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1、沌口海特生物地块用地研判,世联地产百瑞景项目组 2010.10,谨呈:中铁大桥局集团武汉地产有限公司,项目分析,地块所在的区域分析地块的基本属性与价值,项目印象1区域：A.沌口经济开发区为中部最大的国际级开发区，以汽车产业为主导，吸引2000余家中外企业进驻，成为境外人口聚集地之一,位置：汉阳区西南角规划面积：3.7平方公里入驻企业：截止09年底，已吸引2744家中外企业,沌口工业园,1.中部最大、产业最集中的国际级开发区，以汽车产业为主导，多种产业蓬勃发展经过10多年的建设和发展，已成为我国三大汽车生产基地之一，是中部地区规模最大、总量最高、产业最集中的国家级开发区。目前已形成了汽车、机械、
2、通讯电子、医药化工、生物工程等多种产业蓬勃发展的局面。2.32家500强入驻，已吸引2744家中外企业迄今为止，世界500强企业入驻开发区的户数已发展到32家，6家亿元以上重点企业，全年引进项目71个，投资总额93.43亿元，其中外资项目17个，1000万美元以上项目5个。3.全市境外人口聚集地之一常驻人口约30万，其中1/3为各大企业及上下游机构从业人员，众多高收入人群汇聚。大量国外企业的入驻，聚集了法国、日本等的汽车零配件服务商，属于武汉市境外人口聚集地之一。,“汽车产业链”导示图,B.开发区围绕汽车产业，以龙头企业聚集上、下游企业，从研发、生产到配套，已经形成了完善的汽车产业链；未来将继
3、续延续及延伸产业链，不断壮大产业规模,汽车外观设计,内饰设计,零部件生产,整车生产,整车销售,法国PSA、日产、本田、东风、神龙等汽车巨头,万向集团、上海纳铁福、康明斯、普洛斯、美国辉门、康明斯、法雷奥160多家海内外零部件企业,神龙东信、易达成、东方伟世通、武汉万兴等多家汽车内饰公司,一通汽车、上海汽车、东风玉龙等多家汽车销售公司,东风、神龙等包含汽车设计研发企业,项目印象2配套：周边多为东风汽车、相关汽车配件等汽车为主的园区，生活配套较为匮乏；邻近沌口区管委会，便于实现产业相关政务服务零距离,本地块,维维乳业,可口可乐,紫江包装,顶津食品,东风汽车,亚普汽车塑料公司,万向汽车制动器公司,经
4、济开发区进出口公司,沌口管委会,1000米,通达伟业大厦,东风本田汽车武汉分公司,武汉长龙汽车零部件有限公司,开发区第二中学,华源商务广场,中百超市建业路店,武汉萨克橡胶有限公司,基本情况,北,西,东,南,西至创业一路，双向两车道，路面平整，两侧绿植成荫，环境较好,北面紧邻车城大道的50米宽绿化带，自然环境优美。,东面邻近沌口主干道珠山湖大道，道路通达性好。,基本指标,占地面积:130127.06；建筑占地：6432.35；土地性质：工业用地,项目位于车城大道南侧，与车城大道间隔约50米的绿化带，周边的绿化较好，地块本身较为平整。,学 苑 路,公园,学校用地,南临汉盛街：南侧与可口可乐、维维乳
5、业相隔汉盛街，道路通达性好。,项目印象3指标与四至：地块方正，内部平整，四周道路系统通达性好，北面邻近50米宽绿化带，环境优美,本地块,项目基本条件,区域沌口经济开发区汽车产业为主，衍生上下游产业链配套生活配套匮乏，临近沌口管委会指标及四至总占地13万（含海特生物园区）工业用地性质道路系统通达性好,政府规划的产业园区内，属于工业用地性质且配套匮乏的地块是否适合延续做厂房、园区用途？,市场论证1：汉阳产业呈金三角布局，其中葛店、汉南开发区产业链日渐丰富，租用成本更为低廉，受大量中小企业追捧,沌口开发区,葛店开发区,汉南开发区,以汽车零部件、能源原材料、动力能源、印务包装等为特色的新经济板块,生物
