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1、龙城一号项目报告,2011年8月12日,产品借鉴,项目概况,销售及产品分析,推广分析,客户分析,Title Text,项目概况,项目概况项目综述项目基础数据开发商及项目区域现状区域规划项目规划项目配套建筑风格及景观,项目概述,项目名称：龙城1号 项目基本介绍：龙城1号位于新城东规划居住片区的核心腹地，配套200亩果岭公园，是国内首家以“坡地公园，休闲生活”为开发理念的大型公园社区，缔造成都距离市中心最近、规模最大的坡地纯粹低密度高尚居住群落。龙城1号强化与环境共生，以低层花园洋房为主，包括6+1、8+1及少量12+1。开盘时间：2011年7月07日（二期一批次）项目进展：-项目占地共600亩，
2、于2011年7月7日开盘销售，销售方式为整一期分批次,至于几批次全盘推广楼盘暂未定。二期一批次为6、7号楼，11年7月07日开盘，建筑形态：高层、小高层。项目定位：-为文化新城和创意之都的新城东、创建居住文化品质蓝本。,开发商概况,成都志达房地产开发有限公司成立于2008年12月，是四川本土的具有二级房地产开发资质企业，公司地址郫县犀浦镇（现代工业港），在四川省境内从事房地产经营开发；,开发项目简介：【西区花园】项目地址：郫县犀浦；建筑类别：多层；占地面积:20000；建筑面积:210000；【龙城一号】项目地址：龙泉大面；建筑类别：高层、多层、叠拼别墅；占地面积:400002；建筑面积:64
3、0000【红光龙城国际】项目地址：郫县；建筑类别：多层、小高层、高层；占地面积:12000；建筑面积:600000,房地产开发经验相对欠缺，缺乏相关专业度；,项目基础数据,Text in here,参数分析,小区内部配套,项目产品类型丰富，占地面积较大，户型面积区间跨度大，在区域内具有垄断性优势；,100亩景观高尔夫公园、星级酒店会所、国际标准网球场、篮球场、羽毛球场、高级幼稚园、儿童游乐天地、无级景观泳池，特色商业步行街。,区域现状,项目位于国际东区东大街东延线龙城大道旁，是未来新城东居住区之核心腹地，座落于成都东郊东大街东延线龙城大道路口（三环路航天立交外约6公里处），和规划中地铁2号线近
4、在咫尺，周边路网发达，从市区沿东大街东延线，仅15分钟即可快速抵达。,地址及交通情况,地址及交通情况,生活配套：中小学：龙泉中学、航天中学、七中附属小学 幼稚园：小区双语 银行：工行、建行、农行、招行 邮局：中国邮政 医院：华西、大面镇、成都第三医院、龙泉医院,区域配套：毗邻3000亩四川师范大学新校区及规划中的5000亩天鹅湖公园居住区。位于未来新城东规划居住片区的核心腹地；位于三圣乡“五朵金花”/十陵风景片区,区域规划,龙泉新行政中心落户皇冠湖,顶级企业入驻，国家级经济技术开发区媲美“浦东”。,建百万平米商贸 金融区 地铁2号,湿地公园，大城东生态第一圈层,楼盘开发，数十万中产阶层聚集。,
5、项目区域规划,项目规划：坡地公园、休闲生活,项目整体规划分为两期开发，一期产品为叠拼及多层，二期以多层为主，还有部分高层产品；是目前国内首家以“坡地公园、休闲生活”为开发理念的大型公园社区；,建筑设计：新乡村主义风格,项目建筑以3+1叠院别墅、5+1叠院洋楼、6+1花园洋楼为主要建筑型态；建筑立面以欧洲民居建筑符号为基础，结合现代主义建筑的构成元素，形成独特的新乡村主义的风格，诠释生态/健康/时尚的生活意境；建筑立面风格均源于托斯卡纳特有的符号手法，并用现代的营造工艺加以进化发展，从而使之升华为多元化的融合与回归。,景观规划：蜿蜒曲折，自然和谐,项目内遍种特色树木、四季皆景色；在规划布局、建筑
