3845元/月，但本案整体形象较好，有一定的商业投资潜力，平均租金应该略高于东环路与向阳路平均值，故：本案平均租金：60元/月按照10年投资回报年限测算商铺销售均价为：7200元/,根据以上分析，建议本项目平均价格为：一层10000元/二层4000元/,租金测算,商铺（签约3年-5年8%年返租，统一招商管理）,促销策略,