6、医药、电子信息、装备制造、精细化工、现代服务,汽车、机械、通讯电子、医药化工、生物工程等多种产业,汉南开发区通过国有企业通改制增资扩股、招商引资，先后投资数亿元，加大了城市基础设施建设力度，片区已初现新经济板块雏形，整个片区的产业链日渐丰富。全区累计投入5亿多元建设机电工业园，已吸引24家企业入驻。3年后，汉南工业园区产值将达100亿，税收过10亿。葛店开发区凭借其便捷的交通条件，完善的基础设施，强势的产业支撑，丰富的人才资源，低廉的投资成本，优惠的投资政策，高效的服务体系，被国家相关部门评为中国二十佳投资区之一。,葛店、汉南两个片区以其自身日渐庞大的产业规模以及日益完善的基础设施建设，低廉的
7、租金等成功地实现了对沌口片区客户的截流。,市场论证2：工业地产发展不容乐观，存在诸多风险，投资回报率低等问题，并且风险不可预估,本地块如果继续沿用工业用地性质，其经营面临一定的风险，无法实现地块价值的最大化,1.客户风险：工业地产对于工业的依赖性很大，所以目标客户群很窄，寻求有效的目标客户群是所面临的首要风险。2.定制风险：工业地产对于厂房的特殊性要求，出现了不少定制化方案，但当前市场定制化多表现为买家定制后取消购买对商家造成时间与经济的损失，而非定制化可能会与目标客户需求出现偏差，同样存在风险。3.投资风险：在国家频繁出台行业调控政策的背景下，许多地产开发商认为工业地产能够避开调控的风雨，选
8、择投资工业地产。这样无疑导致了工业地产投资的大量进入，由此带来了投资、投机造成的风险。4.投资回报率低：工业地产面积较大，多通过出租方式回现，回现周期普遍较长；而商用性质产品更匹配市场和目标客户需求，回现周期更短，投资回报率也会相对较高。,研判与定位,物业类型的研判项目定位,物业类型研判之一酒店,1.汉阳王家湾商圈酒店集中分布在核心商圈1千米范围内，酒店整体供应量少、档次偏低,王家湾商圈酒店集中在核心商圈1千米范围内，沿龙阳大道与汉阳大道分布；现有成规模化的酒店数量约为7家，其中三星级档次酒店3家；未来将有海天及汉商加入竞争。,三五酒店,帅府酒店,格林豪泰,纽宾凯,世纪家园,东鑫酒店,新龙酒店
9、,新龙酒店,东鑫酒店,世纪家园酒店,纽宾凯,格林豪泰,帅府饭店,三五酒店,海天欢乐购,汉商21世纪,海天欢乐购,汉商21世纪,豪生国际酒店,联发半岛酒店,长江大酒店,博览中心酒店,和记黄埔,世茂嘉年华,长江大酒店目前是开发区内唯一一家四星级酒店，2009年5月开业；联发半岛酒店由白金五星级酒店及与之配套使用的别墅群和高层湖景酒店式公寓三部分组成，预计2013年开业；豪生国际酒店定位为武汉新区综合性准五星级商务精品酒店，武汉新区第一家也是目前唯一一家具有国际品牌以及顶尖服务体系的五星级酒店，预计2011年8月开业；博览中心酒店超五星级的洲际酒店和四星级的假日酒店；世茂嘉年华会议酒店多功能五星级酒
10、店，并配套建设容纳千人以上的国际会议中心；和记黄埔五星级酒店,博览中心酒店,长江大酒店,豪生国际酒店,武汉经开万达广场,联发半岛酒店,2.沌口片区酒店目前供应量小，但近3年内将有大量五星级酒店面市，数量大且档次高，竞争较为激烈,3.高低档次酒店均有，能满足各类需求，客房入住率普遍在80%左右，酒店市场供过于求，市场基本趋于饱和,王家湾商圈供应量小沌口片区未来供应量大，但档次高酒店市场基本趋于饱和，世联不建议酒店物业类型。,王家湾：附近商户以美容美体等为主，缺少中小型企业和商务客户。顶琇广场是目前唯一写字楼项目；钟家村：附近商户规模较小，难以吸引高层次商户入驻。闽东国际城东区3号楼是唯一纯正写字
