【博思堂】成都·圣安卓：整合市场攻击策略.ppt

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1、2001.2.18,博思堂Birthidea广告,1,圣安卓花园St.Andrew整合市场攻击策略Strategy Ad.Planning战国策博思堂Birthidea广告2001.2.18,2001.2.18,博思堂Birthidea广告,2,一、战局,1、现在战局如何？观点：*银都在96年曾经是成都地产的领导者；现在，你再到银都走一走，你不会再有心动的 感觉；银都甚至连置信的感觉都不如；*上河城曾经开创成都地产的先河，怀旧感的情调的确让很多人想起从前；现在，廉颇 老矣，尚能饭否？从目前爱舍尔的销售比较差的状况来看，似乎无法再抗大旗；*岷江新希望的实力确实不容小窥，锦官新城如果让成都专业与非

2、专业人士接受为领导 品牌，目前争议坡多，核心是专业性不够强，规划、设计如果与深圳水准相比，的确 是差距不算小；*盘古花园算是2000年成都有初期文脉的楼盘，且销售状态良好，如果能够再专业一些，情况可能会更好？*置信无论从哪个方面来看，都是地产新贵，势力不强的劣势反而让其放胆求变，对市 场的把握力又让其建立起核心竞争力，目前在众多方面确实领先，未来如果能够地产 专业化再强一些，前景一片光明；判断：*成都地产启动时间非常早（95年），由于成都人的守与中产富足，导致小规模开发及 拓展性不足，质变期比较缓慢，目前反而与地产高点地区如深圳的差距越来越大；*对于圣安卓花园而言，深圳与成都的高差就是我们不断

3、的优势；,2001.2.18,博思堂Birthidea广告,3,2、未来战局如何？观点：*万科进成都，万科带来的是其第二代住宅的成熟典范，其将推动大地产概念的诞生 及专业化地产的成熟：93年，万科地产第一次攻击全国市场，城市花园系列是其第一代住宅的代表；2001年，万科地产第二次攻击全国市场，从目前6个城市，迅速拓展到20个城市，四 季花城模式是其近6年的经验成熟化；*中海进成都，同样是深圳一线的精锐攻击成都市场，其同样会带动地产竞争力的失 衡与质变的加快；*万达进成都，虽然其专业地产力并没有展现优势，但规模地产的效应却在带动大地 产概念的质变；判断：*天生丽质的市场（中产阶级）和成都地产的缓

4、慢，天府锦绣势必落入外人手中，新 一轮的市场竞争已是山雨欲来，目前尚处于黎明前的寂静；*一定要与万科、中海、锦官、置信丽都等知名品牌平起平做，因而一定要建立指标 概念，才可以为圣安卓的销售及三九地产的领导品牌建立开创前提；,2001.2.18,博思堂Birthidea广告,4,二、解局,1、香港地产是深圳地产的明天，深圳的每一个阶段的突破得益于香港的经验；香港地产36年的发展历程：时间 年限 时代 质变点 指标63年-83年 20年 地产规范时代；地产品牌诞生 新鸿基、长江实业出现84年-90年 7年 地产成熟时代；5大地产领导品牌出现 新鸿基、长江实业、恒基兆业、九龙仓、惠德丰91年-93年

5、 3年 大地产时代；领导品牌规模性开发；94年开始 社区地产时代；长江实业嘉湖山庄、海逸半岛；太古康怡花园注：深圳目前相当与香港地产第三阶段大地产时代 深圳96年万科地产香港突击队实现5点1线整合市场包装突破 深圳99年万科地产四季花城实现整合市场攻击方式突破（万科在建一座城-万科建了一座城-万科建好一座城）深圳2000年新鸿基人鱼同游创意地产概念实现地产差异性突破,2001.2.18,博思堂Birthidea广告,5,2、深圳地产是成都地产的明天；深圳地产已经经历成熟与自我发展两个大的质变；深圳地产的发展历程：时间 年限 时代 核心解决问题 质变点 指标88年-96年 8年 规范地产时代 解

