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1、园区产业产品模块研究二期成果,2011/3/30,目录,招商中心的客户及需求分析政府客户企业客户业务组件及产品/服务组件产业园组件招商服务组件产业园产品要素解决方案产业园解码,政府客户分类,高端型客户,升级型客户,发展型客户,起步型客户,低价值客户,城市层级,距离,重点目标市场,注：top10，5666亿，青岛/top30，3090亿，潍坊/TOP100，1150亿，河南信阳,政府客户需求分析,企业客户需求,企业客户为第二客户，其需求多元化,保修 会展 酒店 餐饮,研发,生产制造,营销及销售,分销,服务,物流仓储需求外来供应商住宿需求会务需求,仓库酒店餐饮会议室,管理及职能部门,需求,办公场所
2、需求成果孵化科学试验,生产场地需求仓储需求员工技能培训需求职业工人招聘需求,产品展示需求交易需求外来采购商住宿需求会务,配套,实验室/研发中心孵化中心,基础设施厂房/地块仓库职业培训中心职业工人就业中心,小体量产品展览中心产品交易市场酒店及会议餐饮,办公需求会务需求专业商业服务餐饮酒店,写字楼会议室酒店银行,保修 会展 酒店 餐饮,目录,招商中心的客户及需求分析政府客户企业客户业务组件及产品/服务组件产业园组件招商服务组件产业园产品要素解决方案产业园解码,业务体系,业务组件,产品/服务组件,产品/服务要素,地块,厂房,办公楼,大门,围墙,展馆,景观,华夏幸福基业招商中心,产品/服务元素,产业园
3、,产业园是企业间在产业上关联、在空间上集聚的区域产业园的特点是主导产业明确，功能分区清晰产品形态多样，既有大中小地块出售供企业买地建厂，又可以建设标准厂房和定制厂房、研发楼、各种类型的总部办公楼，同时有完整的大门、围墙、道路、展馆、景观节点等环境系统，同时配备一定的商务与生活服务设施重点产业园可分为两大类四小类共计146个,图片来源：九通研发,以战略新兴产业和传统重点产业为主，从不同产业角度可以策划产业型主题产业园,产业型产业园,产业型主题产业园-战略性新兴产业1,产业型主题产业园-战略性新兴产业2,产业型主题产业园-重点基础产业1,产业型主题产业园-重点基础产业2,产业型主题产业园-重点基础
4、产业3,案例：大连软件园 园区介绍,1998年奠基，由大连软件园股份有限公司（DLSP）建设运营占地面积3平方公里左右，位于大连市西南部星海湾畔的高教科研文化区和高新技术产业区投资方亿达集团是集房地产开发、软件园投资营管理、生态科技城开发建设等产业于一体的大型企业集团，2010年实现销售收入突破60亿元，实缴税金超过8亿元，名列2010中国民营企业500强、中国服务业企业500强、中国房地产开发企业500强第49位,案例：大连软件园 产品列绍,企业独栋,孵化中心,企业产品订制,信息中心,商务配套,案例：大连软件园发展模式,“官助民办”的园区开发运营模式“官”为助力打造领先水平的产业发展环境市长
5、亲自带队国外招商软件园招商第一年免房租，相关费用由政府“买单”政府财政补贴中小企业进行CMM认证等“民”为主体企业是软件园开发主体，企业负责整个园区的基础建设、环境规划、招商引资、产业服务以及配套管理职能，并在某些方面代行政府行政管理职能,案例：大连软件园企业介绍,开园以来，大连软件园已经吸引IBM、INTEL、HP等42家世界500强入驻，自身培育的中小企业更是达到几百家，产业集群已经初步形成,案例：大连软件园全国布局,以大连为中心，向全国进行辐射天津项目开启环渤海区域战略布局苏州项目开启长三角区域战略布局武汉项目开启华中区域战略布局同时积极拓展西南、西北、华南区域，最终形成全国化战略布局,
6、案例：大连软件园 借鉴意义,功能型主题产业园,保修 会展 酒店 餐饮,研发,生产制造,服务,营销及销售,分销,物流仓储需求外来供应商住宿需求会务需求,仓库酒店餐饮会议室,管理及职能部门,可能的主要配套机会,需求,办公场所需求成果孵化科学试验,仓储需求员工技能培训需求职业工人招聘需求,产品展示需求交易需求外来采购商住宿需求会务,配套,实验室/研发中心孵化中心,仓库职业培训中心职业工人就业中心,小体量产品展览中心产品交易市场酒店及会议餐饮,办公需求会务需求专业商业服务餐饮酒店,写字楼会议室酒店,总部经济（集中办公区）研发/孵化中心培训中心营运中心物流中心服务外包（包含金融服务）商务酒店会展中心商品
