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1、,Date,物业基础知识培训,戴德梁行、金碧物业有限公司简介物业基础知识介绍答疑阶段,戴德梁行简介,戴德梁行是中国首家最具规模的国际房地产顾问公司，是由原“梁振英测量师事物所”和英国的上市物业顾问公司“DTZ”公司及新加坡的“戴玉祥”公司合并成立的。业务范围包括房地产估价、市场调研、房地产策划及代理、房地产租赁、物业管理顾问及项目管理等,戴德梁行简介之二,在全球的39个国家和地区超过9000名房地产专业人士，193间分公司管理3000多万平物业。在中国内地设有北京、上海、深圳、大连、杭州、重庆、广州、天津、成都共9家分公司。,物业管理的起源,物业管理的概念起源于19世纪60年代的英国，Octa
2、via Hill女士制订了第一部物业管理条例。英国第一产业的兴起和高涨，大量农村人口涌入城市，住房紧张、居住环境恶劣、承租人以拖欠租金、破坏房屋发泄对管理和环境的不满。Octavia Hill 为自己名下的出租物业制订管理办法，提供管理服务，要求承租人遵守，获得成功，开创物业管理的先河。,物业的含义,建成投入使用的各类建筑物及相关的设备、设施和场地。它可以是一个住宅小区、一栋公寓，或是一个写字楼、商场和宾馆等。,物业的分类,根据使用功能的不同可分为：居住物业：如住宅、公寓、别墅等；商业物业：如综合楼、写字楼、酒店；工业物业：如厂房、仓库等；其 它：如车站、医院、学校等；,物业管理的概念,是指业
3、主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。,物业管理基本内容,前期管理：包括前期参与规划设计、接管验收、交屋及装修管理、资料的接管、公共事务的处理等。日常管理：A)业主服务，包括接待、报修、求助、投诉、回访、文化活动、收费、巡视及业主需求的其它服务等；B)治安、消防和秩序管理。C）清洁、消杀和绿化；D）工程的运行、保养与维修；E）风险管理。,物业管理宗旨,建立高效率管理机构，控制管理成本。提供优质服务。构建和谐、舒适、方便的生活环境。使物业保值和增值。,物业管理特点,最基本的特点
4、是业主自律与物业管理企业的统一专业化管理相结合。,物业管理阶段之一筹建期,策划物业管理方案；参与物业设计条件的讨论和设定，包括房屋格局、配套设施、机电设备选购安装、建筑材料的选用等；制订物业“使用管理维修公约”、各项规章制度，制定各项收费标准等。,物业管理阶段之二建设期,与政府各行政管理部门建立良好的关系；对设备设施、隐蔽管线的安装进行跟踪；配合销售部作好物业形象展示及物业咨询工作；筹备交付使用工作。,物业管理阶段之三入伙阶段,接受物业基本资料；对物业整体进行接管验收；办理入伙手续；进行二次装修管理；,物业管理阶段之四日常管理时期,有计划地维修保养，使物业日久常新、保值、增值；打造舒适、整洁、
5、安全的居住或经营环境；提供综合性有求必应的服务，方便客户，增加收益；提供不间断的优质服务，留住客户，吸引客户。,有求必应的服务理念,是一种服务态度；是服务的宽度；是信任的积累；是服务境界的追求。,服务内容之一日常公共服务,客户日常服务社区秩序和安全的维护；社区绿化、清洁和消杀工作；社区设施和设备的运行、保养和维修；社区公共事务的管理；文化活动的开展。,服务内容之二个性化服务,分为无偿和有偿家政家务方面室内清洁、维修、装修、搬家、洗衣服务、托婴服务、接送小孩服务、照顾老人和病人服务、医生上门诊疗服务。商务服务 机票、订车等其它委托性服务房屋托管、代租等,服务内容之三配套功能性服务,购物中心、邮局
6、、旅行社、幼儿园、诊所、车队、美容美发、餐厅、游泳池、网球场、乒乓球馆、羽毛球场、台球室、棋艺室、会议室、幼儿游乐室、桑拿室、卡拉OK设施、模拟高尔夫场或高尔夫训练场等。,物业管理费之一构成,管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域清洁卫生费用；物业管理区域绿化养护费用；物业管理区域秩序维护费用；办公费用；物业管理企业固定资产折旧；物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；经业主同意的其它费用。,物业管理费之二收费依据,物业公司根据管理成本、税费和合理的利润进行测算；报物业行政主管部门备案；报物价局审核批准，取得收费许
7、可证；业主大会表决通过。监督：接受业主委员会的监督，每年至少一次向业主公布管理费列支。,住宅专项维修资金（基金）,停车场的管理和收费,停放在小区公共区域的车场收取停车费用；到物价部门办理收费许可证；给车辆投保；出让车库要收取管理费用。,业主大会、业主委员会,业主委员会是由业主大会选举产生的代表业主行使检查和监督的权利，是执行机构。业主大会是最高的权利机构，它决定物业企业的选聘或解聘、物业费用的调整、修改业主委员会议事规则、维修基金的使用等重大事项。,开发商、物业公司和业主之间的关系,开发商,物业公司,业主,前期物业服务合同,前期物业服务协议,临时管理规约（业主临时公约）,物业管理法律文件,物业
8、管理条例，2003年5月28日，温家宝总理签发的国务院第379号令；物业管理企业资质管理办法建设部第125号令；前期物业管理招标投标管理办法，建住房2003130号；物业服务收费管理办法，发改价格20031864号；物业服务收费明码标价规定的通知；住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法,售楼中应该注意的问题,入伙通知书的时效性 物业管理费用起征时间以通知交屋时间为基准物业服务费用的合理与否 1）服务质量和标准，等价有偿原则 2）业主具有决定权 3）政府监管和审批应说明物业配套设施和设备的功能避免随意承诺业主,问题解答,出警是否收费？入户大堂是否有保安？装修期间，是否收取电梯磨损费？建筑垃圾清
9、理是否有费用？是否收取停车管理费？（什么标准收取）是否要交装修保证金？（装修期间）地下室比例能达到多少？是否有自行车棚？,一楼物业费怎么收，电梯费怎么收？人工湖是活水还是死水，怎么维护？特殊服务（常规服务外）怎么收费？物业以后可不可以帮助业主代租，是否收取费用？家里被盗物业会不会赔偿，比例多少？精装修如果出现问题出厂商不给于赔偿或者是特殊情况物业会不会赔偿？如业主第一年不入住物业费怎么收，是全收还是一半？,红外线电子感应器窗外可否自行拆除？门磁报警系统直接连接管理中心吗？装修房屋质量出现问题如何解决？物业费会不会随意收？物业上门维修收不收上门费？戴德梁行顾问期终止后物业质量会不会下降？红外线报警使用方法？,业主户内突发事件报警后到现场得时间？会所会不会对外开放？对业主收费方面是不是有收费？装修得保修，如家饰家电出了保修期谁来负责？水费，电费，天然气，供暖，标准？具体是多少？燃气是哪家公司提供？是否有管家服务？1-2层除电子感应系统有无防护措施？,业主委员大会成立流程？国家对物业公司的资质评定标准？物业费用1.2元成本核算？有线，数字，宽带，天然气，开通时间？精装修是否物业负责维护，出现问题找哪里？物业对于地下车库机动车，自行车得收费标准？小区内部是否允许商业场所（一层小型商铺等）？,谢谢大家,
