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1、城市高密豪宅发展趋势：,城市资源型豪宅：典型案例：淘金山/中信红树湾,未来型高科技豪宅：典型案例：红树西岸,非资源型城市高密豪宅：典型案例：香蜜湖一号/雅颂居/一号银海,城市豪宅的三种发展方向：方向1：资源型豪宅绝版资源弥补细节不足,淘金山资源：北靠无名山，南临东湖、遥望梧桐山风景区及仙湖植物园；10分钟车程可到达梧桐山风景区，开车可直接到达山顶。,一期相关经济指标：总用地：54280.8总建面：201537.99容积率：2.792 绿化率：48.2%户均面积：170主力面积区间：147-150三房/170-190四房,代表性楼盘1：淘金山花园,稀贵私家大宅形象凸显豪宅身份气质关键词：私家路/
2、入口,“有自己的路牌，还有私家路，挺高档的。”“入口的喷泉不错，比较气派。”,设置业主私家路以及项目专用路牌，带给业主独享私家领域的尊贵感，同时强调业主身份感，受到业主好评；采用喷泉、叠水结合室外台阶打造大气的社区入口,户型设计方正大气，强调室内外资源的融合。但在使用中客户对主卧较为不满,主卧非南北通透，面积约20m2，面积/尺寸偏小，辅助功能空间略小，且衣帽间无采光，空间过小，不能满足客户需求，客户大多觉得不够大气，且整体居住档次有所降低,整体配套/园林设置有所缺憾，客户挑剔度较高,“淘金山环境挺好，但是就是太不方便了，小孩上学啊，上街买菜都要开车好久才能到，所以我到现在还没有住进去。”“要
3、是有个学校什么的就好了。”“感觉花园好像光秃秃的,加上白花花的地板,夏天瞪不开眼如果有凉亭或者大树遮阴那就更 棒!”“门户和花园树太少了!”“开发商应该多种些树，最好车库里也种上，我见过在地下室植树的，感觉就很好。”,经济技术指标：总占地面积：16.3万平米总建筑面积：65万平米绿化率65.00 容积率3.179 楼座展示：约2800套1期588套，2期738套，3期261套，4期733套,代表性楼盘2：中信红树湾,中信深圳红树湾项目地块位于深圳市南山区填海区域，沙河东路、滨海大道和白石路环绕它的周边。东面是拟建中的城市中央花园，西面毗邻沙河高尔夫球场，南面眺望深圳湾，东北面远观世界之窗、锦绣
4、中华、欢乐谷,产品设计成为其最大亮点：围绕景观强调资源最大化利用：空中院馆/景观厨房/前后双阳台/270圆弧景观阳台/主仆分离/电梯入户,四面通透性内庭院，将室外环境室内化，客户对室外景观资源进一步加深印象，空中院馆受到客户追捧,景观厨房，功能空间，同时享受外界景观资源,前后双阳台设置，景观通透性良好,270弧形阳台，完全展示外界山水资源,率先引进澳洲建筑风格，品位建筑形象凸显豪宅气质,“你们的立面挺特别的，以前都没有看过这种黑黑的，不过感觉挺好。”“有品位的人才会欣赏。”“澳洲风格？的确挺少见，看起来比较高档。”,规划排布不足，TH/高层之间楼间距过短，TH/高层居住感觉较为压抑,“你们和红
5、树西岸的容积率是一样的啊，那你们也太密了吧。”“不行，楼间距太小了，住着不舒服。”“这个别墅怎么住啊，全在高层脚下。”,方向2：未来型高科技豪宅观念超前，受众面窄,代表性楼盘：红树西岸,智能化家居体系；智能生态细节设置；精致家装三大体系完全打造高智能化住宅,A 场景设定,B 操作自动化,墙上面板、手机、终端显示器、PDA、遥控器，均为控制家中电器的主脑，简单。,家中所有的灯光、窗帘、音箱（背景音乐）、空调及选购的智能家电等均可预设为不同组合的室内场景状态。夜间起床场景：通往洗手间的灯柔和的一路亮起会客场景：灯光明亮，空调自动调节家庭聚餐场景：灯光明亮，音乐响起看电视场景：灯光柔和，窗帘关闭浪漫
