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1、经典豪宅产品研究星河湾,报告框架,4,营销战略,2,星河湾项目扫描,3,产品系列特点,案例借鉴,5,5,上海星河湾开盘总结,附件,5,6,1,企业发展历程,企业发展历程,星河湾实业有限公司前身明宇木业创办星河湾地产首个房地产开发项目宏宇广场奠基广州星河湾一期发售，同时刷新了多项房地产标准罗马假日项目发售，获建设部“居住性能最好楼盘”称号广州星河湾一期销售完毕，跻身广州房产销售排行榜前三名广州星座四期“星座”开盘，一周销售3个亿，在广州掀起热潮广州星河湾获联合国全球最适宜居住社区奖【国际花园社区金奖】北京星河湾一期开盘年纳斯达克中国论坛在北京星河湾召开继广州星河湾之后，北京星河湾获联合国国际花园
2、社区金奖北京星河湾中国民族博物馆民族文化基地揭牌星河湾获中国房地产品牌价值排行榜高端物业第一名北京星河湾三期开盘广州星河湾5期开盘广州星河湾6期开盘浦东星河湾开盘星河湾海怡半岛开盘上海闵行星河湾开盘,星河湾集团致力于营造高品质住宅，高品位的生活平台，始终秉承“舍得、用心、创新”的企业理念星河湾集团立志打造一家受世界尊敬的企业，一开始就站在更高的平台上谋划企业发展战略星河湾开展“企业现代化工程”，引进专业水准的咨询机构，聘请国际化专业化的职业经理人团队，引进国际影响力的战略投资者，快速推动优质土地资源的拓展，进行企业管理体系的再造企业文化：“三大核心”，“四个一工程”，“五把尺子”，“十六条标准
3、”,1995年6月,1996年9月,2001年4月,2001年10月,2001年11月,2004年9月,2004年10月,2005年6月,2005年9月,2005年11月,2006年4月,2006年12月,2007年8月,2007年10月,2008年11月,2009年8月,2009年9月,2010年10月,星河湾集团:始终秉承“舍得、用心、创新”的企业理念，立志打造一家受世界尊敬的企业,星河湾的开发理念与定位:心怀高远,定位顶级,开发理念：打造地产界的劳斯莱斯 主题：一个心情盛开的地方 目标客户：高端人群，精英阶层，3050岁，企事业单位领导人，私企老板，高级专业人员，外企“金领”等以车代步人
4、士,星河湾项目扫描,星河湾全国金三角战略布局:,每一个星河湾,都是一个传奇,Your Text,2001-2005-2009-2009-2010-2010,广州,北京,上海,广州,上海,太原,广州星河湾,区位及交通：广州市番禺迎宾路沙溪大桥南岸，位于华南板块华南快速路出口处，紧邻华南快速干线，到达天河区仅需8分钟车程，至番禺市桥10分钟总占地面积：约80多万平方；建筑面积：总规划120万平方米；容积率：1.2；绿化率：50建筑密度：20；采取强强联手、整体超越的理念，与享誉中外的专业公司联手，构筑中西合璧高品质的星河湾拥有一江两河四湖六大泳池、四十六大园林水景及独有的天然活水生态循环系统，组合
5、成拥有六大充满异域风情的水景园林社区首期拥有1个美仑美奂的会所，另有8个“组团客厅”式的私家型休闲会所散落于社区中,首创下沉式客厅内阳台，使视野更开阔，让人与景更好地融为一体，同时让整个客厅的层次变得很丰富。为打造极致尊贵，在户型设计上每个户型从草案到发售，经历至少50次以上的修改，以求达到最佳效果。,广州星河湾,项目位于朝阳区东四环路朝阳北路四季星河路，距离CBD商圈不到10分钟车程。用地面积520亩，总建面约60万平米。项目北临1600亩森林公园，东傍 2000亩的绿化隔离带。开盘时间：05.6.18北京星河湾分三期开发，定位于高档住宅区。在开盘之前已耗费巨资，以打造现楼美景全成品的开发模
6、式运作4年。2005年6月，北京星河湾第一期畅园20多万平方米的产品首次公开亮相，社区立体化园林、高品质室内装修，重点小学、双语幼儿园、超五星级会所四季会、酒店式公寓等同期建成，实现了现楼美景开盘。以其罕见的高品质震动京城地产界。2006年10月，北京星河湾二期盛大开盘，将品质生活盛宴推向新的高度。项目总体布局北高南低，西低中高，顺应地形、不拘一格，保持了建筑的错落之美。,配套亮点高端会所四季会，超五星级精品酒店“金钥匙”服务，五星级酒店服务标准 德福双语幼儿园，高品质，国际化，综合性的育儿教育中心星河实验小学全国著名特级教师、优秀教育家马芯兰任校长，是北京市、朝阳区教委重点扶持的公立学校,浦
