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1、金地梅陇镇四期商铺价格报告,谨呈：金地住宅开发有限公司,项目目标,梅陇镇住宅整体余量约65套；近阶段住宅销售热度较高，同时商铺尾盘推出受到市场热捧；深圳市场投资态势活跃，大投资客频频出手，如：丰盛町南区、卓越世纪中心入市售罄，以 及金地名座项目实现高速高价高销售率的销售佳绩。,建议本项目于6月中下旬趁热入市！开盘周完成商铺85%的销售任务，即：40个铺位，约1500平米。,一、定价基础,二、核心均价推导,三、价格表制定及验证,报告框架,市场分析客户分析,定价策略核心均价推导,制定方法及因素权重手动特殊调差价格验证,车公庙丰盛町,项目位于车公庙写字楼群之间，拥有良好的客户基础；定位为中端消费场所
2、，补缺片区缺乏小型商业的不足；单铺面积小，控制总价以博取高单价；租金可达每平米600元以上，7%以上的高回报率受投资者热捧。,近期开盘商业,卓越世纪中心,6月5日推出4号楼共144套，开盘即售7成以上，目前已全部售罄。深圳中心区的优越位置，体现了较高的稀缺性，大大吸引投资客，并出现 大客户购买整层的投资行为。,近期开盘商业,阳光花地苑,该项目60%的铺位面向前海路，街铺销售较好；街铺价格30000元左右，与住宅价格比例为3：1；内街价格在17000左右，与住宅价格比例为1.7：1；内铺销售一般，客户反响不积极；,近期开盘商业,金地名座,金地名座是新洲商圈两年内唯一集中发售的商业项目，稀缺性较强
3、；项目处于金地工业区，商业现状较差，租金水平较低；开盘销售率达8成以上，客户多看中街铺、片区位置及投资前景。,近期开盘商业,从近期整体商业成交情况来看，投资客比较活跃，特征比较明显，热捧高回报率物业，注重投资前景；如：阳光花地及金地名座街铺首先受到投资客的青睐；,投资较活跃，信心回笼,因此，梅陇镇四期商业趁本轮市场投资小高潮入市，对于实现销售率方面具有较好的市场基础。,龙坂市场二手商铺概况,风和日丽,丰润花园,苹果园,锦绣江南,锦绣江南四期,日出印象,日出印象,人民南路,梅龙路,工业东路,龙胜东路,布龙路,玉华花园,银泉花园,梅陇镇,世纪春城,2.1-2.5万,2.7-3万（可做餐饮）,3.0
4、-3.2万,2.7-3万,2.5-4万,2-2.5万,2.3-2.8万,车行路线,临街商业,2.5万,注：龙坂周边一手铺已基本售罄,二手铺放盘价高，近期无成交，业主放盘诚意度不高，多为试探市场承受价格。,锦绣江南,春华四季园,第一街区,第二街区,第三街区,潜龙华城,世纪春城,一期,二期,三期,四期,商铺刚能维持经营，客户以业主及农民房住户为主，消费力有限，没有主力店，档次较低,商铺业态以建材为主，有空置铺位,商铺业态主要以装修、电器、布艺、便利店为主,梅陇镇一期商铺现状,入住率偏低，小区人流难以保证；商铺空置率达32%，主要为餐饮铺位；品牌商家的进驻拉升了整体商业形象；商铺主要满足社区居民日常
5、生活；餐饮、中介、小百货生存力较强；,中介 器械专卖,华润万家 海王星辰,美容美发茶叶 干洗 服装 培训 建行,中介 餐饮 服饰,中介美容 干洗 床上用品,KFC,银行 中介 餐饮 小型商业,百货便利店,大长今,建材装潢,梅陇镇一期商铺现状,租金以80-150元/平米为主，少量铺位（多为中介铺位）租金可以达到200元/平；目前无二手铺成交，均以出租或自用为主。,市场小结,从整体市场看，投资信心出现了一个小高潮，对于四期商铺的入市具有较好的外部市场环境基础；从梅陇镇及周边项目的商业情况来看，空置率有较大的改善，但由于消费力不足及多数商业体无主力店等因素的影响，经营状况不佳，租金回报率也较低，多集
6、中在5%左右；,一、定价基础,二、核心均价推导,三、价格表制定及验证,报告框架,市场分析客户分析,定价策略核心均价推导,制定方法及因素权重手动特殊调差价格验证,近期三期商铺成交客户,商铺成交客户一半以上为梅陇镇业主，其次为龙华镇周边及梅林、华强北片区的投资客，可见挖掘老业主资源同时加大对龙华周边及福田附近片区的推广的效果显著。,成交客户以电子、贸易私营业主最多，占到48%的比例，其次为富士康等企业高管及梅林片区公务员；成交客户购买商铺80%以上为纯投资，少量客户为自营兼投资。,三期商铺客户白描,客户一：购买商铺K28，为梅陇镇12栋业主，50多岁，在龙华镇做建材生意，纯 投资，看好片区发展前景
7、。,客户二：购买商铺K35，为富士康高管，40多岁，台湾人，熟悉龙华片区，看好 未来的发展前景，纯投资。,客户三：购买商铺H12，为业主老带新客户，30多岁，本地人，住在民治，纯投 资。,本次购买商铺的客户共性明显，均为了解金地、梅陇镇及片区前景的投资客，其中梅陇镇业主、龙华私企业主、富士康高管及梅林公务员占90%以上。,关注四期商铺客户梳理,四期诚意客与三期成交客户共性明显，均以梅陇镇业主及周边投资客为主；主要关注街铺，心理价位多集中在2.2-2.8万，需求面积集中在30-60平米。,客户小结,梅陇镇业主,龙华周边私营业主 坂田企业高管 梅林益田公务员,其他片区投资客,客户心理关键词,部分客
