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1、2011年惠州别墅市场分析,惠州中原事业三部A组HuiZhou.01.03.2011,惠州市10年别墅市场概况,1,项目10年周边土地成交概况,2,惠州市11年别墅市场展望,3,报告大纲,惠州市10年别墅市场概况,Part 1,惠州市在售项目概况,Part 1.1,惠城区在售别墅项目分布图,雅居乐白鹭湖,合生高尔夫庄园,奥林匹克花园,润园,鹏基万林湖,中信凯旋城,荷兰小城,半山名苑,格林童话世界,城市山麓,珑湖湾,惠林汤泉,万科城,半山一号,华基江山,公爵小镇,汤泉半岛,保利山水城,惠湾区在售别墅项目分布图,振业城,碧桂园,珠江东岸,翡翠山,光耀城,半岛1号,合生滨海城,金果湾湖光山舍,皇庭波
2、西塔诺,东方新城,惠州市10年进场项目分析,Part 1.2,大仲恺第一城光耀荷兰小城,惠州史上最成功的转介项目,荷兰小城作为惠州房产市场的新兴片区仲恺的第一个成功别墅项目，创造了半年开盘6次，开盘必售罄的“日光”奇迹，将联动销售发挥得淋漓尽致。通过将深圳联动、惠州派单、举行中原专场推荐会、武林大会、深圳三级市场巡铺、设计创意销售物料等资源整合，实现深惠两地的对接，最终完美的撬动了深圳客户跨区置业的购买欲望，成功撰写了一部别墅大盘如何在陌生区域全面突围的教科书。,深圳三级巡铺,武林大会,推荐会,浓浓郁金香风情,荷兰小城本年主打产品为165平米、195平米联排别墅。产品定位为经济型别墅，最低10
3、7万即可购得。赠送面积达到1:1，一经推售即获得市场热捧，奠定了其作为大仲恺第一盘的项目地位。,大赠送经济型别墅,城央百万墅级大城中信凯旋城,惠州首席地中海风情，纯西班牙式别墅,惠州首席地中海风情，纯西班牙式别墅,中信凯旋城是中信地产在惠州耗巨资打造的首个别墅大盘，目前一期城市纯别墅组群正式发售中。中信凯旋城所在的位置坐拥金山湖、南部新城区域双公园资源。即363.8公顷的金山湖公园和55万平米的奥林匹克中心公园，交通、地理环境优越。中信凯旋城本年主打户型为200-280平米的联排别墅。220平米约270万一套，250平米约350万一套，280平米约590万一套。客群基本以本地自住客户为主。,一
4、墅倾城保利山水城,依托山水资源的德式高端大盘,保利山水城位于惠博沿江路，博罗县城到惠州江北新区的过渡地带上。地块背靠青山，社区内部有丰富的水资源。小区采用德式建筑，产品包括洋房和别墅。该项目为保利集团布局惠州择地江北的旗舰开山之作。,临水别墅,项目园林,德式商业街,引领大深圳的滨海居住新时代皇庭波西塔诺,大亚湾中心区首席别墅大盘,项目总占地30多万平米，分三期开发，位于大亚湾中心北区。项目主打产品为联排、叠拼、双拼、独栋的滨海环湖别墅群。首批单位于2010年12月25日发售。当天推出87套单位，涵盖了联排、叠拼以及双拼。成交价格为联排9500元/平米，叠拼7500元/平米，独栋15000元/平
5、米。,全球候鸟度假胜地光耀高尔夫,候鸟高尔夫的项目定位是新型高尔夫度假物业。项目拥有深圳东部唯一具有国家资质高尔夫球场，同时还引进了白天鹅酒店，成立该品牌的国内首家小型奢侈酒店。,项目关键词,高尔夫1、项目球场是珠三角最有历史的球场之一；也是深圳东部唯一具有国家资质高尔夫球场；2、球场拥有南中国最大的候鸟栖息地。,物业项目与白金五星级酒店白天鹅酒店合作打造中国首家小型奢侈酒店，其规格是以巴厘岛宝格丽酒店为参照打造的。,光耀集团首创，南中国首个“巴厘岛”风情别墅群,光耀集团首创，南中国首个“巴厘岛”风情别墅群,首期推出99.25、146.32、155.68、193.60的A、B、C、D四种户型，