7、东星河湾,规划总用地面积23万平方米，总建筑面积约29万平方米。其中，一期的总建筑面积为13.71万平方米，包括了地上建筑面积9.63万平方米和地下建筑面积4.08平方米，绿地率35，容积率为 1.58，规划设置1015个地下机动停车位，其居住总户数为321户.车位配比1：1.为10-15层小高层。层高4.1米。浦东星河湾一期由8栋1015层的小高层组成，户型面积为220600平方米，顶层为复式样式项目河流纵横交错，分别为白莲泾，中心河，浪水浜。其中白莲泾更为连接世博区域的重要景观河道物业服务方面，浦东星河湾统一为酒店式管理，且引入“金钥匙”管理标准。,广州海怡半岛,星河湾海怡半岛项目总占地面
8、积为42万多平方米，总建筑面积近93万平方米，将建成28栋高层住宅楼宇。星河湾海怡半岛首期产品以244-518平方米的豪华户型为主，主力户型为四房到五房间隔，更有罕见的93-100平方米户型，星河湾海怡半岛位于洛溪岛东端，三面环江，东面与大学城、广东科学中心遥相呼应，毗邻琶洲会展中心。项目南、北、东三面环江，享有城市极为稀缺的江景。星河湾海怡半岛还打造出“六重水景”的园林空间，使得楼间距均能保持在70米以上，既能保证每户的观景、采光通风，同时又能实现对住户的私密性保护。广州“海上丝绸之路文化研究中心”正式永久性落户星河湾，使星河湾承载了更多的文化内涵,太原星河湾,太原星河湾位于太原市南部小店区
9、，龙城南街以南，南高速环700米绿化隔离带以北，滨河东路以东，太茅路以西。规划总用地面积为91.36公顷。星河湾项目位于太原市南部小店区，龙城南街以南，南高速环700米绿化隔离带以北，滨河东路以东，太茅路以西。规划总用地面积为91.36公顷。开盘时间 2010年7月31太原星河湾首期展现的园林建设面积就达到了29万多平方米，而位于社区中央的体育休闲公园面积将近17万平方米，太原星河湾以大尺度、高标准的园林建设又一次刷新了中国地产行业纪录。其中，由北京星河湾、浦东星河湾原创的下沉园林设计，在太原星河湾实现了大幅度的突破，形成“双龙戏水大峡谷”式的震撼景观,太原星河湾酒店是白金五星级标准打造的高端
10、酒店，未来将加入世界一流酒店组织；结合山西5千年文化，打造五千年文明国际会客厅打造“中国第一圈层社区”，打造晋商圈层,上海星河湾,上海星河湾东至都庄路与老沪闵路，南至金都路，西至莘奉金高速公路(A4)，北至梅州路，总建筑面积71.43万平米，其中住宅建筑面积65.3万平米，绿地率35%，集中绿地率15%。线条流畅的拼花、超凡脱俗的艺术穹顶、积淀岁月的黑檀木、全球顶级家用设备等，汇聚世界名品之粹，每一处都是奢华尽情演绎的生活艺术。但星河湾，不只是精装，同时融入了高雅的品位和文化上海星河湾不远万里，全冠移植各种成年珍贵树木，如加拿利海枣、布迪椰子等来自全世界的珍稀植物济济一园，打造一座“植物博物馆
11、”。世界华商组织落户上海星河湾，这是星河湾努力打造圈层社区的又一有力举措,星河湾系列的项目属性:非城市核心区突破豪宅标杆的小高层高层豪宅项目,产品系列特点,走进星河湾，除了震撼还是震撼 原因是什么？,高超工艺与珍贵材料的完美结合：用多年累积的高超工艺将各种珍贵材料组合在一起呈现出完美的效果,社区精装修：将家庭精装修的概念引入社区开发，整个园区没有一寸不装饰,整体超越式的开发理念：整个项目在规划、建筑、园林、精装修全方位整体超越现行水平,装修加设计:交楼标准由国际大师亲手设计，星河湾的交楼标准不单包括装修还包括设计,高价值平台：星河湾不仅是居住的地方，同时也是高端社交平台，生活平台和修为平台,规
12、划之发展演变：多个星河湾均采用了自然,不对称的建筑布局,建筑群体有韵律的进行错落形成了视觉通廊,将景观资源最大化利用,根据不同的城市气候进行围合形式的调整,广东星河湾采用的是星座式布局.即自然.不对称的建筑布局.星座式建筑组团有利于建筑物外立面能被最大限度地展开,增大了屋内通风采光的墙面;而沿江一线转折弯延的组团布局,更增加了江景单元.优点就是有利于空气流通;建筑群体有韵律的错落形成视觉通廊,也避免了对视.北京的星河湾保留了广州星河湾的灵动,韵律和节奏,采用了大围合的布局,但板式弧度和造型在局部进行变化,保持了建筑的错落之美.太原星河湾,浦东星河湾,上海星河湾的规划布局同地域气候相结合采用了小
