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1、,山东济南仲宫国际风情街商业定位规划报告,鑫海智桥商业管理集团 2005年12月,目 录,第一部分：项目综合素质分析第二部分：项目开发战略性思考第三部分：区域市场环境分析第四部分：项目市场定位第五部分：项目商业规划,第一部分：项目综合素质分析,一、项目概况二、项目SWOT分析,一、项目概况,地理位置：国际风情街位于济南市仲宫镇，从济南市济微路南出南外环，沿103国道南行10公里即可到达。商业街南临仲宫镇，西接103国道。距济南市绕城高速仅5公里。项目规模：整条商业街长约1200米，沿街两边各一排3层商业楼（部分单体1、2层/阁楼/地下室），总建筑面积约为42000平米。建筑单体：欧式建筑风格，
2、共计31座，每个单体建筑面积从4002000平米不等，有5000平米左右街心广场。,一、项目概况,内部交通：商业街向东没有重要场所，因此商业街内部交通压力很小。外部交通：从商业街到济南市有3路公交车，紧邻103国道及绕城高速，道路情况良好，搭乘公交车及自驾车均较为便利。外部交通比较方便。建筑结构：低层砖混结构，坡层顶。,二、项目SWOT分析,宏观政策利好，潜见发展际遇济南市政府规划“南控”，本案在济南重点发展济南南部生态旅游的宏观背景政策利好，随着本案周边各类机关、企业、服务体系的逐步落实和完善，必将带动本案的地块价值和产品价值；居民生活富裕，昭示产业朝阳济南市人均GDP超过3000美元，恩格
3、尔系数31%（2004年统计结果），此数据昭示济南市休闲产业迎来黄金际遇；,优势,二、项目SWOT分析,规模优势明显，利于价值提升项目占地面积大，预建总面积42000平米位居本案区域现有商业物业前例，规模效应可有效引导和促进消费者对投资经商的欲望和能动性，同时也有利于品牌价值提升；咨询公司介入，利于经营管理销售服务公司与管理公司的输入管理，确保项目运作全程的专业化、规范化，而最终形成在市场竞争中的有利态势。,优势,二、项目SWOT分析,项目搁置，改造存在难度对于商业地产项目而言，改造搁置的项目难度要大于“平地起”的项目，先入为主的“项目搁置”印象及项目前期运作过程中的不利因素会在一定程度上影响
4、目标投资者的投资决策；缺乏规划，地产操作倒置商业地产项目的运作应该是先规划再建设，无规划的建设会为定位、销售及招商带来困难，没有预期的租售率，项目经营及收益难以保证；例：本案长1200米，其间的单体建筑物硬件规划 及建筑内部构造为未来的经营已形成一定不 利影响；,劣势,二、项目SWOT分析,远离市区，商业环境缺乏本案离市区15公里，距二环东路5公里，虽发展潜力巨大，投资优势明显，但周边目前商业环境缺乏，物流、仓储等条件均存在劣势；有利有弊，政策局限定位济南市政府“南控”规划中，一方面控制城市向南部发展，另一方面对南部自身的发展实行控制，本案所处区位因为地处济南水脉所在，故其定位受宏观政策影响，
5、存在一定程度限制；,劣势,二、项目SWOT分析,产业集中，区位优势明显在本案周边云集了众多南部旅游景区，本案所处地段为济南去往南部景区必经之地，且从统计数据看，来往于景区与市区间旅游人口逐年增加；因本案所处良好的旅游环境的立地条件，可同时为商务性活动提供全方位的服务人无我有，服务旅游人口据资料显示，南部景区的居住、食宿等配套设施等远不能够满足游客需求，景区的旅游功能不完善，吃、住、行、购物不配套，本案于交通必经之地进行休闲产业开发有市场空间；,时机,时机,时机,时机,时机,第二部分：项目开发战略性思考,一、项目开发战略与城市规划发展二、资源有效整合与项目价值提升三、本案改造成功的关键因素,一、
