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1、 实效、敏锐、制胜,以浦江品牌，树立公寓市场标杆。先声夺人，强势占领，一举奠定。,目 录 PART-1 市场研究 PART-2 项目解读 PART-3 客群定位 PART-4 项目定位 PART-5 营销战略,PART-市场研究,、09上半年沈阳市场数据、沈阳公寓市场分析、竞争市场分析,、09上半年沈阳市场数据,来源-沈阳市房地产研究所（内部数据）,2009年上半年沈阳市场数据1,1、从商业地产来看：金廊沿线，商业地产压力巨大，商业下降幅度大，今年上半年，办公商业类物业成交5.9万平方米，下降72.7%，未来形势十分严峻。2、从整体市场待销量来看：去年整体待销量1574.24万平方米，由于市场
2、的不景气，开发商调整入市量，今年上半年入市量下降了25%，待销量为1300万平方米，其中商品住宅待销量为880多万平方米，商业地产待销量为460万平方米。3、从上半年销售来看：1-6月住宅销售量为500多万平方米，别墅销售量下降了54%，销售不好，商业地产空置面积大，今年又是入市高峰期，形式不容乐观。4、从上半年销售产品来看：小户型住宅销售最好。60平方米以下，销售50万平方米，10000套；60-80平方米，销售62万平方米，8900套，每个间隔段31万平（60-70、70-80平方米）；80-90平方米，销售67万平方米，8000套（销售较好面积段）；90-100平方米，销售40万平方米(
3、销售情况不好)；100-120 平方米，销售165万平方米，16000套，（销售最好面积段），每个间隔段80万平 方米（100-110、110-120平方米）；120-140平方米，销售情况一般，72万平方米；140平方米以上销售不好，50万平方米。,2009年上半年沈阳市场数据2,5、各面积段待销情况：60平方米以下，待销量44万平方米，5个月的销售即可去化，形式较好；60-80平方米，量较大，去化需要14-15个月，（估算一下，在140-150万平方米）；80-90平方米，半年可以去化（预算一下，在70万平方米左右）；90-100平方米，存量巨大，需要34个月，接近3年的量（240万平方米
4、左右），销售不好的原因，两室大，三室小，高层公摊大，更不愿意买；100-120平方米，待销量28万平方米，不到一个月的销售量，销售前景最好；140平方米，待销量220万平方米，大概24个月会去化，约2年时间；总体看来，各面积段中，60、60-80、100-120平方米三个面积段比较好，受市场接受度高，总体价格在3000-5000销售好，乐于被人们所接受。6、消费结构，分成五个阶层金领阶层：家庭年收入20万元以上，占沈阳家庭的5%，多选择150平方米以上房源，高端产品，这类人群消费能力很强，但多数都因已有住房，投资行为还没有发挥出来，需要我们未来攻克。银领阶层：家庭年收入10-20万元，占沈阳家
5、庭的12%，这类人群购买力旺盛，需求在120平方米左右的房源。铁领阶层：家庭年收入6-10万元，占沈阳家庭的40%，60购买力充分释放，80平方米左右小户型需求好，主要是刚性需求，其中主要是婚房，今年结婚是6万对，需要接近300万兴建商品房，外地大学生每年接纳4万以上，其中今年在沈阳就业人数本市10万，外带大学生6万人，他们购房都是60平方米一下小户型，临时居住或婚房，去年购房18000套。,2009年上半年沈阳市场-整体预测,从节奏上来看，沈阳的房地产发展比全国一线城市都要慢一拍，随着各城市的形式转好，沈阳下半年前景向好。去年沈阳在副省级城市中，投资和销售都排名第一，今年上半年，排名第二，第
