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1、,龙游县写字楼市场研究报告,目 录,写字楼简述,1,写字楼简介,写字楼就是专业商业办公用楼的别称，即办公用房，指机关、企业、事业单位行政管理人员，业务技术人员等办公的业务用房。严格地讲，写字楼是不能用于住人的。而现代写字楼正向综合化、一体化方向发展，是指拥有一定规模的面积，具有良好的建筑和现代化的设施，以及优质的物业管理服务，能够满足现代社会办公的各种需要的楼宇。,写字楼简介,龙游写字楼当前,写字楼分类,按功能划分：写字楼：基本上只有办公一种功能，部分底局或裙楼商业，没有其他功能；商住写字楼：是指既能提供办公，同时又能提供居住的写字楼，较纯写字楼工程复杂度高，需要提前预留较多上下水管线，加设隔
2、墙，结构成本投入较多；综合性写字楼：是指以办公为主，同时又具备多种，如：公寓、商场、展厅、餐厅、酒店等多种功能，一般分层设计。按档次划分：目前我国还没有对写字楼进行档次划分的全国统一标准，业内一般对于写字楼档次的划分，根据区位、交通状况、装修标准、设备及办公空间情况、配套设施、客户情况、物业公司等因素综合评定为：甲级写字楼；乙级写字楼。,写字楼分类,龙游县写字楼设施,2,写字楼硬件设施概览,大 堂,功能和作用,典型案例,功能配置,小 结,功能和作用,交通枢纽中心，各公司员工进入办公区的必经之地；大堂是写字楼中使用率最高的地方；展示写字楼硬件装修和软件服务的重要窗口。,典型案例,龙游县部分写字楼
3、项目大堂的指标,写字楼大堂高度均在3米至3米5之间，面积在60-130之间,典型案例,广和大厦,新福隆广场,高档咖啡厅：供客户休息洽谈使用，设计风格高档，提升项目商务品质。触摸式电脑查询系统：为来访客户提供便捷查询使用。客户休息区：来访客户休息使用，体现楼与人性化。商务中心：代办票务、礼仪接待、打印装桢、客房预定等业务。信报箱：与大堂设计风格统一，方便客户取阅报纸信件使用。设立门禁系统：在电梯口设立门禁系统，可以避免闲杂无关人员随意进入各楼层，增加安全保障。,功能设置,龙游县写字楼设计对大堂要求不高，对于高品质的大堂，从面积的规划、功能的划分、内空的高度、装修的风格、智能化的配置上都有极其严格
4、的要求；大堂的设计和装饰上不妨做得“夸张”一点，多一些公用面积和休闲空间，中档项目应尽量做出高档的效果；发展商在开发项目的时候增加在这方面的投入，因为这是客户看得见和使用率最频繁的地方。,小结,标准层,标准层平面内容,标准层指标,标准层平面内容,平面布置相同的楼层即构成了标准层。通常包括办公空间和公共走道、楼梯、电梯间、各种管线竖井及前室、卫生间、开水间。,标准层指标,龙游县部分写字楼项目标准层的指标,目前龙游县写字楼的标准层面积最大约在2000平米。写字楼主流面积段在1400-2000平米；甲级写字楼的层高一般在3.6米以上，净高在2.7米以上；使用率几乎都在70%以上（为使项目更具有竞争力
5、，在使用率上应尽量做到大）。,外立面,意义作用,档次和类别,项目案例,意义作用,外立面在写字楼中的作用 写字楼的外立面是直接反映建筑物优劣的一种外在表现；是一种文化的特征；是影响楼盘价值的主要因素之一；写字楼具有投资和自用的特性，因此，新颖的建筑造型和色彩是最能吸引客户的目光。,外立面是写字楼的“脸面”，是整个写字楼的形象气质表现所在，直接体现写字楼的档次。,档次和类别,低端,材质组合,基本采用普通铝合金玻璃门窗、瓷砖和涂料组成,特点,1、建筑成本低廉；2、使用涂料，容易被污染、变色、起皮、开裂；3、寿命较短，一般不到5年就可能需要清洁重刷，所以维修成本比较高。,档次和类别,中端,材质组合,特
6、点,大多数采用大理石、高级面砖、铝板、玻璃幕墙、中空镀膜玻璃幕墙等材料。,1、采用的材料比较高档；2、建筑成本会有所增加；3、楼盘的档次也相应提高。,档次和类别,高端,材质组合,特点,大面积使用中空钢化“LOW-E”玻璃膜墙为主。,1、“LOW-E”玻璃充分阻挡外界的噪音、热能、紫外线照射；2、建筑成本会大辐增加。,项目案例,武汉天地企业中心5号：单元式幕墙，采用高档进口石材；全断桥式隔热设计；Double Low-E中空低辐射玻璃，满足LEED节能要求。,武汉天地企业中心5号,项目案例,武汉部分写字楼项目外立面的指标,甲级写字楼的外立面多采用中空玻璃幕墙，配以高档进口石材；现在市场上的乙级写
