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1、2023/2/15,房地产市场与房地产供求理论,房地产市场与房地产供求理论,2023/2/15,房地产市场与房地产供求理论,2,2.中国房地产市场体系,2023/2/15,房地产市场与房地产供求理论,3,房地产市场结构可以从不同的角度进行划分：（1）按市场运行层次划分：层次结构一级市场：具有国家垄断经营的性质，该产品呈纵向流通。二级市场：具有经营性质，房地产呈横向流通。三级市场：具有消费和经营性质，房地产呈横向流通。,2023/2/15,房地产市场与房地产供求理论,4,（2）按市场交易客体划分 可以分为土地市场、房产市场、房地产金融市场和房地产中介服务市场等。房地产中介服务市场又包括房地产评估
2、、房地产经纪、房地产咨询、房地产信息服务市场等。（3）按物业类型划分 可以分为住宅市场、商业物业市场、写字楼市场、工业物业市场、特殊物业市场等。每一类又可以进一步细分，如住宅市场可细分为普通住宅市场、公寓市场、别墅市场，写字楼市场可细分为甲级写字楼市场、乙级写字楼市场等。,2023/2/15,房地产市场与房地产供求理论,5,（4）按覆盖(影响)范围划分。分为国际性、全国性、地方性房地产市场。不同类型房地产的覆盖(影响)空间范围是有差别的。一般来讲，房地产的档次越高，市场空间范围就越大。（5）按供货方式划分。分为现房市场、期房(楼花)市场；(6)按照权益让渡方式划分为买卖、租赁、抵押、典当、置换
3、、联营、入股等房地产市场；（8）按照法律原则划分为合法房地产交易市场、非法房地产交易市场(隐形市场)；（8）按照供求状况划分为买方市场、卖方市场等。,2023/2/15,房地产市场与房地产供求理论,6,3房地产市场的特点和功能 与一般商品市场相比较，房地产市场具有以下特点：（1）区域性 房地产市场的区域性主要是由房地产的位置固定性和性能差异性所决定的。房地产市场具有强烈的区域性特点，不同区域的房地产市场之间相互影响也较小。（2）竞争的不充分性房地产市场参与者较少，房地产交易价格及交易信息多为非公开的。房地产市场属于区域性市场，同一用途不同区域的房地产具有较小的替代性。房地产投资决策受价格以外的
4、因素影响也较大，交易效率较低。,2023/2/15,房地产市场与房地产供求理论,7,（3）供给调节的滞后性土地的自然供给无弹性，土地的经济供给弹性较小；土地的用途一旦确定就难以改变；当市场出现供不应求时，供给的增加往往需要相当长 的时间；而由于房地产使用的耐久性，又决定在市场 供过于求时，多余的供给也需要较长的时间才能被市 场消化。（4）交易的复杂性房地产交易形式多样；房地产交易持续时间较长；房地产市场的交易复杂，交易费用高。,2023/2/15,房地产市场与房地产供求理论,8,（5）与金融的关联度高 房地产的投资者、开发者、房地产的消费者，对于信贷的依赖性都很强。金融政策、市场利率的变动，也
5、会对房地产交易的数量、价格等产生很大影响。（6）政府干预性强各国政府都对土地的权利、利用、交易等都有严格的限制。房地产市场的不完全性，竞争性较弱而垄断性较强，并且涉及 社会福利和社会保障等，也成为政府倾向于对房地产市场多加 干预的理由。政府一般通过金融政策、财政政策、土地利用计划、城市规划 以及环境保护等手段，来鼓励或限制房地产开发，对房地产市 场进行干预和调节。,2023/2/15,房地产市场与房地产供求理论,9,二、政府对房地产市场的干预1政府制定干预房地产市场政策的原则 政府政策应具有的共同特征是：公平、效率、连续、系统、协调、前瞻性和引导性。（1）目标的确定性政府干预房地产市场的政策必