6、一为成都。下半年看好因素：1、利好政策，25条即将到期，这会促进一些人群提早购房，敢追政策的尾巴。2、在通货膨胀的情况下，购房是最好的投资产品，受一线城市影响，大户型、高端产品会好转。3、外地人在沈阳购房比例逐年递增，有关数据统计到2010年外地人呢来沈购房将达到35%，2015年达到40-50%。因此近几年沈阳形式还不存在太大的问题。但2010年上半年形势较为严峻：1、从今年拆迁来看，市政府预计全市4万户拆迁量，目前仅拆迁1400户，其他都没有拆迁，明年上半年需求没有被释放出来，局势较为严峻。2、金廊酒店过多，高档酒店多数都将改写字楼和酒店式公寓情况都不好。,、沈阳公寓市场分析,集中分布太原
7、街、中街及金廊沿线等成熟地段，区域内竞争激烈。同时，次城区公寓先天综合配套条件差，竞争处于明显弱势。,区域分布产品分析政策影响,太原街,中街,金廊,沈阳华强广场,酒店式公寓更依赖成熟地段、服务以及配套，是公寓中的高级形态。,区域分布产品分析政策影响,“90 70”政策后小户型供应增加,低总价优势交通优势配套优势居住成本相对高适合单身,总价相对不高社区氛围浓居住成本低可作为婚房,受政策影响，公寓的过渡性居住功用面临一房、小二房冲击，更倾向投资性需求，需进一步体现投资价值。其中对普通公寓的冲击要大于酒店式公寓。,投资、过渡性居住功能兼具,50-80平米一房、小二房供应增加,住宅公寓增加,区域分布产
8、品分析政策影响,、竞争市场分析,酒店式公寓发展评价,沈阳酒店式公寓发展较晚，目前处于快速发展期，成熟商务地段是培育酒店式公寓的基础。城市中心区地段倾向高档酒店式公寓定位，金廊沿线产品以及定位相对丰富。近期金廊沿线为热点发展区域，竞争和机遇同在。目前已售或在售的酒店式公寓，租赁情况或销售情况较好，发展潜力较好。但未来竞争加剧，需抱理性谨慎态度。,本项目竞争选定,根据我项目所属区位、物业基本特征（酒店式公寓及商业配套），结合相似地段、相似客群、相似产品的竞争原则，本项目的直接竞争锁定为金廊沿线区域，以酒店式公寓项目为主。,主要参考楼盘领先国际公寓万鑫国际公寓主要竞争项目曙光大厦沈阳国际贸易中心,公
9、寓代表项目参考,竞争个案小结一,物业管理,基于酒店式公寓物业管理水平对物业升值力的保证，但目前市场上尚未出现知名国际性专业酒店式公寓管理公司。,户型面积,户型面积一般都在60 小套型以下，70100 甚至更大面积的酒店式公寓比较少，这些都是基于对投资型客户总价较低考虑,装修情况,领先国际公寓1000元/，到万鑫国际广场4000元，精装修档次逐步升高,经营方式,最初采取返租方式，但由于租赁市场走弱，代表个案都以产权小面积分割出售，且都取得不错的销售成绩；客户80%以上为投资需求,整体档次,领先国际公寓、万鑫国际公寓等在定位、品质、客群上档次都很高，价格都在10000元/以上。,酒店式公寓以地段、
10、配套为重要依托，其升值力与客源是否充足是其项目规划与最终销售成败的关键。从上述个案来看，在销售上都取得不错成绩，归因于其各自重要支撑。万达新天地依托太原街核心商圈，巨大人流、车流、商流；领先国际公寓大手笔规划、双地铁交汇，一站式商业旗舰；万鑫国际公寓五里河商务区核心建筑，万豪五星酒店客群支撑；华强SOHO依托三好街IT客群综合性商业配套。曙光大厦、国贸中心依托河景、奥体中心板块，为我项目直接竞品。,本案重要,成功依托,金廊银带地标五里河商务客群,竞争个案小结二,竞品SWOT分析-曙光大厦,优势：上市公司曙光股份600303/汽车制造集团；劣势：地产领域支撑不足；,优势：奥体中心板块、体育人士训
