碧桂园十里银滩市调报告77p.ppt

《碧桂园十里银滩市调报告77p.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《碧桂园十里银滩市调报告77p.ppt（77页珍藏版）》请在三一办公上搜索。

1、1,碧桂园十里银滩项目深度研究报告,2,目录项目概况规划设计建筑设计户型设计装修状况环境资源、气候项目定位项目区域发展项目特质总结营销推广项目总结,3,项目概况,区位介绍配套内部配套周边配套交通状况经济指标合作团队,4,碧桂园十里银滩位于广东惠州东南沿海，惠东西南角，小区域来看属于惠湾市场，从大区域来看，处于深圳东亚婆角海滨旅游区，临近广东著名海滨旅游景点巽寮湾，地理环境优越，交通便利，是整个广东东部海岸线极为难得的度假湾区。地处珠三角重要经济腹地，背依港深世界第三大都会圈，与港、深、澳形成1.5小时生活圈，共同组成深圳东部湾海滨休闲度假旅游带。,1.区位介绍,5,项目背依麒麟山，南向中国南海

2、，东倚巽寮湾旅游度假区，西接东、西冲、大鹏半岛旅游新区，旅游景观资源丰富，周边还有红树林自然保护区、双月湾海龟保护基地、平海古城等诸多旅游景点可供客户赏玩。,1.区位介绍,6,2.配套（内部）,社区规建超五星级度假酒店、风情商业走廊、风情酒吧街、美食街、社区幼儿园、社区康体中心、游艇俱乐部、水上乐园、无边际泳池、穿梭巴士等设施五公里长白沙滩、广东省2号绿色通道(自行车道),7,2.配套（周边）,周边5公里玩了配套大亚湾游乐场、清泉古寺、霞景海鲜街、樟山、礁石公园、滨海绿道、妈祖庙、范和红树林公园、石桥公园、18洞高尔夫球场、铁炉峰、考虑洲、螺岭、天后宫文化商业街、铁涌海产品市场、巽寮湾旅游度假

3、区、三洲岛浅水基地、滨海温泉、喜来登酒店、海龟自然保护基地等港深都会圈配套深圳（40分钟）：欢乐谷、世界之窗、东部华侨城等观光娱乐胜地、万象城、KK mall等便利购物。香港（1.5小时）：海港城、太古城、中环百货等魅力购物，海洋公园、迪士尼乐园、星光大道、维多利亚港等景点。澳门（2.5小时）：到葡京娱乐场小时运气，畅游大三巴牌坊、威尼斯人度假村、玫瑰圣母堂等异国风情,8,2.配套（周边）,9,东部沿海高速小径湾出口，到深圳约45分钟车程 深汕高速、广惠高速延长线、东部沿海高速形成香港、澳门、深圳、广州、惠州等珠三角大城市之间1.5小时生活圈 7月份即将开通的广深港高铁与武广高铁在深圳北站直接

4、相连，届时深厦、广深港、武广高铁纵横飞驰接驳于深圳，中南、华南地区将快速连成一片，规划中的惠州南站距离项目约20分钟车程。广州、深圳、香港、澳门、珠海、佛山、惠州7大空港体系环绕，3小时内可轻松到达中国绝大部分的省会城市。,3.交通状况,10,项目属于该片区较大规模的楼盘，总规模近144万，首期将建成4栋高层洋房、1栋公寓、40栋双拼别墅、4栋联排别墅、1栋幼儿园、1栋商业中心和1栋五星级酒店。,4.经济指标,11,项目全球招标，由国内外知名设计公司联合担纲设计，打造出高品质的规划设计及最美的景观。聘请国家一级资质物业管理公司，为业主提供五星级管理服务，让其拥有尊贵的滨海度假生活。开发商：惠东

5、碧桂园房地产开发有限公司投资商：碧桂园控股有限公司建筑设计：上海天华建筑设计有限公司中国居住区设计第一品牌景观设计：美国PERIDIAN曾获最佳居住奖、最佳景观奖 国家一级资质物业管理公司:碧桂园物业发展有限公司建筑单位：碧桂园控股有限公司代理单位：世联和易居联合代理,5.合作团队,12,二.规划设计,规划布局功能分布道路交通园林景观,13,1.规划布局,采用“一心、两轴、多组团”的结构框架；“浅水湾”团有52套两排别墅及双拼别墅，其中438平方米超大户型仅仅16套；“观山海”洋房团北面靠山、南面向海，采用退台式规划设计，首期将推出1号楼374套洋房单位，2号楼450套；“海云天”洋房团三面环

