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1、北京市场形势回顾及现状分析投资发展部2011年8月,对项目拓展工作形势的研判 公司土地储备不足的形势依然严峻，下阶段，公司在项目拓展方面的任务较重，压力较大。对下半年项目拓展工作的总体要求 1、多渠道寻找项目信息，加强对公开市场招拍挂信息的关注和研判，提前做好充分准备。2、坚持积极稳健的项目投资策略，关注投资风险控制。3、结合公司项目拓展机制的调整，明确责任和土地储备指标。,半年工作会项目拓展工作摘要,形势背景,1,历史回顾及两轮宏观调控的对比分析,2,北京房地产市场新变化,3,对未来市场趋势的分析判断,4,2011年下半年项目拓展工作重点,5,目 录,形势背景,1,总体形势概括,始于2009
2、年12月的新一轮史上最严厉的房地产宏观调控至今，全国范围内房价依然坚挺，2011年6月，70个大中城市价格同比下降的城市仅有3个，但涨幅回落的城市有28个，调控效果有所显现。北京郊区房价已经呈现回落态势，总体稳中有降的目标正在实现。土地市场拐点已经提前显现。,2011年下半年北京土地市场是否具备较好的拿地机会？,回顾历史，2008年不论个人买房还是企业买地都是一个很好的机会。201011年的宏观形势和200708年有很多相似性。我们希望通过对比分析，为判断市场形势和趋势提供参考和依据。,问题的两面,分析2011年的政策和市场形势，对未来中长期市场趋势和行业格局进行推理分析，并结合市场典型案例，
3、研究我们的拿地策略。,地价下半年走势判断,未来房价走势判断,历史回顾及两轮宏观调控的对比分析,2,北京房价历史走势，总体概括：六个阶段和三浪上涨,调控政策摘要，第一阶段（20032008）,从2003年到2007年，房价一直在持续的调控中稳步上涨，05年的国八条，06年的国六条，两次把稳定房价上升的政治高度。8.31大限彻底改变了房地产供地模式，由于政府对土地供应的垄断和供应不足，最终造成了地价推动房价，房价反过来拉抬地价的恶性循环。为了给房价和宏观经济降温，政府在2007-2008年采取了极端紧缩的货币政策，一年内史无前例的6次加息，15次提高存款准备金率，特别是对开发企业的信贷收紧，造成了
4、多数开发企业的资金紧张，被迫降价卖房，2008年迎来了十年来首度房价下跌。,政策解读，第一阶段（20032007）,20062007年房价飙升的原因分析,8.31大限以后，2004年的土地供应量对比2003年下降了30，而2005年较2004年又下降了40。我们认为，0405年土地供应的不足，商品房市场的去库存化，导致了20062007年房价的快速上涨。,8.31大限，土地出让方式的变革,04-05两年内商品房市场去库存化,2008年房价回调的主要原因分析,20072008年的调控政策核心是货币和金融。流动性紧缩、企业缺钱是房价下降的关键。国际金融危机的影响主要是出口贸易，且雷曼兄弟破产发生在
5、2008年9月15日，而我们记忆犹新的是2007年12月王石做客经济半小时时抛出“拐点论”，并在2008年伊始带头降价售房。所以我们认为2008年降价的主因是国内紧缩的货币金融环境。国际金融危机，倒逼政府出台刺激政策，反而把房地产从低谷拉了回来并推向了膨胀。,20072008年主要调控政策,资金面准备金率15次上调,20072008.615次，917.5%,2010.1至今12次，15.521.5%,资金面利率六次上调,07年调控6次加息,受国际金融危机影响08年连续4次降息,2010年10月再次进入升息周期，加息5次，一年期存款基准利率3.5%,历史来看，房价和调控政策的基本规律：房价涨，政