11、练基地；劣势：外围商业配套设施薄弱；从感觉上讲距市区较远；,优势：复合性产品，公寓设有煤气，具有市场的独占性；蓄客期均价5000元/，区域内最低。劣势：项目刚开始施工，市场认可度尚难把握；,优势：紧临浑河及滨堤公园/具有可持续发展和成长性；劣势：靠近滨堤路，噪音会有一定影响；,产品,板块,公司,地块,竞品SWOT分析-沈阳国贸中心,优势：浙商商会投资背景；劣势：地产领域支撑不足；,优势：奥体中心板块、体育人士训练基地；劣势：外围商业配套设施薄弱；从感觉上讲距市区较远；,优势：高端定位，注重营销包装，喜来登接待中心；劣势：项目进度17层，高端定位，市场认可度尚难把握；,优势：距离浑河100米/紧
12、邻奥中心，具有可持续发展和成长性；劣势：曙光大厦南侧，河景会有一定影响；,产品,板块,公司,地块,竞争市场对本案启示,档次：金廊高档，沿河中档，我中高档,经营：均以投资客为主，产权出售，我方是否返租、待租、回购，以带差异化。,装修：普遍中档，万鑫独高，我集中做精，500元/精致“厨卫”。,户型：普遍中小户型，我无明显优劣，方正户型，可分可合，可大可小。,物业：都在说上好，万鑫独高，我依托浦江苑多年细致物业服务，相对较高水平。,1,2,3,4,5,沿河竞品项目已经开始推广，打出景观牌，开始蓄客，抢占先机。我项目应全面整合，以待跟进，镇守客源。,充分利用高尔夫河景珍稀资源优势及浦江品牌基础，高性价
13、比整合应对竞争。,人无我有，人有我优,PART-项目解读,浦江国际项目基本情况,【强调三栋楼整体综合定位，写字楼、酒店，未来可变，但前期必须有意向性定位，带动整体人气】,项目SWOT分析-机会/风险,市场,区域,行业,竞争,机会：沿河高品质/生态性/配套完善的专属公寓产品上市量不大；风险：金廊沿线、潜在上市供应量巨大/投资租赁市场消化有待进一步检验；,机会：奥体中心产业的持续发展，浑南高新区外资企业的逐步涌入。风险：新一轮开发热潮中住宅的小户型产品，对本案带来稍许冲击（配套不同/定位不同/风险不大）,机会：因缺乏同综合优势产品，机会由市场空白点产生；风险：浑南潜在商业项目逐步建设，未来公寓产品
14、将陆续涌现；,机会：城市引力将带动大量的外资企业进驻，由此带来部分高端投资、租赁客群；各大产业园企事业的内引外联所带来的大量客群；风险：竞品供应量的增多，产品综合配套薄弱；,优势：浦江苑品牌基础海派项目典范/沪商的代表；劣势：企业品牌竞争力不足；,优势：五里河商务区，独享高尔夫球场，浑南高尚居住区、浑南高科技产业园区，为公寓启动构筑了基础；劣势：外围商业配套设施薄弱；临近企事业较缺乏；,优势：商业复合体，金廊银带地标，精致小户型，具有市场的稀缺性和独占性；主体结构封顶，建筑形象确立，投资信心充裕。劣势：产品体量过大；,优势：绝佳的河景稀缺资源，高尔夫球场独享，便捷交通，地铁、机场；劣势：靠近滨
15、堤路/青年大街，噪音会有一定影响；,产品,板块,公司,地块,项目SWOT分析-优、劣势,产品价值点分析,产品价值点,3.2米标准舒适层高,精装厨卫公寓，推崇个性化,4590平米中小户型酒店式空间，市场稀缺产品,5.1米挑高星级大堂，奢华的生活想象,三部高速品牌电梯配套；14层餐饮等配套,海派建筑风格，现代简约,北向观河景、南向观园景，景观稀缺,金廊银带地标，档次齐身，配套共享,PART-目标客群锁定,要交通便捷、要景观环境、要城市核心、要价格适中，,客户要的很多，但现在没出现，于是就成就了我们无竞品的市场地位。,但是，理论上的无直接竞品，并不能证明我们可以把项目中所有的价值都当成是广告推广中的