6、项目开发战略与城市规划发展,本案属于哪种商业街？,一、项目开发战略与城市规划发展,按经营商品的种类划分 综合性商业街简称综合街，街内集聚集经营不同种类商品的店铺，通常由大型百货店为骨干，并集中多样化的专业店、专卖店组成。主题性商业街简称主题街，针对区域特性，确定核心主题，突出经营特色，街内集聚经营同主题商品或服务的店铺。,一、项目开发战略与城市规划发展,本案建筑不适宜、周边消费力不适宜承载大型百货店。,NO,YES,有利资源的合理利用，交通优势的合理利用，规划优势的与时俱进，靠业态或相近业态的总体量吸引客群。,综合性商业街 主题性商业街,一、项目开发战略与城市规划发展,按主导功能的种类划分 零
7、售主导型商业街 主导功能是零售购物。批发主导型商业街 主导功能是批发采购。服务主导型商业街 主导功能是餐饮或其他类型服务商品或服务的店铺。,NO,YES,NO,总体量、建筑特点与主导功能定位不符,总体量、建筑特点与主导功能定位不符,一、项目开发战略与城市规划发展,按交通限制划分 普通商业街 普通商业街一般不限制车辆通行，或者只允许公交车、小汽车通行。步行商业街 简称步行街，街内禁止任何车辆通行，消费者以步行的形式自由地进行购物、餐饮、服务等消费活动及其他娱乐、休闲或社交商务活动。,NO,YES,一、项目开发战略与城市规划发展,商业街的等级划分 大型商业街 商业街长度在1000米以上，甚至可以是
8、若干条商业街相互连接构成复合形态的商业街。中型商业街 长度在500米-1000米之间。小型商业街 长度在100米-500米之间。,NO,YES,NO,一、项目开发战略与城市规划发展,综上，本案应建设成为一条以餐饮或其他类型服务商品或服务的大型、普通商业街。,一、项目开发战略与城市规划发展,从济南市整体规划来看，济南市一直忙于“东扩、西拓、北跨”工程，而疏于对于南部山区的整体规划。济南市新一轮城市规划明确了“南控”战略，一是控制城市向南部发展；二是对南部自身的发展实行控制。但控制不是不发展，而是充分利用南部山区的资源优势，实施可持续发展。南部山区丰富的旅游资源决定了对其要以低强度保护性开发为主，
9、在保障生态平衡的基础上进行合理开发。,一、项目开发战略与城市规划发展,济南南部旅游资源丰富，从城市规划的角度来讲不适宜大规模城市建设，将来旅游方面的规划设计会是重头戏。从调研得到的信息看，济南市城市规划设计院和中国城乡规划设计院已联合向济南市规划局提交了对南部山区进行整体规划的建议。而对南部的规划建设以在保持生态平衡的基础上充分开发、挖掘旅游资源，发展旅游产业为主基本已成定局。,一、项目开发战略与城市规划发展,从项目的长远发展来看，本案的定位应趋从于政府的宏观调控是务须质疑的；从本案所处的济南南部现有发展来看，在“南控”战略的影响下，本案要以面向仲宫及附近居民为主要目标消费者的话，显然存在着消
10、费者群体不足，购买力低下等不足；,一、项目开发战略与城市规划发展,南部旅游景区的游客多以济南市民或周边县市居民为主，而较少有外地游客，南部旅游景区需要大规划，初级、简单的开发不利于济南南部发展，而这一点，从政府城市规划中可以看到正在实施的迹象；本案的长期经营和发展应一方面依赖于过往南部旅游景区的消费群体及仲宫本地消费客群，另一方面，通过定位和规划吸引济南市民直接至本项目进行消费。,一、项目开发战略与城市规划发展,综上，本案并不是普通的商业地产项目，究其特点，应按照旅游地产的定位原则和开发战略来进行规划设计。,二、资源有效整合与项目价值提升,2-坚持规划先行，不断强化规范的调控引导作用。通对对本
