【广告策划PPT】SNS社区运营规划方案卓越公关.ppt

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1、,2011年SNS社区运营规划方案,卓越的网络公关与网络营销顾问机构,卓越公关 http:/,网络公关和营销QQ群:70159803,企业使命:QQ/51/9158/iPart/口碑/搜道 企业的主要产品体系:QQ/51/9158/搜道 SNS、网络社区的经营现状和问题 SNS、网络社区的商业模式和趋势 SNS、网络社区的相关报告和分析 搜道2010年运营规划理论分析和综述 搜道2010年运营规划方案和目标分解 搜道2010-2011年产品建议讨论 参考信息,目录 Contents,企业使命:QQ/51/9158/iPart/口碑/搜道,搜道 聚集 快乐,企业使命:QQ/51/9158/iPa

2、rt/口碑/搜道,QQ:成为互联网水和电,精彩在线生活 51:全球最大华人家园 9158:中国最大视频主题交友乐园 iPart:中国最受女生喜爱的温馨交友乐园 口碑:中国最大的生活服务网站,企业的主要产品体系:QQ/51/9158/搜道,搜道 聚集 快乐,企业的主要产品体系:QQ/51/9158/搜道,QQ、QQ游戏平台、各类客户端产品和搜搜、拍拍没有列出,企业的主要产品体系:QQ/51/9158/搜道,51新炫舞和移动平台产品没有列出,企业的主要产品体系:QQ/51/9158/搜道,UC运营平台,网游:星光、月光没有列出,企业的主要产品体系:QQ/51/9158/搜道,SNS、网络社区的经营

3、现状和问题,搜道 聚集 快乐,社交网络总体仍处于市场起步阶段,关键问题仍未解决,Source:DCCI互联网数据中心,更多图表请见:2009社交网络(SNS和网络社区)发展现状和主要问题,社交网络的用户使用网站产品(服务)现状和目的,CSDN,天际网,5G,更多图表请见:2009社交网络(SNS和网络社区)发展现状和主要问题,SNS、网络社区的商业模式和趋势,搜道 聚集 快乐,SNS、网络社区基本特性与商业模式分析,SNS特性,应用服务,盈利模式,80%,15%,5%,Source:DCCI互联网数据中心,更多图表请见:2009社交网络商业价值机遇和互动营销趋势,SNS市场细分化、垂直化趋势显

4、著,产业专业化分工、市场专业细分是任何产业的必然。SNS市场也如此,必将出现定位更细分、竞争能力更强的细分主体。SNS网站目前处于同质化竞争的阶段,差异化竞争将是未来获胜的关键,市场的进一步细分将成为差异化竞争的有效途径。,Now!,Source:DCCI互联网数据中心,更多图表请见:2009社交网络商业价值机遇和互动营销趋势,广告营销市场在SNS、网络社区的趋势,泛媒体时代,消费者行为模式已经由传统模式AIDMA模式转变为AISAS模式。(AIDMA,Attention注意 Interest兴趣 Desire欲望 Memory记忆 Action购买行动)消费者在注意商品并产生兴趣之后的信息搜

5、索(Search),以及产生购买行动之后的信息分享(Share),多数互联网用户在此过程中几乎都离不开互联网。,Source:DCCI互联网数据中心,消费者行为,重要接触点,更多图表请见:2009社交网络商业价值机遇和互动营销趋势,SNS、网络社区 的相关报告和分析,搜道 聚集 快乐,社交网站用户年龄构成和职业结构2009,分析结论:1.用户消费能力的高低,对于广告的接受程度等均将限定网站的价值;2.网站用户的各种基本属性,在整体上决定了网站价值;3.网站用户对于商业信息的接受程度,将对用户商业行为的参与产生直接影响。,延伸问题:1.不同年龄、职业的用户面对不同社交网站服务的消费欲望差别?消费