16、核心价值。在价值的提炼过程中，必定面临着比较中的取舍。,目标客户想要,我们的客户是城市南部的中产阶级们，他们也许是外企白领、企业高级主管、政府公务员、高级教师、以及中小私营业主。,准确的界定项目的客户是困难的，感性的描述：,他们目前大多居住在城南中高级酒店中，五里河区域内例如冠芳园等老式中高档集合型住宅中。密度高、景观少、房子老，噪音大，渴望改善生活环境。,他们大多没有子女负担，愿意选择景观优美，交通便捷、服务周到的居所，作为临时居住，兼顾投资需求，但前提是不能远离城市。,目标客户在哪,他们大多有着较高的文化层次，对事物的接受与理解能力很强，包括对广告，肤浅直白的广告当然能看懂，但很难有触动。
17、,他们的生活，现在奔波舟车劳顿，但渴望工作居住两相宜；现在景观少，但渴望景观多，现在住普通住宅，但渴望品质生活,总之，他们是在优质资源稀缺的现实状况下，渴望占有稀缺资源。,目标客户渴望,而浦江国际的价值恰恰就在于将大环境下的稀缺资源，变成了自有型的丰富资源。,对渴望改善生活环境的客户而言，现实居住与理想居住间存在需要迫切拉近的距离。对我们的项目而言，资源的稀缺与富有之间形成了强烈的资源优越感。这种现实与理想，需求与供给间存在的戏剧矛盾就是客户,最敏感的那根心弦！,目标客户心弦,酒店式公寓客群分析,投资,公寓以满足投资与自住的两个目的，鉴于我项目未来的升值潜力，去化将以投资为主。,自住,比例：7
18、5%,比例：25%,投资本案目的（综合利益点）：1、看重其潜在的商业价值 2、物业增长的升值潜力 3、绝版高尔夫河景，五里河商圈便捷交通 4、物业后期租赁投资回报率 5、成熟社区，浦江品牌，临近现房、风险降低客户类型：1、专业投资客 2、企业主、中小企业老板、公务员、企业管理层、高收入人 群：年龄层：3045岁之间,投资,选择本案驱动（综合利益点）：1、重视居住氛围、环境、地段、配套 2、居住的景观舒适性 3、临近工作地点 4、综合物业价格优势 5、未来物业保值、增值潜力客户类型：1、金廊沿线与浑南新区结合部位、结合区附近工作为主 2、居住过度类型（城市金领）3、SOHU办公族年 龄 层：25
19、-35岁之间,自住,年龄层：介于30-45岁之间的成熟年龄层，有一定的社会阅历和事业基础。1、专业投资客对商业嗅觉比较灵敏，具成熟的投资经验，深谙各种投资渠道，懂得分析投资利弊，规避风险，信息灵通。2、企业主、中小企业老板、公务员、企业管理层、高收入人群（金廊沿线或浑南新区结合部位）喜跟风，注重大众口碑，同时手中有一定的资金，需要寻找途径投资保值升值，有短线投资的趋势，对本区域非常熟悉，城市发展有信心。,客群分析投资客,客群分析投资客,投资客,1、看重其潜在的商业价值2、物业增长的升值潜力3、物业后期租赁投资回报率,保值升值回报,价值支撑（利益点）,投资驱动,投资驱动,1、专业投资客2、企业主
20、、中小企业老板、公务员、企业管理层、高收入人群（金廊沿线与浑南新区结合部位）,区域、交通、建筑、物业、户型、配套、充足租客七大主要因素本案主要突出的卖点：金廊银带地标、景观型、酒店服务,年龄层：介于25-35岁之间的青年消费群体，多数处于过度期城市金领层。1、金廊沿线与浑南新区结合部位工作为主多数选择以工作交通便利为主，多有白领阶层、管理人员等，也不排除市中心区工作的客群。2、居住过度类型（城市金领）城市金领，有较高收入，懂得生活享受，看中绝版高尔夫河景及酒店式服务管理，即“外散内精”人群。3、办公SOHU族/成长型公司 一个或几人组成的SOHU族或成长型小公司，看中地段景观与物业服务。,客群
