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1、新开铺书院路项目地块发展思路报告,项目属性界定,市场环境分析,竞争环境分析,市场机会分析,项目定位,价格预判及经济测算,我们的资源和问题,我们的背景,我们的战场,我们如何发掘机会,我们应该怎么做,价格及经济测算,目 录,项目SWOT分析,我们自身审视,地块解析本项目主要问题,我们的资源和问题,市场环境分析,竞争环境分析,市场机会分析,项目定位,项目属性界定,价格预判与经济测算,项目SWOT分析,项目交通通达度好。位于新开铺老城郊结合部，省政府板块，属于长沙市副中心。,省政府,南二环,芙蓉南路,绕城高速,湘江,本项目位于天心区书院南路与友谊西路交汇处，新开铺老城郊结合部，属于城市副中心；地块与市
2、中心主要由书院路连接，距省政府不到2公里；至湘江风光带约1公里；书院路现正在修建，规划为未来连接市区与新开铺的主要交通大道，规格为双向8车道，全长6.3公里。,本案,书院路,项目呈长方形梯状，地块较为周正。东向为安置小区，南向为万科江景项目，西邻京广线，北临机床厂。,地块资源西邻湘江，二线江景项目，但自身无特殊资源。,地块周边居住人气较旺，但以本地务农和务工人民为主，居住环境较差。但随着万科等品牌项目的驻入，形象将得以提升。,本案,万科,地块指标占地面积242亩，四面临路，综合用地性质，使用年限20年。,地块解析结论,项目地块周正，四面临路，交通通达度好地块位于长沙市新南城省府板块区域，人气较
3、旺，发展前景较好地块紧邻湘江，为二线江景项目，具有一定的景观资源租用地价相对现有市场较为便宜,地块优势,地块劣势,目前周边环境较差，商业分布凌乱不成规模，形象档次不高地块面临三大隐患：高压线、铁路和污水厂地块为租用，十年后随时有被拆威胁，对后期营销有不利影响,地块解析本项目主要问题,我们的资源和问题,市场环境分析,竞争环境分析,市场机会分析,项目定位,项目属性界定,价格预判与经济测算,项目SWOT分析,本项目面临的主要问题,如何打造项目的商业核心竞争力，即项目如何定位？,项目占地241亩，如何进行规划和经营管理？,问题1,问题2,项目使用权20年，如何短、平、快发挥出最大商业价值？,问题3,如
4、何提升项目形象，使之成为区域的城市名片？,问题4,首看大势本案处于何种发展大势之中,国家政策及长沙商圈环境分析区域环境分析,我们的背景,市场环境分析,竞争环境分析,市场机会分析,项目定位,项目属性界定,价格预判与经济测算,项目SWOT分析,政策大势 2010年地产新政连续出台，房地产住宅市场面临严格调控。,1、3月10日“国19条”出台：中小房企拿地难度加大，新政关键看地方执行力度2、4.15新政：房地产交易流通门槛提高，投资投机受限，刚性需求凸现，90平米以下住宅将受宠。3、5月10日上调存款准备金率0.5%，对投融资进行限制。4、6月4日落实关于4.15政策中的“第二套房”的认定标准。可预
5、测，为实现经济健康发展，2010年国家将继续出台有关政策以抑制市场投机与通货膨胀，防止房价过快增长，促进地产业健康稳定发展。,“空前严厉”的调控新政成了商业地产“利好”的一面。商业地产呈现稳步增长态势。,上海3-5月成交金额（单位：亿元）,长沙1-6月出让土地,楼市调控重拳出击，打压的重点是住宅，却给商业地产打出一片新天地。自4月开始，全国商业地产一路上涨，长沙也不例外，今年6月的二手房挂牌租金显示，本月内五区商业用房租金环比上扬，达32.03%；住宅租金环比下跌，跌幅为3.31%。,城市格局：城市快速发展，经济增长、人口增加，为项目带来发展机遇。,长沙：中部核心城市：内陆的前沿、前沿的内陆。
6、近年来，“9+2”经济圈、长株潭融城、“两型社会”发展与“3+5”城市群组建，“一组、两次、四组团”城市结构，无不在有力促进长沙城市格局的发展扩大，为长沙城市引进越来越多的发展资源，大大促进了长沙经济与城市人口增长,嘉地观点：1、楼市新政在某种程度上对商业地产的增长起到了催化作用。主要是因为楼市新政没有将商用房纳入其中，投资者仍可异地购买或一次购买多套商用房。商铺将迎来新一轮的上涨行情。2、项目将在2011年年初入市，如何借市而为，最大化发挥地块价值，策略定位面临挑战。,再看项目区域格局本案处于何种环境之中,市场环境分析,竞争环境分析,市场机会分析,项目定位,项目属性界定,价格预判与经济测算,
7、国家政策环境分析区域环境分析,我们的背景,项目SWOT分析,长沙 发展1小时经济圈，形成“3中心+10组团”商业格局。本案则处于新南城省府经济中心之中。,溁湾镇商圈,捞霞商圈,五一商圈,火车站商圈,袁家岭商圈,东塘商圈,侯家塘商圈,本案,黎托商圈,观沙岭商圈,长沙市城市商业发展总体目标 着力打造长沙市1小时经济圈，以长沙市为核心，进而带动辐射株洲、湘潭、岳阳、益阳、常德、娄底、衡阳等周边城市，使之成为中南地区现代化商贸中心。形成3中心+10组团的商业格局。1个市级商业中心即：五一广场商业中心；2个市级商业副中心即星沙商业副中心和荣湾镇商业副中心；10个区域性商业中心即火车站商业中心、伍家岭商业中心、东塘商业中心、红星商业中心等，对已形成的商业中心重点进行改造和提升，对新规划的商业中心重点进行业态设置的引导，基本形成区域布局合理、业态结构优化、服务功能齐全的市区网点三级体系布局。,红星商圈,大托商圈,望城坡商圈,伍家岭商圈,马坡岭商圈,省府经济中心,根据政府规划，新南城定位为新型生态城市。支撑着“城市中心”四大功能：即中央政务功能、中央经济功能、中央生活功能、中央信息功能。项目所在新开铺片区则位于省府经济功能区。,
