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1、,天津华明镇日月湾2期项目初步沟通案,Part1.项目价值分析,华明镇商业项目指标,总占地面积25.3万平米总建筑面积35.04万平米容积率1.1写字楼13.79万平米购物中心2.93万平米服务式公寓8.42万平米星级酒店2.92万平米地下车位7万平米,本案三大核心任务：商业（购物中心）+商务（写字楼）+居住（公寓）,如何有效解决本案三大任务我们如何站位,？,立足项目，洞察周边区域,A+华明示范镇,无大型知名商业项目+整体以居住区为主+品质感一般城镇高端阶层人群外溢,B+空港经济区,距市区最近经济区全球机械、高新产业巨头落户于此经济区内高档商业、生活配套缺失、仅两家星级酒店,取舍：,是站位华明
2、镇？依靠华明镇，战略定位较低，不利于未来推广高度,还是站位空港经济区？目前出路一：站位空港经济区，高举国际牌、大打国门区,仅是站位空港区吗？,将本案放在城市规划大战略背景下去思考,众多成功实例带给我们的无尽启发,它是由于世界级城市所属国际机场对周边地区产生的直接或间接的经济影响，促使在机场周围生产、技术、资本、贸易、人口的聚集，形成了具备多元化功能的国际化多元复合区域,“空港国际多元城”作为世界城市样本下的先行理念出现在我们的眼前,它，来自于美国丹佛机场空港生活区,耗资50亿美金建成的全美最大机场丹佛机场，成为美国东西海岸空港经济最大的拉动力。借助于机场的规模效应，新型临空商务区早已成形，白天
3、繁忙的商务景象与夜晚精彩纷呈的夜生活，成为丹佛空港生活区独特魅力,它，来自于荷兰阿姆斯特丹史基浦机场生活区,它被誉为“欧洲商业界的神经中枢”，对国际商界来说极富神奇魅力，吸引了众多国际大公司前来投资，直接导致许多跨国公司把他们的欧洲总部、营销部门及研发中心等都设在这里。机场不仅仅作为航空旅客的集散点，而是作为航空城来综合管理，并构建多种高效运输形式互为补充。,它，来自于德国法兰克福空港生活区,法兰克福机场城市是后工业化时代经济下的产物，这座“机场里的城市”也是一座“无国界的城市”，借助辐射四方的交通网络，形成了与航空相关的旅游业、服务业、金融业、物流业、房地产业等庞大的产业链，展现巨大的发展潜
4、力,它，来自于中国上海虹桥临空生活区,依托虹桥国际机场而发展，规划面积2.8平方公里，集高新技术产业、都市型工业等于一体。机场对周围地区具有强大的辐射能力，经济和交通的发展已带动了周边的大片房地产业的兴起，充盈着巨大的商机。尤其是机场周边的可利用土地资源显得弥足珍贵。,Part2.解析项目衍深价值,华明镇商业项目 产品价值认知,产品价值,未来价值,交通价值,无缝接驳京津两地（京津唐第一、二高速、天津地铁2号线：东丽站）,景观静谧华宅空间（华明镇水上休闲乐园）,国际级综合体、丰盈业态（写字楼、购物中心、公寓、酒店）,“L.I.F.E Style”国际新生活样本,区域价值,项目直面空港经济区（中国
5、第三极+环首都四十分钟经济圈）,自然价值,全面满足空港企业巨头商务商业所需,打造完美生活配套体系建立空港商圈“全生活+全体系”居住典范,商业商务层面,居住生活层面,总之，我们的目标空港经济区最高规格城市综合体,潜 力 价 值,居 住 价 值,交 通 价 值,商 务 价 值,开启空港区全生活体系新纪元Usher In A New Living Era Of Airport Business District,1+交 通 价 值,The TrafficValue,京津第一高速、京津第二高速无缝接驳京津两地；地铁二号线、津汉公路、华明大道，立体网状交通系统确保未来业主出行无忧,天津滨海国际机场专属空
6、港配套24小时恭候为您连接全世界,国门区NO1枢纽样本International hubsamples of oriental first station of the abroad district,发达的高速公路网络，便捷的城市交通系统，不断增加的通畅客货航线，以及繁忙海运港口,2+商 务 价 值,The Business Value,滨海新区天津港,坐镇天津空港经济区，毗邻滨海新区天津港强大的区域经济联动优势，提升地块核心竞争,卡特彼勒、沃尔沃、德国空中客车、阿尔斯通、中国移动全球知名百强企业云集，形成强大的经济辐射力,智能5A写字楼、高尚购物中心、景观公寓、超星级酒店空港区国际高智人群