6、决平面问题 主力户型的出现 深圳万科城市花城96年-99年 3年 成熟地产时代 立面、规划、环境、物业管理 每一细节 全面成熟 益田花园欧式立面99年-2000 1年 大地产时代 交通、学校、商业、会所 创意地产 万科四季花城未来2002年 品牌地产时代 生活概念出现 蔚蓝海岸 万科/振业/招商/华 侨城/天健/建设控 股 6大发展商 成都地产目前尚处于深圳地产96年状态，成熟地产时代尚没有来临；深圳地产的高点：创意地产概念及整合市场攻击体系,2001.2.18,博思堂Birthidea广告,6,第一、创意地产概念,创意地产引发：就象目前的成都地产，大家都很相似，规划、户型、环境等个性化及差异

7、性 并不大；如何能够营造自己的个性，就象深圳楼盘，每个楼盘都有自己鲜明 的个性；创意地产正是建立项目及品牌差异性的方式；例：新鸿基的人鱼同游创意地产概念；创意地产核心：是通过创意的方式，将楼盘的核心卖点在不同的空间与时间进行结合，形成 鲜明的视觉感觉。如：益田花园的环境是用凡高的作品为核心设计概念，“凡高.向日葵”成为 广场地面的效果；“凡高.春天”成为架空层环境的设计概念；创意地产方式：非硬件的必然投入，而是相对软件的创意表现；将艺术、音乐、自然等元素 非常自然地汇聚，形成更为生态的居住空间；创意地产状况：目前在深圳开始展现魅力，也必将创造新地产生活模式；,2001.2.18,博思堂Birt

8、hidea广告,7,2、文脉的创意地产概念从99年开始，文脉成为地产项目首要的个性要求，地产真正拥有了属于自己的个性，文脉同时诞生：代表项目 核心文脉 万科四季花城 欧洲小镇 蔚蓝海岸 法国地中海Cote Dazar 东海花园 巴里岛 枫丹白露 法兰西风情中海怡翠 一心三片自然派,2001.2.18,博思堂Birthidea广告,8,3、主题的创意地产概念由于规模地产一年内解决不了问题，主题不是一个楼盘从头到尾一尘不变的概念，其成为楼盘不断攻击市场的主帅，有主题变化的项目，市场的关注力非常强；万科四季花城 主题：有一个美丽的地方 时间阶段 主题延展 第一期：99.7-2000.发现美、创造美、

9、珍惜美 第二期：2000.5-2000.10 美一刻，美一生 第三期：2000.10 美一方土地，美一方人,2001.2.18,博思堂Birthidea广告,9,4、外立面创意地产概念97年益田花园欧陆外立面出现，标志深圳地产新阶段的开始；随后的青青山庄西班牙式、雅庭苑法兰西式、碧华庭居澳洲式基本世界上的风格百花齐放；今天，外风格已经不是美丽的外衣，而是气质的体现，特别是色彩。项目外立面变化三九时代华庭墨绿色金地翠园蓝绿色阳光四季彩色翡翠名园绿色中央花园白色,2001.2.18,博思堂Birthidea广告,10,5、平面的创意地产概念从东海花园角窗开始，深圳地产的户型平面又进入新的一轮进化，

10、更通透的客厅弧性落地窗、观景阳台、阳光餐厅、景观浴室，都是新概念的不断演化；平面的新概念密切与景观、生活方式相结合，空间更为优越；项目 变化天安高尔夫花园 弧型客厅（香港帝涛湾/弧性观景客厅更具经典）万科彩园 阳光早餐室 观澜豪苑 高尔夫景观客厅 万科四季花城 钻石主卧室（3面采光）南海传说（海南）景观温泉浴室,2001.2.18,博思堂Birthidea广告,11,6、配套的创意地产概念常规的配套已经成为例牌，不奢华、却非常有idea的配套创意方式最为感染买家；项目创意概念蔚蓝海岸沙滩游泳池万科金色家园攀岩泛会所 万科四季花城运动街东莞盈彩美地 水世界 重庆龙湖花园 儿童冒险岛（贝尔高林）杭

11、州山水人家 水上动物园,2001.2.18,博思堂Birthidea广告,12,7、外街面创意地产概念良好的效果，特别是与外部界面的展示面，均成为地产争夺“眼率”的核心攻击带；项目 创意概念万科四季花城 商业街（模仿芝加哥的休闲街）华侨城 雕塑广场/城市景观线 东莞盈彩美地 东莞最大的儿童游戏园（青衣城的概念）成都置信 临街休闲花园,2001.2.18,博思堂Birthidea广告,13,8、现场的创意地产概念现场，目前演变成的概念是模型的局部放大。模型的目的是让人看到未来、看到希望；现场成为更为直观的未来生活展示，对买家的攻击力度更加强烈。典型的是蔚蓝海岸的三板斧营销中心、样板间、环境；万科