13、型建筑体量的围合布局,自然,不对称,建筑之间的错落有利于形成视觉通廊,最大化利用景观资源.,北京,太原,广州,规划之功能布局和结构：功能分区明确，相融但不相扰；会所酒店等配套均分布在昭示性较好的位置；组团规划界限清晰便于分期开发,广州星河湾占地面积1200亩，建筑面积共30多万平方米，居住户数1900余户，由六大充满异域风情的水景园林社区组合而成。星河湾首期拥有1个美仑美奂的会所，另有8个“组团客厅”式的私家型休闲会所散落于社区中，同时引进省级经典名校执信中学。规划有6万平方米大型商业中心。,2期,生态公园,四季会,小学,1期,商业街,幼儿园,四季会体育馆,北京星河湾用地面积520亩，总建60
14、万平米，分2期开发；1期建面21万平方米，建筑形式为9-11层小高层，2期产品预定为28层高层建筑，商业街、幼儿园、小学、体育馆、会所等生活配套齐备；东侧规划占地11万的生态公园；,规划之配套设施：配套完善，不仅提供满足基本生活需求的会所、商业街、学校等配套，还根据情况增加体育馆、超五星级酒店、生态公园等具有高附加值的配套设施,太原星河湾规划总用地面积91.36万平方米，一期占地8.38万平方米，建面为21.36万平方米。浦东星河湾规划总用地面积23平方米，总建筑面积约29万平方米。容积率为1.58，配套包含酒店、商业街和五星级酒店等。,会所及商业,住宅区,生态公园,学校,规划之景观结构：根据
15、项目的规模分成两级或三级景观结构，分别是中心区景观-组团景观-宅前景观，达到处处皆景的效果；同时规划面向城市景观的视觉通廊或景观轴线,太原星河湾绿化景观注重与建筑结合，体现“以人为尊，融于自然”的设计原则。绿化以实现园林景观和谐流畅，连绵不断的效果。中央绿化在采用丰富手法营造景观的同时，兼顾功能。充分利用园区道路和景观绿地的高差，使植物、山石、叠水等营造层次错落的立体景观。组团绿化，强调绿化均好性，以实现随时随地畅享园林盛景。,上海星河湾的规划以建筑组团和景观组团共生共融为设计思路。以江南园林和岭南园林的结合，注重住宅与绿地的形式、布局的结合，空间上相互渗透，绿化与建筑互为界面，相互围合，使整
16、个景观流畅，在视觉上形成延续。,规划之市政工程私有化：将项目内部或附近原属于市政工程改造的内容进行大手笔统一规划，保证项目品质的整体性并达到私享的实际效果,景观之景观特色：星河湾的景观设计的三大特色就是主动制造场地高差打造立体式园林,景观与建筑融为一体,同时在每个细节上精雕细琢,细节塑造：设计、施工、选材等各个环节的亲密合作完成对各个细节的塑造.精雕细琢.追求极致完美的效果.,与建筑交融：连绵不断的绿化系统和流动的景观空间，以花园围绕建筑，建筑坐落在花园中,立体式园林：主动制造场地高差,形成自然起伏增大绿化面积,使园林有丰富的层次感；通过庭院空间的高低错落，形成丰富的庭院空间；下沉式花园结合地
17、下车库，下沉的园区泳池结合地下室,景观之立体式园林：主动营造大量高差，通过坡地和下沉式庭院等多种造景手法营造立体园林,从广州到北京、上海，星河湾皆采用独特的立体式园林景观，主动营造场地高差，通过36种高差变化，形成自然的起伏达到有效增大绿化面积、使园林产生丰富的层次感，便于被搭配，实现大小乔木、灌木和地被植物的结合、增强首层住户的私密性，使其与环境有一定距离的亲近感,景观之景观特征：大尺度中央水景结合入户水景成为项目的典型特征，超宽栋距提供绝佳景观视野，高绿化率，每户均可享受景观资源的均好性.风格上中西合璧,博采众长.,在中国的四个城市六个星河湾项目中无论是华北还是华南,无论是什么样的气候,突
18、出的景观特征就是水主题景观打造,将震撼力十足的中央泳湖结合自由流动自循环的入户水景结合在一起.,景观之水景系统：多种设计手法处理水景，叠水喷泉、瀑布湖泊、惬意泳湖、清澈溪水等，有大有小、有深有浅、有动有静，全方位体现水不同的美态和意境,喷泉,水池,泳湖,湖泊,动有喷泉叠水 静有清澈溪水,大有瀑布跌水 小有池塘流水,景观之中心泳湖：流线形大尺度中心泳湖设计匠心独具，风格华贵典雅，具有超强的视觉和心理震撼力，提供体验天人合一的绝佳场所,泳池底部美丽的拼花设计，即使在寒冷的季节，也是园林里的一道美丽风景。据悉，底部马赛克是星河湾地产专门定制的水晶马赛克材质。,匠心独具 华贵典雅,星河湾设计师独具匠心
19、地规划出大面积“鱼缸”，将鱼池、成人泳池、儿童泳池环环相连，打造出中国最具特色的景观泳池，让业主在游泳的同时感受到人鱼共乐的场景。,景观之多层次立体绿化：错落有致、四季常青、高低搭配的多层次立体绿化系统共同形成绿意盎然的环境，美化、隔音、隔尘,在植物选择上重绿植轻硬地,重木轻草,季节性：从观赏角度上打造四季常青的园林，通过搭配不同季节性的植物即使在冬天也会春意盎然。,层次性：根据植被的特性结合周围的景观，从棕榈到乔木到灌木和低灌木，错落有致的布局。,防护性：道路两旁人行道临街种植了绿化带，用植草、灌木、乔木构成三层立体绿化视觉，起到隔音、隔尘、美观的效果。,8-9米,5-6米,2米,小区外人行