11、项目进行科学的功能划分和风格设计，增强了本项目的客流吸纳功能和商业承载能力。同时，引导广大市民积极参与城市规划，通过媒体公示、规划展览等方式，使市民广泛关注本项目，提升受众的关注度。,1-有效利用政府资源，优化投资环境，增强市民对本案的认同。政府有关部门需要肯定本案的发展规划方向并适时加大宣传力度。对于本案的规划，应力求取得仲宫镇、历下区等各级别政府职能部门的支持并出台相应的优惠政策和具体措施，来吸引商客的投资；,三、本案改造成功的关键因素,由于目前项目地块周边的市场氛围不浓，市场价值不明显，地块的不成熟性造成项目发展不确定性。目前在此基础上，开发居住区和商业物业存在着一定的市场风险，同时也应
12、看出，项目地块的市场潜力仍有着较大的培育空间。因此，如何有效聚积人气与 合理规划、定位项目，将是 本案改造成功的关键。,第三部分：区域市场环境分析,一、济南旅游业现状分析二、济南餐饮业现状分析三、济南商业地产市场概述四、仲宫经济环境概述,一、济南旅游业现状分析,一、济南旅游业现状分析,济南作为山东的省会，也是山东省的重点旅游城市，前几年旅游人数和旅游收入都不及青岛，旅客过而不游成为济南旅游业的尴尬。但是随着近年济南旅游资源的不断开发，这种尴尬的局面正在发生变化。今年国庆黄金周旅游统计数据显示，济南旅游业在接待人数和旅游收入方面全面丰收，比上年有了较大增长，在量上全面超越了青岛，成为名副其实的旅
13、游城市。,一、济南旅游业现状分析,一、济南旅游业现状分析,济南旅游行业发展存在优劣分析,优：济南旅游资源非常丰富。劣：济南主打的形象景区很少，很多外地游客对南部山区景区竟一无所知，济南的旅游资源很多，但是找不出一个龙头，处于一种“满天星星没月亮”的状态。大明湖、趵突泉、千佛山、灵岩寺等景点都可以称为袖珍的精品，质量很高却没有规模。优：来济南的游客很多。劣：而来济南旅游者很少，济南在山东省旅游业中扮演着“中转站”的尴尬角色，也就是说很多的游客对济南是过而不游。优：济南旅游自然条件优越，旅游景点众多。劣：泉水成为左右济南旅游发展的瓶颈。虽然济南市的旅游景区大小几十个，但是多数知名度不高，能够留住游
14、客知名的景点少。,二、济南餐饮业现状分析,从图表可以看出，济南餐饮业零售总额在最近3年里均以超过18%的速度在逐年递增，即使在2003年非典的特殊情况下也不例外。根据济南市贸易服务局预计，05年济南市餐饮服务业零售额增长速度将超过18，全市餐饮消费额力争达到104亿元，占全市社会消费品零售总额的15。,二、济南餐饮业现状分析,据国家商务部的报告，今年1至6月份，山东省餐饮业社会零售收入首次突破200亿大关，达到260.8亿元，较去年同期增长16.7，居全国第二位；其中：济南市上半年餐饮业社会零售收入完成39.62亿元，同比增长14.8；餐饮行业发展规模不断扩大，在拉动济南内需，促进国民经济发展
15、，扩大就业，以及满足人民生活和繁荣市场等方面的贡献率不断提高，成为济南市服务业中一支重要的生力军，成为不可忽视的经济增长点，显示出巨大的发展潜力。,三、济南商业地产市场概述,就目前济南市的商业地产开发现状来看，凸现三大特点：,一、写字楼领跑济南商业地产济南作为山东省省会，不仅仅要建成为适宜人居的城市，同时还要适于交流、创业和发展，同时大量新兴的服务行业需要更加良好的办公商务平台。2004年济南写字楼，主导市场的银座数码广场、融基大厦、明珠国际商务港，发展大厦、天业创展中心、东环国际广场等项目在功能配套、运用现代科技和管理服务上颇有创新，成为市场的新宠，这些项目定位丰富而明确，销售火爆。可以说济