7、交易中心,保修 会展 酒店 餐饮,总部经济,服务外包,根据企业价值链，在不同环节，可以形成不同功能型主题产业园的机会，这是产业园分类一个维度,功能型主题产业园,案例：EOD总部港 区位优势,由天津新华集团投资，位于天津市重点发展的“双城区域”之间，承接市区与滨海新区天津两大经济中心的辐射和产业转移项目周边京津唐高速、京津二高速、津滨高速等高速路，津汉路、卫国道、津塘等天津市内主要道路将园区与北京、唐山、廊坊的空间距离和时间距离大大缩短与滨海国际机场毗邻，距离天津港40公里，使得园区人流、物流、商流优势十分明显,案例：天津EOD总部港 规划,总占地681亩，规划建筑面积50万平米集总部办公（总部
8、商务与独栋）、研发中试、多层厂房与研发中心、商务配套为一体的综合性园区，预计完全建成后可容纳企业300余家,案例：EOD总部港 产品系列,研发办公：以3-4层，900-2000平米为主，与总部独栋区别于外立面和层高设计，周边花园式办公环境，有助于创意与创新,多层厂房：单体面积1000-5000平，满足企业生产、物流、办公、厂办一体等需求,总部综合：6-8层综合办公楼，单层面积500-700平米，可自由拆分，满足不同规模企业的需求,总部独栋：以3-4层，900-2000平米为主，满足企业对独立冠名权和昭示性的需求,案例：EOD总部港：差异化定位,与周边空港经济区形成差异化竞争，以中小企业为招商重
9、点园区紧邻国家级开发区的空港经济区，其主要定位在高端制造业国际、国内知名企业（已经入住空客、中石油、中石化等企业）EOD定位于吸引高端制造业及其上下游产业链中小企业，和环渤海区域入津企业为主，针对性制定各种政策与服务，已经受到了市场的广泛认可,案例：EOD总部港：8大服务体系,八大服务体系保证解决企业各种需求，同时园区运营管理部门还会根据企业个性需求，提供专项服务,案例：EOD总部港 借鉴意义,概念型主题产业园,概念引导着产业园与技术的发展，从概念出发，可以策划出不同的概念型主题产业园，这是产业园分类的另一维度,概念型主题产业园,案例：津通（常州）国际工业园 投资主体介绍,津通集团是一家以国际
10、化的高新科技园、产业园、创意园、加速器、现代服务业交易中心等平台的开发运营为核心，以投融资和高新技术产业研发及制造为主体的国际化企业集团。目前集团下辖建设公司、创业投资公司、现代服务业交易公司、现代服务业研究院、物业公司、科技公司、光电显示技术公司、超维视频技术公司和电气科技有限公司等20多家企业及非营利性机构。,津通集团业务结构,案例：津通（常州）国际工业园 园区介绍,占地1000亩，总规划建筑面积90万m，一期占地500亩，现已建成36万m的标准工业厂房、生产性服务中心和生活服务中心。全部建成后将形成以现代化高标准厂房为主体，集科研孵化中心、制造生产中心和现代服务中心为一体，花园式社区为环
11、境特征的智能化管理新型高新技术产业园区,案例：津通（常州）国际工业园 产品升级,2005年多层标准厂房,2007年研发中心,2009年生产与生活配套,园区以大规模的高标准厂房为基础，以研发、设计等带动产业、产品升级、以生产性服务业和生活服务业配套完善园区功能，提升园区档次，最终建成新型综合性园区,案例：津通（常州）国际工业园 园区特色,打造生产性服务业的体验、展示、对接和交易的平台，其核心功能就是为制造业与服务业企业之间的外包服务提供信息流、商流、资金流等市场转化的过程性支撑为制造企业提供：1.提供免费服务外包咨询、现场考察分析、诊断报告；2.提供第三方服务规范标准、第三方服务效果评估；3.服
12、务业企业信用查询。为服务企业提供：1.广告宣传、业务信息发布，实现信息有效精准传递；2.提供业务机会、业务信息；3.促进其与制造业的对接，如专场业务推荐会；4.对服务业企业信用与资质进行星级评定；5.提供业务维护服务；6.提供交易区、展示区、推介区等服务,案例：津通（常州）国际工业园 入园企业,世界500强企业,其它著名企业,园区一期项目已经入驻企业180余家，其中不乏国际、国内的知名企业,美国KMPG财务,美国Rubber Shaw工业设计,日本丰达,德国威科,案例：津通（常州）国际工业园 借鉴意义,汇总,两大类四小类共计146个,招商服务,大项目招商普通项目招商中介关系建立,产业园策划产业
13、规划与分析产业园规划,项目管理品牌推广运营管理人财物管理,厂房,标准厂房建设完成后，可租可售。销售型厂房可快速回收成本；出租型厂房可以获得稳定的租金收入，也可以进入金融市场发起信托计划融资定制厂房根据企业提供的图纸进行建设，竣工后销售给企业,厂房,区位：厂房一般位于城市边缘区、距离城市中心区1小时车程范围之内（标准厂房为主），也可位于核心城市近郊面积较小的区域内（标准+定制+总部）定位：承接紧邻成熟区域产业外溢，快速建立园区形象客户：适合处于成长初期的制造类或研发+制造类企业面积：单体10005000平方米，可自由分割、组合收益：租金/销售款+物业费+落地投资额返还+税收返还,厂房类型与产业客