6、能力和收入高低并不成正比;如QQ会员、爱情公寓AVATAR的消费用户总体更低龄、收入偏低;2.不同职业、地区、工作生活范围的用户对不同的网站推广方式接受程度如何?如院校大学生可能对乐队、派对、选秀更敏感,而办公室白领更接受免费商品体验、优惠券、节日交友聚会这些。,用户获知网站的渠道和添加的好友来源2009,分析结论:1.社交网站是基于人与人之间关系的应用,亲友之间口碑相传的推广是最有效的渠道;2.电子邮件推广的过度使用很容易招致用户的反感和抵触;3.社交网站用户规模进一步扩大,越来越多的用户会将更多现实生活中的人际关系延伸到网络。,延伸问题:1.分享的链接、邀请的邮件都可能招致用户的反感和抵触

7、,所要考虑的是,分享的是什么内容?邀请的是参与什么互动?如QQ、人人的星座运程应用,肯德基的电子优惠券却比较受欢迎;2.年龄偏低的用户,更愿意通过SNS扩展陌生到熟悉的关系朋友圈,网站提供什么样的产品和服务满足他们?如QQ城市达人,爱情公寓日记、白金用户推荐,口碑同城活动都大大增加了结识新朋友的机会。,社交网站不同使用频率用户的目的和行为差异2009,分析结论:一.在使用频率较高的人群中,以维系老友关系,打发时间,玩游戏为目的的用户居多。二.在使用频度较高的用户中,关注好友的动态并与好友互动是重要的行为。延伸问题:1.好友产生的动态、公共区域的话题、活动内容决定了用户的参与热情和活跃度,什么是

8、他们感兴趣的?如爱情公寓的精选相册、51格子的美女头像拼图,都是受用户关注度高的feeds;二.再次考虑网站上结交新朋友的路径?教会美女用户们如何快速成为达人很重要,但是给她们提供更多的“路径”到达网站的更贴切用户也许更重要。,分析结论:1.用户对好友更新相册、发表新话题和分享了网址/音视频的关注列在前三位;2.给好友留言、图片/相册和博客/日志功能,成为用户最常用的功能;3.用户的行为较为分散,但与好友的交流沟通和对好友的关注依然是用户行为的中心。,延伸问题:1.好友更新相册的动态最受关注,图片/相册又是最常用的产品功能之一,那么如何建立稳定、快速的图片存储/检索服务?便捷的图片/相册功能,

9、适于分享和内容聚合的图片频道也许是我们可以逐步建立的?如POCO、蜂鸟的模特频道,爱情公寓的精选相册都是网站前几位的内容频道;2.好友参加的线下活动,网站举行的线下活动,还是比较容易引起用户兴趣的!?,社交网站用户关注的好友动态、常用的产品功能2009,用户选择和放弃社交网站的因素/原因2009,分析结论:1.网站平台上同学/同事/熟人多、可获取有用的资讯、感兴趣的话题位列前三甲;2.社交网站是以交互性为主要特点的网络应用,在导致用户放弃的原因中,没有较为直接的感兴趣的内容,缺乏互动和交流是最主要的因素。,延伸问题:1.没有有用的资讯,没有感兴趣的话题,为什么?在社区论坛、SNS网站搭建成本越

10、来越低的今天,内容为王,内容的建设和管理,绝对是网站运营管理的首要工作之一;如51群组崛起的前两年,内容建设和管理起到了决定性的作用;2.参与感好、互动性强的活动是有力的兴奋剂和强心针,不过要注意用户的审美疲劳周期。,用户使用社交网站的主要目的,继续使用的意愿2009,分析结论:1.目前以娱乐和游戏为基础的特殊需求成为现阶段中国网民使用SNS网站的显著特征之一,维护老朋友关系、结识新朋友基本并列第二;2.注意人人用户成长的变化,关注开心网核心模式的变更,看看51如何继续满足低端网民,持续看好QQ空间的成长,研究新浪博客和微博名人策略。,延伸问题:1.结识新朋友需求远远没有得到满足,各种调查报告

