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1、商帮公园西侧地块研究报告,王小婷 陈萍 叶臻 徐巧玲 刘长康,前言,对于本项目，我们希望通过理性的数据分析和感性的认知理解，将这一地块的价值充分挖掘出来。我们希望，借此将这一地块以最完美的姿态呈现在人们的眼前，去打动每一位有着城市理想和居住追求的到访者。,镇海地处东海之滨，与宁波老城区有机融合，与上海、舟山等地紧密关联的重要区域。项目所处的镇海新城更是未来区域重点规划发展方向。,镇海区地处东海之滨，位于中国大陆海岸线中段，长江三角洲南冀，东屏舟山群岛，西连宁绍平原，南接北仑港，北滨杭州湾，与上海一衣带水。自古以来镇海就是我国对外交往的重要口岸，素有“浙东门户”之称。随着杭州湾跨海大桥和舟山连岛
2、大桥的陆续建成，镇海将彻底改变交通末梢的现状，成为西联宁波，北通上海，东邻舟山的重要交通节点。,研究地块,项目概况,镇海新城规划总体目标：立足融入宁波大都市，接轨上海，是宁波中心城区北部商贸商务中心，既体现商帮财智文化内涵，又体现江南水乡特点的集商贸商务、教育科研、行政办公、现代居住为一体的综合型新城区。镇海老城区城关围绕“甬江、城河、古塘、南街”四条轴线，着力于城区形象和居住环境的改造提升。镇海新城区庄市片以宁波大学为依托，致力于大学城的开发建设，规划区面积23.4平方公里，总投资109亿元，是浙江省2003-2007年的百亿工程之一。十一五期间，宁波市委、市政府确定了“东扩、北联、南统筹、
3、中提升”的区域性发展战略。对于宁波六大中心城区之一的镇海，即建设以镇海新城为依托的宁波中心城区北部商贸商务中心、以镇海老城为依托的浙东生产性物流中心和以宁波化工区为依托的国家级石化产业为基地。,项目概况,镇海新城规划蓝图清晰。高起点、功能完备的总体规划，将在未来几年成为区域发展的重要引擎，宁波城市发展的又一重要板块。,项目区域内各类教育配套丰富层次较好，且为高教园，人文气质浓厚人口素质较高，有利于区域形象的提高和项目高气质形象的树立。,中兴中学：位于宁波市镇海区兴庄路的中兴中学是省等级重点中学，现有教学班级42个，其中高中24班，在校学生总数2149人。宁镇路小学：现有个班级，274名学生。镇
4、海蛟川书院：09年初中部有教学班级46个，学生2083人；高中部教学班级11个，学生474人。大学教育：北部高教园区，宁波大学、宁波工程学院、浙江纺织学院、宁波易斯戴学院等大学高尚人文素质环境，成就书香门第之家。,教育设施,文,中兴中学,文,逸夫小学,文,镇海蛟川书院,文,宁镇路小学,文,宁波大学,文,宁波工程学院,文,浙江省纺织服装学院,宁波大学,地块区域内医疗配套完善，具备医疗保健、康复、健康教育、计划生育等综合性功能。,宁波新民医院:是浙江省卫生厅批准的宁波市一家以肿瘤为特色的综合性医院，是宁波十大医疗基础设施重点工程，总投资6亿人民币。占地88亩，建筑面积72000平方米。设床位500
5、张，按国家三级医院标准建设。宁波康宁医院:建筑面积28490平方米，开放床位520张，年门诊量10余万人次，年出院病人近2000人次。庄市佩珍医院：是一所承担预防、医疗保健、康复、健康教育、计划生育技术服务六位一体基本功能的综合性医院、省文明卫生院、宁波市医保定点单位。镇海丰望门诊,医疗设施,宁波康宁医院,庄市佩珍医院,宁波新民医院,镇海丰望门诊,宁波市第五医院,目前该地块的商业设施还比较匮乏，商业活动场所仍然较少，商业设施不够完备，还有待提高。,北部庄市商业带宁大步行街（属宁波大学学生村配套商业）加贝购物俱乐部胜隆连锁店,商业设施,商,北部庄市商业带,商,宁大步行街,加贝胜隆店,商,地块周边