6、须有明确的目标。这些目标通常包括：使存量房地产资源得到最有效的使用。保证为各类生产生活需要提供适当的入住空间。引导新建项目的位置选择。满足特殊群体的需要。,2023/2/15,房地产市场与房地产供求理论,10,（2）政策的连续性与协调性体现新旧政策的衔接；体现与相关政策的衔接配套；体现多元性与系统性的统一。（3）政策的针对性和导向性制定宏观的调控政策；针对不同类型物业的供给、分配和消费途径，制定具有针对性的具体政策；政策要有明确的导向性，以帮助市场的参与者准确 把握自己的行为取向。,2023/2/15,房地产市场与房地产供求理论,11,（4）政策的公平性和效率公平和效率及其相互协调，是评价政策
7、的重要方面。政府制定政策的原则是：既要通过资源和利益的公平 分配来维持社会的稳定；又要通过资源的优化配置来 推动社会的进步和发展。公平和效率常常是矛盾的：如何处理好其相互关系，是政府制定政策的重点和难点。,2023/2/15,房地产市场与房地产供求理论,12,2房地产市场的宏观调控 宏观调控房地产市场的手段包括土地供应计划、价格、税收政策等。（1）土地供应计划的调控政府供应土地的数量和质量直接控制房地产开发的规模和结构。科学的计划指导有利于市场的发展。科学的土地供应计划应与总体规划相协调，应有足够的弹性，能够对市场信号做出灵敏的反应。实施土地供应计划宏观调控的必要条件，是政府拥有足够的土地储备
8、。尽量减少用地单位的土地存量，是增强土地供应计划调节有效性必不可少的措施。,2023/2/15,房地产市场与房地产供求理论,13,（2）城市规划的指导城市规划的作用：合理利用土地、协调城市结构空间 整个规划力求体现超前性、科学性、动态性和适用性。社会经济发展计划、城市规划、土地供应计划对土地配置、房地产市场的运行起重要作用。政府供应土地的过程应是具体实施国民经济计划、城市规划的过程。三个计划除改善各自的技术、观念和管理方式外，必须相互协调，形成土地配置及调控房地产市场的计划体系。,2023/2/15,房地产市场与房地产供求理论,14,（3）地价的杠杆作用政府可以用地价对房地产市场进行调控。地价
9、、建造成本、专业费用、管理费用、财务费用、投资利润、税金等因素极大地影响着房地产市场上的供给价格。在一定时期内，建造成本及与之相关的专业费用和管理费用、财务费用和税金大体固定在一定水平上，通过调控地价来间接调控房地产价格，经常是十分有效的。政府通过调整土地供应数量，调整与土地开发相关的税费政策等经济手段，灵活运用划拨、招标、拍卖出让方式，以及必要时通过直接的行政干预，都可以对地价进行有效的调控。,2023/2/15,房地产市场与房地产供求理论,15,（4）税收的功能房地产税收政策是政府调控房地产市场的核心政策之一。正确运用税收杠杆不但可以理顺分配关系、保证政府土地 收益，还可以通过税赋差别体现
10、政府的税收政策和产业政 策，进而对抑制市场投机、控制房地产价格、规范房地产 市场交易行为等方面起到明显的作用。（5）租金的控制租赁市场是房地产市场的一个重要组成部分租金作为房地产的租赁价格是政府调控房地产市场的主要 对象之一。在运行正常的房地产市场，租金还与房地产价格保持合理的比例。,2023/2/15,房地产市场与房地产供求理论,16,（6）金融杠杆的作用房地产业与金融业息息相关。金融业的支持是房地产业繁荣必不可少的条件，房地产信贷也为金融业提供了广阔的发展天地。发展房地产金融，通过信贷规模、利率水平、贷款方式等金融措施调节房地产市场，是政府调控房地产市场的一个重要手段。（7）住房政策的影响
11、 我国城市住宅的供给主要有：保障性住房（廉租房、公租房、经济适用房）和市场价商品住宅。,2023/2/15,房地产市场与房地产供求理论,17,3房地产市场行为的规范（1）资质审查建立资质审查制度的原则：公开化，只有透明度高，才便于社会监督。标准化，即明确、具体地规定进入某类市场必须具备的最低资格标准。（2）产权登记发挥保障投资者(业主)权益的基本功能，发挥方便流通、维护交易秩序、代征税费以及对房地产市场动态跟踪管理的功能。产权登记是房地产市场管理的基础和前提，是成为微观管理的枢纽，诸多宏观政策、房地产法规都可以在产权登记管理过程中具体实施。,2023/2/15,房地产市场与房地产供求理论,18