6、晚餐场景：餐厅灯光柔和，其它灯关闭,智能化家居体系智能家电,第一层防护：小区周边设置探测器和摄像头，紧急情况下可自动报警并录下现场画面，小区内多个招援按钮，可随时呼叫管家援助；第二层防护：大堂门禁及大堂管家双重保护，拜访者只有经过您的同意才能进入；第三层防护：电梯管理系统自动呼叫电梯，自动达到住户居住的楼层，形成客户与楼层的一对一进入；第四层防护：每户配置智能化门锁等形成特色安全保护；第五层防护：户内安全防范系统设置红外线探测器、紧急按钮，厨房设置火灾探测器，煤气泄漏探测器等一系列先进的户内报警系统；采用先进的家居综合布线技术，把家居的数据、语音、控制等电位进行综合布置和跳线管理，平均每户布置
7、多大70个点位，每户平均预埋管道多达400米长，满足未来升级需要。,C 五重安防,智能化家居体系五重安防系统,隔音楼板,进水铜管,同层排水,采用美国陶氏化学隔声垫和挤塑板相结合的楼板隔声系统，使得业主充分享受宁静生活空间。,人体最舒适的空气状况温度：2026度湿度：4060声音：3545分贝大气：78氮气 21氧气,智能生态细节设置,中央热水,中空玻璃,软化水,智能生态细节设置,装修标准：客厅及主卧室:地面:高级木地板及配木踢脚线厨房：地面：亚细亚优质浅灰色防滑地砖墙面：亚细亚优质白色瓷砖、炉具上方墙面镶嵌不锈钢保护板门：推拉门嵌透明玻璃和磨砂玻璃橱柜：原装进口德国SieMatic 一体化白色
8、（magnolia-white textured)成品橱柜（配杂物桶）、杜邦人造石台面德国进口橱柜灯厨房电器：全进口Miele厨房电器：全不锈钢嵌入式四头燃气炉具、全集成式自动洗衣机、全不锈钢嵌入式微波炉、全不锈钢抽油烟机、嵌入式冰箱主卫生间及次卫生间:地面:米黄亚细亚优质防滑地砖墙面：白色带纹亚细亚优质瓷砖、局部绿色马赛克勤克、墙面局部配全身镜、带灯槽翻开式镜箱 门：木门（含门套、门锁、门碰和把手）淋浴房配置：优质强化玻璃门及屏风 配不锈钢拉手、折迭式淋浴凳、原装进口德国“GROHE”暗藏阀芯、固定头顶花洒加手持花洒、米黄云石防水坎、玻璃层板 五金配件：毛巾通、毛巾架、厕纸架、摇臂式梳妆镜、
9、衣钩地漏：GEBERIT 防臭地漏洁具:原装进口德国Duravit台式洗手盆、原装进口德国GROHE水龙头、进口杜邦,SieMatic橱柜、Miele电器、Duiavit洁具、Grohe龙头花洒、JOHNSON DOOR、亚细亚瓷砖等,豪华精装修世界顶级家装品牌,红树西岸的客户以香港客户和先锋客户为主，是市场非主流。,2006年：红树西岸 2.8万入市，销售缓慢主流豪宅客户对这种极端的依靠先进配置的方式并不十分理解与认可：1、针对风格：“怪异，整体风格不能接受。”2、针对智能化：“太多电子按纽了，我家保姆都不知道怎么用。”3、质疑对价格的支撑作用：“毕竟是公寓，不值。”,2007年：红树西岸销
10、售速度加快通过实际的居住体验，客户对一些生活感受逐步认同：1、针对安防：“高科技在这方面很有效，令人安心。”2、针对智能化：新贵一族开始接受这一潮流，认同智能化对豪宅产品的价值提升作用3、针对生态化：“等于花钱花在健康上。”,方向3：城市高密豪宅产品/细节/服务，品质感弥补资源缺失/规模缺陷,代表性楼盘1：香蜜湖一号（高层）地段/品质感用材/顶级服务成为促成客户购买的主要原因,尊贵感建立：入口/私家路，体现客户尊贵身份,品质感体现：立面品质用料，客户近距离观感体验,9M挑高入户大堂/电梯厅，空间/材质凸显住户身份感、尊贵感,9米高大堂空间感极度奢华，入口对面整面的落地玻璃窗引入自然光线，使室内
