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1、郑东新区写字楼市调报告,众厦天道地产项目组2013年7月31日,PART1、2013年上半年郑州市写字楼市场分析,PART2、7月郑州市写字楼市场分析,目 录,PART3、项目周边写字楼市场分析,01,Chapter,上半年郑州市写字楼市场,供应面积：2013上半年郑州市办公用房 累计供应99.75万，同比增加 998.06%，环比下降39.85%。销售面积：累计成交54.27万，同比增加150.89%，环比增加11.27%。销售均价：整体来看，2013年办公产品销售均价出现下降态势，2013年上半 年销售均价为11476元/，环比下降16.9%，同比下降4.6%。,目前郑州写字楼市场供销比1
2、.84，市场供应严重过剩。2013年上半年办公用房市场量升价跌，“以价换量”推动市场销量,供求分析,2013上半年，郑州市办公用房供应面积环比大幅下降，但成交量大幅上升，直逼2012年成交总量。办公用房累计成交均价11417元/，同比下降11.94%，环比下降19.34%,2013上半年办公用成交量大幅上升，直逼2012年全年成交总量。目前郑州市办公用房月均去化面积9万左右。,销售走势,郑州写字楼市场当前处于写字楼大量入市、供应较多的发展阶段，主要区域集中在郑州市花园路以东区域，近年来随着郑东新区功能定位的日渐明晰，郑州东区写字楼的规模、配置及物业服务都体现了郑州写字楼市场的最高水平，但因写字
3、楼整体总价较高，投资门槛高，需求不够旺盛，写字楼市场去化仍面临严峻的考验。2013年上半年郑东新区办公产品销售35.24万，占全市办公产品销售面积的72%，金水区办公产品销售6.41万，占比12%，二七区销售4.02万，占比8%，管城区、中原区办公产品去化速度较慢。,2013年上半年郑东新区办公用房“井喷”入市、供应量占市场总供应量的66%，销量占市场总销量72%,区域对比,截至2013年6月30日，郑州市写字楼累计库存量达269.89万 按照郑州目前月均去化量9万（2013.1.12013.6.30）此库存量预计可售两年半，写字楼去化压力巨大,目前郑州市写字楼累计存量270万，预计可售30个
4、月，去化压力巨大。,存量分析,郑东新区办公用房剩余存量146万，月均去化量7万，预计可售20个月,区域存量：截至6月底，郑东新区办公用房累计存量146万，占市场总存量的56%；，其次是中原区，累计存量48万。去化速度：郑东新区办公用房销量位于各区域之首，月均去化7万，其次是金水区，管城区、中原区去化速度较慢。,存量分析,销售排行榜,上半年写字楼市场小结：1、2013年上半年郑州市写字楼市场“井喷”入市，市场供应过剩。2、郑州市办公用房”以价换量“，推升成交量上升。3、目前郑州市办公用房市场存量270万，去化压力巨大。,02,Chapter,7月郑州市写字楼市场分析,7月郑州市办公用房只有1个项
5、目批准销售，为亚新广场，预售面积7.18万；7月办公用房销售面积6.59万，环比下降57%，同比上升45%；7月办公用房均价12505元/，环比上升10%，同比下降5%,7月郑州市办公用房市场量跌价升，共销售6.59万，销售均价12505元/,7月份数据为7.1-7.27,量价走势分析,7.1-7.28郑州市写字楼销售额TOP20排行,7.1-7.28郑州市写字楼共销售6.59万，销售均价12505元/，环比(6月11148元/）上涨10%。,7月销售排行,本月郑东新区写字楼以项目产品、活动为主要诉求点,7月郑东新区写字楼项目报广一览表,7月报广统计,一、基础信息,典型个案1,建正东方中心,二
6、、产品配置,建正东方中心,典型个案1,典型个案2,销售情况分析,项目月均去化面积1816，销售均价9712元/,项目优势：建业和正商置业强强联合，品牌实力较强具备较好的样板景观区和样板房位于高铁商圈腹地，交通便利,项目劣势：区域周边生活配套资源尚不成熟，缺少生活氛围,三、项目优劣及劣势,建正东方中心,典型个案1,一、基础信息,佳田国际广场,典型个案2,二、产品配置,佳田国际广场,典型个案2,项目优势：周边配套较成熟准现房销售位于高铁商圈腹地，交通便利,项目劣势：设计落后，电梯部数不足,三、项目优劣及劣势,佳田国际广场,典型个案2,一、基础信息,东方陆港,典型个案3,二、产品配置,东方陆港,典型
7、个案3,典型个案3,销售情况分析,项目月均去化面积2160，销售均价12942元/,项目优势：周边配套成熟；现房销售；位于高铁商圈腹地，交通便；,项目劣势：价格相比周边楼盘较高,三、项目优劣及劣势,东方陆港,典型个案3,03,Chapter,项目周边写字楼市场,周边现状,上东城,恒通新城,新芒果浅水湾,森大郑东1号,天怡佳苑,目前项目周边在售项目以住宅物业为主，待售办公项目两个，其中1个为企业独栋。,环球美食城,据不完全统计，项目1KM辐射半径范围内，商务办公项目约7个，后续潜在供应量大。目前尚未动工，入市时间较晚。,项目1KM范围内潜在供应商务办公项目约7个，目前尚未动工，入市时间较晚。,潜
8、在供应,森大郑东1号位于郑开大道与雁鸣路交叉口，结合了“商、住、会客、写字”等多种功能，将别墅和商铺、私人会所、办公室等功能融为一体。项目遵循“低密度、花园式、生态式”的办公理念，创造人性化绿色办公环境。项目绿地率达到25%，其中包括沿街景观绿化，入口广场景观，庭院景观和屋顶绿化。集中绿化广场1496；项目建筑面积6.17万，其中1#25层，2#、3#、4#、5#商墅5层别墅面积区间：1500-3200项目目前处于前期咨询中,4栋独栋别墅预计9月份开盘。1#下半年动工，预计2014年开盘，面积最小50,1,森大郑东1号位于郑开大道与雁鸣路交汇处，包含4栋独栋别墅，1栋25F高层。以“低密、生态
9、”为主要卖点，目前处于前期咨询中。,典型个案1,建业环球美食城位于郑开大道北，新燕路以西、雁鸣路以东，投资额约为180亿。建设内容包括美食街、酒店、商业街、写字楼、物流会展中心、主题公园、中超建业主场、科研楼及配套住宅，建设周期为六年。总建筑面积约500万平方米，项目分三期开发，以美食体验为主线贯穿整个片区开发，从郑开大道往北分别以美食体验、食品博览、文化休闲、养生运动四大功能，十大主导项目开发。一期开发土地约2400亩，建筑面积137万平方米，投资额50亿，主要集中开发中原美食及其相关设施，创造城市形象。二期开发土地约2800亩，建筑面积170万平方米，投资额60亿，主要集中开发中国美食及文化特色项目。三期开发土地约3000亩，193万平方米，投资额70亿，主要集中开发世界美食、养生运动及生态型运动社区。,建业环球美食城项目包含美食街、商业、酒店、写字楼、物流会展中心、主题公园、建业主场、科研楼集及配套住宅，建设周期六年。目前首期已投资开发。,典型个案2,不断追求卓越的房地产专业服务商,众厦地产,谢谢聆听！THANKS!,深圳市众厦地产顾问有限公司,
