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1、蓝地顾问 保密文件,南昌写字楼市场概况调查报告,蓝地顾问,蓝地顾问 保密文件,南昌市写字楼近几年整体来看是供量大于销量，从各年情况来看，不少写字楼在0708年批了预售证，但由于宏观政策的调控，开发商也未正式对外推出房源，销量平平，而近两年市场开始回暖，销量增长较快。,南昌市写字楼的分布呈现集中式现象，目前已建成的主要分布在市中心板块，未来将趋向于红谷滩新区CBD中心；,写字楼发展格局图,写字楼发展格局图：重心转移，集中CBD,已有,在建/在售,规划,市中心交通拥挤，停车困难，办事效率有较大影响，随着政府出台各种优惠政策大力开发红谷滩CBD区域，红谷滩规划10余个写字楼项目。,政府大力打造红谷滩
2、商务氛围，南昌写字楼未来发展中心将逐步移向红谷滩区域。,蓝地顾问 保密文件,近两年南昌市在售及将售写字楼分布情况,南昌新世界广场,胜利广场,红谷大厦,国际金融大厦,联发广场,新城国际商都,精英汇,西格玛,明珠广场,国贸广场,恒茂国际中心,正荣创业国际,洪大服装大厦,中凯国际,金融大街,新地中心,中航广场,绿地中央广场,南宾国际,筑城奥斯卡,红谷凯旋,唐宁街,央央春天,嘉里中心,香港世茂,佰瑞琪,09年以前主要在销售写字楼情况,南昌09-10年主要开发在售的写字楼,价格梯度：在售写字楼中，2010年之前销售的写字楼多数为综合类项目，价格主要集中在5000-10000之间，2010年开始专业的写字
3、楼项目开始增加，价格集大多在万元以上（部分精装）。,明珠广场筑城奥斯卡西格玛中心中航国际洪大服装世界元创国际（精装）南宾国际国际金融中心（精装）群辉大厦,南昌写字楼价格特点,城南市中心青山湖红谷滩朝阳洲红谷滩市中心红谷滩京东,户型梯度：在售及已售写字楼中，100-150平为主打面积户型,南昌写字楼户型面积特点,大部分在售及已售写字楼的面积集中在100-150平的比例最高，达41%，特别是120-150平的面积户型更受追捧。另外，100平特别是85平以下的面积也占到近三成的比例。,目前南昌市的纯写字楼入驻/销售率较高，达90.05%，空置率低。按中国房地产协会公布的商业地产空置率标准：商业地产空
4、置率/闲置率在5-14%间都属正常流通范围，表示市场健康。南昌市目前市中心纯写字楼入驻率达到90%以上，相对空置率不中10%（且此空置率是指即时空置，而且国家计算空置率的，空置1年或3年以上的物业）。从此数据来看，南昌市市中心的纯写字楼市场入驻情况较好，较健康。,入驻/销售率较高平均90.35%,市区已交房入驻写字楼市场企业入驻情况,中小规模企业为入驻主体,中小规模，特别是20人以下的小规模企业是目前南昌市写字楼产品消费主体。这些企业有流动快、发展快而且注重成本控制的特点。,南昌市写字楼入驻企业的规模结构：,南昌市区已交房入驻写字楼入驻企业规模情况,地标建筑（代表项目：绿地中央广场、洪客隆国际
5、金融中心、联发广场）绿地中央双子塔289米 国际金融中心216米 联发广场208米 5A智能系统（代表项目：绿地元创国际、南宾国际）办公化系统（OA）大楼自控管理系统（BA）通讯化自动系统（CA）消防报警系统（FA）安全管理自动化系统（SA）世界百强物管（代表项目：绿地元创国际、南宾国际）世邦魏理仕精装标准（代表项目:洪客隆国际金融中心、绿地元创国际）精装专用行政卫生间 国际标准网格地板 5O写字楼（代表项目：西格玛）Office serve（办公服务）Oxygen（氧气）Open（开放而自由）Office park（花园办公）Opportunity(发展前景),南昌写字楼主要卖点,南昌写字楼
6、代表个案,开 发 商:江西君临天下实业有限公司 建筑面积:32466.86平方米户型面积:80-270平方米不等均 价:7800-8000元/平方米项目特点:5O写字楼Office serve（办公服务）Oxygen（氧气）Open（开放而自由）Office park（花园办公）Opportunity(发展前景)打造写字楼新时代；在城市中环发现价值的新中心,西格玛国际商务中心,开 发 商:天集房地产开发有限责任公司占地面积:100亩建筑面积:120000平方米户型面积:80-1500平方米不等均 价:7000元/平方米导 入 期:2007年10月开始发放VIP卡，2007年11月开盘主要诉求:
