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1、南山市场调查及分析研究,区域价值及规划定位,区域解读,后海湾填海区作为深圳未来2个城市中心之一，定位明确，未来发展前景美好,以中心城区为核心，以西、中、东三条发展轴和南、北两条发展带为基本骨架，形成“三轴两带多中心”的轴带组团结构。,深圳城市发展未来形成”三轴两带多中心”结构,深圳未来将建立三级城市中心体系，包括2个城市中心、5个城市副中心，个组团中心。其中2个城市中心，即福田中心和前海中心。前海中心，包括前海、后海和宝安中心区，主要发展区域功能的生产性服务业与总部经济。,后海属于前海中心是为未来2个城市中心之一,资料来源：深圳市未来城市总体规划2007-2020,区域定位,前海中心，包括前海
2、、后海和宝安中心区，主要发展区域功能的生产性服务业与总部经济。重点发展具有战略价值的前海中心，使其成为城市转型的重要增长点；深圳市城市总体规划（2007-2020）,深圳自主创新和产业转型的排头兵，深港交流和区域合作的推动者,宝安中心区城市次中心，现代化、园林式和生态型滨海新城前海国际物流园区后海滨海金融商务区和滨海高尚居住区,后海填海区、蛇口东填海区分别以科苑大道为界，分为东区、西区。,后海填海区东区：高规格规划的深圳湾体育中心、内湾公园、深圳歌剧院、标志性酒店等。蛇口填海区东区：口岸区,后海填海区西区：深圳湾滨海金融区，延伸南山文化商业中心核心区的金融商务功能蛇口东填海区西区：规划建筑面积
3、136万平方米的住宅区。关内最后一块滨海住宅区。,南山文化中心区：凯宾斯基、日航酒店、甲级写字楼,区域划分,以后海大道、后海滨路、科苑大道、沙河西路等为界，后海湾填海区被区分分为五大区域模块,Index:总占地:223万平方米标志建筑：凯宾斯基、海岸城、天利中央广场、保利文化广场、保利剧院等。规划：未来将形成一个124万平方米的住宅区，配以32万平方米商业和44万平方米的办公，和7.6万平方米的文化娱乐场所，总建筑规模223万平方米的商业文化中心区。中心区规划居住人口4万，工作人口6万人，配套有6所幼儿园、3所小学和2所中学，并建有会展中心、博物馆、电影院等文化设施,南山商业文化中心区,以“核
4、心商业文化区、中轴线发展带和外围组团”为总体发展规划，打造为南山区级服务中心和游憩商业文化中心,Index:规 划：深圳湾滨海金融区，延伸南山文化商业中心核心区的金融商务功能。以2.3平方公里的填海区为金融核心，南山后海中心区为中心，整个区域未来将建设成为南山金融聚集区。根据中国城市规划设计研究院深圳分院的设计，这一地带将建设成为深圳城市金融商务区和滨海休闲带。,滨海金融区,深圳湾金融商务区总建筑面积327万平方米，50万平米定位为深圳总部基地。办公类建筑面积142万平方米，商业服务业建筑面积68万平方米；公寓类建筑面积50万平方米。,依托西部通道、承接罗湖和福田金融链条，以深港澳金融服务为先
5、导，辐射泛珠三角广阔腹地的中国“曼哈顿”，国际金融和跨国企业总部基地,Index:规划：高规格规划的深圳湾体育中心、内湾公园、深圳歌剧院、标志性酒店、F1摩托艇世界锦标赛赛场等。设计规划突出的内湾公园延续深圳湾红树林主题，连接城市与自然，将在改善城市环境的同时，向国际、社会、市民展示城市建设标准及价值取向，增加对金融机构的广泛吸引力。,后海填海区东,拥有稀缺的景观资源和完善的配套，一个与香港迪斯尼乐园遥相呼应、集旅游休闲、商务金融、文化于一身的国际化领地,Index:总占地:136万平方米开发模式：在本规划区西部，地铁号线沿后海滨路擦过本区，在后海滨路与工业八路、招商路交界处设西地铁站。考虑到
6、地铁将为周围带来巨大的土地升值可能性，在保证小区环境的前提下合理提高周围的开发强度，并以此为中心，向四周进行梯度开发，形成围层式开发模式。规 划：蛇口东填海区分南北居住区，以地铁站为中心，安排商住混合区，其外圈层安排为住宅区，两个居住区之间规划为公园、文化娱乐设施、高中、初中、医院及敬老院等镇级公共设施。规划居住人口5万人。,蛇口填海区西区,延续蛇口独特风情的纯滨海高尚居住区，完善的配套、便利的交通，具备生态性、现代性的国际高端居住区，深圳新崛起的豪宅板块,Index:定 位：深圳口岸区，西部通道联检站。功 能：西部通道为继罗湖、皇岗和沙头角之后，深圳的第四条跨境通道。西部通道设计超前，采用最