20、道,小区内,0.4米,景观之下沉式景观：从浦东星河湾开始园林在秉承原有园林特点基础上，创造性地设计了下沉式园林景观,车库与下沉式景观相结合，为地下空间引入自然风景，解决地下车库通风采光的问题。通过人工制造的高度差，打造出下沉的园林既解决了地下采光问题，又打造了立体园林的层次感。,景观之雕塑小品：同周边景观融合，每个雕塑小品都注重功能性和艺术性的结合，精益求精,趣味盎然,星河湾的每一个小品都与周位的功能相接合，不会出现任何一个孤立的雕塑或艺术品，不是为了创造而创造，这种功能与艺术的完美结合，不似造景而胜似造景，让所有的景观都融入自然之中，不会给人突兀的感觉同时达到步移景异。,景观之石材搭配：社区
21、内的景观石材在运用上细致考究，在搭配上用到极致,斜裂纹石片：质地坚硬耐磨损、用于地面打造自然形成之路。莹青片石：质地光滑以水为邻，古朴而有韵味，遇水更显清澈。黄腊石：体积大且完整、厚重感力量感强、作为组团景观效果好、也可单独搭配。,青色鹅卵石：铺设在水底或用在步行道两侧压边，表面光滑、细节表现较好。澳洲砂岩片石：大面铺贴增加质感，表现古朴、常用于欧式风格装饰，增加历史文化气息人造环保地转：色彩丰富、形状规则、绿色环保铺设人行道和盲道。,景观之极致化：名贵树种全冠移植、千里运送黄蜡石、36道工序处理防腐木条，定制的泳池马赛克，在每个景观细节打造上都走向极致,在泳池边搭配“树熊”牌防腐木条，经过3
22、6道工序精心打造（树熊品牌是星河湾旗下知名的木加工实业）。符合水生木的观念同时在脚感上又给人以柔和的感受。巨资购买名贵树种进行苗圃培育然后进行全冠移植，全冠移植能保持树木整体的美观，使业主一入住就能享受成熟园林浓荫摇曳的美景，但也造成巨大运输养护的成本和难度。不仅要在运输中最大限度确保根系和枝干的完好，并且因通常只能一辆车运送一棵树，而需要付出很大代价。,黄蜡石采自广东英德深山山涧里，为了寻找理想的原石，星河湾特意从山林里开辟了一条运输通路，并用专列行程一千多公里，运送千吨黄蜡石.黄蜡石运抵上海后，吊装工作又是一个大工程。要历经多次的移位，吊装，调整，再吊装，再调整的过程直到满意为止。,景观之
23、综合造价：每个星河湾都在景观上花费巨资，高投入保障了景观品质,估计浦东星河湾在这方面的整体投入每平米绿化面积约2000-3000元左右。各类植物种类接近150种，园林中最贵的一颗树10多万，普遍树木基本近于1万元。其他星河湾的景观绿化都花费巨资，传言星河湾不仅买空了附近几省所有苗圃的名贵树种,在运送时也是整株完整运送,代价巨大.,建筑之建筑特色：统一的建筑风格,易于识别的建筑符号,线条层次感丰富的建筑立面并结合精雕细琢的建筑细节共同呈现无与伦比的建筑形象,建筑细节：对每个细节精雕细琢，处处体现工艺的精湛并营造仪式感和尊贵感,建筑立面：线条层次感丰富，大量定制线条和装饰外构件通过巧妙的搭配组合出
24、完美的艺术效果；细节精雕细琢保证精致细腻光滑平整,建筑风格及符号：各地星河湾均采用了统一的建筑风格新古典主义，八角亭和钟楼作为标志性符号重复出现，成为项目的经典标志,建筑之风格：各地星河湾系列建筑风格基本延续新古典主义风格，用现代的手法和材质还原了欧洲文化的底蕴，兼容华贵典雅与时尚现代，基调统一的基础上融合了当地的文化,北京,广州,上海浦东,太原,星河湾系列在延续新古典主义风格的大基调上还会根据项目特点和地域文化进行部分调整和融合。北京星河湾力图体现新古典主义的简美优雅和度假村式的轻松休闲。在设计格调上有机地揉合了包括地中海的贵族度假品位、夏威夷的自然环境风情以及中国南方建筑舒展飘逸的线条美等
25、几种似乎互不相干的美感，并把它们融会得天衣无缝；,建筑之符号：八角亭的重复使用成为星河湾外立面的标志性符号，终成项目名片;钟塔楼也是项目的重要标志,大量建筑上出现八角亭高耸的尖顶极具项目识别性电梯筒和水箱顶部端口的巧妙处置，将劣势转变成优势,建筑之立面：线条层次感丰富，大量定制线条和装饰外构件通过巧妙的搭配组合出完美的艺术效果；细节精雕细琢保证精致细腻光滑平整,浦东星河湾外立面线条层次感丰富，做工精确到5毫米。外立面不少于60种以上的定制线条；立面装饰采用上百种外构件，式样繁复确通过巧妙的搭配组合出完美的艺术效果浦东星河湾弃用砖墙形式，改为混凝土现浇砌筑。保证小面积墙体构件、转角、墙的厚度的精
