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1、目 录,一、商业物业开发概念,开发目的,项目建设类型,商业项目分类,二、商业物业策划流程,市场定位,产品定位,营销推广,市场调研,商业物业开发概念,1.从开发商开发物业目的讲,开发、工建、销售，以套现并赢得利润,建设商业项目增加开发亮点，以带动住宅的品质。（引申：商业可提高住宅的品质）,返回,商业物业开发概念,2.从项目建设类型角度讲,待建：前期有分析与估算，但没有确定具体开发形式,未建：已有明确的开发形式，同时有业态及产品规划,已建：已经建成的物业,返回,商业物业开发概念,3.从商业项目的分类讲,传统商业,概念性商业,返回,上海新天地,目的性消费、营造氛围,商业物业策划流程,一、市场调研,宏
2、观市场分析,返回,经济环境分析,政策环境分析,其他因素分析,消费者调研分析,市场容量,消费力,目标消费群,消费结构,经营商户调研分析,行业分析,业态分析,投资分析,招商进程,商业物业策划流程,返回,商圈分析,商圈分类及范围,主要商圈与重点区域分析,主要商圈,次要商圈,辐射商圈,商圈圈定方法,影响因素,项目外部,项目内部,位置,规模,性质,业态分布,经营方式,经营状况,目标消费群,主要商圈与重点区域分析,供应总量与需求总量分析,区域供求状况分析,区域商业供求趋势分析,市场机会与风险分析,商业物业策划流程,二、市场定位,返回,市场定位,项目总体定位,目标客群定位,经营商户定位,投资人群定位,目标客
3、群定位,项目功能定位,分区定位,分层定位,项目品牌定位,智能化定位,项目价格定位,租售策略分析,定价原则,本案最终价格定位,租,售,租售结合,定价方法,租赁价格,租售价格,项目定价投资分析,投资额回报分析,年收益分析,商业物业策划流程,三、产品定位,返回,a.产品总体定位（体量、档次）,b.项目自身产品设置建议,外立面,出入口,电梯,道路组织,中央空调,电子商务系统,休息处,硬 件,项目装饰装潢,内部装饰装潢,橱窗,指示牌,内部景观,外部装潢（外立面）,感观效果（视觉、色彩、色调）,听觉效果（背景音乐）,广告设置建议,项目形象标志建议,停车场设计建议,车辆停放,车流引导,产品功能划分，店铺业态分割建议,物业管理建议,商业物业策划流程,四.营销推广,返回,a.确定目标商户类别,基础（主力）商户,非基础商户,流动商户,b.制定招商（营销）策略,价格,招商目的与目标,准备条件,运作时机,c.营销（招商）组织,时间安排,阶段目标,招商处的设立,d.营销（招商）工作进程,导入期,强销期,调整期,收尾期,总结,e.广告（推广）,目的：,按功能、业态进行推广，营造商业氛围、提升物业价值,特点：,（形象广告多、商业广告少）,原则：,客户积累、十分重要,