6、排列、景观布置等方面皆取自龙体的蜿蜒走势，打造出了平原罕见的坡地建筑群，呈现出了自然起伏与参差错落。,园林景观实景,项目概况小结：,历经几年打造，一期已完全入住，项目建筑、景观呈现促进客户购买；,项目临街驿都大道，专门设有龙城1号站台，交通十分便利，离成都市区更近,项目环境优美，空气良好，楼盘基本配套设施已经成形，2013年二期交房；,项目卖点,项目特点,交通状况,品质生活,项目概况小结：,更靠近地铁出站口,龙城1号在自身配套方面做得并不完善，没有整体的健身设施，例如游泳池、足球场等，在交通方面距离地铁2号线还有一定的距离，区域优势不太明显。,项目集中区域更火,著名开发商,首创东公元与其比较,
7、针对说辞,自身配套完善,价格便宜不贬品质,项目概况小结：,二、销售及产品分析,整体分期及现状,在售产品户型分析,价格及去化走势,售产品分布及配比,产品特点及总结,推盘节奏,销售及产品分析,房源推售情况,一期已入住,售罄,6,8,10,售罄,售罄,剩余房源30套，户型面积122，均价7200元/,剩余房源6套，户型面积122-210，均价7500元/,剩余房源27套，户型面积122，均价9100元/,产品类型：叠拼、多层面积区间：122-210认购均价：6800元/总套数：2000户,2011年2月,外立面呈现,项目进场推广启动,3月10日,1期1批次1314高层开盘,推广全面启动蓄客启动,3月
8、28日,5月21日,4#6#洋房推出,5月22日,蓄客洗筹开始排号,5月7日,07年4月项目上市，期间市场前景较好，均价不断走高；08年由于有大地震影响，房地产市场呈现疲软态势，从而也影响到了价格走势；从09年开始至今，均价不断攀升，尤其近期开盘多层项目，均价达到历史峰值9100元/。由于国家房地产的限控加强，项目促进销售开始大幅度降价,推盘价格总走势,09-12,10-02,10-08,11-01,11-08,龙城1号,房价开始高攀升,11年1月，价格达到8900/平米顶端,价格走势,07-09,主力户型分析,G户型 叠加一跃二层（带地下室）建筑面积：198,品鉴动静分区、干湿分离6.6超大
9、客厅空间前后花园、中西厨、美式卫生间设计主卧带书房设计,评价人性化有余、环保性不足,J户型 亲地艺墅建筑面积：190,品鉴底楼带阳光地下室私家庭院五室两厅三卫多阳台带多功能房,评价人居典范，畅享尊贵生活氛围,D户型 三室两厅双卫建筑面积：106,品鉴主卧衔接景观阳台超大客厅空间,评价动线混乱，奢度浪费,户型特点,多层户型,别墅户型,高层户型,空间适度，设计前卫，居住适宜度高，人性化设计，但缺乏环保；,赠送面积较大，景观面好，但动线混乱；,户型方正，干湿、动静分区明显，功能多样；,近期产品小结,产品类型：项目目前产品以两室一厅两卫（85-89）户型为主，其他户型配比数量大致相同，而其三室两厅两卫
10、户型在众多户型中所处位置较好，由于该户型的朝向、稀缺性，相信将会是最受欢迎户型之一。产品特点：每个户型均有大面积赠送空间，且户型设计合理，性价比较高，相信也将是该项目的一大卖点14号楼F1户型基本售完，预定的比较多，朝向优势明。13号楼E3户型不太理想，朝向很吵，户型销售目前不足10套。14号楼F2及13号楼E1未来上升空间明显，出台一系列优惠很吸引顾客眼球。,3、推广分析,推广分析,网络分析,各大网站的项目资料是否清晰，是否有网上推广，针对网络推广进行分析,价值体系,了解项目价值特点，找准项目特点,销售现场分析,对其项目销售现场的把控，置业顾问的着装，接待客户的积极程度，现场环境等,户外分析
11、,了解户外大牌，刀杆，站台的推广版面的版面效果，及摆放区域经济效果特点,龙城1号,建筑科技,品质价格,项目配套,周边现有配套,自身特点,自身特点,区域环境,规划配套,成形住宅,建筑特点,景观特点,品牌,休闲会所,健身配套,自身特有商业,区域优势,三圣花乡,景区湖泊,川师等高校,交通便利,城东核心块,地铁2号线,庞大商业区,生活配套,销售现场分析,销售中心外侧绿化较好，有树和绿化带，水景，内部有绿色盆栽植物。销售中心比较狭窄，沙盘的活动性不强，环境还较，装修为现代风格，吊顶、墙面、窗帘、灯饰、音乐等略有欧式风情。沙盘和楼盘模型比较精致。进门为前台接待处，格段右边为客户咨询服务台左边为沙盘，大厅右
