《东城商业街项目可行性分析报告.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《东城商业街项目可行性分析报告.ppt（40页珍藏版）》请在三一办公上搜索。
1、永恒盛东城商业街项目可行性分析报告,1.1 永恒盛集团,永恒盛集团有限公司创建于1989年，总部位于中国昆山，是经国家工商总局核准的综合性民营企业，集团集工业、教育、房地产、投资为一体。集团旗下拥有十数家公司，现有员工3000人，其中高级工程师3人，工程师8人，会计师4人，经济师2人，初级职称10人。,集团简介,1、项目背景分析,集团自成立以来，秉承“恒心果敢成就未来”的信念，以对客户的人文精神、对产品的领先追求、对社会和行业负责的态度扎根昆山，在房地产热点区域开始了自己的发展历程，并在长期历练中不断成长。集团经营方针是“以诚为信 和谐共赢 稳步发展”。真诚期望社会各界同仁与永恒盛携手合作，共
2、创双赢，我们坚信：您的信赖与支持会使永恒盛的明天更加辉煌！,集团文化,1.1 永恒盛集团,昆山永恒盛置业有限公司成立于 2005年9 月 5日，隶属于永恒盛集团。公司成立之初注册资金1000万元。后因房地产开发需要，先后于2006年10月19日和2010年4月9日分两次将注册资金增加到5000万元。现为房地产开发叁级资质，是集房地产开发、销售及物业管理为一体的综合性企业。,永恒盛置业,1、项目背景分析,1.2 项目地段描述,1、项目背景分析,1.3 项目经济指标,占地面积：63945容 积 率：1.2-1.4 总建面积：89523建筑密度：45%备 注：另有二期现有建筑,1、项目背景分析,1.
3、4 项目立地特点,1、项目背景分析,2、项目定位分析,2.1 整案定位思考,2、项目定位分析,2.2 整案市场定位,城东核心10万方国际风情街区,项目所处位置的明确表征，强化客户对本案地理属性的记忆强度，加深印记。城东的强化，重点表达工厂密集区和未来次主流居住区，进而突现出商业的稀缺和不可限量的升值潜力。,城东核心,突破商业街的传统概念，引入时尚、品质、高尚的“街区”概念。为项目在将来的形象定位、功能定位和商家品牌定下高品质的基调。,国际街区,150万方集中体量 15000户超大规模,2、项目定位分析,2.3 市场形象定位1,全国最大安置小区的样板示范街,蓬曦园规划总建筑面积超过150万方，总
4、户数15000-20000，是中国最大的拆迁安置示范区。而本项目的第一重身份，就是该安置小区的重点商业配套，在满足居民日常的生活需求之外，带来更多的休闲、娱乐、教育等方面的享受，全面提升其生活品质。,昆山东部核心区的一站式商业配套,2、项目定位分析,2.3 市场形象定位2,国家级经济开发区 3000亿光电产业园,项目周边厂区林立，有国家重点打造的光电产业园，有出口加工区、有新兴起来的制造工业区等，云集数千家工厂，凝聚十数万从业人员。此外，前进东路规划为商务办公区，未来也将形成城东商务CBD中心，积聚大量的商务人士。与成熟的工业开发相比，城东的商业开发却相对滞后，以本案10万方的街区商业，正好弥
5、补了这样的市场空白，成为城东最重要的商业配套！,2、项目定位分析,2.4 项目总精神,让城东生活更美好!,3.1 业态定位思考点,规模性问题：单总体规模和单体规模小，打造多主题业态。差异化策略：与周边区域形成差异，多种业态形成组合和互补。主力店策略：通过主力店的成功招商，提升项目商业价值。商业街形态：以沿街商业为主、结合少量内街商业，深挖商业价值。,3、总体业态定位,3.2 业态定位,多主题、个性化、街区商业 运动、娱乐、休闲、购物、餐饮 商务、酒店、教育、培训、邻里,3、总体业态定位,3.3 一站式、全程化,3、总体业态定位,3.4、街区业态层次及结构,3、总体业态定位,业态建议：休闲商务宾
6、馆、经济型连锁酒店等。,休闲商务会所,3.5 业态细分,3.5 业态细分,品牌建议：大玩家、神采飞扬、欢乐谷等。,时尚电玩城,3.5 业态细分,量贩式KTV,引进具有一定知名度的品牌，满足中高端消费需求。,3.5 业态细分,美食广场和特色餐饮,3.5 业态细分,3.6、街区业态布局,备注：项目地块编号，在原编号数字后+2，如原来1号现为3号。,4、项目规划设计,4.2 功能分区图,昆嘉路区域商业街形象区规A路区域核心商业区景王路区域酒店商务区横一路区域主题文化区,4.3 项目核心卖点,项目鸟瞰图,昆嘉路透视,8#单体效果,3#单体效果,5、项目工程管理,5.1 建设顺序,5、项目工程管理,5.
7、2 组织管理机构,该项目建设的具体实施由昆山永恒盛置业有限公司具体负责，项目初期的投资机会分析、市场调研、项目报建等工作由公司开发部、企划中心组织进行，后期工作由项目公司和营销策划公司共同完成，我公司对项目运营全过程进行监督，并完成项目后评价。,建设组织管理,昆嘉路北侧、新星路两侧（2010-12号）地块项目采取独立法人制，即由昆山永恒盛置业有限公司投资开发，按照现代企业制度的规范要求，组织管理本项目。,营运组织管理,6、项目收益分析,6.1 项目成本分析,6、项目收益分析,6.2 项目资金筹措,6、项目收益分析,6.3 项目销售收入预测,备注：根据蓬朗镇昆嘉路北侧新星路两侧（2010-12）地块项目的定位标准、档次，结合影响售房价位的区位因素及昆山市商品房市场的行情，我们对本项目商品房的售价（均价）作如上预测。,6、项目收益分析,6.4 项目税金预测,备注：根据以上对收入、成本、费用及税金的测算，可预测项目利润为 40516万元，税后利润约为30387万元。,6、项目收益分析,6.5 项目税金预测,备注：根据以上对收入、成本、费用及税金的测算，可预测项目利润为 40516万元，税后利润约为30387万元。,谢谢！,