6、策收紧，利率涨，准备金率涨房价跌，政策放宽，利率降，准备金率降,20092010年房价飙升的原因分析,2008年国际金融危机爆发，为了保增长，国家推出4万亿投资拉动经济。房地产领域出台系列措施，放松房地产信贷，减免交易税费，包括：降首付比例、降贷款利率，降契税，降营业税，放松房地产信贷，降资本金比例等。目的鼓励投资和刺激消费。,原因1、投资拉动，政策刺激,关键词：流动性泛滥我们分析一下衡量流动性的重要指标：广义货币供应量M2,原因2、过度宽松的货币政策,M2增速长期高于GDP增速,近15年来，我国一直处于货币超发状态，M2增长率远高于同期GDP增长率，我们认为2009-10年房价飙涨主要根源于
7、流动性泛滥，货币供应过量。央企不断创造地王记录，民间炒房团四面出击，都是由于“钱太多”，过多投资资金流入房地产市场。,15年平均M2增速高于GDP增速8.8个百分点，而发达国家通常M2增速低于GDP增速,2008年以后的新增贷款数据显示，2009年上半年新增贷款激增，从一个侧面反映了流动性的过分充裕。,新增贷款过度宽松,09年上半年新增贷款,泡沫产生的路径,20102011史上最严厉的房地产调控政策,调控政策摘要（2009年12月至今）,2010-2011年宏观调控政策总结,2008年2011年房地产面临的打压政策对比,2008年房价回调的主因是房地产企业资金面的紧张。2010年到现在，提高准
8、备金率和利率与2008年如出一辙，调控政策更严厉，特别是行政手段已经用到极致，但房价并没有明显回落，原因是什么？,史上最严调控一年多，成交萎缩，房价坚挺。,宏观层面 目前的情况是这样，2011年3月末，M275.8万亿，2008年末M247.5万亿，增长60%。虽然连续12次上调存款准备金率，据测算冻结资金不超过5万亿，货币供给仍处于过剩状态。,对比2008至2011年的招保万金和首开年报、季报。我们发现2011年一季度，各公司货币资金仍然充裕，与2010年末相比没有大幅下降，说明目前各公司手头现金仍然较为充裕。万科半年报货币资金408亿，远高于短期借款和一年内到期的长期借款230亿。销售收入
9、656亿，远超2010年半年报368亿78%，这应该就是本轮调控万科没有带头降价的原因。8月首开公告将发行非公开定向债务融资工具50亿元，用于保障性住房建设。,企业微观层面,北京房地产市场新变化,3,商品房市场,由于目前开发企业的资金面仍然较2008年宽松，所以暂不具备全行业降价的条件。但是由于北京限购政策严重打压了购房需求，建委网站显示住宅可售期房4月1日是6.07万套，6月份北京库存可售期房重上7万套，8月9日可售期房7.03万套，未签约现房3.72万套，总量超过10万套，可见商品房积压问题已经开始逐渐显现，北京房价局部拐点已经出现。,房价：北京房价已经开始松动，局部拐点已经显现,目前通州
10、房价已经松动，降价个案不断出现，更多项目近期推出特价房源。例如华业东方玫瑰、朗峰、月亮河公园、珠江拉维小镇都有不同的优惠活动推出。华业东方玫瑰推出A9号楼户型最好的90和92平米正南户型均价14500。而A4号楼业主在2月前购买88平米的户型、位置更差的A4楼盘单价19300元，因此发生A4业主集体维权。,大兴,通州,万科长阳半岛2010年7月开始一至五期都是日光盘，2011年3月第六期开盘提高装修标准从C级1000元/平方米提高到B级2000元/平方米，风光不再。6月第八期首日去化率39%，均价17000。8月即将第九次开盘，推出10万元购房计划，全部首付款在结构封顶前支付即可。同一区域首开