6、共80套独栋别墅，户户配私家泳池。光耀高尔夫的首创一层别墅产品，在当前深圳乃至南中国都是前所未见的，其市场认可度高，面积小，总价为客户所接受，且最大限度地强化了度假概念。,创新户型,南中国首创平层别墅，不但很好地形成了概念与推广，同时也在市场上获得了认可。,精品别墅,99-193的面积段，属于精品别墅范畴，总价低，可接受度提高，也提升了项目的度假概念，弱化居住概念,精装修,项目每平米带精装10000元。其样板房重视异域风情的打造，同时也展示了许多可眼观的体验式生活场景。,惠城区10年别墅供应量分析,Part 1.3,10年惠城区别墅供应量分析,截至全年，惠城区一共供应别墅362335.68平米
7、，同比上升151%；供应1368套数，同比上升136%。,10年惠城区别墅供应量分析,10年惠城区别墅供应量分析,10年惠城区别墅供应量分析,截至2010年12月30日，惠城区供应别墅以联排别墅为主，共供应249376平米，占供应总量的68.8%。,截至2010年9月30日，惠城区别墅供应面积段概况。200-300平米与300-400平米面积段别墅供应最多，占了总供应量的的69.1%。别墅供应主要集中在博罗罗阳镇。,别墅供应集中在江北片区,10年惠城区别墅供应量分析,惠城区10年别墅成交量分析,Part 1.4,10年惠城区别墅成交分析,2010惠城区别墅成交量最大的项目为光耀荷兰小城，共计成
8、交别墅243套。其次为万科城，全年共计成交别墅115套。2个项目所推产品均为高赠送面积的经济型别墅，价格多在每套200万左右。,10年惠城区别墅成交分析,2010年惠城区别墅成交主要集中在仲恺及江北区域。其中仲恺区域因自身经济的强势、珠三角产业的转移及莞惠轻轨的开工建设，成为10年新的热点居住片区。,10年惠城区别墅成交分析,奥林匹克花园、鹏基万林湖、润园及雅居乐白鹭湖10年主要为消化09年存量产品，其中鹏基万林湖与润园全年并无新品推售。,10年惠城区别墅成交分析,2010年惠城区别墅成交主力户型为联排别墅。户型面积段主要集中在200-300平米市场主流产品，其次为150-200平米的新兴经济
9、型别墅。,截至全年，惠城区别墅供应面积段概况。200-300平米面积段别墅供应最多，占了总供应量的的53.5%。别墅成交主要集中在江北片区。,别墅成交集中在江北片区,10年惠城区别墅成交分析,惠城区10年别墅市场总结,Part 1.5,惠城别墅成交小结,尽管10年别墅供应量同比增加了136%，达到了1368套，满足客户对与惠州别墅市场的需求。目前惠城别墅市场的供需比为1：0.55。在深圳政策频出的调控期，相信将会有更多的外地客户将目光投向惠州。,江北在惠州的地位，就是深圳的福田、广州的天河。其规划超前，独具优势，城市化水平和房地产开发都处于惠州前列，无论是房地产开发档次和房价水平，都是的惠州领
10、跑者。随着江北的日益成熟，国内房地产大鳄争相进驻，江北房地产的增值潜力大现，房产与土地价格屡创惠州的新高。目前江北片区别墅成交量占总成交的43%，本年度成交主要以奥林匹克花园与万科城为主。,仲恺片区作为惠州支柱产业电子信息产业的集散地、高科技人才的聚集之地。随着产业人口的购买力逐渐增强，近两年的房地产也迅速发展了起来。同时由于片区行政级别的升级，产业结构不断优化，人才结构也会往高端延伸。不光是要住房的人多了，要住好房子的人就更多了。一个实际产业支撑的区域，地产价值往往最为坚挺，最具抗风险性。目前仲恺片区别墅成交量占总成交的28%,素有“东江河畔明珠”、“龙湖聚宝盆”等美誉的水口，拥有极为优越的