12、,（3）建立房地产价格评估制度 房地产估价在政府土地出让、拆迁安置补偿，房地产买卖、租赁、抵押、保险、征税，房地产产权转让、投资入股，公司上市、兼并、收购，房地产诉讼、纠纷调解、仲裁等方面，为社会提供了广泛的专业服务。（4）交易程序的规范化 用法律形式规范主要的房地产交易方式，是抑制投机、维护市场秩序的有效措施。各城市对土地出让、房屋预售、买卖、抵押、租赁以及产权登记等都规定有固定的办事程序。,我国房地产政策回顾,2023/2/15,房地产市场与房地产供求理论,19,三、房地产供求理论 供求理论是市场运行的基础理论，也是房地产市场运行与价格变动的核心理论。房地产商品供给呈现低弹性，而需求由于种
13、种因素呈现高弹性，使得研究房地产供求理论更多的要研究土地与房地产供求的特点与特殊规律。1城市土地需求（1）城市土地 土地分为农村土地、城市土地等。城市土地是指城市区域中的陆地和水域以及它们之上、之下的一定的空间。,2023/2/15,房地产市场与房地产供求理论,20,从区域上说，城市土地含有三个方面内容：城市市区土地，即城市建成区范围内的土地；城市规划区范围内的土地；城市行政管辖区范围内的土地，即包括城市郊区和县范围内的土地。城市土地，是指城市市区土地和城市规划的范围内的土地。（2）城市土地的需求是指城市里的工矿企业、机关学校等事业单位，以及其他一切社会团体等组织和个人为了生存和发展，进行各种
14、物质产品和精神产品生产及从事各类消费活动而利用土地的需要。,2023/2/15,房地产市场与房地产供求理论,21,（3）在完全竞争的市场经济中，土地价格和土地需求量之间的关系可构成一条土地需求曲线DD见图。,2023/2/15,房地产市场与房地产供求理论,22,（4）土地的需求弹性 土地需求弹性是指土地价格相对变化量与由价格变化引起的土地需求量相对变化量比率，有的称之为反应程度、一般用公式表示：,需求量与价格是反向运动，一般为负值；但习惯上略去负值。土地需求弹性大，需求曲线表现平缓，说明土地价格微小变动，能引起土地需求量较大变动；土地需求弹性小，需求曲线表现为陡直，说明土地价格变动不能引起土地
15、需求量比较明显的变化。在同一土地价格水平线上，土地需求量也是因其他因素的影响而变动的。,2023/2/15,房地产市场与房地产供求理论,23,2城市土地供给 城市可供人利用的土地称之为土地供给。城市土地供给分为自然供给和经济供给。自然供给是指未经过加工，自然提供可以直接利用的土地。经济供给是指在自然供给基础上，通过投入资金和劳动加以改造，可供人们直接利用的土地。城市里的土地数量绝大多数是经济供给。,2023/2/15,房地产市场与房地产供求理论,24,（1）土地经济供给与土地价格之间的关系土地供给曲线有瞬间、短期、长期供给曲线之分。,2023/2/15,房地产市场与房地产供求理论,25,。,所
16、谓瞬间是指土地经济供给来不及随地租变化而变化的时间，这时土地经济供给不变，供给曲线为一条垂直的直线S1。所谓短期是指土地所有者或开发者只能在固定的机械设备和不 变成本(如土地契约费用、管理人员的工资等)下从事土地生产 的时间。供给曲线用S2表示。所谓长期是指土地所有者或开发者能够通过增加设备和现存成 本来从事土地开发的 时期。土地的长期供给曲线比短期供给曲 线显得更平坦，如S3曲线表示。,2023/2/15,房地产市场与房地产供求理论,26,（2）土地供给弹性 土地供给弹性是指地价相对供给量与由地价变化引起的土地经济供给量的比率。它是用来反映土地经济供给量对地价变化作出反应的灵敏度，一般可用如