6、海、距离海滩不过50米，产品呈风车型布局；“浪琴湾”公寓分布于超五星级国际滨海酒店的东翼。,“海云天”洋房团,“浪琴湾”公寓,“观山海”洋房团,“浅水湾”别墅团,酒店,“银沙湾”别墅团,幼儿园,14,2.功能分布,酒店、商业中心、无边际泳池等配套集中位于离海约30米处，而洋房，别墅群则分别于其周围；幼儿园则位于项目中心位置，处于“观山海”山景房及“浅水湾”别墅群之间。,海云天,酒店,浪琴湾,观山海,幼儿园,无边际泳池,别墅,别墅,商业中心,15,3.道路交通,小区大门位于207县道，进出小区也只能通过此道；沿小区海岸线有一条6公里的绿道；两条主轴线，一条南北走向，一条东西走向，方便去到小区任何

7、一个角落。,207县道绿道小区内道路,小区出入口,16,4.园林景观,风格东南亚风格园林规模30%绿化率设计理念整个社区整体规划，采用“一心、二轴、多组团”的框架，形成立体的绿化系统，保证整个景观有重点，同时照顾到景观的均好性。景观由内向外、多层环形重叠规划，以亭台、小谢等多种充满休闲度假风情的元素贯穿小区整体。巧妙高低跌落式构建手法，描绘了上中下三层生态空间。,17,4.园林景观,内部配套项目内更规划了无边际泳池、木栈道、亲水长廊、按摩池等、并且为每一栋建筑都精心设计了绿化组团，让建筑与整个环境融为一体。植物选择：选择了富有热带风情的大型棕榈树，配以热带乔木椰子树、铁树、橡皮树、鱼尾葵、菠萝

8、蜜等等，采用乔木、灌木、地被植物与草坪相呼应的搭配手法，形成了高大乔木、低矮灌木和攀藤植物相互搭配的立体绿化。,18,三.建筑设计,建筑风格 外立面建筑材料会所设计,19,1.建筑风格,“观山海”设计理念采用退台式规划设计，让每户感受靠山观海的诗意风格现代简洁的外立面设计，流线型外墙建筑。,“海云天”设计理念采用风车型布局，户户观景，保证每一户都享受到充足的阳光与和煦的海风风格创新的波浪式立面,20,1.建筑风格,酒店式公寓风格现代简约式建筑风格 造型蝶式建筑造型,联排别墅风格巴厘岛风格，注重融入阳光与活力,双拼别墅风格明媚愉快的西班牙风格,21,2.外立面,现代简洁的流线型外立面，以白色和蓝

9、色为主色调，进一步体现其滨海特色。,欧式风格的外立面，主色调为霞红石的原色彩，石材上更展示出各式西班牙风格的雕花，进一步体现出其贵族气息及奢华。,东南亚风格的外立面，主色调为白色和黄色，深刻地体现出其东南亚滨海气息。,22,3.建筑材料,“浪琴湾”高层洋房；“海云天”高层洋房结构：框架剪力墙结构，楼面及屋面采用钢筋混凝土板。外墙：采用外墙砖，局部贴其他外装修材料。内部：精装修。双拼别墅（巴厘岛风格）结构：框架结构，楼面及天面采用钢筋混凝土板。外墙：采用文化石、涂料、埃特板。（西班牙风格：采用干挂石材）内墙：墙面砂浆批荡。天花：天面做防水层，铺石板瓦面。（西班牙风格：铺彩色瓦面）阳台、露台：做水