6、目前商业主要依托北部庄市老城区商业，商业生活配套有所不足，但未来随着本案北面绿核商贸中心的兴建，本案未来各类商业配套设施将日趋完善。目前商业区有：,项目目前周边公共交通有所不足，但临城市主干道，对内对外以及至城区各主要接点私车交通便利，尤其与江东、江北、骆驼、镇海老城交通直达性好，有利于人流导入。,周边目前公共交通：靠近公交341路轻纺学院生活区站；靠近376路、342清泉花园北大门站、靠近547路宁波大学北校区站。私车交通：明海大道，宁镇路。近期舟山大桥通车，常洪隧道取消收费更有效地提高了区域地段价值。未来伴随着轨道交通、绕城高速的建设，将组成更便捷的交通网络。,交通设施,项目周边交通,宁波
7、帮博物馆 宁波帮博物馆位于宁波市高教园区北区，毗邻宁波大学，占地70亩，建筑面积约24000平方米，主要由博物馆和会馆两部分构成。博物馆陈列设一个综合陈列，六个专题陈列(中国近代金融业、中国近代商业、中国近代实业、中国近现代航运业、中国近现代教育、当代宁波帮专区)。会馆是博物馆的陈列扩展区间，也是海内外宁波籍人士的主要活动场所和精神家园。宁波帮博物馆汇集整合宁波帮的历史人文资源，力争成为宁波帮代表人物资料集大成之地，成为众多博物馆中别具特色、中国仅有的一座。,景观状况,项目周边交通,江南第一学堂“江南第一学堂”源于近代宁波帮先驱叶澄衷先生创办的叶氏义庄内设的义塾，1912年更名为叶氏中兴学校。
8、包玉刚、邵逸夫、包从兴、赵安中等一批享誉海内外的宁波帮精英皆启蒙于此。历经百余年文化积淀，中兴学校以“勤朴肃睦”四字校训和“中西兼容”的教育特色而著称一时，尤以作为“商帮摇篮”的育人成果而闻名于世，充分诠释了宁波帮“兴天下之利，莫大于兴学”的重教理念和薪火相传的捐资兴学精神，其办学理念与办学成就当时在江南首屈一指，故被后人誉为“江南第一学堂”。“江南第一学堂”为游客呈现晚清民国时期的学堂文化，学堂始创这叶澄衷的生平，叶氏义庄义塾到中兴中学的百年兴盛史，以及曾师从这里的宁波帮风云风人物的生平事迹。,景观状况,镇海人杰地灵，古迹众多，沉淀了丰厚的文化底蕴。在我们项目的周边还有一系列的休闲旅游好去处
9、。,招宝山风景区是国家“AAAA”级景区九龙湖风光绮妮，是宁波十佳新景之一。悠久的历史在镇海形成了敢于拼搏的海防文化、敢闯世界的海上丝路文化、开拓进取的商帮文化等传统特色文化，并与现代都市文化相结合，构成了具有镇海特色的文化气息和文化环境。此外还有镇海楼、郑氏十七房等旅游胜地,景观状况,整体国民经济凸显内需为主格局，就目前的经济基本面而言是支持本项目的，但在本项目开发中应注意到今年下半年经济增长可能放缓对内需增长的影响,国民经济景气状况对本项目的影响全球经济经历今年夏天的剧烈恶化后，欧洲债务危机稍缓、德法援助希腊让市场情绪有所平复，有些专家由于通胀对中国的增长动力较为悲观。事实上，我国GDP的
10、降速是为控制通胀，政府主动调控的，不仅有利于减轻物价上涨压力，更有利于未来经济平稳运行。同时，我国经济增长虽有回落，但仍保持了较高的速度，我国内需仍保持着较为旺盛的状态。,经济评价,应控制好本项目的开发期，采取多方筹资，使项目拥有一个相对宽松的金融环境。把握好项目的开发进程，控制好工程抵押贷款和消费性按揭贷款上的利率风险。,银行利息及金融政策对本项目的影响总体看，稳健货币政策促进货币信贷增长向常态回归。下一阶段，中国人民银行将按照国务院统一部署，以科学发展为主题，以加快转变经济发展方式为主线，切实实施好稳健的货币政策，注意把握调控的节奏和力度，保持政策的连续性和稳定性，提高针对性、灵活性和有效
11、性，处理好控制货币总量和改善结构的关系，处理好促进经济增长和抑制通货膨胀的关系。当前，经济增长和就业形势较好，稳定物价和管好通胀预期是关键。,经济评价,今年的物价还会进一步上涨，只是涨幅、涨速会受到限制。该项目的投资收益还是需要注意。在原材料、燃料、动力价格等方面做好项目成本及费用开支，委托方应注意把握开发节奏，合理控制成本。,通货膨胀因素对本项目的影响 11月份，我国居民消费价格指数上涨5.1%，食品价格稳居涨幅第一，为11.7%，拉动CPI上涨3.5%，居住类价格涨幅扩大，贡献CPI上涨指数中的18%。一季度宁波市居民消费价格比上年同期上涨5.6%，环比下降0.5%。尽管政府对通货膨胀采取