11、的次级报表和指标都反映了这个问题!这方面做得好的有哪些案例?如爱情公寓的“网络同居”概念,51的结交PLMM概念,豆瓣、口碑的同城兴趣爱好小组概念,都是在社交网络发展的各时期、各领域里的可参考成功案例;2.结合实力矩阵模型、SWOT分析来研究竞争环境、竞争对手、自己所处位置,才能找到突破口,差异化发展,为自己赢得生存发展的空间和时间。,不同性别、不同年龄受众的爱好差别2009,延伸问题:1.如果需要规划好内容频道并运营,把用户群(受众)按照性别、年龄、职业、居住地甚至经历再细分来进行研究分析是必不可少的步骤!可参考生活点评、本地生活类的网址是如何建立内容频道的,但显然,他们对用户细分还做得不够

12、,还在继续;,日常消费信息获取媒介分布2009,分析结论:1.互联网是绝大多数产品/服务消费信息的最主要获取渠道,且领先优势明显;2.但与用户生活相关的一些具有区域特性的信息并没有满足用户需求,生活类消费网址的本地化是该类网站发展的关键。,分析结论:1.如果仅以“点击率”来衡量展示广告效果,网络展示广告效果至少被低估了20%,显示广告效果评估需要更加全面的测量体系。,国内外显示广告效果相关研究成果2009,延伸问题:1.任何形式的广告效果,最好都能有ROI效果反馈回广告主,整合型互动营销考验的是广告主,中介和广告网站三方面的营销理念、产品服务和创新能力;,SNS广告变革!?,From camp

13、aign to conversation从广告对话From impression to connection从曝光联结,首要的步骤是:找到意见领袖(Opinion leader)和品牌的拥护者(Advocate),然后把他们带到品牌的对话中!接下来:运用意见领袖模型实施营销活动!对于网站主,应该构建易于conversation marketing的网站架构、和数据采集体系,即构建发现意见领袖(Opinion leader)和品牌的拥护者(Advocate)的信息路径传播监测系统和数据系统,搭建易于SNS营销的网站体系。,Business,campaign,Conversation,访问mini

14、ste,口口相传,impression,Connection,Source:DCCI互联网数据中心,中国消费者对不同广告形式的态度,慎用个人信息!,在社交网络上看过品牌广告后用户搜索兴趣和品牌吸引力,运营规划理论分析和案例,搜道 聚集 快乐,提供本地生活服务的网站服务模式,网站提供本地生活服务一般可按照以下八种服务模式划分:1.分类信息服务:赶集、58、百姓、站台、易登、口碑;2.生活黄页服务:口碑、号码百事通、大众点评;3.社区点评服务:大众点评、口碑;4.本地生活搜索服务:爱帮、百度本地搜索;5.本地资讯门户服务:19楼、西祠胡同、篱笆、北京八方等各地网站/社区;6.地理地图信息服务:图吧

15、、图形天下、E都市、丁丁地图等;7.综合生活信息服务(综合类、打折、团购):口碑、八戒等;8.垂直类商家服务(体验、优惠、团购、点餐):咕嘟妈咪、55BBS、美团、饭桶等。,重点分析:1.“地点+生活需求”精细搜索,“社区+评价”体系,信息抓取、识别与提取,结构化整理,聚合信息,无线生活搜索服务;2.本地生活服务与资讯服务最大的差别是,用户搜索到相关需求信息后,还需要吸引一系列的消费帮助,如消费建议,优惠折扣信息,社区互动,支付与验证,与商家的互动营销等,这就是新一轮的互联网应用需求;3.团购服务讨论,典型的CPA广告行为,无风险营销,通过相关技术、产品完善可建立品牌公关监控、再评价互动营销体

16、系。,陆洋,社交网络核心元素模型,重点分析:1.如何理解媒介即信息?形式决定内容的一种说法,合理设计和建设的SNS各个区域的信息架构和交互方式(媒介)决定了用户的感受和TA们交互的信息内容。案例:爱情公寓迷你屋,51活跃用户相册,网易DJ站,豆瓣个人,新浪名人微博,淘江湖淘宝达人 2.SNS三个主要区域个人区域:年龄、职业等个人介绍、相册、日志、状态等;交际区域:好友、团体,留言、聊天、讨论组、分享等;服务区域:音乐、视频、搜索、新闻、购物、生活服务等。3.对各个核心元素和区域的不同理解及实现满足各个SNS用户群的需求;,陆洋,SWOT分析模型-案例:口碑网,1.建站时间较长,阿里巴巴战略投资