7、新的设备系统，将极大地提高通关效率，同时一地两检，24小时通关。建成后，不但对缓解公路口岸交通压力、优化口岸交通分布有重要作用，更有利于深圳城市发展规划、香港及珠江三角洲地区经济的稳定增长。,口岸区,以物流总部基地为主的临岸物流园区，以西部通道为主的口岸区，成为深港一体化发展的强大动力，带来大量的人流、物流和资金流,南山商业文化中心：总建筑规模：223万平米；住宅：124万平米商业：32万平米办公：44万平米文化娱乐场所：7.6万平米规划人口：居住4万，工作6万,深圳湾金融商务区：总建筑规模：650万平米；商务办公：327万平米研发办公（总部基地）：50万平米；商业：124万平米商务（包括公寓
8、）：81万平方米公共服务：68万平方米,滨海住宅区：总建筑规模：136万平米；关内最后一块滨海住宅区规划人口：5万,口岸区：西部通道规划人车分流，深圳湾口岸到2016年分别增至每天约6.03万架次和6.13万人次。,片区整体规划指标,初步计算，后海湾片区总建筑面积1000余万平米（不包括口岸区），住宅约260万平米，办公约370万平米，商业面积达156万平米(商业服务配套)，文化娱乐场所超7.6万平米，公共服务面积达68万平方米。,深圳湾口岸&西部通道作为深圳口岸经济的西部发力点必将极大地提升区域的商务、交通枢纽价值,未来实行24小时通关距香港市区40公里的元朗四条车辆过境通道 口岸规划人车分
9、流，深圳湾口岸到2016年分别增至每天约6.03万架次和6.13万人次在出入境客车检查场地，深圳边检在口岸开通初期共设置了二十二条“快捷通”检查车道，节约了大量时间成本，真正做到了“人畅其流、车畅其道”,边检口岸以及西部通道，将直接带动进出口贸易、加工业、运输业、中介服务业、旅游服务业等二、三产业的发展，促进商业繁荣，从而促进区域价值的提升,唯一的一地两检、全亚洲最大陆路口岸,2007年7月西部通道全线通车，自本区域经深港大桥到香港，仅需10分钟,口岸价值,地铁价值,地铁2号线2010年12月开通，必将进一步完善区域的交通系统，成为区域腾飞的助推器,地铁2号线（蛇口西站-世界之窗）2010年深
10、圳地铁网络运行，2号线与1号线在世界之窗、华强北、东门等站接驳；规划站点：蛇口西站蛇口客运港站海上世界站南水路站招商东路站工业八路站登良路站南山商业中心站科技园站沙河东路站世界之窗站 2号线工程全长14.35公里，计划2010年12月28日试运营。,本项目所处的后海湾填海区是深圳关内目前唯一的一块规划最完整、功能分区合理、服务配套齐全的高尚滨海居住区、区域价值明显，资源优势突出；区域配套的完善、深圳湾口岸对经济的拉动、地铁2号线的开通，为项目所在区域的商业发展带来了巨大的空间和机会；后海湾片区商务金融中心区域的规划商业面积将达到156万平方米，以其规模优势必将成为未来南山乃至深圳的商业中心之一
11、。,世联观点,片区现有商业调查,南山区商业发展呈五大商圈布局。整体上为点式布局、缺乏具有凝聚力的核心商业圈，商业类型以中低端消费为主,商业文化中心区商圈：早期以海雅百货、南山书城为中心,南头商圈：以南山天虹为中心,南油商圈：以WALMAT、海上世界为中心的,华侨城商圈：以铜锣湾，沃尔玛为核心的商圈,南山商业分布,蛇口商圈：以海上世界为中心的蛇口商圈,南山商业文化中心商圈以期核心的位置资源、便利的交通优势、利好的规划环境，已逐步显现出南山区商业核心的地位。,早期主要以海雅百货、乐安居等大型百货、品牌折扣店、专营店等为主，沿着南海大道及创业路沿线分布,南山商业文化中心商圈,随着政府规划的逐步兑现，