12、了必要的货币等政策，专家对价格走势持乐观态度。,经济评价,以上诉宏观基本面为中心，结合固定资产投资、消费需求等其他因素对本项目的影响，我们最终得出以下结论：,自跨入2011年，中国房地产面临有机遇，也有不少的挑战。国家宏观经济总体平稳，稍有波动，比如通货膨胀，物价上涨；国家宏观政策对房地产对本项目有一定程度的消极影响，如限购令。但是，房地产市场总体发展趋势较好，人均收入涨势与房屋需求使本项目拥有较好的市场前景。委托方在开发项目过程中仍要密切关注经济局势，根据形势的变化预期，及时调整项目动作思路。,经济评价,房地产业开发投资增势强劲，宁波的房地产还存在着诱人的潜力。,一直以来，宁波市房地产业在宁
13、波国民经济占据重要地位，而且一直呈现上升趋势。国家充分意识到城市经营的重要性，积极“造市”，相继出台各种相关配套政策扶持房地产业健康稳步发展。对于国家出台的限购令等抑制房价增长的举措，并未对房地产的投资造成很负面的影响。打压政策对房地产产业造成的变化只是对投资比例的变化，今年公租房建设比重大大增加，这带动了房地产业投资额的增加。此项目的目标人群为中高收入者，与公租房的大量建设并不矛盾。此外，今年宁波卖地170亿，同比2010年下降了28.76%。但是2011年上半年，宁波土地却吸引了中铁、绿城、龙湖等地产大鳄进驻。这无疑表明了宁波的房地产还存在着诱人的潜力。,市场发展,房地产业刚性需求依旧庞大
14、,政府出台限购令，提高第二套房的首付，增加贷款利率等，无疑会对房地产业造成一定的负面影响。从宁波这几年的房价走势来看，应该还是比较健康的，毕竟宁波城市比较小，可开发土地面积比较少，而且大量人口的涌入，包括外地人来这里就业，包括八零后的刚性需求，包括婚房，这个需求量在增加，所以刚性需求的支撑和外来人口的购房需求，会使整个房地产价格、销售量维持在一定的高度，不会出现不好的影响。所以即使政府出台打压政策，也并未对宁波房地产造成严重影响。但是说没有影响是不对的，宁波房地产购房者的主力军还是宁波市以及各县级的居民，以及限购前20%的温台炒房者，所以限购出来后，那20%就缺失了。,市场发展,房价于明年会稳
15、步抬高,对于宁波楼市的走势，政策随有微调，但楼市整个趋势还是往好的方面。介于目前宁波供应量整体不大，刚性需求仍在，走势良好。就房价而言，去年是5000，今年是5500，所以房价是趋稳，并没有大幅下跌的势头。房地产产业是国民经济的一个重要比例，所以在打压房价的同时，政府也会对房地产行业进行宏观调控，故房地产产业仍旧是一个高收益的行业。介于今年的政策打压力度大，房价可能会有小幅度跌落，但是需求量存在，房价在明年还是呈稳升的趋势 本项目的投资开发顺应了宁波市的发展趋势，具备长期利好的宏观市场背景支持。本项目的关键在于需求的把握和市场的创新，以及企业核心竞争力的提升。,市场发展,市场有效需求,有效需求
16、,经过小组成员讨论后，我们决定跟据需要调查的事项和我们所关注的问题，对消费者市场进行一次问卷调查问卷调查。调查的内容较为广泛主要分为以下两大板块：,1.消费者特征分析：消费能力目标客户年龄层次情况目标客户学历状况消费者行业分析消费者居住状况分析消费者购买力分析消费者置业目的分析,2.消费者需求分析：需求面积户型需求户型各功能区域面积大小需求对建筑外立面需求客户对小区配套关注点分析客户对楼盘希望所具有的有理念,有效需求,调查问卷,在最后市场调查问卷中设计了如下的问题：（共13个）1消费者您现在的居住家庭人口？eg 居住状况，确定主要目标人群2消费者您打算什么时候购房？eg 潜在客户年龄结构3消费