11、外景观交融；天花灯箱设计，令大堂光线更加柔和，大型水晶吊灯，营造奢华和尊贵感；金黄色调的整体氛围，雍容和谐，硬质的光亮材质与织物的亚光柔软质地相混合，体现高品位的格调大堂。,细节关注，品质感完美呈现,深圳首家实现外立面花岗岩全钢挂、屋顶采用肌平瓦的项目，拥有深圳小区中最大规模的原石景观、规模最大的瀑布，浮雕围墙、叠水涌泉等建筑元素丰富多彩，香蜜湖在整体上带给客户真正的尊贵感，身份感,空间/用料/设施配置，公共空间品质感凸显,会所大堂：进口大理石铺地，中心放射状的图案，白黑金色简洁的用色与图案处理，闪亮材质的运用，都有利于体现会所的尊贵感。会所设施配置：会所内的泳池设计采用恒温泳池系统，热泵采用
12、的是美国E-Tech品牌商用(水加热、除湿、空调三集一体)热泵,户型创新度高：空中合院/电梯直接入户实现了“高层住宅的别墅化”居住模式，客户认可度高,中海深蓝物管成为豪宅中的服务典范,着眼于细节，在将传统豪宅物业服务基础上将程度提升到极致的同时，再从高端客户的切身需求出发，制订出专署的私有化的服务体系及内容，,社区规模/规划排布限制，园林/停车成为客户主要挑剔点,“入口挺好的，但是进去以后太挤了，基本上都没有什么活动空间。”“你们靠香梅路应该多种点树。”“现在还能不能调整会所和绿化方案，增加儿童活动空间？”“车位不够，我有4辆车，你让我都停哪？”“地下大堂应该设置司机的休息室，香港豪宅和台湾豪
13、宅都有这个设施。不然司机会在车里抽烟乱搞。”,占地面积:33592平方米总建筑面积:118428平方米容积率:2.8主力户型：125-139m2三房/180-225m2四房 总户数:544停车位:563开发商：嘉里建设（深圳）有限公司物业物管公司:嘉里物业管理(深圳)有限公司,“小区入口那个大门挺气派的。”“这个入户大堂很不一样，气派，够档次，以前还没有见过这样的大堂。”“园林感觉很好，有一种对称美，中国古代的皇家庭院也都是对称的，宽敞有气势。”“上门的客户都对入户大堂印象比较深刻，他们的入户大堂不是普通的配了一个保安，他们配了一个类似管家的专业人员，然后可以提供非常细致的服务，比如帮忙打车啊
14、之类的，虽然比不上中海的物管，但是客户都很满意。”,代表性楼盘2：雅颂居社区尊贵感/品质感细节/贴心物管服务成为客户口碑认可,80m楼间距对称园林/社区入口大气，尊贵豪宅印象建立,“小区入口那个大门挺气派的。”“你们的入口就和别人不一样，大气，有档次。”“80m的楼间距知道是什么概念吗？你和深业的比一比，完全是两个感觉。你就可以感觉到雅颂有多么大气。”“园林感觉很好，有一种对称美，中国古代的皇家庭院也都是对称的，宽敞有气势。”,礼宾车使用空间预设，客户尊贵感/身份感人性化体现,雅颂居在入口大堂外侧设置超大豪华雨棚，为客户礼宾车需求预设，提供客户尊贵的礼宾车接送宾客服务。客户整体口碑较好。,“雅
15、颂居很特别的是他在外面都有礼宾车的大雨棚，有的业主结婚什么的大车子都很方便。”“你们的这个可以停礼宾车啊，不错，方便。”,近人面立面/园林细节/公共空间，用材、精细做工，项目高端品质感印象建立,“这个入户大堂很不一样，气派，够档次，以前还没有见过这样的大堂。”“雅颂的立面材质好不说，主要是做工精细，当时买的时候就发现，它立面的那个花纹都是砖拼出来的，这种住下来10年立面都不会变。”“（园林）前面的那个弧形小广场感觉挺好的，有一种环抱欢迎的意思，不像其他的楼盘，路就直接和园林接的死死的。”“园林宽敞大气，连路都比别人的宽。”,细致物管完全针对客户服务，整体被服务感受良好,入户大堂管家式专业服务提
16、供业主贴心的服务：24小时值班/业主基本生活服务/特殊时段电梯疏导/专业技工服务（电工、简易修理）/夜间巡户/特殊提醒（台风/暴雨/高温）,“（物管）他们记客户的能力真的没有哪个楼盘能比，我住在雅颂这么久从来没有被保安查过证件，我的邻居们也没有，这个真的很贴心。”“雅颂居的管理最好，保安都很亲切，而且有个台风什么的都会挨家挨户的去通知你记得关窗，从来没有见过这样的物管。”,“雅颂的物管好，专业，和别的楼盘的感觉不一样，别人的就是个保安而已，雅颂的物管怎么说就像管家一样，客户去了都对物管的印象很好。”“雅颂居的物管很难用体制化的标准去衡量，但是感觉好。”,代表性楼盘3：一号银海（香港）高端品质感