26、致细腻，尺寸控制、墙面的光滑平整。自从广州星河湾开始，所有楼梯立面上看不到一根外露的管线,建筑之立面：立面从基座到楼顶采用了三种不同的材质：澳洲淡水砂岩、加拿大佛漆、西瓦,西瓦，是西班牙瓦的简称，英文名 Spanish tile,俗称又叫S型瓦，最早是在西班牙等西欧国家出现并流行。主要用于别墅、小洋楼、亭台等建筑物的屋顶装饰用瓦，其装饰效果古典淡雅、风韵别致。,加拿大佛漆，色彩明快、温暖具有质感,澳大利亚淡水砂岩是世界公认的优质砂岩石，主要产于澳洲昆士兰省的希利顿区，淡水砂岩的组成砂粒较之咸水石细致，继而坚密。符合国家建材放射卫生A级标准，使用不受限制（零辐射）。从装饰风格来说，砂岩创造一种暖
27、色调的风格，显素雅、温馨，又不失华贵大气。在耐用性上，砂岩则绝对可以比拟大理石、花岗石，它不会风化，不会变色。,建筑之细节：立面装饰,壁灯,雕花铁艺,花纹雕饰,指示牌无不体现出工艺的精湛并营造仪式感和尊贵感,将小品承担花坛的作用,七彩马赛克花纹入楼玄关,立体小景观,荷花花纹雕饰,欧式壁灯,水景吊灯,楼栋指示牌及欢迎牌,中式元素的应用,中式元素灵活运用,将流水、小桥、自然石与建筑巧妙结合,绿植养宅,挑高门厅，彰显仪式感,除锈热镀锌板，热焗漆工艺，使得上色均匀、耐久性好、附着力强。锻铁雕花,浦东星河湾,建筑之细节：魔鬼在细节，对于常人忽视的每一个细节都一样重视,浦东星河湾：荷花花纹雕饰在柱体、门楣
28、、照壁、檐廊重复出现不仅增强了品质感和艺术性同时提升了项目的品味和档次,户型之户型特点：星河湾的户型设计特点是别墅设计元素公寓化,充分利用大平层的优势扩大产品设计的亮点且自成体系,自成体系：形成了自成体系的设计原则和装修标准,利用平层优势：充分利用公寓的大平层的优势,扩大产品设计的亮点,别墅设计元素公寓化：将别墅的设计元素充分运用到高端公寓的设计中，实现公寓生活别墅化的第一引导,户型之概况:广州星河湾以小面积产品开始启动,第四期全部调整为大面积产品,时间轴,第一期,第二期,第三期,产品,电梯洋房+贵族公寓+特色园林别墅,49栋79层电梯洋房,含装修价,4500元/平米,第四期,多层电梯洋房,小
29、高层电梯洋房,面积,小面积产品为主40-200平米不等,单身公寓4050m2普通公寓90230m2,120-380平米,205612m2,5000元/平米,5500元/平米,700012000元/平米,时间,2001年,2003年,2004年,2002年,规模,12万m2，900套,20万m2，1613套,9万m2，800套,10万m2，700套,启动规模确定首期启动规模体现了大盘启动的气势，投资8亿元，建成800套单位及其配套，并现楼的形式推售，显示开发商的开发实力。启动产品体现低密度的社区形象。49栋79层的电梯洋房。主力为户型两房两厅、三房两厅、复式单位，面积从87平米268平米。启动展
30、示区与配套大盘展示气势：四季会所；1700平方米商业街；1830米骑江休闲木道；省级名校执信中学，一一到位，极具大盘展示效果。,户型之概况:除广州的两个星河湾包含部分小户型产品,其他星河湾系列都是全部定位于高端大面积产品,户型的舒适度和尊贵度还有逐步升级的趋势,北京星河湾户型都超过200平方米,三房和四房的比例相当浦东星河湾一期以四房为主，三房次之，主力面积为219-316平米，户型强调舒适、尊贵、奢华.太原星河湾的一期户型面积分别是295、320、380、530四种户型,浦东星河湾,北京星河湾,户型之完善功能分区及景观视觉最大化,上海星河湾,如何传达景观视觉的第一性,如何完善功能分区及动线设
31、计,户型之尊贵感的体现和产品改良升级,上海星河湾,如何体现尊贵生活的设计元素,如何注重产品的改良及升级,户型之案例分析：浦东星河湾总共15种户型，具有代表性的户型有3种，分别是A2、A4、特A1户型,浦东星河湾,相似户型：A1,相似户型：A3、A4、A5、A6、A7、A8、B1、B2、B3、B4、B5,相似户型：特A,分类标准：房型面积、房型格局,户型之案例分析：A2户型方正实用，室内空间面积均超过建设部豪宅标准，具有较强的舒适度与尊崇的奢华度,长：24.3,宽：23.4,黄金长宽比：约1：1长宽，正方形户型；大面宽设计：最小卧室都达4.4M面宽，堪比中套户型客厅面宽；超奢华感：超大空间、全套