21、分析自住客,自住客,1、重视居住氛围、环境、地段、配套2、居住的舒适性3、临近工作地点4、综合物业价格优势5、未来物业保值、增值潜力,居住质量提升,投资驱动,投资驱动,1、金廊沿线与浑南新区结合部位附近工作为主2、过度居住城市金领3、办公SOHU族/小型公司,区域、交通、建筑、物业、景观、户型、配套 七大主要因素本案主要突出的卖点：空中高尔夫河景公寓、高档物业、时尚建筑,价值支撑（利益点）,客群分析自住客,PART-项目属性定位,寻找产品核心竞争力,定位的前提提炼DNA,“五里河CBD板块快速成长”“高新技术产业日趋成熟”“轨道门户，衍生需求”“金廊要冲，吸引客群”“银带景观资源，近水楼台”,
22、定位思考1：五里河CBD板块快速成长，本项目地理位置优越,是多一个高档公寓？还是打造一个行业领袖？,是多一个投资物业？还是创造一种文化？,哪一种选择能够更加吸引人群？能够更加提升产品价值？,定位思考2：高新技术产业日趋成熟,随着区域配套不断完善，政府的招商力度的加大，已有众多世界500强企业入驻；常住人口20多万人，未来常住人口及就业人口将达到50万人；前景清晰可见。,是长期持有，待机而动获取最高的利润？还是即刻销售，挑战市场成为板块领袖？,考验资金实力考验魄力决心,金廊要冲地铁开通商业配套,定位思考3：轨道门户衍生众多需求,得天独厚的位置，不可或缺的资源，将吸引更多的人群,定位思考4：银带景
23、观资源如可利用,关键词：给客群来此投资的理由,浑河南岸滩地公园高尔夫公园景观园区,一个卓越的领袖吸引无数的目光（核心价值之理念）一个优越的位置创造无限的商机（竞争优势之配套）一个创新的产品解决区域内需求（产品构成之公寓）,最理想的状态,项目定位关键词,需凸出的项目属性核心要点,区位属性,气质属性,产品属性,金廊银带交汇隔桥 五里河,绝版高尔夫河景稀缺资源,精装厨卫推崇个性,自由户型可分可合,项目属性定位,大沈阳城市核心稀缺景观公寓,地处沈阳五里河商务区核心，规划起点高，国际化气质，升值潜力无限,金廊银带地标浦江国际，体现档次性国际性,厨卫精装，推崇个性，为城市精英量身打造，高性价比,绝版高尔夫
24、河景景观，错过不在有,项目核心价值体现不仅是来自于有特色公寓空间，更是来自于超完善配套部分一个高尔夫公园、一个绝版河景资源是提升项目调性、吸引人群的最佳方式给城市提供一个可供人群居住、办公、休闲的场所，享受健康的冲击，是项目的核心价值所在，也是项目启动的引擎。,从产品塑造到精神领域的跨越,建立精神语言对话空间,通过近8年的市场积累，浦江苑品牌已经确立，通过市场调研及地名办沟通，延续“浦江”品牌理念，扩展产品线，并为后续二栋公建项目上市预留操作空间，建议以“浦江国际”为三栋公建统称，3#楼定名为“浦江国际公寓”，为凸显我项目核心诉求，更利于传播、打动客层，定义产品精髓，为此提炼出以下三种主题，供
25、参考。（例如：伊丽雅特湾城市别墅）,项目案名定义,推广主题一“跨界”,浦江国际公寓“跨界”定义：便捷切换自由,创意点阐述：跨界Crossover，原意是指两个不同领域的合作，如Giorgio Armani为奔驰CLK设计外衣 跨界，不仅是一种时尚观念，更已成为一种生活方式和人生境界。2009，跨界风潮来到了我们面前，跨越二种文化并拉近彼此距离，伸缩自由，任意切换，擦出灵感的火花，碰撞出奇妙的创意，这就是crossover的价值。,老城与新城的跨界 喧嚣与宁静的跨界 现在与未来的跨界唯一循迹沈阳城市发展脉络的资源公寓唯一纵揽高尔夫河景生活精髓的价值公寓最低投入比邻沈阳最高端人群的绝佳机会,推广主
26、题一“跨界”视觉表现-1,推广主题一“跨界”视觉表现-2,推广主题二“城果”,浦江国际公寓“城果”定义：城市 河岸 果岭,城市巅峰，只属少数人拥有；河岸尊宠，只为少数人专享；果岭雅致，只应少数人挥戈；,创意点阐释：“城市”繁华便捷现代的代言，拥有而不贪婪。“河岸”浑河岸边，绝版地块，珍稀资源。“果岭”高尔夫的代名词，竞品人无我有的关键诉求。此主题完全体现项目核心诉求，具有较强的传播力。,推广主题二“城果”视觉表现-1,推广主题二“城果”视觉表现-2,推广主题二“城果”视觉表现-3,推广主题三“铂晶”,浦江国际公寓“铂晶”定义：珍稀、浓缩、透彻,创意点阐释：“铂”体现项目的资源稀缺特性，高雅、华