17、,垂直领域内有品牌效应;2.较大的用户规模和用户数据,淘宝网站频道,阿里旺旺客户端引导,雅虎账号通用;3.较好的产品和服务,比较注重用户体验,基础网络服务品质较高和良好的网络运营能力;4.“大淘宝”战略重要一环,较完备的支付渠道(含生活服务类支付);5.生活服务垂直领域提供的服务较全面;6.大杭州本地生活服务类别里生活黄页、点评、房产的领头羊。,1.受阿里巴巴总体,特别是“大淘宝”战略调整影响大,如分类信息业务(二手交易、招聘)划出引起相关商家不满;2.产品、开发资源受淘宝日益增长的需求影响;3.受淘宝SNS-淘江湖影响,既有SNS产品-个人空间,又是薄弱环节,短期内无法改善;4.除了大杭州,

18、其他地区的运营工作-联合营销兼合作推广是薄弱环节,从黄页商家数量、口碑卡商家数量、点评数量看与大杭州地区相比差距大;5.在电子商务平台上的投入受总体环境影响见效慢。,1.生活服务市场潜力巨大;2.由大杭州地区拓展至长三角地区相对容易(用户成熟、运营推广经验容易复制);3.商家优惠、体验、团购、活动,生活服务预订、本地生活社区发展较快,用户、商家口碑好;4.借助移动互联网可产生新的业务、盈利模式。,1.日常消费,婚嫁、家居等类别的大杭州地区的竞争对手较强,大众点评、爱帮、丁丁地图等不会放弃此地区的业务,篱笆、19楼已建立了自己相对稳定的商户客户群和用户群;2.房产、旅游垂直领域竞争对手更强;3.

19、“大淘宝”的战略调整。,消费者几种典型的消费决策模型,事件(Event),事物(Thing),外延场景、状态、事件,谁(Who),什么时间(When),在哪儿(Where),人核心元素,信息模型,道具/礼品:用来表达对用户感觉,并在对方(个人空间)和关系圈里展示的一种互动型产品,虚拟形象-道具/礼品-案例,可以为品牌客户定制专属的道具/礼品以相同名字命名道具/礼品,在个人空间长期的展示使品牌渗透至用户潜意识,搜道2010年运营规划方案和目标分解,搜道 聚集 快乐,理论框架 虚拟社会扩大市场。选择进路:定位奠定基础:达到临界数量园丁的技巧:管理有机发展装备虚拟社会:选择正确技术思路演化 运营步骤

20、。第一:吸引更广范围的受众第二:如何黏住受众 第三:如何把受众资源转化为经济利益,搜道2010-2011运营总体思路,搜道2010-2011产品运营规划,实际操作标准模型实现路径细化描述总的目标与分解阶段,愿景实现路径,实际操作标准模型,系统 能力,产品 平台,营销 服务,阶段目标指引,愿景,核心目标,3X2阶段分拆,阶段目标累积,阶段目标检验,参考因素核心目标拆解阶段目标递进策略逻辑支撑实现难度资源匹配度状况,实现路径细化描述,核心目标:为所有搜道用户提供简便的在线社交工具,提供整合的生活服务信息搜索,提升用户群的忠诚,创造整体与长期收益,等级区隔与清晰人群分类,为用户打造线上线下生活服务一

21、站通行,并以此从多个纬度带来价值提升路径:3X2的核心用户递进阶段,定位核心用户、人群细分和产品规划设计,基础平台搭建、多元化的运营和产品形态深化与扩展,全面促进增值整合运营与反向支撑,第二个季度,第三、四个季度,第一个季度,由愿景提炼要素,核心人群运营支撑积分制套餐制等级制运营沟通平台化线下拓展多维收益,2/8原则 主动引导+被动开通统一用户帐户系统,用户关系系统为支撑,公司级以ID为单位的统一用户数据后台完善运营辅助系统:日志访问统计系统、监视报警系统、访问调查反馈系统等人群需求细分人群重度细分 团体、活动、同城社区门户联合运营为2011年打通各产品做准备,这些关键词支撑阶段目标与关键任务