11、区域资源。水口地处东江右岸，三江环抱，区内大湖小湖无数，其名称由来可略见于此。一个个与自然美景完美结合的大型高端住宅社区依江而建，从市民早已熟知的蓝波湾，到已经面世的世纪东方城，合生国际新城，珠光御景湾等各具特色的楼盘竞显风采。目前水口片区别墅成交量占总成交的16%，是未来惠州别墅市场最具发展潜力的片区。,惠阳区10年别墅供应量分析,Part 1.6,光耀城,振业城,碧桂园山河城,珠江东岸,惠湾区在售别墅项目价值点,在深莞惠一体化大背景下，惠阳高端别墅品质逐步提高。一方面是价格优势，惠阳高端别墅更多还是依托深圳。另一方面是产品定位，自然山景的稀缺性决定了别墅的价值不可复制。很多在惠阳买房的人不
12、仅是投资，也有许多是自住需求。交通的便利性提升了惠阳区域别墅的升值潜力。,拥有原生湖8万，湖底有天然的泉眼，10万山庄，6万山体公园，9洞高尔夫球场。整体风格为典雅、庄重的英伦皇家风格。,南中国第一个原乡风格的别墅小镇,淡澳区域内同时拥有山林、公园资源（147499.41）和自然水系资源（108743.47）最多的项目,山河城充分利用山水景观资源创造出多层次的生态型园林绿化体系，让建筑与层次丰富的绿化生态体系完美结合。项目西面临沙田河，区内外河流、湖泊、原生态山林交相辉映。,珠江东岸背山面海。大亚湾海东面和西面被南澳和平海两个半岛双捧，北面受大亚湾海岸线环抱，背山面海形成准内海形态。,截至全年
13、，惠阳区一共供应别墅334520平米，同比上升80%；供应1128套数，同比上升69%。其中光耀城与碧桂园供应量最大，占供应总量的72.3%。,10年惠阳区别墅供应量分析,10年惠阳区别墅供应量分析,截至全年，惠阳区一共供应别墅334520平米，同比上升80%；供应1128套数，同比上升69%。其中光耀城与碧桂园供应量最大，占供应总量的72.3%。,10年惠阳区别墅供应量分析,截至全年，惠阳区一共供应别墅334520平米，同比上升80%；供应1128套数，同比上升69%。其中光耀城与碧桂园供应量最大，占供应总量的72.3%。,10年惠阳区别墅供应量分析,截至全年，惠阳区一共供应别墅334520
14、平米，同比上升80%；供应1128套数，同比上升69%。其中光耀城与碧桂园供应量最大，占供应总量的72.3%。,惠阳区10年别墅成交,Part 1.7,2010惠阳区别墅成交量最大的项目为惠阳碧桂园，共计成交别墅363套。其次为光耀城，全年共计成交别墅294套。2个项目主打产品均为市场上主流的200-300平米的联排、双拼别墅。,10年惠阳区别墅成交分析,10年惠阳区别墅成交分析,2010年惠阳区别墅成交主力户型为联排别墅。户型面积段主要集中在200-300平米市场主流产品，其次为300-400平米的大面积段别墅。,10年惠阳别墅成交分析,2010年惠阳区别墅面积供需比为1:0.73，满足深圳
15、客户对惠阳别墅市场的需求。,土地成交概况,Part 2,项目周边土地成交概况,截至全年，项目周边共成交45块住宅用地，1块金融用地。其中江北成交8块土地，博罗成交36块土地。,项目周边土地成交概况,截至全年，项目周边共成交45块住宅用地，1块金融用地。其中江北成交8块土地，博罗成交36块土地。,项目周边土地成交概况,截至全年，项目周边共成交45块住宅用地，1块金融用地。其中江北成交8块土地，博罗成交36块土地。,项目周边土地成交概况,截至全年，项目周边共成交45块住宅用地，1块金融用地。其中江北成交8块土地，博罗成交36块土地。,项目周边土地成交概况,截至全年，项目周边共成交45块住宅用地，1