7、超越商务花园，缔造商务公园新时代；新6A商务领馆，强势推动写字楼健康进化程,明珠广场,星河国际开 发 商:南昌市汇洪发展有限公司建筑面积:60127平方米户型面积:33-181平方米不等均 价:7000元/平方米导 入 期:2007年11月底销售，07年10月底开始投放广告主要诉求:丝丝入扣，只为星河璀璨；江景公寓/商务办公/时尚商务；用旺地商圈成就公寓财富版图,开 发 商:江西浙大中凯科技园发展有限公司 占地面积：约10亩建筑面积:39800平方米户型面积:60-500平方米不等均 价:4200元/平方米导 入 期:2007年9月底开始投放广告，2007年12月初开始销售主要诉求:南昌首个生
8、态5A甲级写字楼；荣获“2007南昌地标性写字楼”称号,中凯国际,中航国际,目前已建成一期,楼层平面图,开 发 商:江西中航地产建筑面积:160000，一期84000 户型面积:56-182平方米不等均 价:11000-12000元/平方米项目特点:5A智能商务写字楼办公化系统（OA）大楼自控管理系统（BA）通讯化自动系统（CA）消防报警系统（FA）安全管理自动化系统（SA）首席360江景写字楼五星级格天云天大酒店入驻,南昌国际金融中心,国际金融中心写字楼,开 发 商:洪客隆地产建筑面积:60000平方米（写字楼）户型面积:260-1600平方米不等均 价:16000-19000元/平方米项目
9、特点:216米高地标性建筑26台高速品牌电梯立体绿化现代智能花园式观光写字楼精装修写字楼,绿地元创国际,元创国际写字楼,平面图,开 发 商:绿地集团 建筑面积:约2.8万平方米户型面积:96-1700平方米不等均 价:16000元/平方米项目特点:5A写字楼办公化系统（OA）大楼自控管理系统（BA）通讯化自动系统（CA）消防报警系统（FA）安全管理自动化系统（SA）世界500强物管公司世邦魏理仕精装修写字楼精装专用行政卫生间特色VIP专属电梯国际标准网格地板,精装样板间,南昌写字楼特征小结,南昌写字楼市场特征小结：一、市场供销两旺，近两年发展迅速，但租金售价倒挂现象严重；南昌写字楼市场最主要的
10、问题就是租金售价倒挂现象严重,租金低，而售价高昂，写字楼缺少投资价值。二、三大区域分布中心；南昌写字楼区域分布相对集中。以恒茂国际华城企业总部、财富广场、江信国际、地王大厦、华龙国际为代表的写字楼集中在中山路、北京路、八一大道组成的八一商圈内；国贸大厦、明珠广场等坛子口商务氛围也比较浓厚；红谷滩CBD中心的5A、甲级写字楼群。三、红谷滩高端供应过剩；红谷滩的写字楼缺少必要的定位细分,全按照5A、甲级写字楼标准打造，联发广场、金融大街、洪客隆国际金融中心、中航国际广场、总部基地、潜在的项目供量将在百万平方米以上，南昌作为二线城市，较少有公司能象世界500强公司那样承受得起高昂的租金。,南昌写字楼
11、市场特征小结：四、投资为主的消费结构导致市场极度繁荣，但后市不足；目前南昌写字楼的消费结构主要以投资者为主，企业自购不多。导致了目前市场上写字楼销售火暴，但实际上写字楼入驻率低迷。结合市场目前租金售价倒挂现象，写字楼特别是高端写字楼的后市不容乐观；五、中端写字楼供应不足，写字楼市场目标客户定位趋于明确；目标客户群定位越来越明确，针对小公司、大中型公司或是针对SOHO一族的产品将进行更为严格的市场细分，以满足不同客户的需要。宜商宜住的商住房，在南昌热销一时，但随着公司对企业形象的重视、企业的不断壮大成长，这种替代性的商住房必将被纯正的写字楼所淘汰，走向正规化的道路。而这种纯正的写字楼并不是5A、甲级写字楼标准所能满足的；南昌写字楼市场最欠缺的、最需要就是比准甲标准档次更低一点，租金在30元/平方米-40元/平方米左右的写字楼。,