22、,3X2的阶段描述,2010第二季度团队组建、基础能力培训与产品规划设计阶段目标:核心用户、人群细分、提升粘性的产品分析,规划用户帐户和关系系统数据库2010第三季度、第四季度运营支撑系统基础平台搭建和完善,产品形态丰富与能力深化目标:核心用户拓展,核心用户人群平台价值挖掘2011第一季度整合运营及反向支撑业务体系阶段目标:和各客户端类产品整合,核心用户人群全面增值,1.运营规划确定 向管理层提交运营规划并讨论确定方案;2.运营目标确定 确定总体、阶段性目标,实现路径细化,管理层确认;3.运营团队培训 团队组建,人员确定,确定团队考核标准,产品、技术、运维、营销团队熟悉;4.网站推广方面 主要

23、包括:确定SEO改进方案,新浪微博、人人、开心等SNS的品牌空间维护推广,意见领袖寻找和团体建立维护;问答类社区(百度贴吧、知道、问问、爱问、360)相关关键词和问题筛选确定,相关问题跟踪解答;收藏/书签/分享类社区(QQ书签、百度搜藏等)相关标签和主题筛选确定,收藏/分享;每种推广方式需建立日常效果跟踪、周报告反馈制度,以半月为单位进行总结调整;其他推广方式选定请参考常用网络推广大法;5.软文、捆绑推广 可由专人或委托第三方设计方案,审批确认再实施;6.线上活动运营 原有活动效果统计,策略调整,新活动策划实施;7.线下活动策划 主题和美女(时钟),美好生活吻合,逐步传递产品服务和品牌属性,具

24、体见“产品建议讨论”章节;8.媒体联合、异业合作 策划大型的线下活动,长运营周期,多种媒体联合和关注报道,争取到电视媒体,行业杂志、DM内容合作;,搜道2010-2011运营总体步骤一,9.本地门户合作 热门城市地面推广,核心用户群拓展(美女、帅哥时钟用户),用户调查访谈,当地传统媒体、门户/社区联络,活跃用户聚会,地区代理人选联络等;10.客户端类产品推广 总体情况介绍,DEMO演示,具体见“产品建议讨论”章节;,搜道2010-2011运营总体步骤二,新版大社区首页,更多展示位和表现形式。活动公告区-热门活动逐个看。群组图库区-吸引眼球众人点。,社区-首页-策划案例,创建与品牌相关的主题群组

25、。和51强强联合,相关资源推广。在51上形成一个长期的品牌根据地。利用51强大的互动和SNS可达到长期传播的功能。,社区-群组-案例1,主题群组围绕品牌相关信息组织话题。此群组主题全部围绕与品牌所关元素的话题来讨论,成员热烈参与。话题需要由合作伙伴专人来引导和维护。,社区-群组-案例2,官方活动和用户自发活动相结合,各个群组首页活动专区展示。各个群组管理人员选择合适的活动在本群组首页活动专区展示,可获得相应的活跃指数。进入活跃指数排行榜的群组获得勋章和奖励,鼓励各个团体组织积极参与活动PK。,社区-活动频道-策划案例,搜道2010-2011产品建议讨论,搜道2010-2011产品建议讨论,搜道

26、2010无线产品规划讨论商家空间:类似个人空间,借助关注的用户、团体圈形成传播影响力3.整合型互动营销之效果评估(需产品支持)4.整合型互动营销之社区、实时搜索(类似功能演示)5.客户端类(Widget)产品:IM的整合、IE 工具条、SNS浏览器等,参考信息,2009中国社交网络业务发展报告.ppt(2009.12 DCCI)2009中国网民社交网络应用研究报告.doc(2009.10 CNNIC)2009中国搜索引擎用户行为研究报告.pdf(2009.9 CNNIC)2009中国移动互联网行业发展报告.pdf(2009 iResearch)2009中国网络广告市场监测数据与互动营销报告.p

