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1、1,谨呈：香港信地房产开发有限公司,报 告 思 路 对 焦,定位阶段,2009/11/23,2,报告思路,一项目目标和约束条件背景设定:项目理解及问题界定小结:明确我们必须解决的疑问二项目属性研判及界定1思考一:合肥站前商圈的旧印象旧功能2思考二:合肥站前商圈的新面貌新用途3思考三:代表安徽的省会城市之橱窗小结:政治意义+商圈原始功能+新商圈新面貌+地块经营长线=今日话题,3,报告思路,三问题界定和设问&分析1研究交通枢纽型商圈-共性2集散式商圈的后天条件-加工型/原料型/国贸型/固定配套3加工型产品集散商圈:南通(家纺之乡)/海宁(皮毛之乡)/义乌(小商品海洋)/惠州(日化之乡)原料型产品集
2、散商圈:太原(煤矿)/毫州(中药材)/深圳华强北(电子元件)国贸型产品集散商圈:上海/义乌一定少不了的固定配套:武汉汉江路商圈(基本款)/深圳人民南商圈(升级款)小结:明确我们在定位及规划上仍须考虑集散式商圈的需求与存在必要,4,报告思路,四项目整体发展战略战术设定:合肥站前商圈-特性分析1安徽出口啥最多 2单一专门业态市场，还是综合业态市场?小结:明确外向型商圈的成立，有其必要性与特殊性我们在定位及规划上仍须考虑外向型商圈的需求与存在必要1有市场吗?有需求吗?2结合交通枢纽型商圈的特色，调整我们定位的设定小结:内需定位ok，且非常有必要!所以在规划上须将“对内对外”完美融合,5,报告思路,五
3、同策的定位观点高度:大盘改造区域青岛李沧区定位&上海闸北区定位方向:台湾台北车站台北车站的一体两面内外通吃，是最佳借鉴小结:国内案例总结以交通枢纽带动板块,6,7,城市。,母亲是河,父亲则是火车站,8,8,项目思考：站前商圈的升级更新，能为这座城市带来些什么？,9,9,项目思考：信地城市广场，又能为站前商圈的升级更新带来些什么？,10,二项目属性研判及界定1思考一:合肥站前商圈的旧印象旧功能2思考二:合肥站前商圈的新面貌新用途3思考三:代表安徽的省会城市之橱窗小结:政治意义+商圈原始功能+新商圈新面貌+地块经营长线=今日话题,贰,11,11,项目思考：现况哪些保留？哪些新增?增加什么?城市未来
4、三十年发展的预见性?新旧如何融合?,12,12,思考问题1：合肥站前商圈的旧印象、旧功能,安徽大市场、安徽徽骆驼、安徽光太、站前路“安徽服饰第一街”、合肥火车及汽车站每天金贸中心的人潮车潮与现金流量“安徽商品流通市场”早已成为今日合肥站前广场的代名词,13,13,安徽省经济的崛起，城市的变化在加速GDP由02年的412亿到2009年前三季度的1392亿大连万达,美国普洛斯纷纷圈地,合肥新站前商圈也即将崭露头角,思考问题2：合肥站前商圈的新印象、新用途,14,14,省會城市，機關單位聚集，安徽的政治中心、文化中心、金融中心、產業中心城市門面櫥窗功能，如何得以体现？,思考问题3：作为安徽省会，合肥
5、如何成为展示特色實力的櫥窗？,15,15,当一个项目受到各方面条件影响后，我们应该操作？,思考问题4：如何将政治地位、商圈功能、新面貌以及地产的经营综合考量呢？,1,2,3,4,政治地位,地产的长期经营,新商圈新面貌,商圈原始功能,综合考量,16,17,17,战略参考：从交通枢纽型商圈分析，挖掘站前商圈成功之原因,18,18,交通枢纽商圈研究：交通枢纽形成的商圈，历史悠久，批发市场因此形成,不论是火车、汽车、船运的枢纽，因为其交通的通达性自然产生了人流、物流、商机等产物的聚集商品的集中流通首当其冲顺应而生,(1)为本地区旅客的到发以及过境旅客改变旅行方向或换乘另一种交通运输方式服务(2)为商品