12、四季花城的商业街。项目创意概念万科四季花城 休闲商业街万科金色家园泛会所观澜高尔夫高尔夫球场（一部分）东莞盈彩美地鸟、鱼重庆龙湖花园庭院展示中心,2001.2.18,博思堂Birthidea广告,14,10、推广的创意地产概念推广已经不仅仅局限在平面（平面都有非常好的水准），推广已经成为以策略为核心的整合概念，如对市场的控制、通路的控制、大势的借鉴等等；项目 创意概念万科四季花城 营销媒介（小媒介的联合：润讯台、大剧院招示布）万科四季花城 艺术节+商业街蔚蓝海岸 住交会（深圳十大模式）蔚蓝海岸 海洋世界海狮表演,2001.2.18,博思堂Birthidea广告,15,第二、整合市场攻击体系,一

13、、成熟定律：当1个市场60%-70%的发展商经过1-2个项目，市场成熟速度会非常之快，同时，地产的质变性周期也越来越短，竞争总是在高层面率先质变；深圳地产 88年-96年 深圳地产第一个质变期 万科地产从134种户型减为3种主力户型；同样 深圳地产即使小楼盘同样户型一样优秀；96年-99年 深圳地产第二个质变期 益田花园带动立面变化，同时深圳发展商开始 有真正实效的整体规划、景观设计、物业管理 99年-2000年深圳地产第三个质变期 大地产配套设施出现：住户专车、名校、主力 商场、会所 2001年 深圳地产第四个质变期 品牌地产时代；万科地产/振业地产/招商地产/华侨城地产/天健地产/建设控股

14、地产6大发展商 成熟定律意义：市场的竞争局面是由成熟定律决定的，成熟定律同样会带来市场竞争的威胁（如果我们自己没有预见的话）；各市场地产成熟方式相同，深圳地产的成熟 定律同样是 成都地产未来的轨迹；把握成熟定律，提前赢得市场核心竞争力；,2001.2.18,博思堂Birthidea广告,16,二、第2定律：1、随着市场的竞争加剧，第1领导品牌销售就是好，第2就是不好；2、同一个楼盘中，景观好的销售就是好，景观不好的销售就是不好；深圳 同一新市中心区域 黄铺雅苑（价格高）销售好 天健名苑 销售非常差 同一楼盘 中心区深业花园 小高层销售非常好（基本销售完）高层销售非常不好 第2定律意义：1、一定

15、要进入领导品牌阵营（区域性领导品牌代表），因为只有第一领导 品牌阵营才可以实现销售好；2、一定要建立第一领导品牌的指标性概念，其才可以为持续性销售营造足 够的市场空间；,2001.2.18,博思堂Birthidea广告,17,三、危险定律：楼盘在整个销售过程中有4个危险期，第一开盘危险期；第二一期销售60%危险期；第三二期开盘危险期；第四楼盘销售2年危险期；如果4个危险期能够顺利过渡，楼盘将会不断缔造成功；第一危险期 开盘 危险点主要在于产品、价格市场能否接受；第二危险期 一期销售60%前 展示中心随着开盘1-2个月后，现场的轰动效应逐步递减，一般的楼盘往往只知道投放媒介，不知道再怎样打（整合

16、 市场攻击方式）；第三危险期 二期开盘 危险点主要在于二期根据一期的销售进行调整，需要再度 取得市场的认同；第四危险期 楼盘销售2年 项目思路老华，受市场新楼盘、新规划、新概念的冲击，解决的关键是自己首先要新的变化；危险定律意义：市场整合攻击正是根据危险点来设定解决危险期问题（一定不可以单一靠媒 介，整合策略是包括媒介在内的全盘攻击方式）；,2001.2.18,博思堂Birthidea广告,18,三、圣安卓市场攻击布局,第一阶段：2001.6-2001.9 第三阶段：2002.1-2002.3 展示攻击阶段 小区攻击阶段 结点：展示中心出现 结点：外立面 核心攻击点：现场展示 核心攻击点：现场