10、泥砂浆找平层。楼梯：做现浇混凝土楼梯板。户门：入户大门配装木饰门，配装门锁。窗户：铝合金窗，配玻璃。,23,四.户型设计,总体情况户型分析,24,1.总体情况,主力户型：双拼别墅217-438平米；联排别墅153-168平米；海景洋房70-260平米；瞰海公寓80平米,25,1.总体情况,户型分布,三房两厅两房两厅一房一厅,5号楼 6号楼,26,1.总体情况,户型分布,三房两厅两房两厅,5号楼 6号楼,2号楼 1号楼,27,2.户型分析,套内建筑面积约56.72-58.97，公用分摊面积约25.2-26.2。2-8层02-11号、9-30层0-13号、31层02-12号。1、动静分区合理，入门

11、即厨房、卫生间，生活方便。2、卫浴分离，挺实用，卧室约17平米的面积，宽敞、舒适。,28,2.户型分析,套内建筑面积约70.22-70.28平米，公用分摊面积约15.96-15.97平米。6-24层偶数层5单元01、02号。1、动静分区合理，户型方正实用。2、卧室宽敞、舒适。3、采光较好,29,2.户型分析,套内建筑面积约76.35平米，公用分摊面积约17.35平米。2-4层6单元03号，5-29层奇数层6单元03、06号。1、动静分区合理，户型方正实用。2、卧室宽敞、舒适。3、客厅、阳台、卧室全部南向设计，朝南观景，通风对流采光好。,30,2.户型分析,套内建筑面积约72.1-72.18平米

12、，公用分摊面积约16.39-16.4平米。2-4层6单元02号，5-29层奇数层6单元01、02号。1、动静分区合理，户型方正实用。2、客厅、餐厅相连，使客厅显得特别宽敞。3、客厅为全景落地窗设计，使整个空间可以充足采光。弧形的宽景阳台，尽享东南亚风格园林的多重美景和十里银滩的无敌海景。,31,2.户型分析,套内建筑面积约118.05-119.74平米，公用分摊面积约26.83-27.21平米。2-20层4单元01、02号。1、动静分区合理；入门即厨房、卫生间，生活方便。2、双卫生间，卫浴分离，方便实用。3、客厅及主卧拥有弧形独特落地大窗。,32,2.户型分析,套内建筑面积约80.46-84.

13、85平米，公用分摊面积约18.29-19.28平米。1-4层4单元04号，5-19层奇数层4单元04、05号。1、动静分区合理，户型方正实用。2、卧室宽敞、舒适。3、采光较好。,33,2.户型分析,套内建筑面积约55，公用分摊面积约32。2-29层1单元06-21号、30-31层1单元04-19号、2-31层2单元14-19号。1、动静分区合理，入门即厨房、卫生间，生活方便。2、卫浴分离，挺实用，卧室约15平米的面积，宽敞、舒适。,34,2.户型分析,套内建筑面积约59.84-61.47，公用分摊面积约34.78-35.73。2-31层2单元02-13号1、动静分区合理，入门即厨房、卫生间，生

14、活方便。2、卫浴分离，挺实用，卧室约17平米的面积，宽敞、舒适。,35,2.户型分析,套内建筑面积约59.82-62.54，公用分摊面积约34.78-36.36。2-29层3单元06-13号、30-31层3单元04-09号。1.动静分区合理，入门即厨房、卫生间，生活方便。2.卫浴分离，挺实用，卧室约27平米的面积，宽敞、舒适。3.南北对流使空气流通非常好,36,2.户型分析,套内建筑面积约111.5平米，公用分摊面积约64.7平米。2-29层1单元02-05号、2-29层1单元22-25号、2-29层2单元20-22号30-31层1单元03号、20号。1、动静分区合理，入门即厨房、卫生间，生活

15、方便。2、卫浴分离，双卫生间，方便、实用，卧室约16平米的面积，宽敞、舒适。,37,2.户型分析,套内建筑面积约127平米，公用分摊面积约73.8平米。2-29层1单元01-26号。1、动静分区合理，带入户花园，私密性强；入门即厨房、卫生间，生活方便。2、双卫生间，卫浴分离，方便实用。3、主卧拥有弧形独特落地大窗，直接欣赏一线海景。,38,2.户型分析,套内建筑面积约104.22-105.4平米，公用分摊面积约60.58-61.27平米。2-29层2单元01号及3单元14号、30-31层2单元01号。1、户型方正实用。2、空气流通及采光性较好。3、卧室均拥有弧形外凸落地大窗，直接欣赏一线海景。