27、贵、尊荣；“晶”则体现精致、神秘、个性；取义铂金谐音，此主题凸显境界浓缩世界观、“浓缩”符合中小户型定位城市金领等高端客群，小空间容纳一个大国际视野观，精神视野无穷尽。,浓缩大世界观小空间透彻大世界珍稀所在，错过不再有,推广主题三“铂晶”视觉表现-1,推广主题三“铂晶”视觉表现-2,PART-整体营销策略,以我为主，跳出区域竞争的狭隘格局以特色品质建立品牌地位达到区域市场的无竞争序列,产品上藐视对手品质上超越对手行销上重视对手,泛,精,PK,以精细化产品力提升品质以深度和高度身份价值挖掘,深,PK,浅,引擎植入,全面提升市场竞争筹码价值引擎导入,产品营造,价值提升,第一深度,深入挖掘浦江品牌内
28、涵，通过对稀缺景观生活方式的营造，进行情感沟通,第一高度,引爆式营销策略，先声夺人，第一时间建立景观公寓市场高度,第一宽度,着眼于对竞品项目卖点认知，建立浦江品牌排他性,营销战略统筹,整合营销策略,打破传统以“报纸广告”为主打的常规推广手法，以更具实效性和针对性的“广告爆破SP活动新闻炒作情景体验”方式快速引爆市场，并极力注重项目的投资价值！,广告策略,立体多纬、针对性广告媒体策略,广告媒体组合：报纸广告：阶段性选择沈阳主流报纸，沈阳日报、辽沈晚报为主，华商晨报、时代商报、沈阳晚报、沈城楼市为辅；公交车体广告：选择穿越市中心，通往浑南方向的公交车214路、800路、333路；电台广告：选择中国
29、音乐之声FM99.8或辽宁交通台FM97.5；网络广告：新浪网沈阳房产频道或搜房网；户外广告：金廊沿线市中心繁华地段、项目自身楼体布幔；杂志广告：客居沈阳、地产观察、航空画报等。,SP活动一,【活动目的】充分利用媒体资源的推广优势，借势造势，推广项目知名度。【活动安排】邀请沈阳主流媒体代表，参观项目现场，讲解产品卖点，深入交流。【活动时间】2009年8月中旬，会所二楼多功能厅,媒体推介会,SP活动二,浦江国际公寓投资说明会暨“认购首发仪式”,【活动目的】通过针对性的投资说明会,使投资客对浦江国际公寓的投资价值产生深入了解，促进成交。【活动安排】邀请投资理财专家、职业投资客、经济学者，开展酒店式
30、公寓投资说明会，对公寓的投资价值进行全方位解读，增强意向客户的投资信心。【活动时间】2009年月,投资说明会图示,SP活动三,个性装修设计风格、建材、家具等产品说明会,【活动目的】通过精装修设计风格、建材等详细说明，为意向客户提供信心保证。【活动安排】举办说明会，邀请空间设计师、材料供应商、家具品牌供应商、物业管理公司，对精装修设计风格、建材、家具、物业服务等理念、特点、优势进行全方位诠释。【活动时间】2009年10月,SP活动四,经典豪华小车展,【活动目的】举办如宝马的 Z4、奥迪 TT、奔驰 mini 版和风靡全球的甲壳虫汽车车展，同属精巧，品牌理念融合，带动目标客层。【活动安排】与高端汽
31、车品牌4S店洽谈，车展事宜，名车展示、试乘试驾，感同身受。【活动时间】2009年11月,新闻专版炒作一,八大投资价值解读,【价值一】：金廊银带地标，奥体核心版图；【价值二】：独享沈阳绝版高尔夫浑河美景；【价值三】：地处五里河商务领地，总部基地，拥有充足高端客源【价值四】：便捷交通，城市动脉-青年大街，地铁二号线，机场高速路；【价值五】：畅享酒店式“金钥匙”贴心物管，提供租赁服务；【价值六】：顶级空间设计师潮流杰作，厨卫精装，推崇自由；【价值七】：与品牌社区高层次人群为临，人际资源和圈子资源优越；【价值八】：国际知名酒店式公寓管理公司运营管理，保障投资升值力；媒体投放：报纸、网络、杂志等。,新闻