32、房设计；,户型之案例分析：A2户型功能比较齐全，但没有位置明确的、独立的储藏空间及书房。,书房与主人房相连，会相互影响,户型之案例分析：A2户型主要区域实现了动静的分离，但客房的位置未能实现动静分离,动静未实现分区，小卧室分户门开在客厅里，会影响该卧室使用者休息质量；但从房型整体布局来看，设计师把整个静区划分成了2块，一块是只供家庭成员的静区，一块是供来访客人居住的静区，虽然破坏了房型的整体动静分区，但保证了家庭成员的私密性；,户型之案例分析：A2户型大部分动线合理，但由于没有公共卫生间，从而造成公共区域与客卧动线紊乱,从此位置可以看出，客厅、餐厅进出洗手间路线与进出客卧室的路线重叠，动静区会
33、相互影响,户型之案例分析：A2户型主要区域实现了“全明设计”，但工作阳台、工人房、以及公共卫生间没有采光窗,暗房,暗房,工人房，工作阳台没有采光窗，室内光线较暗,洗手间是比较潮湿的地方，该户型公卫没有采光窗，容易导致潮湿、细菌滋生,户型之案例分析：A2二梯二户，南北通透，实现自然“穿堂风”,“板楼”设计，超大栋距,“十字”户型结构，实现全屋“穿堂风”,户型之案例分析：A2户型设计上对风水的考虑比较细致，设计时非常注重风水的忌讳，没有明显风水硬伤,电梯门对大门，犯“门冲”，可能会引起讲究风水客户的不认同,入门处设置玄关，不直对客厅，风水布局合理，同时增强了户型私密度,房间均设置入门玄关，做到门不
34、对门、门不对床门不对卫生间，不存在“门冲”问题,八角形卧室，风水上有忌讳，虽然增强了室内的光线及通风，但同时也不利于家具的摆放,户型中轴“椭圆”走廊设计，在风水是“蓄气”的作用，更增加了户型的层次感、仪式感,户型之案例分析：楼王户型一层一户，超大、奢华室内空间,宽：28.9M,长：19.89M,户型之案例分析：楼王户型功能齐全，分布合理,起居室,休息区,休息区,休息区,餐厅,卫浴区,卫浴区,卫浴区,休息区,厨房,起居室,观景区,户型之案例分析：楼王户型动静分区完全分离，互不干扰；动线分明互不干扰,户型之案例分析：楼王户型主要区域都是“全明设计”，室内光线充足，但公共卫生间及更衣室没有窗户，光线
35、较差,黑房,黑房,卫生间没有采光窗，容易导致潮湿、细菌滋生,更衣室没有采光窗，白天也需开灯，不利于储藏衣物,户型之案例分析：一层就是一户，160米超大栋距，十字型户型结构，东南西北四个方向均可实现通风,楼王位置,2梯一户，160米超大栋距,160米栋距,一层一户，实现“东南西北”四个方向通风,户型之案例分析：楼王户型设计非常注重风水，但公共卫生间居房屋中心，是风水上的大忌,洗手间据房屋中心，是风水上的大忌，为大凶。,入户椭圆玄关，居房屋中央，起“蓄气”作用，也增加房屋仪式感、尊崇感,分户门圆形玄关，不仅能起到分隔房屋，增强隐私的作用，并能在风水增加“蓄气”功能，有利于主人健康,整个户型门不对门
36、，没有“门冲”忌讳,精装修之装修特点：满楼尽带黄金甲，注重感知和价值将代表尊贵的金黄色在装修中发挥到极致，运用高超的工艺水平将大量珍贵材料组合在一起达到完美的效果,高超的工艺水平：多年累计的高超工艺才能把珍贵材料的效果淋漓尽致地展现出来,珍贵材料的大量使用：珍贵的大理石、尽显奢华的金银箔、木中极品黑檀木、水晶吊灯的大量使用为豪华和稀缺性大量加分,注重感知价值的全成品装修：以感知价值为装修的主导逻辑，展现给客户一个美仑美焕的世界,精装修之大堂及电梯：大堂堪称五星级酒店式大堂,公告栏,酒店式楼栋大堂全貌,马赛克的巧妙利用,特殊人士专属坡道,穹顶、水晶吊灯,大理石地面拼花,大理石墙面拼花,大理石副理
37、台,经典七彩马赛克拼花,特殊人士坡道经信报箱前,精装修之轿厢及候梯厅：极致奢华的公共空间,电梯外观,轿厢内部装饰,候梯厅：意大利圣罗兰黑金,候梯厅装饰,雅典米黄,金箔镜花,法国鎏金,金箔镜花,精装修之地下车库：地产界最豪华的地下车库,浦东星河湾地下停车库可谓中国房地产界从未有过的最豪华装修，单单结构设计就历时半年增加节点和亮度无梁设计增加净高全吊顶追求美感画壁车库入库,精装修之大理石：在社区将顶级大理石等珍贵石材普及化,浦东星河湾使用的大理石品种达十几种之多，包括雅典米黄、阿富汗凡尔赛金、法国鎏金、意大利圣罗兰黑金，其中意大利圣罗兰黑金为欧洲宫廷的御用装饰材料，为顶级珍贵石材。市场顶级石材一般