6、流通提供交易机会、场地等条件,19,19,交通枢纽商圈研究：运输方便，货物流通迅速，进货出货便利通畅,20,20,交通枢纽商圈共性为高效（短时停留）、集散（批发物流运输）流动（外来人口较多）、外延性（辐射能力强）,交通枢纽之功能(1)为各种交通运输方式之间换装货物服务;(2)通过干线直接将货物送达货运站、码头,通过专用线将货物直接送达工矿企业、仓库或者反方向的运出;(3)将货物由外部干线运输转入城市内部运输线路,或者相反方向的接运;(4)对各种交通运输方式运营(接运、发送、编组),为车、船等运输工具的周转与检修提供各种技术服务;因此为人流、物流提高了效率，便于商品的集中和分散，从而流动人口较多
7、，区域的外延能力较强,21,21,形成集散型商圈的后天条件？,交通枢纽型商圈,集散型商圈,交通的便利性,产品、资源、交易机会的集中,22,22,加工型产品集散商圈：南通(家纺之乡)、海宁(皮毛之乡)、义乌之乡(小商品海洋)、惠州(日化之乡),南通家纺城,惠州日化产品交易中心,义乌小商品交易市场,海宁皮革城,23,23,原料型产品集散商圈：太原（煤炭）、亳州（中药材）、深圳华强北（电子元器件）,24,肆,四项目整体发展战略战术设定:合肥站前商圈-特性分析1安徽出口啥最多 2单一专门业态市场，还是综合业态市场?1有市场吗?有需求吗?2结合交通枢纽型商圈的特色，调整我们定位的设定,25,战术设定:合
8、肥站前商圈-特性分析外向型业种考虑:1安徽出口啥最多 2单一专门业态市场，还是综合业态市场?3外向型商圈的成立，有其必要性与特殊性内需型市场的存在必要性1有市场吗?有需求吗?2结合交通枢纽型商圈的特色，调整我们定位的设定 3内需的定位也能支持，有其必要性但须将对内对外完美融合,26,2009年1-9月安徽省部分行业投资增长贡献率变化情况 单位%,09年安徽的行业投资增长率贡献：制造业、房地产业、民间投资,思考问题1：安徽的重要支撑行业及出口业,27,2009年1-9月安徽省重点工业行业贡献率及变化情况 单位：%,从统计结果来看，汽车、纺织业、工艺品是安徽的重要行业兼高出口量,思考问题1：安徽的
9、重要支撑行业及出口业,28,思考问题2：单一的专门业态市场，还是综合市场？二三级城市商业的发展模式探讨,城市人口带来的商业格局变化：本项目属性：三级城市向二级城市的进级化第三层级：二级城市，市区人口在100万-500万之间，主要是地级城市。第四层级：三级城市，市区人口在50万-100万之间 县级城市或大型镇级城市。,29,思考问题2：单一的专门业态市场，还是综合市场？二三级城市商业的发展模式探讨,城市人口聚集带来的商业格局变化：本项目属性：省会城市向城市国际化的迈进第三级流动形式：区域性城市中心化地级城市人口流向：省会城市 原来的省会城市人口迅速攀升，形成新的区域中心 省会城市将从普通城市向国
10、际化城市迈进。,30,二、三级城市商业格局的发展特点：本项目属性：大规模集成式中心商业圈1.商业中心比较集中，且只有一个商业中心规模2.商业面积供求关系比较容易达到饱和面积3.商业位置很敏感位置4.租金收入与投资回报不相符租金5.商铺投资人往往有着很好的投资判断商圈 6.商铺价格比较敏感，不会有超值的价值升值空间售价,思考问题2：单一的专门业态市场，还是综合市场？二三级城市商业的发展模式探讨,31,思考问题3：外向型商圈的成立是否有其必要性和特殊性？,安徽本身的产业特性：纺织品、工艺品的大量出口地理位置的特殊性站前商圈大规模集成100万方交通枢纽集合式幅射范围合肥市、城市外来型聚集,集合式外向
11、型商圈,32,思考问题4：内需是否有市场有需求？,合肥现商业格局：多足鼎立，各为棋主以老城区（淮河路步行街、鼓楼、商之都）为中心的商圈 以元一时代广场、红星美凯龙为主体的新火车站商圈，人流物流并重 以百大CBD和国购为领跑的三里庵商圈，聚集人气，矗立于合肥城西 以明发广场为中心的北部商圈，凭专业运营优势，借五百强的名声于合肥城北 以世纪金源为主体的滨湖商圈，现代、前卫，雄踞于巢湖之滨,100万平米的商业体量如何形成自己的特色？,33,优越的地理位置优势，人流饱有量并重但要避免重叠的格局化经营,要考虑的风险因素,1、地理位置优越，但规划格局欠考虑，集市商业2、雷同的开发模式、建设重复，空置率带来