16、,39,2.户型分析,层叠设计，富有层次及空间立体感；无敌一线海景，尽享滨海悠闲生活；客厅也餐厅分开，互不干扰，功能划分明显；客厅与主卧配置特大景观露台。,40,2.户型分析,私家车库，生活更安全惬意；厨房、备餐间、餐厅功能划分清晰，自成一体；客厅挑空设计，空间感强、气势更加恢弘；私家影视厅，观影也可以随心所欲；主卧套房设计，连着露台，采光好，私密性好。,41,2.户型分析,首层配父母房，方便出行；客厅与家庭厅分开，功能划分清晰，私密性良好；主卧套间设计，配置衣帽间、书房和阳台；工人房配置独立卫浴室，与主人生活不互相干扰；卧室连着露台，采光好，视野开阔。,42,2.户型分析,首层配父母房，方便

17、出行；客厅与餐厅分开，互不干扰，功能划分明显；厨房与花园相同，不干扰正常起居，生活更便利；主卧套间设计，配置衣帽间及露台。,43,2.户型分析,南北对流，通风、采光效果好；客厅与餐厅相连，空间感明显；户型适中，全部套房设计，每个家庭成员都有更是没空间。,44,2.户型分析,独辟休闲廊修身养性，度假更舒心；全套房设计，更显私密性；主卧前后连着大露台，视野开阔，处处可观景；客厅与餐厅分开，互不干扰，功能划分明显。,45,五.装修状况,浪琴湾高层洋房内墙：卫生间和淋浴间贴抛光砖，其他大部分墙身油乳胶漆。天花：部分天花吊顶油乳胶漆。地面：卫生间铺抛光砖，淋浴间铺石材，其他铺竹地板，局部有石材。阳台：地

18、面铺仿古砖。户门：入户门为木饰门，卫生间及淋浴间用钢化玻璃门。窗户：铝合金窗，配玻璃。卫生设施：配备坐厕，洗手盆及水龙头、花洒。厨房：配备洗菜盆及水龙头，橱柜，抽油烟机。水电：1）建筑面积80，按4KW/户设计；2）建筑面积在81-120，按6KW/户设计；3）建筑面积在121-150，按8-10KW/户设计；4）建筑面积150，按12-20KW/户设计。每户安装独立水、电表，预留水管、电管线到户。电话：室内装有入墙国际直拨（IDD）电话插座。电视：室内装有入墙有线电视接收插座。,46,五.装修状况,海云天、观山海高层洋房内墙：厨房、洗手间贴仿古砖，大部分墙身油乳胶漆。天花：抹乳胶漆，部分天花

19、为轻钢龙骨硅酸板。地面：厅、房间铺碳化测压竹地板，部分户型门厅及主卧室局部地面用石材，卫生间铺抛光砖和石材，厨房铺抛光砖。阳台、露台：地面铺仿古砖。户门：入户门为木饰门，房间门用木色门，部分户型厨房门用木饰玻璃门，部分户型卫生间用木饰门。窗户：铝合金窗，配玻璃。卫生设施：洗手间采用洗脸盆、座厕，配备浴镜、淋浴门、花洒。厨房：配白色人造石合面连不锈钢洗菜盆、冷水喉、组合式橱柜、附带抽油烟机。水电：1）建筑面积80，按4KW/户设计；2）建筑面积在81-120，按6KW/户设计；3）建筑面积在121-150，按8-10KW/户设计；4）建筑面积150，按12-20KW/户设计。全屋电插座配备齐全，

20、全部电线套管安装，每户安装独立水，电表。电话：客厅及卧室均装有入墙国际直拨（IDD）电话插座。电视：客厅及卧室均装有入墙有线电视接收插座。,47,六.环境资源、气候,项目具有得天独厚的滨海资源,项目区域属亚热带温湿型海洋气候，雨量充沛，气候温暖，全年平均相对湿度为79%，平均气温为21.7（20-25 是度假、养老最舒适的环境温度），气候条件优越，宜居指数高。,48,七.项目定位,总体定位形象定位价格定位客户定位,49,1.总体定位,国际六星级滨海度假社区形成社区统一的产品品质与风格。整个社区从建筑、装修、园林到配套将是以高品质、精装修、全配套的五星级度假酒店质感呈现。将五星级酒店的服务体系放