38、在凸显位置，如玄关和接待台，星河湾的做法是普及化，如石材的装饰墙柱、灯柱、灯箱等都是“非标”做法，将顶级普及到每一处。,黑色实心大理石装饰柱,玄关大理石拼花,大理石深浅花台,鎏金大理石窗台,大理石矮灯台,精装修之黑檀木：星河湾独有厂家定制,选用90年才能成才的黑檀木。星河湾专向厂家订制主要应用在：地面、门框、门套、墙体装饰（实木粘面）、衣柜等营造柔和、温暖的舒适空间，避免高档大理石石材的冷硬化,门框,地板,门框,衣柜,壁柜,精装修之工艺：石材无缝拼接、多道打磨、多道漆面、多道抛光&木材：无钉安装,地如镜面,大理石地面拼花铺设的难点是拼花制作和精确铺设,大理石墙、顶装修的难点是线条造型制作和大体
39、量的饰品,精装修之金银箔：大量采用，做到金碧辉煌，彰显奢华,金银箔主要应用于大面积应用于背景，以突出前景物品，如吊顶金箔饰面以搭配水景吊灯，展示柜背景以凸显展示品、玄关墙金箔饰面以衬托油画等；少量用于边框，表现区域的区隔，如：油画区域的边框，电视机边框等,精装修之天幕穹顶：天幕穹顶，制作工艺复杂，是星河湾独特工艺和专利产品。,天幕穹顶单人制作需要50个工作日大量弧线和转角要求线条圆滑流畅或对称直线要求线条笔直平整后期金箔、银箔贴面装饰和施华洛世奇水景吊灯装饰,精装修之饰面装饰：精工打造,连人不注意的细节都是手工打造,地产界的劳斯莱斯就是这样造成的,饰面装饰的难点是线条调整，包括对称美和韵律美,
40、精装修之室内：中国房地产界豪宅全成品装修标杆，星河湾作为代表之一，尽显低调的奢华,1.星河湾精装修交楼标准关键：一是设计，一定要人性化，要考虑70年使用的舒适；二是材料，材料一定要好，才能保证品质；三是手艺，也就是工程质量。,2.星河湾在设计建筑之初就融入了精装修的理念，从户型设计、平面布局到水电等专业设计始终都围绕着土建装修一体化的概念展开。,精装修之客厅：通过错层设计，使客厅空间感十足，通过高档的用材、精细施工、别致的艺术品，提升艺术气质,精装修之餐厅：地面采用大理石拼花，墙面广泛使用玻璃、实木、软布，餐厅装修风格多样，摆设融入欧式风格,精装修之卧室：卧室用落地窗、灯饰营造温馨氛围，装修材
41、料以黑檀木为主，独具特色的八角窗是卧室亮点所在,精装修之书房：书房装饰风格偏中式，多选用木材家具，配以画框，渲染出书香门第气息,精装修之厨房：装修采用大理石、不锈钢板、品牌厨具，体现装修品质,精装修之卫生间：卫生间参照豪华酒店标准，采用大理石石材、玻璃、马赛克、高档的洁具来彰显财富,精装修之衣帽间：木质橱柜、内设冰箱，能够让客户储藏最为昂贵的衣服,精装修之过道装修：过道采用大理石铺设，墙面大理石修边处理，并用吊灯、装饰、楼梯、扶手和栏杆花体现尊贵感,精装修之其他：细节决定成败，“星河湾”在细节之处苦下功夫，精益求精,物管之金钥匙：星河湾是第一个把金钥匙酒店服务引入住宅管理服务的房地产企业,金钥
42、匙服务 1 金钥匙柜台每天的服务时间不少于16小时，时间一般在7：0023：00，其间要保证至少有一名金钥匙当值。2 金钥匙要在三声铃响之内接听电话 3 如果超过三声铃响才接听电话，要表示歉意 4 金钥匙接听电话要使用恰当的问候语，报部门名称并表示提供帮助 5 金钥匙要询问客人的姓名并在交谈过程中一直使用尊称 6 金钥匙要在客人到柜台后30秒内招呼客人 7 金钥匙要热情、友好地问候客人 8 金钥匙对酒店附近的公共服务场所和设施要熟悉（如剧院、旅游景点、运动场所、邮局、银行、医院、学校、商场），了解其营业时间、收费标准、联系电话、地址等。9 金钥匙要主动提醒客人酒店不承担代办事项中所出现的任何问
43、题 10 金钥匙要按客人的要求详细填写委托书 11 金钥匙要复述客人的委托要求并请客人签字确认 12 金钥匙要提醒客人代办服务所需要的大致时间 13 金钥匙要在约定的时间前完成代办事项并报告给客人，如果未能按时完成，要及时向客人解释原因 14 金钥匙完成代办事项后要请客人在完工报告上签字确认,星河湾的服务团队也已早早跟上。原本北京星河湾金钥匙团队，早在项目开盘日之前一年就进驻了上海,产品价值KPI,星河湾产品价值KPI,全成品精装修,高端完善的配套,豪华装修的公共空间,舒适尊贵的户型,典雅大气的建筑风格,立体化的景观,创新的规划,自然、不对称的建筑布局,坡地景观结合水主题的景观体系,新古典主义
44、风格结合建筑符号,别墅元素公寓化,注重感知价值的全成品装修,生活配套和超五星级酒店配套,精装奢华的公共空间,营销战略,太原星河湾项目概况,位 置：小店龙城大街南侧、滨河东路以东、平阳路以西 建筑形态：高层、别墅 装修状况：豪华精装修 开盘日期：2010.7.31 均 价：18900元/绿 化 率：48%容 积 率：2.55总 户 数：644户 户 型：295、320、380、530四种户型规 模：规划总用地面积为91.36万平米，一期占地8.38万平米，建面21.36万平米，1#3#楼22层，2#4#5#6#楼25层，7#8#27层 停 车 位：住宅按1.5辆/户，共需9938泊；商业0.6辆
