《至祥昆明鼓楼大厦改造项目定位报告39PPT.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《至祥昆明鼓楼大厦改造项目定位报告39PPT.ppt（39页珍藏版）》请在三一办公上搜索。
1、1,【鼓楼大厦改造项目定位】,中心城 城中心,2,一个被推翻/删减6次的文本空谈误“楼”以可执行性为第一原则我们与您深入探讨鼓楼大厦营销解决之道现在开始,3,市场？,4,受政策调控影响，中心区（一环以内）年整体供应量不足，市场需求旺盛,供求失衡，价格飙升,上表为2000年到2007年一环内房地产市场住宅峰值价格，我们可以发现在2000年到2005年之间，一环内房价在 4000元这一端口振荡。05年开始由于一环内规划审批变严格；土地开始招拍挂，成本迅速增长；一环内土地的稀缺日益凸现；建筑材料价格大幅上涨等一系列因素导致06年整个昆明市一环内房价开始直线上升。,片区房地产价格走势,5,土地稀缺，地
2、价飞涨,上表为06年1月至07年8月，昆明市一环内所有通过拍卖方式供应到市场的土地，仅为205.76亩，由此可见一环内土地的稀缺程度。,06/07昆明一环内土地拍卖信息表,6,政策调控，户型趋小,总价区间（万元）,3590,60,2040,40-50,50-60,大于140,120-140,90120,7,重点案例研究竞争案例,8,核心客户：中小企业主，IT界、金融界专业人士,畅销户型,推广主题：摩玛不是一天建成的,实收均价：7200元/平米,畅销分析：小户型，总价低，面积较集中在50左右；空间紧凑实用。,9,重点案例研究改造案例新干线,10,核心客户：私营企业主，公司高级白领,畅销户型,推广
3、主题：新锐复式小户，现代SOLO,实收均价：5800元/平米,畅销分析：9800元的超低首付；复式户型结构，很受市场客户认可；,11,自身？,12,现实：,区域标志,改造典范,省医药大厦,、双龙起舞。位于北京路和盘龙江带状经济，政治，文化，生态，商业轴线的鼓楼大厦是双龙腾飞的平台。、金融会聚。北京路上银行、证券、写字楼林立，一种贵族的气质油然而生。、北城要塞。位于城中心的鼓楼大厦，扼守中心区北门，其价值必然超越单纯的中心区物业。,城市形象,区域特点：,13,未来区域图,政府规划：以东风路、拓东路为中心，打造体育健身休闲产业；以北京路、东风路、青年路为中心，重新构建新的商圈。,CVD:都市中央价
4、值区,未来：,中央价值区(CVD)-看世界,香港中环,深圳中心区,巴黎德方斯,东风路商圈,北京路商圈,青年路商圈,本 案,14,物业条件认知：,目前形象差，8年停工，烂尾楼形象深入人心,停车位严重不足，5万多平米的建筑面积仅50-60个停车位,酒店空间格局，为物业功能定位带来局限性,105米标杆高度，区域标杆物业；,四星级酒店物业规划，产品形象档次高。,一环内，北京路上，绝版地段；,15,项目小结,16,一、凭位置一环内北京路稀缺地段二、凭产品105米标杆高度原四星级酒店规划三、凭时势项目周边暂缺标杆物业、商业上缺少核心；军区外迁，周边军用土地将趋于民用化，项目的商业价值再次拔高。,凭什么？,
5、北鼓楼,南佳华,项目地位确定,17,产品？,18,实现产品价值,我们不但要卖出房子，还要卖上价格，卖出品牌我们希望：树立一面旗帜，打造一个经典，创造一个神话,这一切关键在于定位,19,烂尾楼形象深入人心停车位严重不足酒店空间格局规划,商务酒店+公寓,权衡利弊，发挥优势,产品功能定位（塔楼部分）,20,产品价值永远是超越价格这是任何商品的成功销售都离不开的,市场铁律,商务酒店公寓怎么超越，以什么形象面世,21,倡导现代纯美式休闲商务办公文化，小空间，大配套，高品质、高效率。在6楼设定商务会所：洽谈区：咖啡厅、茶座、音乐厅会议区：多功能会议室服务区：打印复印室、秘书服务办公室运动区：球馆、健身馆资
6、讯区：阅览室、网吧、股市快讯,昆明首座纯美式商务酒店公寓,22,持有区域,主题商业裙楼,观光区域,商务酒店公寓,功能定位,地下车位,23,多功能商务酒店公寓,样板间提示,经典户型提示,优点：功能性强、使用率高、方正实用,特点：后现代主义、简约、时尚、新颖,24,观光餐厅,桌球厅,茶吧,咖啡书吧,观光层定位建议,会所、顶级餐厅、SPA、观光台、咖啡吧,25,商业裙楼功能分区,主题商业裙楼,商业我们怎么做？,一座高品质的商业城！,酒吧茶馆、中餐、西餐、另类吧、家具精品、社区商业,26,地下停车场。,肯德基、茶座、咖啡厅、清吧、中西餐厅,电器专店；品牌服饰,精品家居馆、品牌饰品、美容美发,商务休闲中
7、心：茶吧、餐饮、迷你电影院,商务会议中心：大小会议室,商业裙楼业态定位,27,主题商业空间提示,28,书城,精品家居饰品,时尚餐饮、精品,综合商业空间提示,29,主力商家提示,始创于瑞典的全球家居专卖连锁,全国最大的家电零售连锁之一,30,为了烘托商业氛围，强化项目的商业价值，我们建议为鼓楼大厦冠一个推广名,中心城,形象定位,31,主广告语：中心城 城中心,推广语解说：中心城，城中心，语言琅琅上口，易记、易懂、又写实，是在让人读后回味无穷。它不但点明了项目的地段位置，还强化了项目的商业价值，自古商业旺中心，这是一个城市商业铁律，也是消费者所共知。,32,自古商业旺中心财旺中心城 人往城中心 一座城市只有一个中心一座城市需要一个中心中心城，50万高端消费群的期待中心城，点亮城市未来,中心城概念演绎：,33,34,35,效益？,36,定价方法采用市场摸杆法，收益还原法计算本项目收益,目标价格：800010000元/平方米,2008年,定价原则,37,投资估算,合计：2.5亿,38,整盘价值估算,项目前期投资约2.5亿，销售收益约3亿，当期销售获利5000万，持有物业10年保守收益2.3亿，10年后出售，保守总收益6亿元。,39,提案结束，谢谢！希望鼓楼大厦的成功有我们的努力。,行动产生最大价值,