11、熙悦山7月开盘704套，均价14900，目前显示网签38套。与上述项目滞销的情况不同，首开常青藤8月开盘18号楼，43套有30多套都被内部关系抢购，均价23000。,典型案例万科长阳半岛（房山）,土地市场,2010年末土地市场情况对比,西北旺C1，C3居住用地,西北旺C1，C3居住用地,2010年9月20日成交的小营二类居住用地，28万平方米，底价23亿，城建兴华以28亿中标（金地报价最高31亿），可经营楼面地价仅有14200元。目前，唐家岭周围的二手房均价在2.3-2.8万元。例如，百旺茉莉园 25000元每平米，中海枫涟山庄25000元每平米，保利西山林语24500元每平米，领秀新硅谷27
12、000元每平米，燕尚园 25000元。商品房价格在3万左右，例如，亿城西山公馆 32000元每平米，保利西山林语35000元每平米，珠江摩尔国际中心33000元每平米，清河新城 26000元每平米。首开报价基本是按照32000元/平方米售价，15%销售净利润率测算的投标价。单方报价为17000，比标底价高20%，但仍比报价最高的万科低15%。,2010年房山土地市场情况,理工大学站3#5#地，金地，7777，溢价30%,水碾屯村改造一期项目，万科+京投，9102，溢价45%,高教园区中央设施区西区北侧地块，首开，6642，溢价20%,长阳起步区，地价区间，60007000,长阳西站地块，星泰+
13、京投，楼面地价7300,房山长阳起步区,2010年12月9日，房山理工大地块,2010年12月15日，房山水碾屯地块,大兴生物医药基地东配套地块,6号地+7号地053-062（住宅混公建46万），龙湖，楼面地价7518，溢价39%,7号地052-055（13万，F1住宅混12.7）上限10亿，2011年1月5日明发集团报8820公租房摘牌，楼面地价8460，不含公租房持有成本,6#地,7#地,10#地,8#地,9#地,4、5号地（30万，住宅13万，F3多功能15.5万，小学1.2万），流标转挂牌，楼面5300，无人举牌，至今仍挂在储备中心网站,4、5号地,地铁生物医药站,10号地（住宅8.3
14、万，托幼3600），2011年7月，中水电，楼面地价7535，溢价10%，未到上限。,跟踪项目：旧宫3号地块，8月11日开始挂牌,挂牌底价12亿元，楼面6928元/平方米,旧宫东站地区控规,商品住宅62500 33%,公租房30000 16%政府8000回购或企业持有,办公63000 33%,学校托幼19800 10%,商业12990 7%,旧宫东站4号地规划指标，总建筑面积19万平方米,一级开发补偿79000万元，测算土地出让金约7000万元。标底95000万元1.北京华润曙光房地产 资质1级 120000万元2.富力城和极富房地产联合体 富力资质1级 136000万元（中标）3.上海绿地集
15、团有限公司 资质1级 133800万元楼面地价：136000/17.1万（含公租3万）=7953136000/141052（不含公租和教育配套）=9642元/平方米公租房和教育配套成本分摊：(16846+2963+30000)*3000/(190861-16846-2963-30000)=1059元/平方米,2010年11月18日旧宫东站4号地投标情况,近年亦庄地区住宅用地供应量极少，20092010年仅有上述两宗土地，其中：1、远洋地块楼面地价约为18000元/平方米。2、中信地块包含2万平方米的公共租赁房和8万平方米的限价商品房，政府分别以6200元/平方米和7800元/平方米的价格回购。