21、大到整个社区管理，以酒店式管理大大提升项目软性服务价值，从安防、智能化管理、金钥匙管家服务全面构建服务体系。,50,2.形象定位,形象定位将建造成集商住、休闲旅游于一体的大型综合旅游度假项目 宣传口号每个人都想拥有的海滩度假屋港深都会圈，国际滨海城就如三亚一样美365天全时度假生活,51,3.价格定位,项目定价的物业类型有高层洋房、酒店式公寓、联排别墅和双拼别墅。而海景对产品的定价起到关键的因素。开盘当天享额外75折优惠,酒店式公寓,多重折扣后的最低价4508元/，带精装修。这不仅大大低于金融街金海湾11000元/精装养生度假公寓，而且也大幅低于最新开盘的合正东部湾8300元/的最低价。,52

22、,4.客户定位,区域来源：以珠三角客户为主，主要来源于深圳（70%-80%）、本地客户（10%-15%）、其他（10%-15%）。年龄构成：绝大多数为35岁以上，55岁以下。家庭构成：三口以上家庭占相当部分比例。收入水平：百万级以上的消费群体。买房目的：投资、度假、养老是海滨度假客户置业的三大目的。,客户群,一类客户：深圳,二类客户：本地客户,三类客户：其他珠三角客户及外省客户,53,八.项目区位发展,未来项目区域大盘云集，势必成为全国海滨度假开发的下一热点区域地产巨头李兆基拟投入巨资300亿打造东部湾；万科、中信、金融街、合成创展、合正、闽泰、皇庭等全国性品牌企业、地产巨头齐聚东部湾。,54

23、,八.项目区位发展,万科双月湾,合正东部湾,富茂威尼斯湾,合生滨海城,金融街金海湾,55,九.项目特质总结,项目特质项目市场背景,56,1.项目特质,区位：深圳周边，惠东县亚婆角海滨旅游区(离东部沿海高速小径湾出口5分钟车程)物业类型：联排、双排别墅，高层洋房和酒店式公寓配套：滨海五星级酒店、风情商业走廊、“广东省2号绿色通道（自行车道）”、国际幼儿园，更规建有游艇码头、无边际泳池等 项目定位：全国性大型滨海度假项目 客户区域定位：面向全国，以珠三角客户为主，其中深圳客户占70%-80%、本地客户占10%-15%客户类型定为：首期：中产和富裕客户，后期：白领至顶级客户购房目的：投资、度假、养老

24、,57,2.项目市场背景,限购限外政策使一、二线限购城市转移投资需求，使之二、三线城市房价持续上涨，更多二、三线城市也即将面临限购“限贷令”使购房者积极性打折（一套房首期三成，二套则六成）敏感市场，楼市观望情绪严重,在这样的市场背景下如何造就十里银滩的热销开盘的销售现场去了将近2万人，当天的销售套数达到3700套，合同销售达30亿。截至8月16日，该项目已销售4000套，销售额超过了38亿元？,成功的营销策略：铺天盖地的全国营销，低开高走的销售方式,58,十.营销推广,广告宣传现场包装营销活动组织开盘组织,59,1.广告宣传,广告传播分两阶段进行第一阶段做项目价值，侧重理性诉求，第二阶段对接目

25、标群的生活价值观，侧重感情诉求。,60,1.广告宣传,61,1.广告宣传,62,1.广告宣传,63,1.广告宣传,64,2.现场包装,售楼中心1楼布局,沙盘,海景洋房模型,海景洋房平面模型,顾客休息区,顾客休息区,房源、房价公示,鱼池,鱼池,免费水领取处,免费水领取处,3D影视厅,65,2.现场包装,售楼中心2楼布局,中空,顾客休息区,五号楼A3户型样品房,公寓样品房,五号楼B1户型样品房,66,2.现场包装,67,3.营销活动,7月16日，开放体验区，开始认筹,7月30日，开盘,3月26日，全国首个展厅开放，百城巡展活动开始,至8月15日，全部8折优惠,7月21日公布提前认筹及开盘当天7.5

