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1、苏南公司精装修集中加工试点汇报,苏南万科工程管理部2010年元月,目 录,背 景 描 述 学 习 感 悟 试 点 概 况 实 践 成 果 后 续 计 划,背景描述,历年装修房管理数量对比,装修房管理总量年呈几何倍数上涨,13.5%,116%,苏南公司年交付缺陷率、4个月报修率,从苏南万科09年交付情况来看，装修房的集中交付缺陷率和4个月报修量均远高于毛坯房,背景描述,（数据统计截至11月底）,背景描述,装修房集中交付0.71条/户,目前的交付状态安排大量内外质量大使驻岗 400套装修房，25名外使，15名内使；细部检查在土建移交就介入 历时5月，610人组成的检查组；庞大的应急维修队伍 350
2、套装修房，150多号应急维修人员；不断升级的交付服务,装修房交付4个月1.41条/户,产品的实际状态业主使用体验的缺陷产品质量方面存在的瑕疵,09年全年报修量及主要报修问题,总结：装修问题居首，印证我们装修房管理能力的不足；门窗问题大部分是由精装修施工中成品保护不力产生。,背景描述,我们的装修房管理现状小结：,装修房管理数量急速扩大，管理压力增加,交付后维修问题中，装修相关问题占40%多,装修房交付过于依赖服务提升，且占用大量公司资源,背景描述,综上所述，目前装修管理仍然是我们项目管理的短板，是急需加强的核心工作,装修工程维修处理成本高，索赔几率大，对客户满意度伤害重,？,学习感悟带着问题学习
3、,怎么办,初步原因分析：,装修过程控制点多面广，头绪繁多管理无法聚焦，容易出现管理盲点,装修图纸深度不够，施工依据不足带来施工返工可能,装修现场操作工种较多，加工与操作混杂现场混乱,装修施工人员素质参差不齐交底落实难度较大,带着问题和改变现状的决心，我们决定在玲珑湾项目展开装修管理创新试点。09年9月911日，工程管理部组织工程系统到长春公司考察精装修管理，在那里学到许多新的知识：,基础零控线 统一标准尺寸 集中加工 每户质量档案。,洋浦项目的精装修管理先进合理，他们将复杂的管理问题简单化，并为每种简单的操作制定规则，使其具有操作性。,学习感悟学习过程,全新的管理理念，带来全新的领悟,通过装修
4、图纸深化，降低设计错漏碰缺带来的不可控返工 通过专业分工细化，降低施工操作对人员素质的依赖，杜绝产品质量起伏不定 通过加工与操作分开，避免现场操作工种较多导致现场混乱 通过不同专业分段管理，质量要点分置管理控制，解决装修质量控制点多，难以把握的问题。,所有的工作核心推手集中加工,学习感悟全新认识,所谓集中加工，就是将材料加工在施工面外另辟场地集中进行，并安排专门人员加工，现场按进度配料施工的一种生产组织方式。集中加工有效推动图纸深化，避免现场交叉作业，减少现场生产废料形成，并对工人作业分工细化，使其专业主攻一项工作，提高产品质量和操作效率。集中加工是装修管理质量突破的有效解决方案。,09年10
5、月2224日，工程管理部再次组织玲珑湾项目部、装修施工单位、监理人员到长春公司深入学习装修集中加工管理。,学习感悟二次学习,试点概况项目简介,项目简介,苏州玲珑湾项目位于苏州市金鸡湖畔，其得天独厚的地理优势，加上万科高品质产品与服务成为苏州高档社区典范。本次51#52#楼精装修工程位于玲珑湾三期八区。,工程简介,项目总包单位：上海二建 装修单位：上海银龙 开工时间：2008年3月10日 装修进场时间：2010年10月20日 交付时间：2010年6月30日,51#、52#楼户数共有210套，有135、165、190三种房型，总面积约3.8万平方米，装修标准1400元。,试点概况工程简介,土建二结
6、构、粉刷（除厨卫间）施工已经完成，基层尺寸较难满足集中加工精度 土建、装修为两家单位，沟通协调难度增大 装修单位招标工作已经启动，招标文件已发出，集中加工管理要求未明确装修图纸目录共张，内容深度不够,试点概况现状及困难,确定装修实施创新管理时，项目现状及困难为：,是否能顺利实施集中加工创新管理，困难重重,试点概况措施与计划,为了克服面临的困难，确保顺利实施集中加工，针对性制定相关措施与计划：9月12日30日，与各投标单位分别约谈交底，解决招标文件未明确集中加工管理需求的问题10月1日10月15日，工程、项目部合作编制项目装修管理策划书 10月10日11月10日，对基层全面测量，解决土建基层尺寸
7、标准问题 10月20日11月20日，完成图纸深化 10月25日11月10日，完成集中加工场地布置 10月15日11月20日，界面移交 11月21日10年5月30日，施工完成,实践成果,策划先行 加工场地合理布置 加工配套管理 组织架构 施工流程 固化操作指引 其他创新亮点,知易行难，在大家都了解集中加工的好处，但不熟悉从何下手的情况下，首先讨论清楚，再动手实施装修管理策划尤其重要！,管理策划重点：组织架构集中加工，意味着分工的不同，管理组织架构需要相应调整，因需设岗流程再造集中加工的实施，改变了原来的生产组织方式，也改变了生产管理流程平面布置集中加工点设置位置，以及加工点建设标准，应该根据项目