17、下公式表示：,对瞬间供给，土地供给弹性为零，即无弹性；土地的短期供给系数比长期供给弹性系数小，当地租上涨到一定水平后，短期供给弹性趋于零，而长期供给弹性也越来越小。,2023/2/15,房地产市场与房地产供求理论,27,3土地的供求均衡在研究土地供求的均衡时又分为三类：（1）土地供求的瞬间均衡。通常土地供给表现为一条垂直向上的直线，土地需求表现为一条向右下方倾斜的曲线。,2023/2/15,房地产市场与房地产供求理论,28,（2）土地供求的短期均衡。在短期内，土地供给有一定弹性。在土地供给数量没有超过QH时，均衡地租和均衡土地数量由供给和需求共同决定。,（3）土地供求的长期均衡。在长期内，土地
18、供给弹性增大。均衡地租和均衡土地数量由需求和供给的交点决定。地租既取决于需求，又取决于供给。,2023/2/15,房地产市场与房地产供求理论,29,4土地供求的一般特征 由于土地空间位置的固定性以及资源的稀缺性，在一定条件下，土地的供给是基本恒定的，供给曲线SS为一垂直X轴的直线，而需求曲线则是一条曲线，并且可以上下移动。土地需求在一定条件下决定土地价格。,2023/2/15,房地产市场与房地产供求理论,30,在一个城市和地区内，需求曲线DD可以向上平移到D1D1，其结果造成土地价格的总体趋升。由于各种土地的用途可以改变，可以相互转换，就某种用途的土地来讲，供给也是可以变化的。政府管制和垄断，
19、土地的供给总量也可以是弹性的。如果土地供给量增加即为S2S2，则价格变小；如果土地供给量减少即为S1S1，则价格升高。,土地供给弹性价格决定的特点 图,2023/2/15,房地产市场与房地产供求理论,31,5房地产市场供求机制(1)单一的市场均衡其假定条件是：土地现存量等于新建设的土地数量；土地质量是无差异的；当市场出现均衡时，房地产供给量和需求量是相等的。,单一的市场均衡图,2023/2/15,房地产市场与房地产供求理论,32,（2）房地产闲置与过度需求模式 房地产市场部分产品闲置和过度需求总是同时并存的，这是房地产市场与一般商品市场的一个主要区别。,分析房地产市场的非均衡特点：,房地产市场
20、的非均衡模型图,LE,2023/2/15,房地产市场与房地产供求理论,33,房地产市场供给量闲置与过度需求及市场非均衡状态现象的原因是：房地产供给时滞性，需求敏感性；房地产不可移动性，造成生产和需求的盲目性；房地产存量与新增量的差异以及不可预期性；房地产出售所得的净价格与购买者所支付 的净价格不相等。,2023/2/15,房地产市场与房地产供求理论,34,第二节 房地产市场运行的一般规律概述 租金由房地产使用市场确定，而不是由房地产投资市场确定。在房地产使用市场上，供给量由房地产投资市场给定了，对房地产的需求取决于租金和当前的其它经济因素如生产水平、收入水平或家庭的数量，房地产使用市场的作用就
21、是确定一个租金水平，在这个水平上对房地产的使用需求等于房地产的供给。1房地产市场分析的四象限模型房地产使用市场和房地产投资市场有两个连接点：,第一，房地产使用市场确定的租金水平是确定房地产资产 需求的中心。第二，两个市场在房地产开发部分的连接是开发量增加。,2023/2/15,房地产市场与房地产供求理论,35,2023/2/15,房地产市场与房地产供求理论,36,2房地产市场运行过程的分析（1）经济增长和房地产使用需求,2023/2/15,房地产市场与房地产供求理论,37,（2）长期利率与房地产资产的需求,2023/2/15,房地产市场与房地产供求理论,38,（3）短期信贷、开发成本和新增供给