7、栖身生活场,L Luxury 奢华,F Free 自由融合,I International 国际,E Elegant 品质高尚,“L.I.F.E Style”你，准备好了吗？,空港商务多元样本Aboard Business Polymer Samples,京津总部商务门户+区域繁荣商业聚集全世界的财流，展现巨大的发展潜力，构建完备精彩新生活,3+居 住 价 值,The Residential Value,这里的每一株草木亦或每一棵大树都是自然的代言人360绿化植被，极致湖景+公园景观,在这里居住，是一种至高无上的享受景观公园感静谧美宅,国际生活样本头等舱The First Class of T
8、he Top Leaders Life Samples,精英群体标榜品质格调的生活公馆商务圈层塔尖人群的完美社交场,如此产品力是打动哪些客户呢？,国际空港经济区+滨海新区天津海港决定三大客群属性：空港企业客+城市企业客+慧眼投资客,城市企业客,空港企业客,慧眼投资客,区域领事,精英主管,私企业主,未来升值潜力,资源占有型,便捷空港资源,畅达交通资源,运输港口资源,2012年某月某日某时他们与“它”的邂逅注定会发生在弘顺道与锦华路交汇处,4+潜 力 价 值,The Potential Value,位于全国知名的华明示范镇，地域优势不言而喻 改变区域商业面貌，树立项目首席地位 国际化居住环境，优越
9、风尚新生活方式，加速城镇建设，形成新的生活中心 人流带动财流，加速城镇区域核心生活的崛起，成为京津门户枢纽要地,深入分析之后，思考整盘定位。,华明镇日月湾2期商业项目。提升华明镇形象和生活方式。,华明镇日月湾2期商业项目。集团公司的品牌之作。,华明镇日月湾2期商业项目。天津空港区国际综合体新地标。,本案项目定位Sun Moon Bay II Project Orientation国门首驿，全球多元化城市样本First station of the abroad district,the worldwide samples,本案项目口号Sun Moon Bay II Project Slogan
10、下一站，国际！“Next Station，International”,Part3.瑞博的几点项目运营建议,运营建议 之 酒店建议,满足精英圈层对所有精致的考究“奢华殿堂感超星级套房”,本案酒店的探讨方向：,源自巴黎凡尔赛宫苑的奢华与高贵,借鉴国际成功案例：法国丽兹酒店“世界奢华酒店之尊”,法国丽兹酒店（Hotel Ritz）以最完美的服务、最奢华的设施、最精美的饮食和最高档的价格而享誉世界,满足“一个王子对自己的宫殿所期待的所有精致考究”丽兹酒店创办的初衷,100多年来，丽兹就是以最完美的设施和高档次的服务吸引着世界上最尊贵的客人,温莎公爵（爱德华八世）,海明威著名作家,可可 香奈儿香奈儿品
11、牌创始人,戴安娜英国王妃,运营建议 之 物业建议,承袭四季世家酒店尊贵服务感受，提升项目品质价值,本案公寓的探讨方向：,24小时管家式物业服务，只为尊贵的您,运营建议 之 体验中心建议,本案接待服务方向：,顶级接待系统超星级酒店般“贵宾礼遇”,“极致礼尚”五感体验馆,形式：体验式营销“声”、“色”、“味”、“情”，创造项目五维感官世界目的：营造奢华、格调感极强的项目体验感受，打造项目在客群中的首席大盘形象,声,形式：在体验馆多区域布点使用LED，播放项目宣传片及效果图片目的：营造科技感极强的体验感受，打造项目在客群中的高端形象,色,形式：整体与项目建筑调性一致，加入奢华、高贵元素感染视觉神经目
12、的：采用情景式营销模式,味,形式：拉菲红酒、精致糕点、鲜榨果汁、蒙顶茶.目的：通过全面周到精心的细节服务，提升客户尊贵感受,情,形式：气质优雅的体验中心人员全面伴随贵宾参观体验馆并介绍项目目的：体验式营销手段配以动情的项目解说，提升项目竞争性与美誉度,MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNI
13、aklYSu7qSd1UpaxmZDlpN9zW7kljfsLCLi26Yv109ffbnDH8LbUN1G6ACURQ39eG12KHL9tXsZ1jzgoCK8g1kuNOh5eFvcmVT5ZYVQt9zk3rp3qLnf02FovEXxVRxjCcFRNppiJljNiOuk6fONnyX7fyGg7sXZ49BmCN5oy9VesHpKzdjTKwjrkCEQCFDehVmGax3lrOEbw63VscA3YSijtUKoCyiLzAlVRp7l4QgPNHxvJFFDyjUVN3oHlMah0XBd4uTbkfPIhHtw0evPmYOrdhEDoPwvYhzlGplU1AU9mp
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