17、/会所配套/顶级物管成就香港一线豪宅,位置：西九龙海滨海辉道，楼栋：7栋700个单位，2梯3户层数：35层(7/F-46/F,不设13/F,14/F,24/F,34/F及44/F)层高：7/F43/F，3.45米 45/F，3.6米；Silver Dream/Silver Villas 46/F，4米；电梯大堂，5米。实用率：80%社区配套：7400m2超大会所、国际级豪华高品味Boutique Hotel开发商：信和集团 香港主要地产发展商之一。在新加坡的地位亦举足轻重，最大的私人物业发展商。物业管理公司：信和物业,立面考究，用材全九龙唯一天然石外墙，建立高端品质感豪宅符号,特征：全栋外墙铺
18、砌天然石材，属香港豪宅稀有设计。灵感来自新加坡五星级酒店 The Fullerton Hotel；外墙：大理石基座外墙：欧洲Gascogne Beige Limestone酒店外墙：欧洲Giallo Veneziano花岗石,公共空间用材/空间感全面打造高端品质感,高空间架空层、水晶吊灯、品质装饰、贝壳电梯墙面、国际顶级原装电梯公共空间品质感完全打造,细节用材/做工精细体现品质感,世界顶级家装品牌引进，打造室内高端品质感印象,高交楼标准：室内地板：全屋木地板墙面：白色涂料阳台：石材地面电器：送全屋分体式空调（空调：McQuay）厨房：精装修，赠送全部厨房电器（Poggenpohl碗柜、德国Ga
19、ggenau厨房电器、(触摸式控制器)Simens冰箱）。卫生间：精装修，赠送全部洁具及电器。洁具：Duravit（世界四大卫浴品牌之一）、意大利按摩浴缸、Hansgrohe按摩花洒、水龙头,顶级会所超强配置，弥补项目规模限制，同时提升项目顶级高端豪宅印象,一号银海的豪华会所，邀得享誉国际的著名室内设计师赫希贝德纳总公司Hirsch Bedner Associates(L.A.)操刀设计，创造别具一格的大都会美感。会所面积大，达80000平方尺，约7400平方米。功能极其详尽，基本生活需求完全解决；相对的功能分区。会所分为男士区、女士区以及儿童区，以明确主题引导相关设计和配套；豪华双泳池。户外
20、大型无边界泳池，室内常年恒温泳池。具有独立性的开放式花园休憩区。数个半包围的小型花园休息区，配以可打开或关闭的玻璃门，既保证了开放性和通透性，又可以在业主朋友聚会或家人娱乐时保证一定的独立性和私密性。引进专业高端服务公司提供专项服务，如：SPA，美容等。,内容丰富，顶级豪华会所享受,尊贵服务提供客户身份感、地位感服务,保洁回避服务：保洁定时打扫卫生，但不得妨碍客户。客户走到任何地方，如有保洁人员正在打扫卫生，则保洁人员会礼貌回避，等客户走开后再继续工作。尊贵保安服务：首先十分尊重客户，见到有客户来访，主动上前交流，不会出现因自己豪宅项目而八面威风，任何来访人员都礼貌询问，按规定办事，但不会使人难堪。其次也不会因为对方是客户而低三下四，以理服人，不能满足的要求委婉拒绝，遇到任何情况迅速抓住要点，寻求相应解决办法。把最有经验的保安安排在第一线，给客户留下美好的第一印象。例如有车辆来访，在车辆接近门口栏杆时，保安人员主动躬身上前沟通，其态度是自信但平和的，而且始终与客户的车窗保持一定距离，以尊重客户隐私并且避免唾液溅到客户。当问明来意后，退身放行。,城市高密豪宅的KPI体系：豪宅印象+品质感+服务,KPI体系,品质感,服务,观感型细节品质打造,专业维护/生活外延体系服务,安防体系服务,豪宅印象,入口豪宅气质打造,尊贵私宅区隔感营造,配套/商业增加项目品质感,公共空间品质感打造,