45、/100平方米，共需停车位 305泊；学校0.6辆/100学生计算，共需23 泊。住宅停车均由地下停车场解决 活 动：开盘当天可享受额外98折；认购阶段，每套定金30万。销售热线：0351-7266666,太原星河湾营销节奏：前期主推品牌形象,中期推广区域价值和开发理念,最后推广项目价值、品质和高端价值平台,实现圈层营销;品牌和形象铺垫后3-5个月短期内集中爆破,营销强度,营销启动前期铺垫,开盘期,项目价值平台价值,开盘期三个月,开盘期五个月,阶段目标,时间轴,营销主题,开盘期一个月,营销热身引起关注,脱颖而出强势开盘,能量积聚高度蓄势,全面渗透口碑传播,持销期,企业品牌项目形象,项目品质展示
46、细节,开发理念区域价值,项目品质平台价值,太原星河湾展示策略：巨额投资园林景观，达到大面积园林实景展示的展示，全冠移植同纬度社区园林名贵树种,一期绿化已完成，投资达一亿，样板间和园林全面开放展示。首期展现的园林面积超过29万平米，位于中央的体育休闲公园近17万平米 利用“南园北植”呈现了“同纬度最美丽的社区园林”树木种类多达50余种，来自全国各地，且均为成树全冠移植，其中还有百岁以上的珍贵石榴树和枣树,太原星河湾展示策略：提供多套不同设计风格的样板房，样板内的情景设计富于生活化和体验感,提供多套不同设计风格的样板房，给予客户不同的感受和体验以满足不同的喜好和需求样板房虽风格不同，但调性相同，典
47、雅、尊贵、奢华。,太原星河湾展示策略：豪华欧式风格样板房，奢华、尊贵和典雅的气息浓郁,太原星河湾展示策略：按照白金级五星级标准打造的销售中心和酒店给予客户心理和视觉上的极致震撼,销售中心和太原星河湾酒店都是星河湾集团按照白金五星级标准打造的。精心打造的销售中心给予客户心理和视觉的极致震撼，对于促进销售起到良好作用太原星河湾酒店采用仿欧式宫廷风格设计，整体感觉高贵、典雅、大气，是举行重要商务会议、大型活动和宴会的理想场所。酒店以白金五星级标准配置了近1600平方米超大型的国际会议中心，能举办各种大型会议、演艺活动和承办上千人用餐的大型宴会。还配备高标准的康体娱乐等服务内容，有大型多功能运动馆、大
48、型桑拿中心、近50间包房的KTV等等，可以满足不同人群的运动、养生和娱乐需求。,太原星河湾展示策略:现房实景,新古典主义的建筑风格结合精工打造的线条丰富的立面,太原星河湾客户策略：太原本地甚至山西的市场容量有限，太原星河湾的客户定位除本地客户外还应放眼全国甚至全球的晋英，细分为晋商、晋官和晋萃,太原星河湾客户策略:鼓励北京、上海、广州的星河湾老业主以及圈层友人推介晋英，山西和太原的属地介质人群和有影响力的菁英人际推介,太原星河湾渠道策略:整合政府资源，文化搭台，借力政府配合营销城市为项目召集晋英,太原星河湾渠道策略：跨界整合更多高端平台收录中国顶级财富阶层，在太原周边城市进行大范围渠道拓展,太
49、原星河湾渠道策略：整合易居高端客户资源，100万乐居会以及星河湾集团的资源,太原星河湾活动策略:风尚类活动定义时尚生活方式的最新标准 风尚大典闭幕式祁刚风尚秀,亚州风尚大典启幕,世界著名服装设计大师祁刚与名模合影,时尚名模走秀,时尚名模走秀,太原星河湾活动策略:风尚类活动定义时尚生活方式的最新标准魅力女性张天爱大型风尚秀,为张天爱颁发荣誉居住钥匙魅力女性张天爱精彩合影,太原星河湾活动策略:文化类活动陶冶心灵与客户产生共鸣 孔子第76代传人孔令涛先生大讲堂,授予孔令涛“星河湾荣誉居民金钥匙”,孔子第76代传人孔令涛先生大讲堂,孔令涛先生大讲堂嘉宾致词,太原星河湾活动策略:文化类活动陶冶心灵与客户
50、产生共鸣“好风光”敞篷车绅士文化之旅,顶级敞逢车演绎摩登绅士,顶级敞逢车,著名女星范冰冰亲临活动现场,太原星河湾活动策略:财富类活动助推客户事业发展 低碳经济下的价值选择与财富契机,博鳌论坛嘉宾现场交流,星河湾城市建设卓越贡献奖授牌仪式,星河湾集团副总裁梁上燕女士致词,博鳌论坛现场,太原星河湾活动策略:财富类活动助推客户事业发展“投资山西 发现山西价值”-新晋商高层峰会,为“英伦文化推广基地”落户山西揭牌新晋商高层峰会论坛嘉宾交流参加新晋商高峰论坛嘉宾合影为“外商俱乐部山西分部”揭牌,太原星河湾活动策略:财富类活动助推客户事业发展 新晋商-能源转型绿色路论坛,星河湾集团董事副总裁梁上燕,中德证