27、df(2009 CNNIC)社区产品架构与设计意见指导书.pdf,相关互联网行业调查报告(定量分析):,相关理论和社交网络个人用户案例(定性分析):,SNS(社会性网络服务)和 社交网络核心元素模型 SWOT分析模型 和 波特五力分析模型马斯洛人类需求五层次理论 和 消费者购买决策理论浏览量过千万级的个人博客空间 和 好友1、好友2、好友3、好友4、好友5、好友6 以及 网友圈1、网友圈2、网友圈3 创建的 联盟群组(圈子)相关SNS活动 2007百事上罐、2008瑞丽灰姑娘相关报道 关于51第一联盟爱情公寓个人排行榜-累计人气指数和爱情公寓个人排行榜-累计友好指数SNS辅助型浏览器演示(20

28、07),thanks,如何进行房地产市场分析,学习内容,理论部分,案例学习,为什么要进行房地产市场分析?,房地产市场分析的思路、步骤和方法,什么是房地产市场分析?,慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告,市场,为什么要进行房地产市场分析?,开发商,建筑师,消费者,1。评估项目所处的市场环境2。寻找项目潜在的市场机会,挖掘需求尚未被满足的市场3。制定项目的发展方向和市场定位4。推荐最具竞争力的产品建议5。评估项目目标实现的可能性。,市场分析是对市场调研搜集到的信息进行整合与提炼的过程,市场分析的结论是进行决策的基础。,开发商是追逐利润的,建筑师是唯美主义的,市场分析是连接开发商、建筑师和消费者的桥梁

29、,房地产市场分析是基于对市场的理性判断,具体起到哪些作用呢?,什么是房地产市场分析?,概念,即指:针对某种特定物业研究市场的供需关系。,需求方:物业的购买者或租赁者供应方:市场中的各竞争物业(包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店等),市场分析不是简单的罗列市场数据,而是必须基于数据进行分析!,房地产市场分析的思路、步骤和方法1。思路,三个层次区域市场、专业物业市场、项目市场两个方面供给、需求三个时段过去、现在、未来,区域市场分析,专业市场分析,项目市场分析,广州经济环境和房地产市场,广州住宅市场,项目所在地市场,例如:,区域房地产发展处于何种阶段?,项目市场处于何种竞争格局?,竞争供给分析,客户

30、需求分析,竞争供给分析,客户需求分析,竞争楼盘分析,客户需求分析,房地产市场分析的思路、步骤和方法2。步骤,第一步:市场区域界定这里所指的区域是中观房地产市场分析的基本单位,具有完整的房地产市场特征的范围,一般以行政区划来划分。第二步:区域经济环境和市场分析考察整个区域经济环境,判断区域房地产市场处于何种发展阶段,找到影响房地产市场变化的主要因素,对区域房地产发展前景进行预测。第三步:专业市场分析按物业类型进行市场细分,对各专业市场的供给和需求进行对比预测,从而揭示各专业市场的需求潜力及分布状况。第四步:项目市场分析根据对竞争对手及消费者的分析找到项目的机会点、预估项目的市场占有率。,房地产市

31、场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步区域经济环境和市场分析,区域经济环境分析,区域房地产市场分析,(一)基本内容,+,对当地经济环境中决定所有类型房地产供给和需求的基本因素进行分析,对过去变化趋势进行判断,预测未来的发展前景。,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步区域经济环境和市场分析,(二)基本资料的获得,区域经济环境分析1、总量指标 GDP、人口、人均GDP、固定资产投资、新批三资企业人数、接待入境旅游人数2、结构指标:产业结构及布局、就业人口结构3、水平指标:人均收入水平、消费水平、人均居住面积、住宅消费支出水平4、城市经济发展计划、产业规划、城市总体规划区域房地产市场分