8、特点而定，需要事先考虑清楚图纸深化集中加工需要事先明确工作内容，以及由于加工分离带来的尺寸标准与图纸标准，应该在开工前筹划并实施完成 总之，集中加工项目应将装修工程作为单位工程展开深入策划，事先全过程考虑谋定而后动！,实践成果策划先行,加工场地合理性策划基本原则 考虑全项目开发，避免扰民 本小区交付区与施工区并存，后续开发仍有大量精装修房，因而加工区选址兼顾后期项目，同时考虑与交付区适当分离，避免加工区切割噪音影响居民。避免出现“工厂化外衣，作坊式内涵”的管理。加工区内部按照原料进库加工区成品堆放区转运现场的生产流线布置，方便加工操作，同时也避免反复搬运造成材料损耗及配送混乱等。根据施工阶段特
9、点灵活布置 在粉刷及地坪浇筑大面积施工中，对砂浆的需求量较大，由于集中加工区离施工现场距离较远，会产生供料不及时而影响施工进度，所以我们前期粉刷阶段选择采用现场土建搅拌区，后期用量小时再移到集中加工区。,实践成果加工场地合理布置,实践成果加工场地合理布置,集中加工配套管理运输集中加工材料从加工点到施工现场的运输需要事先策划，线路合理不影响外场施工，同时需要配备专用运输工具，方便管理；配送有的加工材料比较零碎，为避免散落或碰撞，对小件材料全部包装，并适应后期材料分户配送的需要；堆放材料运送至现场，应该规范堆放，指定堆放地点，并作适当保护。,实践成果加工配套管理,组织架构集中加工增加许多专业工作，
10、需要设置相应的岗位与管理，明确专业的人做专业的事，在不断熟练的基础上提升质量和效率,、项目经理、施工员（楼栋长）、质量员（兼职）、材料员、施工班组。,传统工艺,集中加工,实践成果组织架构,、项目经理、施工员（楼栋长）、技术负责（兼质量员）、设计师（设计小组）、材料员（配送小组）、测量放线小组、集中加工组、成品保护组、文明施工组、施工班组,玲珑湾项目精装修管理组织架构：,实践成果组织架构,施工组织流程更新集中加工要求事先全面考虑和实施高精度的特性需要流程再造。,、图纸交底（内容不齐全，带着问题上路）、线管开槽（定位精度不高）、龙骨吊顶（缺碰常有）、面砖铺贴（排版个性化）、橱柜尺寸丈量（加工时间紧
11、张）。,传统工艺,1、项目管理策划（事先全面考虑）2、现场测量（全面了解基层状况）3、图纸深化（内容完整消灭问题）4、二次测量与放线（明确操作精度）5、集中加工（基层与面层加工同步进行）6、现场实施（定位精确按部就班）。,集中加工,实践成果流程再造,集中加工简易工作流程：,实践成果流程再造,实践成果固化操作指引,现场测量实施操作指引：1、图纸设计和现场铺贴的衔接，不同专业的对接，通过精确测量协调。2、门窗边非标尺寸实现准确加工，通过测量与设计的互动实现。,图纸深化实施操作指引：1、增加图纸数量，解决图纸本身粗放带来的施工定位困难 2、不同专业图纸相互叠加，消除相互不匹配，提高图纸精度。,集中加
12、工过程管理指引：1、事先策划，比作小型工厂设计，有水电管理，有流水线管理，有仓储管理，有培训与样板管理，有物流管理等；2、集中加工管理必须遵守“三原则”：按批加工原则、定人定岗原则、按需供货原则。以最大限度发挥工厂化的优点。,集中加工对岗位分工带来专业化和精细化，为保证操作人员实施到位并防止操作人员变更造成现场忙乱，各步骤都需要详细的操作指引。,操作面合理布置1、施工现场临时水电布置，直接影响后续施工顺利开展，以及文明施工管理。因而我们将现场临水临电作全面规划。为避免干扰施工，以及方便集中管理，将给水立管及临时电缆布置在电梯厅水表井内；,为便于集中管理，对工人需求适当疏导，在每个楼层设置吸烟点
13、、小便点，以及洗手池,实践成果其他创新亮点,实践成果其他创新亮点,成品保护管理创新2、成品保护样板展示间现场设置样板间，将合同中成品保护方案转化为操作实际，供施工单位单位、监理学习参考；,实践成果其他创新亮点,材料验收创新3、瓷砖样品对比栏所有原材料在集中加工区进料，为便于现场材料验收，将封样材料在原材料进料口展示，作为材料验收依据；,集中加工效益分析：,实践成果效益分析,施工单位切身感受：装修单位项目经理说：集中加工使现场返工少了！现场的协调量小了！文明施工管理难度降低了！让我们的管理人员好管理了！,分包单位说：有了标准尺寸，微晶石加工损耗不要总包分担，我们全包了！,集中加工现场品质：,吊顶与空调风管布置合理,防火漆涂刷到位,实践成果产品品质,吊顶角部加强,吊顶石膏板角部整板，防止开裂,墙面砖拼接精确美观,学习基地建设将玲珑湾八区装修施工打造成集中加工样板、工序标准、成品保护实样、过程可视化管理、材料封样标准的学习标杆，作为苏南公司装修管理的学习基地；成果转化计划,后续计划,集中加工举措，需要标准的基层与标准的节点，编制标准节点；标准的基层界面要求土建质量工作重心前移,前置进行结构控制。,08.03.26Page 32,-,谢谢聆听！,