26、折优惠,3-7月高调地举办一系列活动：开放展厅、参展房交会和房博会、举办一系列活动及论坛、产品信息发布会、VIP业主专场推介会、集团全国近百个项目中开展的百城巡展活动、赞助各式活动、在行业会议上进行推介，和开放体验区等。,5月28日，南中国首个展厅世联展厅开放6月18日，福田CBD购物公园展厅开放7月8日 宝安机场展厅开放,7月15日，新闻发布会,至8月22日，海景洋房85折优惠,68,3.营销活动,2010年12月30日 赞助“深圳新年音乐会”并在场外设置咨询台 2011年3-7月“相约十里银滩”全国百城巡展活动2011年3月26日 全国首个展厅哈尔滨展厅开放2011年4月10日 联手澳仕玛

27、举办“亲海，快乐无处不在”钓鱼活动 2011年4月11-13 参展2011太原春季房地产展示交易会 2011年4月21日 参展2011年春季天津房地产交易会 2011年4月22日 参展2011珠三角房博会、第五届武汉春季购房节、赞助深圳温州商会理事会年会并进行项目推介2011年4月22-24日 参展第十六届浙江义乌房展会2011年4月23日 自行车“绿道踏青游”2011年4月23-26日 参展2011春季西安住博会2011年4月28-29日 在深圳市饭店协会年会上进行推介2011年4月30日 深圳春季房地产交易会展位开放、自行车“绿道踏青游”,69,3.营销活动,2011年5月7日 在深圳市电

28、子行业协会“年度理事会会议”上进行推介 2011年5月28日 深圳世联展厅开放2011年6月4-12日“相约十里银滩”之碧桂园VIP业主专场推介会系列活动 2011年6月18日 深圳旗舰展厅（福田CBD购物公园）开放2011年7月2日 开展了一场名为“超越2011，期货理财大讲堂”的理财专题讲座2011年7月8日 宝安机场展厅开放2011年7月15日 2011中国新度假模式高峰论坛暨“每个人都应拥有的海滩度假屋”新闻发布会 2011年7月16日 碧桂园十里银滩开放现场体验区，现场认筹也同期开始 2011年7月16-31日 周末海滩活动 2011年7月21日 推出火爆优惠，轰动全国市场：提前认筹

29、、开盘当天成功认购的客户可享额外7.5折购房优惠2011年7月30日 开盘2011年7月31日-8月15日 全部8折发售 2011年8月16-22日 海景房85折优惠,70,3.营销活动,项目以全国性客户定位，通过在电视媒体、报纸、网络等大众媒体海量宣传，以“低价+海景”吸引来自全国各地的投资者 优惠折扣前均价：精装山景洋房约5500-6000元/，精装海景洋房约10000-11000元/，精装临海公寓约14000-15000元/。客户认筹享洋房2万抵4万、美墅5万抵10万购房优惠提前认筹、开盘当天成功认购的客户可享额外7.5折购房优惠，山景洋房折后起价4125元/平方米,71,3.营销活动,

30、其他营销策略设万象城、购物公园、都之都广场、龙城文化中心等十条免费看楼车线路。8月31日前，凡在指定的销售中心或外拓点认筹并成功认购的客户均可获一定数额的交通补贴(若客户所在区域未有碧桂园指定的相关项目，可到邻近的省会城市进行认筹与认购，成功认购仍可获相应的交通补贴)。交通补贴视不同区域而定，最高可获赠5500元。碧桂园给外地买家做分期付款，年期长达三年。据此，按3年分期，首月付清四成首期，余款按月支付，无优惠，按全款结算。如果申请分期，则在房款的基础上多加0.12的费用。8月16日宣布，老业主带新业主成交的，新业主享受8折优惠，老业主免2个月管理费（管理费为2.3元/平方米）。,72,4.开