7、字楼外立面主要采用的是一般玻璃幕墙，配以大理石材等。,空 调,空调类型,项目案例,空调类型,目前在写字楼中比较常见的空调系统有中央空调、VRV空调及VAV空调。,中央空调、VRV空调与VAV空调特点比较,龙游县部分写字楼项目空调的指标,项目案例,过去已经投入使用的写字楼多采用中央空调系统。由于中央空调无法分户计量以及耗电和维护成本较高的缺点，现在新建的甲级写字楼多采用VRV或VAV空调系统。,电 梯,电梯品牌,电梯品牌是客户感知写字楼品质的关键，原装电梯更受客户信赖。国产同牌电梯会在电梯铭牌上标注国内产地，影响客户认知，进口电梯一般95%以上为进口部件，国内组装，贴原装铭牌。现市场上常用的电梯
8、品牌为：,主流电梯指标,指标设置：电梯设计等候时间：小于45s；电梯载重：1000kg-1150kg-1350kg-1600kg；电梯最小速度：不小于2.5m/s；无障碍设计；电梯内可装设小液晶屏，播放对外牌价、股市行情、天气预报、紧急通知等商务信息；智能IC卡门禁系绝；电梯内设置空调及音乐系统。,主流电梯指标,龙游县部分写字楼项目电梯的指标,中心区写字楼的电梯大多数采用日本进口品牌或欧洲品牌，比较注重硬件方面的投入，同时也提升了楼盘的品质。,内部装饰示例,豪华型 简约型 普通型,星级酒店电梯的内装饰多数是豪华型；中高端、高端写字楼电梯的内装饰较为简约大气；低端写字楼基本上采用普通型的标准。,
9、电梯间装饰,细节要求：整体色调要求：电梯厅的色彩应符合大堂主色调为原则，搭配一些单纯的直线与块面，形成统一的主体格调；灯光要求：尽量选择暖色调的灯具，同时既要保持电梯厅的通体明亮的要求，又要方便日后维修；高度要求：装修后净高度尽量做到5米以上，用吊顶装修，充分体现楼盘的形象档次；宽度要求：高层民用建筑设计防火规范标明走道不应小于1.3米，目前武汉高端写字楼的电梯厅的宽度大多数在2-3米之间。增加楼宇液晶电视：安装楼宇液晶电视，使客户在等候电梯时也可以了解一些行业的信息，降低等电梯的烦躁心情，同时增加了项目的后期收入。,电梯间装饰,档次高、灯光柔和、线条流畅,简洁明亮、具有舒适感和空间感,小结,
10、绝大多数写字楼的建面比在4500-6500左右，基本能满足办公配套需求；高端写字楼都选用原装进口品牌电梯，档次和品质较高；速度在2.5米/秒以上，最高速度达6米/秒；甲级写字楼中低区候梯时间2025秒左右，高区候梯时间在3035秒左右；大堂和各楼层连接的重要交通枢纽，主要承担着人流在此集中和分流，也是写字楼给来者的第二印象；在装修设计上应重点考虑装修风格、装修材料的选择以及其他硬件的配置，充分体现楼盘的形象和档次。,卫生间,写字楼卫生间统计,武汉部分写字楼项目卫生间的指标,较好写字楼多卫生间多设置6-10个，面积在20-40，装修一般都有吊顶，地板和墙壁采用瓷砖,项目案例,新世界国贸大厦,长江
11、传媒大厦,高档写字楼更为注重卫生间的装饰，卫生间设计的比较人性化，墙壁和地面采用较好的瓷砖或石材，灯光柔和，与项目的档次相匹配；低档写字楼的卫生间则主要只是为了满足需求，没有独特设计。,停车位,武汉部分写字楼项目停车位的指标,车位数量：目前武汉市较好写字楼车位数量主要在260-280个,顶级写字楼车位数量在413-600个;车位配比（/个）：甲级写字楼的车位比主要集中在125:1-200:1，基本拥有150-200就可以保证一个车位；,写字楼车位统计,周边配置,目的及意义,。,发展,随着武汉市发展的逐渐深入，进驻公司越来越多，同时各种商务会议的举行也越来越频繁，写字楼配备多功能会议室存在很大必
12、要。从了解的情况来看，停车位充足的高档多功能会议室的租赁市场相当活跃，存在较大的市场空间，同时多功能会议功能的规划将有力提升物业的形象和档次，促进物业的销售。,多功能会议室,一、功能方面,具备举行大型多媒体会议、培训、签字仪式、新闻发布、产品推介以及举行大型论坛活动的功能；可举办聚会、舞会、鸡尾酒会、婚礼派对等活动；设置视频会议和同声翻译系统；。,多功能会议室,二、硬件配置,多能会议室的基本硬件配套要求：大屏幕显示、音视频、文稿、幻灯、实物展示、无线传声、音响输出、计算机网络、中央集成控制系统、同声翻译系统、摄像编辑系统，同时需在以下四个方面做重点投入：,写字楼产品硬件总结,3,写字楼产品硬件总结,综合比较甲级写字楼和乙级写字楼在大堂、标准层、外立面、电梯、卫生间等方面，可以看出甲级在各方面都更为讲究，选材更为高档，功能更加复合，设计更加人性化。,THANKS!,