16、南的写字楼开发正在逐步走向成熟，,三、济南商业地产市场概述,二、商铺开发力度不够，操盘专业化程度不高济南商铺市场一直没有火起来，甚至比不上省内的其他城市，除了部分底商，可投资商铺屈指可数，在目前济南的商业地产开发商中，更多的是以传统房地产开发为主业，商业地产开发商不懂商业的现象普遍存在，对商业的认识比较浅，在进入商业地产领域后觉得无所适从，商业地产开发商和经营商、物业管理商三方交接还不规范等现象严重。,三、济南商业地产市场概述,三、沿街商铺资源缺乏，济南商业网点规划不完善 济南市区内基本上没有一条人气极旺的综合性商业街，一直被寄予厚望的泉城路，因风格和定位不明确，经营管理缺乏战略性，商业街整体
17、感较差；花园路一直也在致力于打造“济南的三里屯”，但是资源和力度不到位，可以看出济南缺乏对商业网点的整体规划。,三、济南商业地产市场概述,近年来，济南的商业地产发展迅速，不断涌现的商业地产项目如位于西部的济南时代商业广场、嘉华购物广场，南部的鲁能泰山广场、新世界商城等等使得济南逐渐形成了几个规模不同的商业圈，而且还有不断扩大之势。目前以大商场为主的泉城路商业圈，以批发市场为主的西市场商业圈，以服装批发为主的北部商业圈已趋于成熟，而东部开发区商业地产开发和南部旅游地产开发则有着更为广阔的前景。,四、仲宫经济环境概述,仲宫，古称终军聚。位于济南近郊，距市区12公里，是省城济南的南大门，境内有著名的
18、卧虎山水库，具有承接辐射能力较强的区位优势和环境资源优势，是南部生态保护区的经济、文化、交通、商贸中心。1990年被国家建设部定为全国小城镇建设试点镇，1999年又被山东省确定为济南市13个中心城镇之一，是一个生态型的卫星城镇，被称为济南的后花园。仲宫镇位于济南南部山区，面积148平方公里，耕地2679.3公顷，辖74个行政村，人口69000人。人口出生率9.9，自然增长率4.4。仲宫镇辖8个办事处，74个行政村，总面积达148平方公里，现有人口7万人，全镇森林覆盖率近40。素有“一城山色，两湖荡漾，三川锦绣，四季长青”之美誉。,四、仲宫经济环境概述,仲宫镇2004年国内生产总值完成5.23亿
19、元，比上年增长13，其中一、二、三产业分别为1.1亿元、2.2亿元、1.93亿元，同比分别增长2.3%、2.2%、12.5%。财政收入1417万元，同比增加275万元。农民人均纯收入达3195元，同比增加175元。,仲宫以其优越的地理位置，秀美的自然景色，丰富的旅游资源，形成了一个集旅游、休闲、商贸、开发和特色农业于一体的现代化、生态型小城镇。,第四部分：项目市场定位,一、本案规划定位之原则二、本案消费客群分析三、本案市场定位,一、本案规划定位之原则,定位指导思想 适应现代商业街的发展趋势，以“以人为本”为出发点，以特色化为导向，以济南城市旅游格局为依托，与现代服务业的发展相结合，将泉城、古镇
20、的历史和文化资源转化为商业资源，全面提升本案的品牌形象和营销水平，使本案成为反映城市历史风貌特色、适宜消费者休闲娱乐和社会交往的重要商业景观和场所，形成有较高起点、较高档次，在济南乃至国内较高知名度的重点商业街，进一步提升仲宫整体形象.,一、本案规划定位之原则,系统综合原则 商业街是城市系统的重要组成部分，商业街的规划建设、改造整治，应从区位、规模、经营、形式、型态、特色、功能等各方面与城市社会经济系统、规划布局、交通体系紧密协调和配合，成为城市系统的有机组成部分。本案的规划设计应按照现代社会的消费需求和生活方式特点，将饮食、娱乐、游憩、文化、交谊等多种功能有机结合起来，以满足多样化的消费需求