12、的高风险3、商业的后期管理不足所带的风险不可控,思考问题4：内需是否有市场有需求？,34,合肥这个城市，陈旧而郁闷，商业氛围平淡而无奇虽说是省会城市，可老天似乎对合肥特别地不公平所有先进、时尚的东西似乎都离合肥很远连看个大片也要比别人晚三四天点线面的三点模式成了大部分合肥人生活的全部，每天生活相对枯燥他们内心无比希望合肥能像深圳、上海一样快速地发展起来带给他们更精彩的明天,洞察：渴望享有先进、有點兒意思的生活方式,思考问题5：读白消费者心声,35,我们的定位是什么？,36,伍,五同策的定位观点高度:大盘改造区域青岛李沧区定位&上海闸北区定位方向:台湾台北车站台北车站的一体两面内外通吃，是最佳借
13、鉴小结:国内案例总结以交通枢纽带动板块,37,思考问题2：单一专门业态市场或综合市场？二三级城市商业的发展模式探讨,思考问题1：安徽的重要支撑行业及出口业,问题1结果：制造业、房地产、民间投资是在2010年后具有很强的发展实力 汽车、纺织、工艺品等是安徽主要的出口支撑产业,问题2结果：大规模、综合性、集合式商业中心圈,思考问题3：外向型商圈的成立是否有其必要性和特殊性？,问题3结果：集合式外向型商圈,外需,内需,思考问题4：内需是否有市场有需求？,问题4结果：地理位置优越、人流饱有量大，避免重叠的格局化经营,思考问题5：消费者的想法读白？,问题5结果：先进的、有点意思的生活方式,回顾战略定位：
14、合肥站前商圈特性分析,38,项目定位,关键词：体量：100万方 物业类型：商业+办公的综合体项目位置：站前商圈 商业形态：综合性商业中心圈功能幅射范围：内需+外向型结合,关键词：窗口、产业链的带动发展、幅射更广,39,论据支撑：1、打破区经济、发展区域经济；省会经济圈以合肥为核心，六安、巢湖为核心层，向周围更广阔的空间扩展，进一步辐射到沿江沿淮城市群 2、产业带动的商业地产发展；十一五计划中重点产业的对外服务窗口，会展汽车、装备制造、家用电器、化工及橡胶、轮胎、新材料、电子信息及软件、生物技术及新医药、食品、农副食品3、国贸中心，办事处的对外联络点4、展览中心+对外服务点,合肥市的城市名片,4
15、0,“一体两面”的站前百万商业旗舰,一体：商业+办公，产业链的发展带动的业态 作为展示、窗口、对外联络点、驻安徽办事处、依托经济圈，幅射整个安徽两面：内需+外向型商业相结合 内需：满足合肥本地的需求 外向：靠产业带动，幅射整个合肥经济圈，形成 并带动省会经济圈的发展,41,参考案例：台北车站,案例参考选定原则：1、国内的站前商圈能做得出彩、并能提供我们借鉴的并不多；2、能借鉴成熟、有长期可持续性发展的规划格局好的商业案例；,42,营销观点：回归项目本身思考1：站前商业的客群？思考2：后站商业的客群？,商业地产的投资者50%,当地生意人，经营者50%,行业的企业主占80%,外向型商业：,内需型商
16、业：,配套商业：,批发+零售：服装、食肆、住,零售+展示为主：会展+汽车制造业+家用电器+电子信息及软件,站 前 商 业,后 站 商 业,可能会有少量行业交叉,43,台北车站平面图本项目对照效果示意图,站前外向型商业：具产业发展链带动的业态功能类型：零售+展示+形象窗口,后站内需型商业：衣、食、住、行功能类型：批发+零售,立体的交通通道、大厅、车站便民服务、停车场,“一体两面”的规划格局,44,44,国贸型产品集散商圈：上海、义乌,45,45,商圈固定配套：武汉江汉路商圈商业（基本款）、深圳人民南商圈商业（升级款）,无论是交通枢纽型商圈或是集散型商圈其中的吃、住、乐、行构成了商圈的固定配套,武