14、户对应,单层厂房,双层厂房,多层厂房,生产（+研发）+办公,地块是初级产品形态，可根据需求划分为不同的大小，供企业购地自建，一般适用于园区起步阶段区位：任何交通方便地区均可客户：适合处于具备一定规模的制造类企业面积：最小10亩地块，根据客户需求及园区规划确定收益：土地款+落地投资额返还+税收返还,地块,地块,在新园区起步区，可规划面积为10亩的小企业基地，以满足招商、政府等各方面需求,案例：联东U谷 规划,联东U谷占地1300亩，规划建筑面积100万平方米，项目建成后，可容纳企业500多家。产品主要以厂房和总部办公为主，配套以满足自我需求为主，产品按一定比例租售,案例：联东U谷 产品系列,厂房
15、产品：单体面积500-10000平，满足企业生产、物流、办公、厂办一体等需求，多层厂房配有货梯,订制产品：双方确定图纸、交工日期，统一施工，满足企业个性化需求,总部独栋：单体面积800-2600平米，组团式花园办公环境，满足企业独立形象,研发区：单体面积1500-4000平米，楼体可一分为二，便于不同需求，强调现代休闲办公环境,案例：联东U谷 发展历史,200407年标准厂房为主，容积率0.7,200708年订制厂房为主，容积率1.1,2008总部、研发产品为主，容积率1.4,亦庄被确定为东部发展带,亦庄提出产业升级,亦庄强调研发与创新,现在，以总部商务，研发中试、生产制造、产品定制与园区配套
16、形成功能完善的复合式园区，已经在全国开始产品复制随着亦庄的发展，联东U谷完成了产业与产品的升级，成为新型产业园,案例：联东U谷 招商成果,8家世界500强,80多家国内外知名企业,案例：联东U谷 模式复制,总部经济综合体一、二线城市副中心、近郊区重点支持区域发展第三产业，发展以总部经济为核心的服务经济,生态产业园一、二线城市的远郊区、产业新区重点支持区域发展第二产业，发展高端制造业,案例：联东U谷 模式复制,以北京、天津项目为核心做强、做大环渤海区域以沈阳项目开启东北区域的战略布局以上海、无锡项目开启长三角的战略布局 同时向华中、华南、西南等区域布局,案例：联东U谷 借鉴意义,目录,招商中心的
17、客户及需求分析政府客户企业客户业务组件及产品/服务组件产业园组件招商服务组件产业园产品要素解决方案产业园解码,政府客户产业园需求分析,政府客户需求升级路线,发展水平,产业园类型,工业园,产业型产业园,概念型产业园,功能型产业园,政府客户业务市场分析（安索夫模型）,渗透市场,业务开发,市场开发,多元化市场,1,2,3,4,新业务,新市场,加快发展型、起步型客户拓展,加快业务创新和模式探索,2,解决方案,目录,招商中心的客户及需求分析政府客户企业客户业务组件及产品/服务组件产业园组件招商服务组件产业园产品要素解决方案产业园解码,产业园谋划思路,产业园的谋划，分为正向和逆向两大类目前，已尝试正向1种
18、、逆向5种，共计6种产业园策划方式,正向谋划,逆向谋划,宏观研究（政策、经济、产业）,已有项目信息,产业园谋划：正向谋划,招商与九通研发合作，曾谋划大厂低碳工业园，虽未成功，但抓住当时国家政策、产业政策对低碳经济、循环经济的高调推动，通过联系中国循环经济产业研究中心，走出了谋划产业园的第一步,产业园谋划：逆向谋划 从入区实体大项目入手,以入区的大项目为龙头，分析上、下游及配套企业，形成产业园固安 航空航天产业园，即以航天振邦为基础进行策划；计划于3月底完成产业规划，近期启动空间规划条件项目单体在200亩以上，且在行业内具备一定影响力企业配合进行产业园策划，并愿意将合作伙伴介绍入区,产业园谋划：
19、逆向谋划 从入区知名企业入手,从入区的知名企业入手，分析上、下游及配套企业，形成产业园大厂 中华新能源汽车产业园，即以中华电动汽车项目为基础策划；已完成产业规划，正在推进概念性规划条件企业具有较高知名度无论项目本身大小，愿意与园区合作,产业园谋划：逆向谋划 从知名专家+高科技项目入手,从具备核心尖端技术、处于成长阶段的中小企业入手，挖掘主题，吸附同类企业正在谋划的固安 中西生物检测和医疗设备产业园条件企业拥有具备国际知名度的行业专家，与国际知名机构有关联项目处于培育或产业化阶段，可以较低成本介入,产业园谋划：逆向谋划 与知名行业协会合作,与“中”字头的行业协会合作，获得其“基地”、“示范区”类授牌正在谋划的大厂 北方光伏幕墙生产基地，即利用与中国建筑装饰协会的关系，正在积极联络，以获得其官方授牌条件行业协会具备足够的行业影响力、政府资源，和对会员企业的控制力园区自身具备一定的产业集聚基础,The End谢谢,