21、，提高本案的吸引力。,一、本案规划定位之原则,突出特色原则 商业街是城市文化的重要体现，应通过商业街的规划建设，保护和继承城市所拥有的历史、人文和文化传统，使其成为城市整体建设的一个组成部分。本案即要以文化脉络为规划设计的出发点，注意古镇历史文化的利用，使传统与现代相结合。延续历史文脉，塑造独具特色的商业景观。,一、本案规划定位之原则,适度均衡原则 本案的业态组合应遵循适度均衡的原则，要考虑到业态与业态之间、业态与消费力之间的关系，保证本案有序运营。,以人为本原则 商业街作为城市中最具活力的公共空间之一，要满足顾客安全、方便、舒畅、亲切的基本要求。因此，本案的规划、定位要坚持以人为本的原则，合
22、理设置业态组合等，充分考虑到服务设施对周边居民的影响，创造一个人性化、舒适化的环境。要着力完善、改造本案的环境设施，建筑小品、环境小品、市政小品等，创造出和谐、生动的环境空间，起到提高文化品位、丰富街道景观的作用。,二、本案消费客群分析,1-一类目标客户：实力型投资企业或个人1、注重本案的规模所带来的巨大人气，消费量大且比较集中；2、物业的地段的发展潜力，具有较高的升值空间和投资回报率，此类投资者多为本地或少量外地的投资客商，经营具有品牌趋向和档次标准；3、这部分消费群经济实力较强，收入相对丰盈，资金周转比较灵活，根据自身状况自己经营或是以高价租赁的方式进行运作。,二、本案消费客群分析,2-二
23、类目标客户：连锁业主济南市现有的涉及到休闲产业的品牌连锁店不多，对于一个省会城市来说显然是不匹配的，本项目的确立，势必吸引省内外品牌连锁店投资者，这部分消费群体更注重物业所带来的商业氛围，目光长远，选择正确定位和正规的店面，面积一般在500平米以上的商业铺面。3-三类目标客户：零散性投资业主多为本市区的原有企业主，有自己的店面，规模一般，投资拓展门店，聚合效应的商业街区，有足够人流量的大中型社区是他们最适合的选择。,三、本案市场定位,本案的地理环境和周边商业环境决定了若定位成为综合性商业街则明显存在消费力不足和市场氛围不匹配等问题；类似于本案的体量和地理位置，具备打造主题商业街的条件；南部旅游
24、景区的集中和济南市“南控”规划政策的出台等，使得本案的定位应充分考虑围绕旅游来做文章，但同时也应该考虑去往南部旅游景区的大部分游客是济南市区居民，故在业态配置上应照顾到对市区居民的吸引因素。综上，本案拟定位为“济南市最大的集娱乐、休闲、特色餐饮、旅游商品于一体的主题商业街。”,第五部分：项目商业规划,一、各建筑单体建筑说明二、各建筑单体业态规划三、各业态面积占比统计,一、各建筑单体业态规划,国际风情街全景示意,一、各建筑单体建筑说明,郁金香酒店，已营业。,一、各建筑单体建筑说明,层高6层，F1、F2单层面积115.73平米，F3-F6单层面积87.7平米；该楼体有窄、高的特点，单层面积小，不适
25、宜进行商业项目经营，进深小的特点。,一、各建筑单体建筑说明,3号楼，建筑格局为2层+阁楼，楼体内部分为4个单元，其中：1单元（画面左侧）单层面积75.43平米，阁楼78.62平米，2、3、4单元单层面积81.23平米，阁楼均为85.63平米；3号楼建筑面积总计973.75平米。,一、各建筑单体业态规划,国际风情街夜总会景观示意,一、各建筑单体建筑说明,4号楼，建筑为3层，内部分为4个单元，其中，每单元1层面积81.68平米，2、3层面积95.6平米，4号楼面积总计1091.55平米。,一、各建筑单体建筑说明,5号楼，总体格局为2层+阁楼，内部分为2个单元，其中1单元（画面左侧）1、2层单层面积