31、盘组织,场地：五星级酒店大厅的A筹签到区与售楼中心的B筹签到区时间段：当天8：00-15：00为认筹客专场，下午3点后才接待新客户 流程：客户需按筹号尾数字母A或B，分别到A场（酒店）和B场（销售中心），然后在现场等待通知，按照认筹的日期与编号依次进入选房区人性化服务：免费车于指定地点接送，现场免费提供纯净水与汉堡包活动：摩托艇、香蕉船在海面来回穿梭，小丑踩高跷给小孩派发礼物；风筝冲浪表演，火热型男、热辣比基尼、火辣的比基尼沙滩排球赛、泳池比基尼模特展示、沙雕艺术展等一系列精彩纷呈的活动,73,十一.项目总结成功之道,区位价值、交通优势、自身资源、投资潜力等综合优势珠三角强大消费力和腹地支持；

32、未来项目区域大盘云集，万科、中信、金融街、合成创展、合正、闽泰、皇庭等全国性品牌企业地产巨头齐聚东部湾，势必造成全国滨海度假开放的下一热点区域；交通网络发达，机场、高铁将成为项目拓展全新购买力；优越的滨海资源（一类水质、10公里沙滩、5公里以上礁石群、27公里海岸线），优越气候条件（平均气温：21.7、平均相对湿度：79%）。清晰的客户定位和置业诉求点的满足尊贵与品质、社会标签、差异化的度假生活、投资保值。品牌效应2011幸福碧桂园，建老百姓买得起的好房子；19载度假地产专家；全国拥有超过80个地产项目，遍布十余省市，拥有逾25业主。,74,十一.项目总结成功之道,成功的营销策略全国营销，集中

33、轰炸；降价策略；铺天盖地的看房团策略；产品推销策略：以五星级酒店、集中商业为绝对引擎使之与目标客户存在直接对位关系，并以项目最好产品首推为拉动。政策时机限购限外令使一、二线城市的投资需求外溢，将成就惠州新的市场机会点，也为项目提供了机遇。,75,十一.项目总结,策略总结,推盘策略,价格策略,铺天盖地式地在全国进行推广，增强知名度与关注度，在宣传期间做足了前期蓄客准备工作,低价开盘且提前认购有7.5折及定金翻倍使用等优惠，对购房者产生巨大的诱惑，并造成巨大的心理优势,赶在可能限购的因素下加紧推盘，凭借全国性的宣传攻势及价格优惠等策略的成功，使开盘出现热销局面,最原始的滨海资源、优秀的建筑设计和完

34、善的内部配套，充分唤醒目标群体对滨海生活的向往之情,推广策略,展示策略,76,十一.项目总结,营销活动诉求总结7.5折等优惠可以打动客户对该楼盘价值的认可，并能在第一期吸引大量的人气，为第二期、第三期和后面的开盘营造正面的作用。百城巡展活动：百座社区展开的百城巡展活动使十里银滩受到全国性的关注，打响其知名度，并通过此方式扩大了客户群；参展各类房交会：通过此类汇集人气的专业场所，展示项目魅力，吸引更多有购房目的客户，并能借助媒体扩大其知名度；赞助、举办各类活动及论坛：扩大项目知名度并加深其社会参与度及影响力，从而汇集社会效应；VIP业主专场推介会、各类行业会议及年会：提升高端人群对项目的关注度，

35、并进一步加强高端人群的兴趣及购买欲望；开放各地展厅：方便各地客户进行参观、咨询，也方便了销售人员对感兴趣的客户进行一对一的深入项目推介，提升成交率；信息发布会：公布项目相关信息，保持项目的曝光度及对项目的关注度，通过公布的优惠信息也同时引起社会的关注和促使准客户做购买决定。,77,十一.项目总结,项目不足及弱势偏低实用率：海景洋房（约63%）、临海公寓（约69%）、山景洋房（约81%）；一房户型开间过深，而只有阳台处有一落地窗，对内部也许会导致采光不足，且通风也会有影响，因为无法形成对流，而且厨房置于最内部，产生的油烟将难以排出；公共交通暂时缺乏；距离大亚湾核电站只有30多公里，且离石化工业区也只有约6公里，其排出的气体也许对项目该区空气质量有影响，这些方面也一定程度上对客户产生一定的心理压力；两家代理公司在组织上产生混乱，认筹重复；,