17、实景 第二阶段：2001.10-2001.12 第四阶段：2002.4-2002.5 示范攻击阶段 社区攻击阶段 结点：环境出现 结点：入伙概念 核心攻击点：环境实景 核心攻击点：生活实景圣安卓攻击目标：争取在第三阶段结束战斗,2001.2.18,博思堂Birthidea广告,19,时间 2001.6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2002.1月 2月 3月 4月 5月 核心攻击点 序攻 正式销售 开放日 新年攻击 入伙清盘攻击战术 战术1 战术2 战术3 战术5 战术6 战术8 战术9 战术11 战术12 战术13 战术14 战术15 夏房交会 封杀动线 展示中心 家乐福 Op

18、enday 百盛展示 新年音乐会 业主通讯 新年送福 全新形象 入伙攻击 入伙嘉年华 开放 模型展 模型展 1环交汇 展示中心 2环交汇 样板间 银都片区 通路环境 家乐福 现场氛围 战术4 战术7 战术10 媒介攻击 中秋业主 新年贺卡 联谊会 成都商报 华西都市 经济台,2001.2.18,博思堂Birthidea广告,20,战术1、夏季房交会,核心攻击点：1、由于圣安卓将在8月份启动市场，7月份已经进入市场的序攻阶段，附近最大的市 场点在6月份的夏季房交会，因此，建议最好可以利用房交会的契机；2、成都的房地产交易会已经形成买房人关注的热点，非常有利于封杀想买房的目标 群，有利于引动目标群

19、开盘时到现场；3、房交会的一些优惠政策成为吸引买家的关注热点，目前已经形成成都房地产的 专业市场，对圣安卓的销售信息传递具有良好的通路；执行策略：1、从现场的实际情况来看，由于银行搬迁，已经腾出1楼左边的位置，位置非常理 想，建议早谈，早定，我们只需要入口处的位置；2、房交会外部正对马路右边有一广告位，是否可以前提约定，展后会前后阶段让我 们做，增强现场的轰动效应；3、房交会的做法不是促销，一定要与别人不同，强调其品味性，如高尔夫休闲背景，庭院氛围；展位设计一定要出位，因为我们是在打品牌；4、本次夏季地产展示会的核心点是模型，一定需要非常大一些，周边的环境同样用 标牌的方式体现，模型的做法参考

20、四季花城带扶栏的方式；5、销售资料或小礼品是制造现场人气的最佳手段，如文化衫；,2001.2.18,博思堂Birthidea广告,21,战术2、动线封杀,紫竹路 桐锌林路 人民南路 1 1环线1、1环线与人民南路交叉口路牌2、2环线与桐锌林路交叉口路牌3 2 2环线3、紫竹路与2环交叉口导示牌 5 6 4 4、桐锌路、紫竹东路挂旗（开盘前）4 5、紫竹东路导示牌6、家乐福广告牌核心攻击点：1、控制人流量最大的3条路：1环线 2环线 人民南路 2、截杀通往银都、新加坡、芳草地的目标群到现场；桐锌林路 3、控制南片区人流量最大的商场 家乐福启动时间：家乐福开业即可；挂旗开盘前10天；路牌开盘前1个

21、月（7月份）；,2001.2.18,博思堂Birthidea广告,22,战术3、正式开盘,攻击前提：1、会所展示中心的出现 参考：深圳新世界豪园别墅2、样板间的出现 参考：比蔚蓝海岸再艺术化与个性化，如海派；3、会所前环境 参考：华侨城OCT广场4、会所到样板间的通路环境 参考：金地金海湾5、样板间的架空层环境 参考：万科金色家园市场攻击策略：1、会所展示中心的出现是圣安卓正式攻击市场的时刻，第一仗一定要很，一定要 眼见为实，通过会所式展示中心、样板间、示范环境，一定建立对买家的打击 力度；2、由于圣安卓的定位比较高，其在社区尚在期房状态，一定需要附加值的支持，让别人感受它是与众不同的，建立现

22、场的指标性概念；现场无时无刻不在体现 其舒适的氛围；3、因此，建议会所式展示中心，会所的感觉增强，展示中心的方式减弱，感觉是 深圳观澜高尔夫的休闲会所，让别人觉得是非常有品味的地方，喝杯咖啡可能 比其他更重要；4、样板间无论如何是艺术家的世界，利用艺术化的手法，让其觉得非常、非常有 品味及人情味；5、架空层同样需要艺术的味道及休闲的感受，同样是易道的环境重点；,2001.2.18,博思堂Birthidea广告,23,战术4、媒介攻击,核心攻击策略：1、销售信息需要尽快地击穿市场，强调其市场的覆盖面比较广，同样媒体方式考 虑经济原则；2、尽可能通过媒体的版面方式变化，突破常规性媒介，常规性方法的