26、102.95平米，阁楼79.79平米；2单元，1、2层单层面积94.35平米，阁楼81.92平米；5号楼面积总计556.3平米；,一、各建筑单体建筑说明,6号楼，建筑为2层+阁楼，内部分为3个单元，其中，1单元（从东至西，从画面右至左侧）一层面积41.2平米，2层46.82平米，阁楼31.84平米；2、3单元1层面积82.4平米，2层面积93.64平米，阁楼均为63.67平米；6号楼面积总计为599.27平米。,一、各建筑单体建筑说明,7号楼，分为7-1和7-2两个单体，其中：7-1号楼总体格局为3层平顶设计，内部分为3个单元，其中1单元（画面左侧）1层单层面积131.03平米，2、3层单层面
27、积133.57平米；3单元，1层单层面积94.88平米，2、3层单层面积97.42平米；7-2号楼单体两层，每层面积98.4平米。7号楼面积总计1282.86平米；,一、各建筑单体建筑说明,8号楼，建筑格局为2层加阁楼，内部分为2个单元，其中每个单元单层面积均为95.84平米，阁楼面积64.78平米，8号楼面积总计为512.34平米。,一、各建筑单体业态规划,国际风情街特色餐厅景观示意,一、各建筑单体建筑说明,9号楼，总体建筑格局为3层，有阁楼和地下室，内部分为5个单元；其中：1单元（画面左侧起）单层面积（含地下室）90.85平米，阁楼面积82.12平米；2单元单层面积（含地下室）136.28
28、平米，阁楼126.98平米；3、4、5单元单层面积（含地下室）90.85平米，3、4单元阁楼面积84.66平米，5单元阁楼82.12平米；9号楼面积总计1959.56平米。,一、各建筑单体建筑说明,10号楼，建筑3层，内部分为3个单元，其中1单元（画面右侧起）单层面积132.71平米，阁楼面积87.26平米；2单元单层面积130.9平米，无阁楼；3单元格局、面积同1单元；10号楼面积总计：1363.48平米。,一、各建筑单体建筑说明,11号楼，单层，内部分为2个单元，面积合计160平米。,一、各建筑单体业态规划,国际风情街台球厅景观示意,一、各建筑单体建筑说明,12号楼，单层建筑，内部分为3个
29、单元，其中，1单元96.29平米，2单元62.79平米，3单元64.9平米，12号楼面积总计为223.98平米。,一、各建筑单体业态规划,国际风情街游戏厅景观示意,一、各建筑单体建筑说明,13号楼，3层，个别单元有地下室，内部分为4个单元；其中：1单元（画面右至左）单层面积（含地下室）285平米，2单元（含地下室）单层面积152.35平米，3单元单层面积152,35平米，四单元单层面积约为255平米。13号楼面积总计：2971.38平米。,一、各建筑单体建筑说明,营业中的罗马假日酒店。,一、各建筑单体建筑说明,15号楼，内置3层，一层面积为227.67平米，二层、三层面积相同为258.71平米
30、，15号楼面积总计：745.09平米。,一、各建筑单体业态规划,国际风情街茶舍景观示意,一、各建筑单体建筑说明,16号楼，主体2层结构，阁楼封顶，楼内由两个单元构成，每个单元单层面积相同，都是95.84平米，两个单元的阁楼面积也相同，都是64.78平米，16号楼面积总计：512.93平米。,一、各建筑单体业态规划,国际风情街洗浴中心景观示意,一、各建筑单体建筑说明,17号楼，主体2层结构，设有阁楼，楼内由六个单元构成，六个单元一层面积分别为：129.41、129.41、147.26、147.26、129.41、129.41平米；二层面积分别为：147.26、147.26、159.16、159.