16、块金融用地。其中江北成交8块土地，博罗成交36块土地。,项目周边土地成交概况,截至全年，项目周边共成交45块住宅用地，1块金融用地。其中江北成交8块土地，博罗成交36块土地。,项目周边土地成交概况,截至全年，项目周边共成交45块住宅用地，1块金融用地。其中江北成交8块土地，博罗成交36块土地。,项目周边土地成交概况,截至全年，项目周边共成交45块住宅用地，1块金融用地。其中江北成交8块土地，博罗成交36块土地。,项目周边土地成交概况,截至全年，项目周边共成交45块住宅用地，1块金融用地。其中江北成交8块土地，博罗成交36块土地。,项目周边土地成交概况,截至全年，项目周边共成交45块住宅用地，1
17、块金融用地。其中江北成交8块土地，博罗成交36块土地。,惠州市11年别墅市场展望,Part 3,惠州市11年进场项目概况,Part 3.1,惠州香蜜湖1号方直珑湖湾,珑湖湾户型配比,珑湖湾11年初推售的联排别墅均价21000元/平米，双拼别墅均价32000元/平米。稀缺的公园资源、南部新城的提前预支、城市别墅概念的热炒、超出对手的产品、全方位体验式营销等等，都为珑湖湾在11年的热销做了最好的注解。2次开盘劲收7亿，一举奠定其领衔惠州豪宅的江湖地位。,惠州唯一温泉入户别墅惠林汤泉,山与山的住区城市山谷,山与山的住区城市山谷,项目毗邻仲恺大道，紧邻莞惠轻轨出口。拟规划用地约50万平方米，三面群山环
18、抱。其中一、二期占地8万平方米，建面约12万平方米，总户数为980户。项目用地为不规则山地，产品有别墅和洋房，因地势依山而建，利用叠水和泳池，配合自然错落的热带植物，打造一座东南亚风情的水景山林小镇。项目周围树木葱郁，山景优美，是典型的城市中心区附近山景大盘。城市山谷别墅主力户型为150-180平米的经济型三至四联排别墅。赠送面积较多，底层负一层及顶层第四层为全赠送面积。,颠覆惠东豪宅价值的跨界之作弘诚厚园,百万平米宜居大城,高端配套区域：会展中心、电影院、KTV、会所、商业街,高层洋房区域,联排别墅区域,低密度别墅组团区域：独栋别墅为主,康体休闲区域：足球场、篮球场、排球场、幼儿园、服务中心
19、,低密度别墅组团区域：独栋别墅搭配联排别墅,产品线丰富,翡翠山,天地源御湾,星河丹堤,万科双月湾,合生滨海城,碧桂园十里银滩,卓越东部蔚蓝海岸,惠州市11年别墅供应量分析,Part 3.2,预计2011年全年，惠城区别墅供应面积达到592500平米。主要供应区域集中在江北以及金山湖片区。,惠城区11年别墅供应量分析,预计2011年全年，惠阳别墅供应面积达到2136490平米。主要供应项目集中在半岛1号以及振业城。,惠阳区11年别墅供应量分析,预计2011年全年，大亚湾别墅供应面积达到367000平米。主要供应区域集中在西区及澳头。,大亚湾区11年别墅供应量分析,惠州市11年别墅市场展望,Par
20、t 3.3,承接2010年惠州别墅市场的火爆销售，预计2011年别墅供应将呈井喷现象。根据中原数据系统监测，2011年惠州新推售别墅项目将达到26个。除了城市别墅外，11年还出现了包括温泉度假别墅、滨海度假别墅、旅游度假别墅等一系列新的产品类型。,温泉别墅,滨海别墅,旅游别墅,惠州市11年别墅市场展望,供应量充足，产品线丰富,多城市中心发展，品质大盘涌现。,惠城区,惠湾区,惠东县,博罗县,金山湖片区坐拥两江一湖双公园，成为未来城央别墅的热点片区。由于轨道交通的兴建，陈江仲恺片区将成为明年供应的热点片区。,沿海高速的开通为区域带来飞速发展小桂湾、猴仔湾11年开始将出现新型别墅产品滨海别墅。项目扎堆，同质化严重。,大品牌开发商开始在惠东跑马圈地，包括万科、合正、碧桂园等。稔平半岛将重点开发滨海旅游度假别墅深圳富人未来度假新趋势。,惠博沿江高速公路的落成为区域带来飞速发展。多个品牌项目扎根罗浮山开发新型度假别墅，包括名流置业、佳兆业集团等。,惠州市11年别墅市场展望,Thanks for your attention,Wish you a good day!,