23、束缚；3、报纸广告作为主要攻击点，重点以成都商报为主，同时以华西都市报 配合提高封杀面；4、电视广告采用标版的形式进行销售信息的穿越；Program Time Aug Sep 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 1 2 3 4 5 6 F F F F F 开盘结点*（建议）成都商报 4次*华西都市 2次*经济台 3周 1-1,2001.2.18,博思堂Birthidea广告,24,战术5、家乐福模型展,核心攻击点：1、家乐福历来是人流量非常火暴的地方，大世界家乐福

24、同样会带动人气非常旺，因 此一定要占领家乐福的阵地，争夺目标群；2、由于家乐福势必形成南区商业核心，如果能够有效地控制家乐，将可以有效封杀 南部主力潜在目标群；3、由于圣安卓被围合在内部，形象不容易见道，能够到现场看的人比例毕竟不多，能够不断关注圣安卓变化的人数比例更少；通过家乐福最终接触，让更多的目标 对象群直接接触圣安卓的变化-已经有的实景感受-我们的主要核心卖点；攻击方式：1、抢占家乐福最好的广告位（现在谈条件应该非常好）2、做模型展及实景图片展展示时间：9月21日-9月23日3天（5/6/日）9月28日-9月30日3天 现场配合：大招示布、主形象墙、（模型）、现场实景图片、看楼专车,2

25、001.2.18,博思堂Birthidea广告,25,战术6、Openday开放日,市场攻击策略：1、10月份是下半年成都地产市场最大的点，2001年中秋节与10.1国庆节是同一天，将会形成非常热烈的社会氛围；2、中秋节是节假日中最大的地产题材，利用中秋节可以非常好的提升圣安卓亲和 性品牌形象；老客户可以送月饼，新客户可以通过现场品尝月饼的方式；4、10月同样是圣安卓的决战点，楼盘已经封顶，现场环境、样板间、中心景观的 出现，将形成成都地产新的环境指标性概念；5、现场成为攻击目标群最佳的方式，一定要让目标群到现场；6、有关中秋现场嘉年华的活动新闻，成为后续的攻击手段；核心攻击点：1、10月1日

26、-3日现场Openday开放日 2、开放日核心开放点：A、展示中心：月饼品尝；B、中心花园 4人管玄乐表演 洋伞、休憩椅、餐点、饮料 俄罗斯“欢乐小丑”印第安圈舞 俄罗斯魔术 C、样板间：现场开放,2001.2.18,博思堂Birthidea广告,26,战术7、中秋业主联谊会,三九地产品牌圣安卓销售+三九亲和形象 新客户 老客户老客户定律：老客户带新客户的成交率占20-30%，规模越大、品牌越好，比率越高；市场攻击策略：1、老客户、新客户是圣安卓销售的主力客户群来源，同时成为每次攻击市场的两 条线；2、针对老客户的亲和活动如中秋业主联谊会，一方面在增加三九地产与老客户间 的亲和界面，发挥老客户

27、带新客户的杀伤力，另一方面，利用亲和的品牌形象 对新客户产生诱惑感；,2001.2.18,博思堂Birthidea广告,27,战术8、百盛模型巡回展,市场攻击策略：1、第1次外卖场攻击主要集中于南片区，经过2个月的市场攻击，南片区基本 消化差不多，销售需要新的目前群进入；2、百盛外卖场主要目标是攻击市中心目标群，展开第二次目标群攻击；3、由于小区比较靠内，能够接触到现场的目标群比较少，能够不断关注三九圣 安卓变化的更少，一定要打出去，到人流量最大的地方，让更多的终端消 费者直接接触到楼盘，从而了解楼盘及建立其与众不同的差异性；4、百盛是市中心影响力非常大的商场，人流量比大，控制百盛等于控制市场