22、,2023/2/15,房地产市场与房地产供求理论,39,3房地产市场的周期循环（1）房地产周期循环的定义房地产周期循环是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生。（2）房地产周期循环的原因影响供需的主要因素，其中以金融相关因素的变动 最为关键；市场信息的不充分、从供需两方面调整不均衡的时间落差；生产者与消费者的心理因素；政策影响；政治冲击；制度因素；生产时间落差、季节性调整、总体经济形势等。,2023/2/15,房地产市场与房地产供求理论,40,（3）传统房地产周期理论的主要内容 传统房地产周期理论的主要内容包括：在市场供求平衡的前提下，房地产市场会正常运作，且这种平衡性
23、会持续一定的时期；在此时期内，投入房地产市场的资金的利润预期保持不变，投资者具有自我调节投资量的能力。房地产市场的发展呈现一种自我修正的周期性，且不同周期之间的时间差异和投资回报差异微乎其微。房地产市场的发展呈现出一种自我修正的模式。在每一个运行周期中，均经过扩张、缓慢、萧条、调节、复苏和再次扩张的过程。,2023/2/15,房地产市场与房地产供求理论,41,具体包括的阶段是：确认对新入住空间的需求，促使新建筑产生；受到新建筑的刺激而导致经济扩张；经济的持续扩张进一步刺激新建筑；新建筑超过空间需求，导致超额建筑；调整、因需求减少而导致新建筑活动剧烈减缓；复苏，需求开始增加而消化已有超额建筑；回
24、复到空间市场供需均衡状况；经济的持续扩张导致对新建筑需求的增加；确认对新入住空间的需求，促使新建筑产生。传统房地产周期理论在政治、经济状况基本稳定或预期稳定的情况下，是有效的。,2023/2/15,房地产市场与房地产供求理论,42,（4）分析房地产周期运动的新观念 从现代房地产周期研究的结论来看：经济扩张与创造就业已不再是线性关系；就业机会增加与空间需求也不再同比增长；经济活动的扩张不再立即绝对导致新建筑增加(如经济复苏不再传统般会导致新建筑产生)。,2023/2/15,房地产市场与房地产供求理论,43,（5）房地产市场的投资周期 随着自然周期的运动，投资于房地产市场上的资金流也呈现出周期性变
25、动，形成投资周期。当房地产市场自然周期处在谷底并开始向第一阶段运动的时候，很少有资本向存量房地产投资，更没有资本投入新项目的开发建设。在这段时间，市场上只有可以承受高风险的投资者。随着自然周期运动通过第一阶段，投资者对投资回报的预期随着租金的回升而提高，部分投资者开始回到市场当中来，寻找以低于重置成本的价格购买存量房地产的机会。这类资本的流入使房地产市场通过平衡点，并逐渐使租金达到投资者有利可图的水平。在自然周期第二阶段的后半段，由于投资者不断购买存量房地产和投入新项目开发，资本流量显著增加。,2023/2/15,房地产市场与房地产供求理论,44,当自然周期到达其峰值并进入第三阶段的时候，由于
26、空置率低于平衡点水平，投资者继续购买存量房地产并继续开发新项目。资本不断流向存量房地产和新项目的开发，此时房地产市场的流动性很高。当投资者最终认识到市场转向下滑时，就会降低对新项目投资的回报预期，同时也降低购买存量房地产时的出价。存量房地产的业主并没有像投资者那样快地看到了未来市场会进一步下滑的风险，叫价仍然很高，以致投资者难以接受，导致房地产市场流动性大大下降，自然周期进入第四阶段。（6）房地产市场自然周期和投资周期之间的关系 房地产市场的自然周期和投资周期是相互联系和相互影响的，投资周期在第一阶段和第二阶段初期滞后于市场自然周期的变化，在其他阶段则超前于市场自然周期的变化。,2023/2/15,房地产市场与房地产供求理论,45,5房地产市场的影响因素（1）影响房地产市场发展的社会经济因素社会因素：传统观念及消费心理、社会福利、人口数量及状态、家庭户数与规模、家庭生命周期等因素经济因素：经济发展状况、家庭收入水平及分布、物价水平、工资及就业水平、房价租金比等；政策因素：房地产供给政策、住房分配和消费政策、房地产金融政策、房地产产权与交易政策、房地产价格政策。,2023/2/15,房地产市场与房地产供求理论,演讲完毕，谢谢听讲!,再见，see you again,3rew,