12、后海湾填海区开始兴起，以海岸城、保利文化中心等为新的中心的南山文化中心商圈逐渐壮大，其核心商圈地位更加牢固,海岸城购物中心：总建筑面积约12万平方米，地上五层、地下二层，商业街4万平米，2007年开业；结合购物、休闲、娱乐、餐饮等业态，规划有主力百货、国际影城及室内真冰溜冰场，是目前深圳西部经营面积最大、功能最齐全、最具代表性的大型购物中心；保利文化广场：7万平方米的商业运营面积中，拥有国内一流的歌剧院、深圳规模最大档次最高的国际影城、保利集团在南中国惟一的博物馆、主题百货、主题步行街、特色餐饮、风情酒吧、高科技娱乐等设施；天利中央广场：天利中央广场一、二期商业总面积达到6.5万平方米。,南山
13、商业文化中心商圈,目前来看，年后此片区商业的售价和租金基本回升到历年最高水平，价格受市场环境的影响较大,在售情况：天利中央广场裙楼沿街商铺；海岸城东座、海岸城西座裙楼商铺售价：目前价格：外街10-12万元/平方米；内街6万/平方米；去年价格:外街6-8万/平方米；内街3-5万/平方米；租金：外街500-600元/月；内街200-300元/月；目前人流情况：人流较少，基本维持现有商业运营；且人流集中在海岸城、天虹、家乐福等区域,南山商业文化中心商圈,片区人流,周边社区沿街商铺与商业步行街受到集中区商业带动作用并不明显，与社区便利生活配套有关的店铺经营良好,南山商业文化中心商圈,：,2、蔚蓝海岸社
14、区商业圈,3、招商海月社区商业圈,1、南山商业文化中心,后海湾填海区社区型商圈以蔚蓝海岸社区商圈，招商海月社区商圈为主,区域社区型商业研究,蔚蓝海岸社区商圈,3,2,1,4,5,6,后海滨路,填海区,主要由蔚蓝海岸商城、后海大道及登良路沿街商铺构成，商业形式主要为集中商城和沿街一层街铺,1、蔚蓝海岸集中式商业（主力店人人乐）2、蔚蓝海岸街铺3、育德佳园次干道街铺4、招商名仕花园街铺5、育德佳园主干道街铺6、育德佳园支路街铺租金单位：150元/月,80-95,120-180,150-200,100-150,100-150,外街：200-300内街：80-100,商业面积：23800辐射范围：步行
15、15分钟内辐射人群：约3万人,售价：登良路沿线商铺均价约5-6万元/，南侧商铺最高价8万元/（仅挨地铁口），社区内商铺约3万元/；租金：路南侧200-300元/月，路北侧150-250元/月；销售率：100%,体量：街铺5000多，社区商业2000，集中式商城10000 主力铺位面积：南侧商业约50为主,业态分布,蔚蓝海岸社区商圈,登良路沿街店铺租金在200元/月左右，售价因位置不同差别较大，业态以社区便利店为主，经营良好，基本无空置,路北侧商业,路南侧商业,1、商铺方正实用能够支撑高售价，开间4-6米，进深8-12米为宜；2、层高5-5.5米可分隔为两层实用，实用率高。,启示：,大进深,路北
16、侧商铺,路南侧商铺,社区商铺,旺销,蔚蓝海岸社区商圈,铺面较小，总价可控，方正实用的商铺销售较好，面积较大的单位销售较慢,主要由海月路、工业八路沿街商铺布局构成，商业形式主要为两层商业街和沿街一层商铺,1、招商海月海月路商铺2、招商海月工业八路商铺3、天骄华庭工业八路商铺4、花半里商铺5、工业八路商铺租金单位：150元/月,125-135,85-100,100-120,80-100,75-90,招商海月社区商圈,商业面积：22500辐射范围：步行15分钟内辐射人群：约2万人,指标：开间5-6m，进深12m，层高6m；业态类型：银行，小型美容院，书店、药店、地产中介、教育培训、餐饮、水果店等；租
17、金：100-150元/，515%租金增长率递增,指标：开间4.5-5m，进深10m，层高3.5m；二层商业业态：美容、培训、小公司等；二手铺位价格：一层商业约6万/，二层商业2-3万/；租金：首层150-200元/月，二层60-80元/月。,招商海月社区商圈,海月路及工业八路沿街店铺租金在100-150元/月，沿街一层二手铺面售价约6万/，二层商业约3万/，一层经营较旺，二层商业街经营惨淡,后 海 滨 路,填海区,1,澳城,招 商 路,后海公馆,湾厦海境界,2,片区其他社区商业分布情况,其他社区商业商业体量小，布局分散，以一层沿街商铺为主,1、永乐新村沿街商铺2、蓝天路商铺3、宏都世纪公寓沿街