31、16、147.26、147.26平米；阁楼面积分别为：99.66、99.66、66.44、66.44、99.66、99.66平米，17号楼面积总计：2250.99平米。,一、各建筑单体业态规划,国际风情街酒吧景观示意,一、各建筑单体建筑说明,18号楼，主体2层结构，设有阁楼，楼内由4个单元构成，4个单元单层面积相同，都是89.46平米；阁楼面积也相同，都是74.55平米，18号楼面积总计：1013.86平米。,一、各建筑单体建筑说明,19-1号楼，楼内由两个单元构成，并建有地下室，1单元四层，一到三层单层面积同时为215.14平米，四层45.65平米，地下室143.43平米，1单元面积共计83
32、4.50平米；2单元三层，一层面积182.60平米，二层、三层同时为185.12平米，地下室182.60平米，2单元面积共计735.45平米，19-1号楼面积总计：1569.95平米。,一、各建筑单体业态规划,国际风情街康乐中心景观示意,一、各建筑单体建筑说明,19-2号楼，主体两层结构，楼内由两个单元构成，1单元单层面积同时为68.00平米；2单元单层面积同时为122.40平米，19-2号楼面积总计：380.80平米。,一、各建筑单体建筑说明,20号楼，主体两层结构，设有阁楼，楼内由八个单元构成，每个单元一层面积分别为125.11、125.11、100.09、125.11、83.41、83.
33、41、83.41、90.36平米；2层面积分别为143.18、141.79、105.65、141.79、94.53、94.53、94.53、95.92平米；阁楼面积分别为：117.43、116.12、90.73、110.19、73.46、73.46、73.46、80.41平米，20号楼面积总计：2463.19平米。,一、各建筑单体建筑说明,21-1号楼，主体三层结构，内设地下室，楼内由7个单元构成，每个单元一层面积分别为82.15、82.15、95.81、126.48、84.32、84.32、126.48平米；2层面积分别为82.15、82.15、95.81、144.55、96.37、96.3
34、7、144.55平米；3层面积分别为88.02、88.02、95.81、144.55、96.37、96.37、144.55平米；地下室面积分别为：78.98、79.53、86.45、119.31、79.53、79.53、118.74平米，21-1号楼面积总计：2819.42平米。,一、各建筑单体建筑说明,21-2号楼，主体两层结构，内设地下室，楼内由2个单元构成，1单元单层面积相同为89.85平米，地下室面积为91.71平米；2单元单层面积相同为133.85平米；地下室面积为136.93 平米，21-2号楼面积总计：676.04平米。,一、各建筑单体建筑说明,22号楼，楼内由2个单元构成，1单
35、元4层，一到三层面积相同为215.18平米，四层面积为45.66平米，1单元面积合计691.19平米；2单元3层，一层面积为182.63平米，二、三层面积相同为185.16平米，2单元面积合计552.95平米。22号楼面积总计：1244.13平米。,一、各建筑单体业态规划,国际风情街青年旅馆景观示意,一、各建筑单体建筑说明,23号楼，主体三层，楼内由3个单元构成，1单元单层面积相同为118.91平米，2、3单元单层面积相同为88.31平米，23号楼面积总计：886.59平米。,一、各建筑单体建筑说明,24号楼，主体三层，楼内由5个单元构成，局部有阁楼，1、2单元1-3层面积相同分别为147.3