11、楼。沌口：沌口现有写字楼的供应量巨大，以东合中心和绿岛大厦为代表；开发区的上下游企业更倾向于选择在开发区内部产业园区或写字楼内办公。未来海天欢乐购、汉商21世纪、世茂嘉年华、国际博览中心、和记黄埔等项目都将有高档次办公配套。,1.目前汉阳王家湾与钟家村写字楼市场处于起步阶段，数量较少，档次不高，沌口现有供应量巨大，开发区上下游企业需求量巨大,物业类型研判之二写字楼,交通便利,配套完善,租金较低,东合中心,绿岛大厦,2.区域内大型企业多使用自建写字楼，大量二三级产业链中小企业难以寻找到适合企业的写字楼，更倾向于选择在住宅区办公,沌口写字楼供应巨大，中小型企业快速增长带来的大量的需求，将成为市场主
12、导方向，世联建议，为中小企业提供满足产研发需求于一体的户型面积可拆分的专家研发楼物业类型。,君逸濠天酒店公寓,圣淘沙酒店公寓,君逸濠天酒店公寓,圣淘沙酒店公寓,除以上两项目外，武汉市场其余的酒店式公寓都是打着旗号，但外立面和大堂均无酒店式感觉，更无相应配套可言，仅为拥有公寓名称的小户型普通式住宅，失去了较大的溢价空间，如（惠园公寓、金凯东亚公寓、阳光新贵等）,物业类型研判之三酒店式公寓,1.武汉酒店式公寓市场属发展阶段，供应量较少，但客户对于其价值较为认可,旺盛的需求：随着沌口经济开发区的迅速发展，高级管理人员日增，区域内外籍人士的居住需求日益增长。拥有众多跨国公司的沌口显示了旺盛的商业需求。
13、大量的潜在客源：目前世界500强中已有28家在区域内扎堆，聚集了众多大型企业、高消费人群和外籍人士，这些都是大量潜在客源。同时，临近沌口管委会，中高级公务员也将成为潜在客群。供需严重不平衡：目前沌口乃至整个武汉酒店式公寓供应较少，与旺盛的需求相比，严重不足。,2.沌口片区云集大量产业园，且距离管委会较近，二三产业链的高官及公务员对于酒店式公寓需求极为旺盛，但区域内酒店式公寓极为匮乏，供需严重不平衡,市场供应匮乏二三级产业中高管及管委会中高管旺盛的居住需求，世联建议做部分住宅性质的酒店式公寓物业类型。,物业类型研判之四商业,1.沌口片区商业配套多为社区底商，分布零散，随着国内外知名企业的不断进驻
14、，对匹配其需求水平的商业需求量将持续增加,商业业态及体量：目前沌口商业市场存在形态主要为大量的社区底商，分布零散，中型商业为武商量贩，大型商业为湘隆时代商业中心。市场需求及趋势：东风、神龙、可口可乐等国内外知名企业聚集了越来越多的高收入白领人群，对于中高端商业需求量将不断增加。,湘隆时代商业中心,百货商场,社区底商,湘隆时代广场2007年12月开业；服饰、珠宝、化妆品、小型儿童娱乐城等,多数以社区底商形态存在,2.案例分析1汉阳经开万达广场：面向大汉阳的大型集中式商业，开业前与商业合作对象签署了联合发展协议，先租后建，使其自身的核心商业广场在开工前，就已订出7080%的租赁面积,项目总规划用地
15、面积12万平方米，总建筑面积44万平方米。项目已于2010年6月25日破土动工，预计2011年满场开业。一期A区为临东风大道的百货楼、综合购物中心、步行街，B区为4栋写字楼及一座商务酒店，二期为一座五星级酒店和两栋写字楼。,定位：大汉阳的地标性建筑和城市名片，开创大汉阳现代商业新纪元物业组合为：集大型购物中心、五星级酒店、高级写字楼、商业步行街、精装SOHO、商务酒店为一体的第三代万达广场城市综合体,2.案例分析2湘隆时代商业中心：面向沌口经济开发区开发的集中式商业，规模适中，迎合沌口市场需求，实现可持续发展,开发区日新月异的发展变化，东风、可口可乐等国内外知名企业的先后落户，为该区域奠定了越