8、户诚意度不足需价格刺激,控制单价以提高投资回报率,控制总价以降低风险,一、定价基础,二、核心均价推导,三、价格表制定及验证,报告框架,市场分析客户分析,推售及定价策略核心均价推导,制定方法及因素权重手动特殊调差价格验证,项目现状,现状1,人流聚集区,人流盲区,车流动线,人流动线,商铺总面积：1764.55平米商铺数量：47套,中梅路开通后，四期与三期商铺均拥有前广场，更加有力与聚集人流，将形成以梅陇镇为中心，以世纪春城及阳光新境为辐射的梅陇镇街铺商圈。,项目现状,现状2,现状3,单铺面积适中，主要集中在20-60平米之间，投资门槛较低。,车库入口,车库入口,内铺（朝世纪春城）11个,扶手梯遮挡
9、3个,车库进出口遮挡9个,内铺较多，且有多个铺位受车库进出口或电梯遮挡,手扶电梯,推售策略,目前，从世纪春城与四期内铺相对的铺位可以看出，目前其全为死铺；同时，鉴于四期产品当中约有20%的内铺，比例相对较高，因此建议将内铺与其相对应的外铺做相应的捆绑销售；实现均好性，南向商铺可以额外优惠的价格，捆绑销售，控制总价；拉大价差，凸显展示性较好的外铺的价值，同时拉大与劣势铺位（南向及电梯遮挡铺位）之间的价差；,L8+L9=53.11L10+L11=62.19L12+L15=67.13L17+L18+L20=105.50L22+L21=81.82L25+L26=56.96,M3+M5=44.7M6+M
10、7=61.83M10+M12=97.91M21+M22=79.24,捆绑单位拼后主要集中在40-80平米之间，面积适中，整体均好性较强,一、定价基础,二、核心均价推导,三、价格表制定及验证,报告框架,市场分析客户分析,推售及定价策略核心均价推导,制定方法及因素权重手动特殊调差价格验证,市场比较法,选取周边四个（锦绣江南，世纪春城，万科城及梅陇镇一期）可比性高的项目的街铺，设置不同的权重，对四期商铺核心均价进行测算。,市场比较法,四期商铺与竞争楼盘打分表：,通过市场比较法得出四期商铺核心均价为28403元/平米。,注：锦绣江南打分侧重于靠近梅陇路及锦绣江南四期的街铺产品。,内部比较法,由于四期商
11、铺与三期街铺分别位在中梅路两侧，区位及资源具有很大的相似性，所以三期街铺的价格具有很高的参考意义。,通过内部比较法得出四期商铺核心均价为26843元/平米。,注：因为梅陇镇住宅已溢价15%左右，故梅陇镇3期街铺所取均价为溢价后的价格。,龙坂片区租金偏低,回报率4%-6%,60-150回报率:4%-6%,80-120回报率:4%-5%,80-100回报率:4%-5%,锦绣江南 周边,潜龙华城周边,世纪春城周边,50-120回报率:4%-6%,春华四季园 周边,租金还原法,租金还原法估价公式（设定使用期限）V=（a/r）1-1/(1+r)nV代表评估价值a代表年净收益（年租金）r代表投资回报率n代
12、表使用年限注：假设在使用期限中，各年净收益和投资回报率相等。,注：使用年限按照65年，投资回报率按5计算,租金还原法,通过租金还原法得出四期商铺核心均价为28157元/平米。,注：参考租金取值主要参考目前片区街铺能实现的租金中间值100和120，同时参考世纪春城临中梅路部分铺位实现150的价位，但比例相对取小。,核心均价确定,市场比较价：28403元/平米,内部比较价：26843元/平米,计算结果,参考权重,核心均价,20%,40%,27680元/平米,租金还原法：28157元/平米,40%,注：在参考周市场比较价时，因为只有放盘价，基本无成交，参考价值较小，选取比例降低。,一、定价基础,二、
13、核心均价推导,三、价格表制定及验证,报告框架,市场分析客户分析,推售及定价策略核心均价推导,制定方法及因素权重手动特殊调差价格验证,可达性：可理解为商铺位置及人流方向，是购买商铺的首要要素；昭示性：昭示性强弱是商铺价值的重要指标；面积：面积大小决定总价，进而影响客户的心理承受能力；面宽：商铺的沿街面大小决定商铺价值，并影响昭示性；结构：平面布局是否方正实用，是否有柱等；流通性：偏重面宽进深比及通畅性等综合指标。,影响因素及权重,价格表制定,各铺位综合得分,价格表制定,确定平面差、特殊调差,平面价差,最大平面差建议为18000元；,特殊调差,价格表制定,L9（+3000）：与L8捆绑销售，整体户
14、型方正，面积适中；L22（-3000）：与电梯遮挡严重的L21捆绑销售，面积较大，总价高；受遮挡的铺位在昭示性上，特殊调低；内铺的可达性与昭示性特殊调低；,价格表制定,均 价：28148元/平米,整体总价：49668427元,建筑面积：1764.55平米,均价为28148元/平米的各铺位单价情况,内铺单价集中在18000-22000元/平米街铺单价多集中在26000-34000元/平米总体上来说，部分铺位超出客户的心理预期，需要做适当的引导。,四期商铺总价68%集中在40-120万之间；总体上，总价较好的满足了客户的价格承受力。,均价为28148元/平米的价格验证,汇报完毕谢谢,金地置业梅陇镇项目组2009年6月,