17、者您现在从事什么行业，什么职务？eg潜在客户工作、审美特点等4消费者您的学历是什么？eg潜在客户审美要求等5您现在的家庭收入如何？eg潜在客户购买力等6您心里能承受的房价是在什么范围？eg房价制定7您购买住房的目的？eg确定房型8您需求住房面积大致在什么范围？（首次购置或二次以上）9您对户型的要求是怎么样的？eg由市场确定户型10您希望在户型各功能区域哪块面积要求较大？（最多填两个）11您对住房外立面的选择？eg市场需求12您对小区配套设施的要求。（首次购置或二次以上）eg整体建设概 念 13您对住房希望具有的概念。（首次购置或二次以上）eg户型，价位 最后经过市场问卷的调查发放，在所有发放的
18、231份问卷中我们收到200份有效的问卷。,有效需求,消费者行业分析（题目3）,有效需求,消费者行业分析（题目3）,从客户职业来看，白领技术阶层（公司一般职员）、知识精英阶层（企业中高层人员、事业单位人员、公务员）、个体生意人阶层是目前购房的主体，普通阶层（自由职业）、社会精英阶层（企业老板经理）也是重要的客户群体。从客户所从事的行业来看，所从事的行业分布较广，但从镇海区产业来看，镇海电厂、镇海炼化等大型国企职工人群基数庞大。所以区域内客户以白领技术阶层、知识精英阶层和个体生意阶层为主，普通市民阶层和社会精英阶层为铺。,有效需求,以下主要针对消费者购买力以及户型需求进行着重分析,目标客户总价位
19、承受范围统计表,目标客户家庭收入分析统计表,目标客户家庭收入分析百分比统计图,目标客户总价位承受范围百分比统计图,通过以上数据分析，我们得出以下结论：区域潜在客户中年收入5-10万的普通阶层以及10-30万中产阶层是主力，达到87%，从收入上来看，客户购买力依旧较强；从客户总价位承受能力来看，基本以150万以内为主，当总价位超过150万，仅有12%的客户承受得起。,项目的建设方案,房产财务,该地块共由4部分土地组成，总面积达181968，可建楼盘规模在30万平方米以上。土地用途为住宅用地和商服用地。主要规划要求：容积率：1.5R2.4 建筑密度(%)：35 出让年限为：商业40年、住宅70年。
20、根据镇海区规划局、水务局、住宅局对本地块的规划要求，结合该项目的定位和开发理念对该地块设计出一个初步方案,项目的实施进度,房产财务,商帮公园西侧地块投资估算汇总表,房产财务,财务评价,房产财务,项目营销总收入估算,项目利润及投资收益率估算,投资计划与资金筹措平衡表,财务评价,房产财务,项目全部资金现金流量表,财务评价,房产财务,（一）项目静态盈利能力分析该项目可实现的总收入为487500万元，项目投资总成本为298986万元，项目可实现利润为102086.12万元，根据投资利润率=34.14%按照目前房地产开发行业的平均投资利润率20%25%的水平，本项目的静态盈利能力比较理想。（二）项目动态
21、能力分析项目内部收益率：IRR=32.15%i=10%，说明项目的动态盈利水平是可以接受的。FNPV=526762.25万元静态投资回收期：3.46年动态投资回收期：3.65年,财务评价,房产财务,（三）盈亏平衡点分析盈亏平衡点=（总投资成本-销售税金）/（销售收入-销售税金）=（298986-24375）/（487500-24375）=59%此处销售税金为营业税金及附加说明：此项目达到总收入的64%时即可保本。盈亏平衡表,财务评价,房产财务,分析：（1）以单价浮动率为衡量，则住宅、商铺单价浮动率同比例同时浮动。（2）销售率设定为100%，销售风险统一通过价格杠杆（即单价过高影响销售率，则降低单价来达到100%的销售率）（3）项目盈亏平衡点价格浮动率为59%，即住宅的单价为8850元/平方米，商铺单价为11800元/平方米。（4）综上可得项目具有一定的抗风险能力，在市场行情不好的时候仍然可以盈利。,谢谢！,