32、专版炒作二,浦江国际公寓-最具投资价值的酒店式公寓,与主流权威影响力媒体合作，评获“沈阳最具投资价值酒店式公寓”称号，同时配合进行投资价值、项目未来前景、区域规划等分析讨论。媒体：沈阳日报、辽沈晚报、华商晨报、时代商报、沈阳晚报、新浪网、搜房网、客居杂志、地产观察等。,体验式营销,尽早落实样板间设计、施工，尽可能赶在开盘前开放样板间，在建筑实体设立样板间，进行实景展示，以震撼实景，前卫装修、尺度空间、材料、家具等打动意向客户，将很有利于促进成交。,实景样板间展示,创新媒体选择,一、一路听天下：覆盖加油站，目标客户多为有车族，针对性更强。二、电梯门广告：主要出现于目前各楼宇内，很多为中高端客户。
33、形式新颖，更容易做创意，吸引人眼球。三、电影贴片：选择沈阳一些知名电影院、华臣、光陆、新东北影城等，在热映大片前插入我们的宣传片，以形象宣传为主。,一路听天下,电梯门广告,电影贴片,1、定价建议：以4#楼南向小户型成交价格为基础（成交均价：6150元/），浦江国际公寓，厨卫简装标准500元/，南向园景认筹期均价6600元/，北向河景均价7000元/；2、推案建议（吸取浦江盛景湾开盘经验）：低开高走，强势形象高调入市，抢占市场客群，合理单价，低总价，高性价比，瞬间爆发，火爆热销，正式开盘首批房源认购后随即提价200元/平米，使首批认购客户感受到投资正确，升值可期的心理，老带新政策跟进，延续热销。
34、3、推案方法：选定高中低三个楼层段，每个楼层段推出2层，每层17户，共计102户，占总户数的25%，作为首批低开高走认购房源，随后推出临近楼层。,认筹推案思路,认筹期推售策略,策略一：集中力量爆发，抢占市场先机 就公寓项目推广而言，要实现顺利销售，必须集中力量，在旺市阶段，赶在竞争对手之前，速战速决，短期集中力量爆发，一举拿下。传统 9、10 月份为楼市黄金季，一般项目推广将在 8 月中旬或 9 月上旬开始推出，我们要提前预热市场，在 8 月中旬即开始推出，至 9 月中旬之前达到最大。同期考虑 9 月份的房展会，客户犹豫下定的心理，建议项目在销售上采取日增值刺激，开售前 15 天开始认筹，日增
35、值 500 元/套，冲抵首付款（即7500元）。策略二：降低首付压力，顺利实现成交 小户型销售价格是最大的障碍，鉴于项目单、总价均不低，要快速实现销售，降低首付门槛非常必要。为有效区隔对手提前抢占市场份额，建议销售认筹阶段推出“交2万抵 3万首付”的策略，以低门槛换得高回报。加上日增值计划，项目总计让利不足 2万，相当于 56 个点。为确保客户对项目价格信心，对认筹客户公布销售价格，咨询阶段给出销售均价，在开售后全部优惠取消，价格拉升。,营销节点安排,8月28日VIP认购,7月末,第一阶段（筹备资料、形象造势）7月8月,盛大开盘,8月,9月,10月,11月,第二阶段（强势开盘热销）9月10月,第三阶段（强势促销）11月,媒体推介会,样板间呈现,高尔夫节,外阜市场拓展,12月,业主新年联谊会,秋季房交会,认筹期资金分析,1、开盘认筹推：6层 X 17户=102户，占总量25%；2、标准层面积：962.5/层，6层计：5775；3、认筹期均价：6800元/；4、认筹期销售额：3927万元；预计回笼 元；5、年内目标：24层，23100，销售40%，计9240，销售金额6283.2万元，回笼金额 元。6、媒体投放：6283.2 万元X 1.5%=元；,感谢领导百忙审阅！时间紧迫、思虑未尽，敬请批示。,2009年7月26日,沈阳新洲实业股份有限公司李 磊,