16、来越坚实的产业基础，聚集了越来越多的高收入人群，使开发区蕴藏着巨大的消费潜能和无限商机。,定位：以全新的物业形态和多元的功能配置，成为引领沌口开发区商业繁荣的先锋之作 物业组合：集精品商业街、超市、休闲文体健身中心、餐饮、娱乐、家居、办公及时尚住宅小区于一体的综合性开发项目。,湘隆时代商业中心，入驻的商家涉及服装、美食、美容美发、日常生活用品、培训中心、银行、网络等几十种商业服务，满足日常生活的各种需求。中国移动、中国联通、武商量贩、工贸家电、肯德基等品牌商家也陆续加盟。,1.高端的定位：政府初衷想打造成面向全市民的，由于条件所限，只能局限在整个小区；2.现实的客户：由于风情街地理位置不太理想
17、，既不是沌口的中心，离市中心也很远，使得现实的客户主要为金色港湾业主及周边楼盘业主；商业定位，决定了业态及业种的划分，而高端的与现实并不高端的客户群出现偏差，使得商业街经营惨淡。,2.案例分析3沌口法国风情街：业态与业种划分高端，而面对的现实客户相对低端，定位与客户群出现偏差，风情街难觅“风情”,定位：武汉的法国特色旅游景点，中法文化交流基地物业组合：集法国特色餐饮、休闲、时尚名品、艺术、文教展示于一体的特色街区,法国街位于武汉沌口经济开发区，以塞纳河两岸街景为蓝本复现水岸休闲商业街的景观，将法国特色呈现于武汉沌口的金色港湾内，这里是武汉有名的国际社会，现有来自世界12个国家60余外籍住户。法
18、国街长近400米，建筑面积7000平方米，拥有各种缤纷多姿的法式风格店铺。,湘隆时代商业中心,汉阳经开万达广场,法国商业街,湘隆时代商业中心,定位面向全市类型：大型集中式商业,定位：面向全市业态：商业街客户：沌口为主,定位：面向沌口类型：中型集中式商业客户：沌口,3.案例借鉴：商业定位、业态、业种需结合目标市场，紧抓目标客群，才能实现持续发展,业态与业种划分需要满足于目标客群，建议本项目做商业配套，匹配于项目及小区域，满足辐射2公里范围的商业需求,物业类型研判之五住宅,1.沌口市场目前存在大量住宅供应，但是地块周边的的市场供应较少，无法满足片区的居住需求,世茂锦绣长江,人信汉商银座,锦合天地,
19、华润中央公园,金龙百灵景都,顶琇广场,王+ONE,新澳蓝草坪,中环城市BLOG,金太阳米兰小镇,金桥太子湖1号,嘎纳印象,湘隆时代广场,水墨清华,中大水墨兰轩,海天幸福小城,银通丽水天成,官湖郡,博学华府,金色港湾,观澜御苑,沌口开发区,王家湾商圈,钟家村商圈,和居名爵：临街创业道上地标级商务公寓楼，宜商宜住，自九月开盘以来，销售率良好，未来供应量较小,营销动态：2010年9月19日楼开盘，户型以40至110平方中小户型为主，目前均价约5200元/m2，销售率达到70%，销售情况比较好;由于地块面积的闲置，和居名爵未来的供应量较小，无法满足本片去巨大的居住需求,目前本地块周围仅有和居名爵一个楼
20、盘，片区的住宅供应量少，根本无法满足本片区产业链大量的住房需求,因此，建议物业类型：专家研发楼+酒店式公寓+商业,类型1：酒店,市场供应量大，基本趋于饱和,类型2：写字楼,满足二三级产业链中小企业产研发需求的写字楼,类型3：酒店式公寓,满足二三级产业中高管及管委会中高管居住需求,类型4：商业,匹配于项目及小区域配套，满足辐射2公里范围的区域服务,类型5：住宅,片区市场供应量少，有较大的需求,打造为集专家研发楼、酒店式公寓、商业于一体的，为本项目及周边小区域服务的，为汽车产业为主中小型企业配套的科技商务平台。,项目定位,武汉科技型链式商务平台,定位支撑海特生物酒店式公寓为海特生物写字楼提供产业链