32、析1、投资:开发投资额2、土地开发:土地开发投资、开发面积、土地出让金3、商品房开发:施工面积、竣工面积、年开发量4、销售:销售额、销售面积、价格、空置量、吸纳量5、房地产景气指数、价格指数,数据来源各地方统计年鉴、统计公报、经济发展月报、地方经济信息网、地方政府网站、中房指数、国房指数、地方房地产年鉴土地、规划部门的政府官员访谈规划、房地产等专业人士访谈,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步区域经济环境和市场分析,(三)能够反映区域房地产市场发展状况的指标,人均GDP与房地产发展关系,GDP增速与房地产发展关系,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,房地产市场预警预报指标体系

33、,第二步区域经济环境和市场分析,(三)能够反映区域房地产市场发展状况的指标,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步区域经济环境和市场分析,(三)能够反映区域房地产市场发展状况的指标,恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准,恩格尔系数食物支出金额/总支出金额,与国际上其他国家相比,在相同的收入水平下,我国城市居民的住房支出占总消费支出的比重仍然偏低,2008年我国各主要城市的恩格尔系数,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第三步专业市场分析(住宅),1、住宅类土地供应情况、成交情况、成交价格2、住宅商品房供给总量、供给结构分析(按面积进行划分)3、住宅商品房成交结构、产品特点分析

34、4、住宅商品房成交价格分析5、专业房地产市场总结,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第四步项目市场分析(微观层面),对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评价。地块特征:土地使用权年限、规划条件、建筑标准、地块面积、形状、高度周围环境:自然景观、人文环境关联性:通达性、可视性,项目自身资源条件分析(swot分析),竞争对手分析,目标客户分析,现有、潜在竞争项目的竞争特点、功能和优劣势、市场反应,目标客户的数量、客户类型、收入水平、家庭结构、消费偏好、生活方式、心理特征、行为模式,找出项目的目标客户目标客户的置业需求和偏好找出项目面对竞争市场的机会点,最终目标,S,T,O,W,

35、内部因素,外部因素,SWOT分析,SWOT工具(项目+环境+竞争),SWOT分析的价值要素,S/W(优势/劣势)的价值要素 地段要素 环境要素 地块要素 项目要素,具体地说,针对一个地块的价值要素包括:地段要素地段/片区认知度/周边配套(商业/教育)/交通等(可总结为便利性/成熟度/知名度)环境要素自然环境/四至景观/社会人文环境(噪音)等(可判定资源的程度:稀缺、良好还是匮乏)地块要素地形地貌/规模/技术经济指标等(可判断产品的可发挥空间)项目要素目标/开发商品牌/可利用资源等,O/T(机会/威胁)的价值要素 宏观要素经济形势(宏观政策)/重大城市变革 中观要素行业形势(一、二、三级市场)/

36、城市规划(交通、市政配套、开发重点、热点等)微观要素市场竞争(片区、楼盘、户型)/客户流向,观点的判定很重要,它是我们作出策略方向的基础。在分析的过程中,我们强调尽可能多地去考虑优势和机会,尤其是必须抓住核心优势和大机会这是我们“挖掘物业价值”的要旨所在。,SWOT分析,我们的战略,发挥优势,抢占机会,利用机会,克服劣势,减少劣势,避免威胁,发挥优势,转化威胁,优势 S,机会 O,威胁 T,劣势 W,进行房地产市场分析时常犯的错误,1。大环境看好,项目的小环境就一定不错2。过分倚重宏观资料来论证项目,只关注外围共性,忽视项目差异性3。过于偏重对“二手资料”的应用4。以前什么卖得好,现在就做什么5。别人做什么卖得好,我们做也会卖得好,房地产市场是变化的,因此市场分析应贯穿于整个项目开发过程,根据市场的变化及时调整战略。,地产江湖数十万份专业资料任你下载,资深操盘手随时交流!,补充几点市场分析方法的建议:,市场分析多用数据说话,用图表说话事实胜于雄辩!数据的整理可用excel表格统计(尤其是区域类繁杂项目),便于整理分析;基于事实的分析要提出结论性的建议和观点,或是提出问题、或是判断趋势、或是找到答案等。,EXCEL表格示例1,EXCEL表格示例2,学习内容,理论部分,案例学习,

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