18、商业 租金单位：90元/月,80-95,80-95,3,90-100,其他社区商业总面积在6000-8000 之间，商业体量小，定位低端，经营状况较差，空置率较高；,片区其他社区商业分布情况,概况：沿后海大道边一层商业，90-110平米间；以汽车配件，五金、装修公司、广告公司、低档餐饮、小型便利店等为主；约有10间店铺空置；指标：开间3-5m，进深18m，高度3.8 米租金：80-95月/月（蓝天路两侧）；70-80元/月（永乐新村）,永乐新村,蓝天路两侧,调研汇总,东滨路,工业八路,后海滨路,后海滨路,天利广场,海月路,海月路,创业路,海德一路,文心路,300以上,200-300,150-2
19、00,100-150,70-100,保利文化广场,登良路,海岸城,后海大道,后海湾填海区商业租金汇总图,世联观点,目前南山片区的商业从售价、租金、档次、经营情况都呈现由北向南衰减的规律,出售铺源较少，出租活跃，目前售价售价10-12万/平米；创业路南侧出售均价8万/平米，社区配套商业,出售铺源较少，出租活跃，均价6-8万/平米,东滨路以南，铺位出售均价4-5万/平米,商业的价值随着商业位置由中心向外的延伸而呈现衰减趋势，在本案附近的商业售价为2.5-3万/平米,售价衰减,南山商业文化中心及创业路沿线街铺,创业路以南，东滨路以北街铺,东滨路以南街铺,创业路,东滨路,后海大道,南山中心区商圈已经初
20、具规模，商业总体量大。目前来看，此片区商业的售价和租金是对未来前景的透支，价格受经济市场环境的影响较大；对周边社区商圈的价值带动作用并不明显；除南山文化中心大型集中商业外，其他区域商业主要功能为周边社区居民提供生活便利，属于“社区性商业”；社区商业圈呈现四种种布局形式：沿街一层商铺、集中式商城、两层商业街、内街商业街等；其中以沿街一层商铺经营状况最为理想；商业租金从北到南逐渐降低，最高达600元/平米月，最低达80元/平米月；片区目前人均社区性商业面积比例1-1.2平方米/人，现有商业比例基本合理。,世联观点,区域未来商业供应,后海湾填海区的未来商圈分布图,南山商业文化中心商圈,工业八路地铁商
21、圈,招商东路地铁商圈,市级商圈,以地铁口为依托的区级商圈社区商圈,片区新增项目商业将集中未来3-5年内放量，体量大竞争激烈,滨海居住区未来商业供应,商业体量：168250,商业体量：70000,曦湾,三湘,卓越,卓越,宝能,宝能,轩泰,后海公馆,澳城二期,澳城,鸿威,23000,10000,33100,20000,10000,4000,海境界,30000,7500,6000,96150,商业体量（单位：平方米）,名居,项目所在区域未来商业分布预判为：以两个地铁出口口为中心，向周边的街区商业辐射,滨海居住区未来商业分布,“地铁商业”与“社区商业”是项目周边商业的主要构成,地铁商业,街区商业,地铁
22、商业,中心绿化带,本案,片区未来商业供应分析,本区域总体商业规划面积多达18.3万平米，商业面积占高档住宅建筑面积的比重在2%18%之间；,人均商业面积计算说明：计算范围：创业路以南，后海大道以东片区；(南山商业文化中心和滨海金融区新增商业面积未计入在内)现有总户数：14300户；新增规划人口：5万人总人口：14300*3.5+50000=100050人（按户均人口3.5人）；商业总体量：46852（已有）+183250（现知新增）=230102人均商业体量：2.3/人,不包括南山商业文化中心商圈近160万平方米的集中商业供应，后滨海居住区的人均商业面积高于2.3/人，远高于上海、香港等商业极度发达的地区,片区未来商业供应分析,各大城市人均商业面积比例,集中商业：主要集中于商业文化中心区域，填海生活区目前没有大型集中商业,现有商业业态分析,临街商铺：商铺总体供应饱和，经营业态以满足日常生活的业态为主,数据来源：世联数据库2008年,现有商业业态分析,后海居住区未来新增商业面积达18.3万平方米，人均商业体量高于2.3平方米/人；本区域内各项目商业体量差异较大，商业面积比重在2%18%之间；未来商业供应量大，商业租售都将面临激烈竞争,世联观点,