28、，因而在中心区建议选择百盛做为做外卖场；5、百盛周六、周日、节假日是人流量最大的点，外卖场促销建议选择该时间作 为攻击点；现场布置：1、背景板 2、模型 3、小气球礼品 4、宣传资料 5、看楼专车配合,2001.2.18,博思堂Birthidea广告,28,战术9、新年音乐会,A、“圣安卓业主新年音乐会”大招示布 D B、模型现场展示 B C C、门票宣传 A D、“圣安卓业主新年音乐会”舞台背景 市场攻击策略：1、三九圣安卓本身就是洋气十足，新年音乐会也是洋人的东西，因次，新年音乐 会非常适合三九圣安卓；2、新年音乐会不仅可以全面提升三九圣安卓的品质；而且还可以进一步增强其富 有人情味的亲和

29、品牌形象；3、年底关于新年的活动成为市场关注的热点，报纸媒介已经失效，相应借助新年 的活动，成为非常好的市场攻击方式；4、邀请人员业主、登记客户群、相关机构、点杀的集团购买力，充分发挥新年音 乐会的市场攻击性；5、充分利用新年音乐的题材，新闻媒介进行全面配合；,2001.2.18,博思堂Birthidea广告,29,战术10、新年贺卡,攻击方式：通过贺年卡直邮的方式进行促销信息传递 突出贺年卡、三九集团概念、圣安卓介绍攻击原则：1、攻击目标在于借圣诞新年的契机，进一步传递三九圣安卓的销售信息，对目标群进行再度围杀；2、攻击点是三九圣安卓新老客户群的建立：3、通过对老客户的感情维系，让其产生对三

30、九地产品牌的凝聚向心力，并开拓老客户介绍新客户的销售前提；*注：品牌销售定律：长线地产品牌老客户的推荐率在30%-40%；4、新客户通过贺年卡的围杀，让其感觉三九地产是一个有人情味的地产 商、圣安卓是一个与众不同的项目，并希望能够到现场了解情况或推 荐朋友来看；5、现场的变化，现场的魅力通过邮寄的方式再度引发目标群的关注；,2001.2.18,博思堂Birthidea广告,30,战术11、业主通讯,市场攻击策略：1、三九圣安卓经过半年的推广，已经开始建立市场的影响力，因次，建议全面启 动三九地产的长线品牌概念，建立长线的市场影响力；为品牌及后续项目的启 动建立良好的前提条件；2、业主通讯是非常

31、好的促销介质，能够与买家、准客户在不断沟通有关项目的新 的变化，从而感染客户；3、业主通讯同时是与合作伙伴、关联企业、关心人士沟通发展商的开发理念、经 营方式的通路，可以充分发挥三九地产品牌的周边影响力和辐射力；4、业主通讯的内容建议快速反映楼盘的变化：*工程进度*楼盘新的变化*新的规划概念*客户关心问题解答*社区新的活动,2001.2.18,博思堂Birthidea广告,31,战术12、送福,核心攻击点：1、老客户可以到售楼处领“福”到；2、到现场的参观客户同样可以领“福”到礼品；3、展示中心过年氛围；市场攻击策略：1、新客户：过年了，人们的心情比较愉快，如果借过年的结点，通过小恩小惠特 别

32、容易打动买家的好感，送“福”，人们都非常愿意布置到家里；2、老客户：让老客户不断到展示中心现场取“福”，可以避免过年及非节假日人 流量较少的氛围不足；3、展示中心：建议能够布置过年的气氛（至少可以使用到2月中），让到现场的 客户感到三九圣安卓的不同，一个非常有情的社区；4、潜在目标：丰富销售人员的销售手段，可以进一步约登记客户到现场，进一步 让其感受现场，对其进行新一轮攻击；,2001.2.18,博思堂Birthidea广告,32,战术13、全新形象,市场攻击策略：1、3月份是新一年的开始，市场同样开始进行新一轮的市场攻击，建议三九圣安 卓抢先建立全新形象入市，先声夺人，抢占市场关注力；2、三

33、九圣安卓从2001年6月进入市场，历经9个月，市场形象的饱和效应已经产生，市场攻击开始出现递减，需要新的形象刺激市场，再度引发市场的关注；3、新的变化、且不断新的变化，让人们感受到三九圣安卓的不同，形成新的市场 刺激点；同时再度引领成都地产指标性；4、2001年新形象一定需要建立在眼见为实的前提上，一定要让买家最终看得到希 望，让成都地产形成参观指标；5、三九圣安卓高尚社区的核心竞争力将在现场充分体现，同时在宣传方面形成很 好的支持点；核心攻击点：1、新指标概念：高尚社区，建立眼见为实的指标性；2、新形象整合攻击点：A、媒介宣传：报纸广告 B、户外路牌形象 C、活动配合,2001.2.18,博