12、侧是休息洽谈区，再往左即大厅左侧为休息饮品室。布局较为合理。销售大厅内摆放展板的形式介绍其开放商及项目自身，排版及文样很吸引人，对销售较有帮助。职业顾问精神状态一般（或是由于最近开盘较多，以及客户不稳定性）现场的物料比较缺乏。,由于项目处于开盘后一个月的萧条期，未进行大规模的推广活动，户外和媒体广告较少售楼部有一期销售的楼栋号的竖牌广告，从直观的反应来分析目前推广的小高层4、5楼盘相对于13、14高层情况来看，可能推广新的小高层楼盘了，但是目前的宣传牌上并没有这样的信息。售楼中心外，外景设计的独特性与大气球横幅格外显眼。13-14号楼均在建，楼盘在区域的南面，驿都大道于北面，由于前排为小高层，
13、多层没有显眼广告横幅，不是很显眼。靠近国际城的一版是一期整体概念的诉求：-精品，源自考究.,推广分析,客群情况,渠道方式占比,网络大成网 搜房网 百度乐居,短信龙泉驿 金牛区 成华区 二三线城市 省外,户外大牌 驿都大道 三环路 龙泉老城区,道旗售楼部门口 周边街道,道旗,户外大牌,短信,网络,客群情况,区域：龙泉客户占比20%，主城区客户占比约40%，省内二级城市客户占比约25%,外省客户占比约12%,其他约3%；年龄：主力客群年龄段在35-50岁；置业目的及次数：以首次刚需自主客户为主，占比约56%；二置客户占比约35%，三次及以上置业客户占比9%。满意因素：客户普遍看好其小区环境及户型设
14、计,项目整体评价,产品类型丰富，从叠拼到多层、高层均有涉及；户型面积跨度较大，以舒适型为主；同时具有赠送面积大、创变空间大等优势；依托附近的龙泉新政务中心，以及交通便利的驿都大道，具有同区域内占优的地理位置及交通条件；小区绿化较好，居住环境优越，在同区域竞品中占有较大优势；由于有高压线的辐射，影响到了客户的成交；后期推售产品户型面积大，总价高，客户抗性较大，去化速度较慢。,四、客户分析,由于现场顾客稀少，所观察的个例有5组，退休夫妇、年轻夫妇、三十阶段两位女士、外地口音两中年男士，三口之家中年家庭。销售中心公用停车区域，无法准确区别分析。在现场观察到的5辆汽车均为川A牌照，价值在5-20万之间
15、。加上浏览网站并且与销售人员交谈，再有分析所售产品户型和价格，大致确定主力客户的基本特征如下：-客户年龄:20-50岁左右-客户地区：城区龙泉周边外地（绵阳市客户占据50%，成南方向客户较多）-购买意图：刚需改善投资,五、产品思考,现针对国际城与东公元稍作评述。总体上，个人觉得国际城在产品价格、区域环境、销售中心外部环境方面稍优于东公元。产品价格，现阶段所售户型所标示的平均价格略低于东公元（部分户型开盘后价格每平米下调两百元）。区域环境，楼盘更靠近成都市区，临近学校，周边环境安静。项目规划，国际城项目4.19的容积率相同于东公元。针对以上劣势，在下列方面有所对策：-以风格设计等作为宣传点，加上
16、远离驿都大道等因素，以弥补环境方面的不足。-由于前往销售部必经果壳里的城，广告及导视系统需要摆放在更靠近主干道的位置。-在开发商方面着重对东公元的宣传。,销售中心,展示数据,顾问服务,物业公司,M1,M2,M4,M3,-东公元的销售中心因受空间所限，修改可能不大，但比如可以在细节之处完善以增加整体效果。比如售楼处外空地的设计，售楼中心内侧装饰、点缀方面的完善优化。,-在许多销售现场和业主论坛所见最多大都是对销售服务和物业服务的投诉，虽有注意，但仍需加强整改。,-物业公司的服务是影响楼盘声誉和后期影响力的重要因素。,-许多楼盘常出现的情况是置业顾问在成交之前态度很积极，并且有夸大的掩盖的说辞，成交之后和办理合同时服务态度有所下降。由此很容易造成对楼盘声誉的影响。,