16、扣除10万平方米的楼面地价约为18000元/平方米。,周边其他地块成交情况,旧宫3号地块,远洋-天著，楼面地价1.8万，低密，计划联排别墅（地上3层地下2层）3万元/平方米,关注 如果旧宫3号地能够以较低价格成交，将再次验证北京地价下降的趋势，同时让我们看到拿地的机会正在显现。,中信新城，扣除公租房和限价房楼面地价1.8万元/平方米，目前售价2.32万元/平方米,2011年6月30日开始预售，647套。,北京土地市场近期表现特点1、2010年住宅项目多数是招标，目的是避免出地王，最高价不一定中标。今年4月以后基本都是挂牌，主要是避免不够三家流标。2、房企拿地开始趋于谨慎，热情降温。全国性知名企
17、业近期在北京没有大的动作，本地企业正在借机扩张。3、土地市场竞争强度下降，流标情况开始出现。4、土地成交价格有所回落，溢价率降低。,2011年4月到7月，出现多宗土地无人摘牌的项目。,2011年北京土地市场出现新情况,北京土地市场近期案例,2010年8月，融科宋庄地块14.88亿，18万平方米，楼面8300。2010年12月，旭辉宋庄地块9.74亿，11.6万平方米，楼面8400,北京土地市场近期案例,地价下降空间的分析,近期条件不太好的地块通常底价成交甚至无人举牌，轻轨沿线土地成交价出现了10%的低溢价率。由于招标标底或挂牌底价的构成实际包含1、一级开发成本，2、土地出让金，3、政府加价。政
18、府加价是灵活的，未来更多地块流标的话，新推土地的政府加价部分理论上有降低的可能。但从政府加价也可以看出政府对于地价是有一个心理价位的，目前还没有流标以后，降价再挂的案例。,对未来市场趋势的分析判断,4,货币供应相对紧张,货币供应过度宽松,货币供应相对紧张,拿地时机,数据来源：国家统计局、中国人民银行,2008,2009,2010,2011,假设2012,货币供应相对紧张,货币供应过度宽松,货币供应相对紧张,拿地时机,关键词：不确定性,宏观经济形势的不确定性国内：CPI高企，GDP增速放缓，宏观经济面临硬着陆和滞胀风险。国际金融形势的不确定性国际：欧洲债务危机、美国债务上限和信用评级带来的震动，
19、给全球经济增长带来隐忧。房地产调控政策的不确定性目前为止，国家调控政策丝毫不见松动，近日扩大二三线城市限购范围的消息更导致二三线城市土地市场遇冷，土地流标情况频现。流动性紧缩程度的不确定性开发企业的资金压力已经开始体现，商品房开发贷基本停贷，房地产信托叫停、个人房贷发放困难，按目前情况，未来资金面仍然会逐渐趋紧。,对目前形势的研判,关键词：两难,房地产调控政策的两难 深化调控，必然伤及经济增速，但放松调控，将使房价反弹，拉高通胀。房价涨，政策不允许；房价跌，地价跌，土地财政受损失，审计署公布的10万亿地方债潜在危险正备受关注。北京房地产市场要想恢复“量增价涨”的趋势，必须等待调控政策的放松，但
20、单纯猜测政策转向的条件和时间都是徒劳的。我们要做的是密切关注政策和市场的变化，并第一时间做出反应。同时我们可以做出一些假设性的判断，帮助下半年的拓展工作决策。,1、宏观经济方面，由于已经12次提高准备金率，达到21.5%的历史高位，由于目前通货膨胀水平居高不下，而经济增长速度正在放缓，普遍认为，提准和加息已经到了末期。2、紧缩货币政策可能会在下半年告一段落，但房地产金融方面可能仍然会比较紧张，行业进入低迷期。下一步可能转向结构性的紧缩政策。3、目前房价过快上涨势头已经得到一定程度抑制，但政府打压房价的决心未改，扩大限购城市范围是否很快推出，范围大小，将体现出中央政策取向是否继续收紧，有待观察。