17、汉江汉路武汉江汉路有“楚天 第一街”美誉，在武汉近百年的发展史上，商业地位至尊。经过几十年时光 雕琢，江汉路成为汉口最繁华的区域之一，近30个行业的店铺星罗棋布，单是老 字号就有90多家。,人民南商业中心是深圳档次最高的商业中心区。人民南商业中心区多年来一直是深圳商业发展的龙头和窗口，街区内高楼林立，商业设施恢弘壮观，购物环境优雅舒适，中外名牌商品荟萃一堂，是境内外游客和深圳高收入阶层的首选购物场所。,46,赵 钢（第一区域事业部总经理）个人学历上海对外贸易学院 国际贸易及市场营销工作经历莲花物业咨询有限公司 98年6月99年12月上海同策房产咨询股份有限公司 99年12月至今,工作职责赵钢先
18、生从事地产营销代理事业十余年，曾服务和参与几十个房地产项目，熟悉房地产项目运作全过程，掌控风格稳健，擅长房地产整合营销策略制定和目标管理控制。赵刚先生现为上海事业一部总经理，主要负责上海地区营销代理项目管控，分管项目十余个，项目产品类型丰富。,项目操作团队人员,47,经典个案,浦东世纪花园发展商：上海东上海联合置业有限公司项目位置：浦东新区花木路世纪公园南侧产品形态：公寓、别墅、商业、写字楼操盘特点：该案高层公寓产品凭借世纪公园的景观优势及同策专业的销售策略，单价22000元/平方米，远高于周边楼盘，实现了高溢价。,其它个案阳光欧洲城四期 安亭新镇 世福汇 欧洲印象 写意春秋 上豪大厦 明珠东
19、苑 龙柏城市花园 东方新座 浦联大厦 小富人家 永和新城 国际华城 新浦江城 环球翡翠湾 翡翠上南 招商依云郡 贝沙湾等,香溢花城项目规模：总建面约60万平方米产品线构成：住宅、办公、酒店开发商：上海昊川置业有限公司操盘特点：本案凭借市中心、大体量、综合体三个特点，成为区域标杆项目。,项目操作团队人员,48,余 浚（第一区域事业部主委）个人学历上海铁道大学 投资经济管理 工作经历经纬行置业 1999年2000年上海同策房产咨询股份有限公司 2000年至今,工作职责余浚先生从事地产营销代理事业近十年，市场研判能力强，从事项目类型多样，擅长全盘策略推进及目标管理控制，特别对操作大型项目和高端项目经
20、验丰富。余浚先生现为上海事业一部主委，主要负责上海地区代理项目的掌控。,项目操作团队人员,49,经典个案,其它个案小富人家 莱阳生活赏 罗马假日东方新座 万科旗忠项目 新街口等,项目操作团队人员,50,袁 俊（第一区域事业部研展部经理）个人学历同济大学 土地管理专业工作经历上海同策房产咨询股份有限公司 2003年3月-至今,工作职责袁俊先生在房地产代理行业从事项目拓展工作已有六年，有几十个成功的项目拓展经验，曾服务于全国多家房地产开发企业，熟悉不同类型的项目操作，擅长项目前期定位及市场研判，对上海及华东地区房地产市场有深刻的洞察。袁俊先生现为研展部经理，全面负责上海及江苏地区的项目拓展工作。,
21、项目操作团队人员,51,经典个案,新浦江城项目规模：占地1.8平方公里，一期建面34万方产品线构成：商业，小高层公寓，独院、联排别墅开发商：华侨城，天祥项目特点：浦江镇为新开发片区，区域认知度低，通过项目定位，突破区域瓶颈，顺利实现快速去化。,其它个案环球翡翠湾 翡翠上南 圣骊澳门苑 上海风景 圣马利诺桥 阳光欧洲城 中海翡翠湖岸 无锡新都会,静安紫苑项目规模：总建面5.2万平方米产品线构成：商业、办公、Boutique服务式公寓开发商：上海紫宝房地产开发有限公司项目特点：提出boutique酒店概念，引入日本最大的不动产管理品牌Apaman，强强联手，开创合作新模式。,项目操作团队人员,52,汪晨（第一区域事业部企划部经理）个人学历上海工程技术大学 广告系 工作经历上海国泰广告有限公司 文案指导 1996年2000年上海新联康投资顾问有限公司 企划部襄理 2000年2007年上海同策房产咨询股份有限公司 企划部经理 2007年至今代表个案上海春天花园、湖畔佳苑、花语墅、康诗丹郡随园、万科优诗美地、万科四季花城北京北欧印象重庆上海城苏州大观名园青岛新贵都南京万科光明城市,项目操作团队人员,53,THANKS!,