34、思堂Birthidea广告,33,2001.2.18,博思堂Birthidea广告,34,2001.2.18,博思堂Birthidea广告,35,2001.2.18,博思堂Birthidea广告,36,2001.2.18,博思堂Birthidea广告,37,2001.2.18,博思堂Birthidea广告,38,2001.2.18,博思堂Birthidea广告,39,2001.2.18,博思堂Birthidea广告,40,2001.2.18,博思堂Birthidea广告,41,2001.2.18,博思堂Birthidea广告,42,2001.2.18,博思堂Birthidea广告,43,200

35、1.2.18,博思堂Birthidea广告,44,2001.2.18,博思堂Birthidea广告,45,2001.2.18,博思堂Birthidea广告,46,2001.2.18,博思堂Birthidea广告,47,2001.2.18,博思堂Birthidea广告,48,2001.2.18,博思堂Birthidea广告,49,2001.2.18,博思堂Birthidea广告,50,2001.2.18,博思堂Birthidea广告,51,2001.2.18,博思堂Birthidea广告,52,2001.2.18,博思堂Birthidea广告,53,2001.2.18,博思堂Birthidea广

36、告,54,2001.2.18,博思堂Birthidea广告,55,2001.2.18,博思堂Birthidea广告,56,2001.2.18,博思堂Birthidea广告,57,2001.2.18,博思堂Birthidea广告,58,2001.2.18,博思堂Birthidea广告,59,2001.2.18,博思堂Birthidea广告,60,2001.2.18,博思堂Birthidea广告,61,2001.2.18,博思堂Birthidea广告,62,2001.2.18,博思堂Birthidea广告,63,2001.2.18,博思堂Birthidea广告,64,2001.2.18,博思堂Bi

37、rthidea广告,65,2001.2.18,博思堂Birthidea广告,66,2001.2.18,博思堂Birthidea广告,67,2001.2.18,博思堂Birthidea广告,68,2001.2.18,博思堂Birthidea广告,69,2001.2.18,博思堂Birthidea广告,70,2001.2.18,博思堂Birthidea广告,71,2001.2.18,博思堂Birthidea广告,72,2001.2.18,博思堂Birthidea广告,73,2001.2.18,博思堂Birthidea广告,74,战术14、入伙攻击,市场攻击策略：1、三九圣安卓入伙是清盘的最后大点，

38、是整个项目的最后攻击期，务必力求在 此阶段清盘，因而一定要将入伙信息让更多的人知道，击穿市场；2、入伙概念同样对卖家来说，是信赖感的最好例证，因此，一定需要利用入伙对 市场进行实景的信赖感攻击；3、三九圣安卓的入伙同样是展示其与周边竞争楼盘的不同点：非常安逸的高尚社 区，因此同样需要买家到现场，进一步感受现场的魅力；核心攻击点：1、通知业主及登记目标群到现场 2、邀请更多的人员到现场，以建立口碑传播；3、入伙庆典仪式在现场举行 4、现场举行嘉年华活动圣安卓经典嘉年华 会所前广场布置花卉、管乐4重奏 会所全面开放 饮料、水果餐点 样板间实景开放,2001.2.18,博思堂Birthidea广告,

39、75,战术15、入伙嘉年华,1、入伙庆典形象墙 12、入伙庆典剪裁 4 23、广场气球条幅 3 54、会所氛围5、楼体招示布核心攻击点：1、入伙庆典仪式：会所广场 2、邀请参观：三九高层、成都相关领导、媒介单位人员 3、会所嘉年华活动市场攻击策略：1、入伙是三九圣安卓的大点，是整个项目的重点攻击期，务必力求重点攻击市场，一定要将入伙信息让更多的人知道，击穿市场；2、入伙标志着项目最后完成，是社区的大结局，现场的实景成为最主要的攻击点；3、媒介需要加强攻击力度，配合入伙概念，前期通过广告形式；入伙后通过新闻 广告宣传；,2001.2.18,博思堂Birthidea广告,76,整合市场攻击线路,1、战局 成都目前的战局如何？成都未来的战局如何？2、解局 香港地产的发展历程 深圳地产的发展历程 深圳地产的2个制高点3、布局 整合市场攻击 年度市场攻击战术,2001.2.18,博思堂Birthidea广告,77,建筑之家 THANKS！,