21、4、国际形势以及对中国经济的影响，将决定是否会发生2008年的政策转向，但我们认为2008年政策转向用力过猛已经让政府看到了教训，所以不会简单重复2008年的历史。如果采用刺激手段，也将是温和的。另外考虑到政策的持续性和本届政府明年年中到期，这段时间调控政策逆转的可能性不大，但微调是可能的。,对未来形势的基本观点,1、目前出于对未来市场不确定性的担忧和开发商资金紧张使土地市场竞争趋于平淡，地价水平回落，行业观望情绪浓重。2、2011年上半年北京土地出让收入327 亿元，同比下降了48%。为了缓解财政紧张，下半年可能重现2010年底集中推地的情况，因此存在“捡漏”的机会。目前已经出现了类似大兴1
22、0号地这样的有价值的案例。如果类似案例重复出现，例如正在跟踪的旧宫3号地仍让能够低价成交，将会进一步验证我们的判断。,关于北京土地市场，我们认为2011年底到2012年初，北京市场房价回落，地价回落，出现低价拿地的机会，应该是大概率事件。和2010年底相比，目前已经开始进入拿地的低风险区域。,趋势结论,北京全国政治经济文化中心的国际都市地位不会改变，人口自然整张和机械增长的趋势不会改变，刚性需求增长趋势不会改变，投资需求增长趋势也不会改变。北京的资源限制，规划建设用地资源有限，水资源有限，交通压力等诸多限制因素，决定了北京的住宅用地供给是不可能无限增长的。从这两年来看，五环内的住宅用地供给量已
23、经极为稀少。因此，从供需角度出发，我们认为北京的商品房价下行空间不大，特别是中心城区及其周边、轨道交通沿线。,关于北京市场大趋势的判断,目前全国约有40个城市限购。近期有消息限购政策在北京可能成为一项长期政策，由于北京投资需求过于旺盛，放开限购，房价必将报复性反弹，所以长期限购可能是一种不得已的选择。关于扩大限购范围，住建部扩容名单疑似难产。而一些二三线城市，开发商正趁机加紧推货，甚至价格出现短时间上涨。最近，廊坊、秦皇岛先后曝出约谈限价的消息。据称，很多地方政府为了实现年初承诺的房价调控目标，不被纳入限购城市名单，正在通过限价来避开杀伤力更大的限购。目前北京、上海实际都在进行限价，河北已经出
24、台限价文件。下一阶段如果国内CPI能够趋降，GDP增速能够趋升，房地产调控政策一定会维持目前的压力不放松。但由于近期欧洲债务危机、美国债务上限和信用评级危机后果还不明朗，我国宏观经济政策实际也处于观望期。如果象2008年一样，国际形势对国内经济产生较大负面影响，不排除调控政策停止收紧甚至适当放松的可能性。,关于限购,2011年下半年项目拓展工作重点,5,下半年北京项目拓展工作的策略,北京项目遴选原则和目标 北京五环以内供地量太少，且竞争比较激烈，所以如果没有特别好的机会，不要强求。主要目标，轻轨沿线的郊区地块，重点关注近期有参照成交案例的区位，争取以低于竞争对手的价格拿地，这样即便市场低迷，容
25、量有限，也可以依靠成本优势，抢占市场份额。关于拿地时机的选择，由于目前多数企业都在观望，我们不妨也暂时采取多看少动的策略，待下一步形势明朗之后再做决策，初步感觉今年年底、明年年初可能会有比较好的机会。,汇报完毕,外地相对北京拿地方式更加多样化，政策灵活性更强，应当根据当地实际情况，选择参与方式或合作方式，增加土地储备。近期外地土地流标情况不断，特别是有可能进入扩大限购范围的二三线城市，7月份，昆明滇池一期25块地，4宗底价成交，21宗流拍；东莞樟木头生态城5宗地全部流拍；沈阳24宗地有18宗流拍，南京、兰州、宁波、珠海等城市均有地块流拍。所以下半年要特别注意防范二三线城市扩大限购范围的风险。但如果由于宏观经济形势的困难，扩大限购城市范围的力度明显低于预期，可能正是在这些城市利用土地市场低迷时期进行扩张的机会，但仍然要采取谨慎的策略，把控制风险放在决策的首位。,下半年外地项目拓展工作的策略,