21、上的配套支撑，此为内部循环链。海特生物专家研发楼为中小企业提供培训、科技等方面的服务，中小企业为本案提供客源，此为外部循环链。以科技产品为核心，楼上商务办公和楼下产品形象展示形成联动，构成第三条垂直链。,外观设计,生产,内饰设计,海特生物专家研发楼,海特生物酒店式公寓,海特生物商铺,客源,配套支撑,展示形象,配套,配套,技术支持,客源,教育、科技服务,“链式”导示图,业态划分建议,考虑本案商业为项目配套，而餐饮相对缺乏，建议本案商业以服务于商务办公为主，引进中档餐饮。同时引进咖啡厅和雪茄吧作为休闲娱乐用途，为客户提供泛会所和商务洽谈空间。此外，考虑本案以汽车二三产业链的科技企业为主，且周边有科
22、研机构做技术支撑，本案商业还可划分部分用做进驻企业产品和形象展示，“楼上办公，楼下产品形象展示”，形成本案特色和亮点。,1.设置地下职工餐厅,对于富余的车位，建议：在保证本写字楼停车需求外，其他停车位可发展相应的职工餐厅空间，借助项目商业街的空间布局设置地下餐厅出入口，既可满足写字楼企业员工用餐需要，也可更大化利用项目空间实现商业利用价值。,产品补充建议,定期举行产品推介会，开展客户交流及促销活动，为科技型企业提供产品展示和企业交流的平台，形成本项目对外形象展示的基地。,2、科技交流展示厅,建议设立科技交流展示厅，高科技产品展示发挥项目的社会效应和经济效应，在建立项目形象的同时实现价值最大化。
23、,考虑写字楼多为中小型企业，规模不大，处于发展的初期，建议提供几个中型、小型公共的多媒体会议厅，为中小企业办公提供增值服务。,3、多媒体会议厅,4、商务会所,咖啡厅,雪茄吧,为写字楼高端客户提供休闲商务场所，可考虑此部分物业为商业重点引进项目。,商务中心：发布原材料、成品及运输的市场行情、价格、市场动态、市场分析信息；提供客户接待、电子商务、网络、邮寄、文字处理等服务。金融中心：引进银行、风险投资公司，为企业提供金融支持，包括个人按揭、法人按揭、资金担保、设备融资、抵押、流贷等金融服务。旅游观光工业服务中心：提供接待各级领导参观、旅游者观光、商界及同行参观的服务，展现企业形象。市场拓展中心：树
24、立品牌形象,为企业组织和策划各种产品推介会；定期组织客户到工业园进行参观,积极开拓国际市场。人才招聘培训中心：受写字楼内企业的委托，在全国范围内定期招聘培训企业所需要的人才。法律服务中心：通过引进法律咨询机构及专业的法律人才，帮助企业提高法律意识，为企业提供长年的法律咨询、顾问服务及诉讼代理服务。技术咨询中心:与武汉汽车工业大学等知名高校合作,聘请资深专家教授,为企业提供技术咨询，为企业的产品提供技术支持。,2、商务配套,5、其他建议,1.增加税收收入依照各物业税收标准，商用性质所缴纳的税收远远高于工业用地所缴纳的税收2.提高社会就业率工业性质转变为商用性质，势必带来资源集约化利用，承载更多的企业意味着需要更多的员工3.政府形象的提升区别于园区及厂房建筑，形成小区域地标，可作为政府小型政绩工程,通过“武汉科技型链式商务平台”及多元化经营将最终实现本地块社会效益和经济效益的最大化。,社会效益,经济效益,1.价值的实现多元化的经营为公司带来更大的利润，有效地实现了企业价值的最大化。2.资源的有效利用符合市场需求的产品更易缩短销售周期，同时有效地防止了资源的浪费，避免了工业定制中存在的风险及资源浪费。3.更大的发展空间多元化经营，为企业在激烈的竞争中赢得更多的发展空间。,+,世联地产2010.10,谢谢聆听！,