36、8、165.24、165.24平米，1单元有阁楼为103.41平米，有地下室为144.13平米，2单元有阁楼为103.87平米；3、4、5单元1-3层面积相同分别为172.68、196.50、196.50平米，24号楼面积总计：3004.17平米。,一、各建筑单体建筑说明,25号楼，主体3层结构，楼内由5个单元构成，5个单元一层面积分别为：116.05、116.05、92.99、92.99、92.99平米；二层面积分别为：133.90、133.90、105.39、105.39、105.39平米；三层面积分别为：88.04、88.04、63.88、80.56、63.88 平米，25号楼面积总计：
37、1479.44平米。,一、各建筑单体建筑说明,26号楼，主体3层结构，楼内由2个单元构成，1单元单层面积相同为154.92平米；2单元单层面积分别为160.15、157.15、158.16平米，26号楼面积总计：938.33平米。,一、各建筑单体建筑说明,27-1号楼，主体3层结构，楼内由4个单元构成，1单元单层面积分别为72.34、83.47、83.47平米；2、3单元单层面积相同分别为80.66、91.41、91.41平米，4单元单层面积分别为：72.34、83.47、83.47平米，27-1号楼面积总计：1005.52平米。,一、各建筑单体建筑说明,27-2号楼，主体3层结构，局部有地下
38、室，楼内由2个单元构成，两个单元单层面积相同分别为126.79、143.70、143.88平米，1单元有地下室面积为126.79平米，27-2号楼面积总计：955.53平米。,一、各建筑单体建筑说明,28号楼，主体3层结构，楼内由2个单元构成，两个单元单层面积相同分别为106.65、106.65、122.40平米，8号楼面积总计：671.40平米。,二、各建筑单体业态规划,规划说明：1、本案东西长度1200米，且道路有较大坡度，商业街中的“分区原则”对于本案来讲，有可能造成“此热彼冷”的状况，故本案的规划在规划原则上会考虑业态的有效互补而不是单纯的分区；2、在各业态的占比上，我们充分考虑到了业
39、态特点、周边商业环境、济南同业发展情况等因素，最后确定：本案的业态组合中，应突出娱乐休闲，为旅游人士、商务人士提供较为充裕的消费选择，并以求总体量来吸引更多济南市民，做到消费目的地，而不是单纯旅游途径地；3、对于商业街而言，一般的街口会有大型主力店及次主力店等作为吸引客流的第一个磁力点，而且，本案东侧出口位置较冷，属商业街尾段，从营销角度讲应更加大其商业氛围及人气凝聚效果，故本案规划中在两个出入口设置了多个KTV、夜总会项目；4、本案的中心广场约5000平米，在本案的整体营销活动中，中心广场将很高频次的利用；考虑到夏季的广场的持续利用，我们规划在中心广场附近建设特色餐饮及中型酒楼；,二、各建筑
40、单体业态规划,5、考虑到在建设的吉鲁宾馆、小区及周边市民的消费需求，在风情街设置药店、洗衣、便利店、银行、门诊等相关配套设施是有必要的；6、紧挨着吉鲁宾馆及罗马假日酒店的单体建筑考虑到扰民因素不设置KTV项目；7、济南市没有相对集中的酒吧街道，本案的洋货市场和酒吧的设置均应是与旅游相关的产品或主题；如：酒吧的主题可以有摄影吧；攀岩吧；自助游俱乐部等；相关的旅游产品可在洋货市场出售。8、风情街共有30个建筑单体，各建筑单体的建筑格局也不尽相同，规划设计时，严格讲，不应对每个单体进行业态定位，那样会对招商和销售都带来不利；此建筑单体业态规划仅对各业态占比及面积做约束，对单体对应业态不做拘泥。,二、各建筑单体业态规划,二、各建筑单体业态规划,主题餐厅示意,二、各建筑单体业态规划,主题餐厅示意,二、各建筑单体业态规划,主题咖啡厅示意,二、各建筑单体业态规划,主题咖啡厅示意,二、各建筑单体业态规划,主题酒吧示意,二、各建筑单体业态规划,主题酒吧示意,二、各建筑单体业态规划,主题茶舍示意,二、各建筑单体业态规划,主题茶舍示意,三、各业态面积占比统计,单位：平米,
