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1、闵行区万源路古美西路地块定位报告,地块条件与项目界定,项目位置,外环线,中环线,徐汇区,闵行区,松江区,1号线,9号线,本案地块位于上海的西南面，处于中外环之间。行政区域划分属于闵行区内，位于闵行区的最南部，紧邻徐汇区，地理条件优越。地铁一号线莲花站从地铁旁经过，1号线经过徐家汇，直达人民广场,在浦西，中环线旁的地块意义非比寻常。,中环线打破了原有的以道路交网划分的旧城区格局，同时为上海已有的内环与外环之间界定不明显的大片区域确定了新的区域价值,作为上海市未来中心城区的主交通动脉，其辐射面是以线型向外部扩张，结合中心重点区域，形成了点到线再到面的功能效应，凭借着交通和配套方面的优势，各个板块已
2、经成为上海地产市场的热点，古美即是其中之一。,交通状况,顾戴路,莲花路,A20,沪闵路高架,古美西路,万源路,地块,莲花站,地块位于古美西路万源路西南侧，两面临路，两面临河地块东侧紧邻地铁一号线莲花路站，可直达徐家汇，人广，上海火车站等区域。古美西路万源路路况较好，均为双向四车道，可直达主干道顾戴路莲花路。,虽四至不临主干道，但整体通达性较强,周边配套,地块,1,2,3,4,1、南方商城2、复旦大学附属儿科医院3、实验中学4、日新实验中学,南方商城为地块一核心优势资源,南方商城商业功能强大，基本上涵盖了所有的商业需求。南方商城作为一shopping mall的形式，使区域内聚集了大量的人气强大
3、的商业辐射范围也为区域内的交通带来一定压力,经济指标,占地面积：4.48公顷容积率：2.28建筑面积：10.2万方绿化率35%开发商：上海城开集团有限公司,地块四至,万源路,古美西路,南方商城,南方城,老式住宅,南向古美西路,西向万源路（地段部分为单行）,西临新泾港景观带，并与浦淀河交汇,西面有一临时菜场，未来将会搬至地块东面,新泾港,浦淀河,老式住宅,莲花站,南方商厦,沪闵高架,南方城,老式住宅,老式住宅,地块内部,目前地块整体已完全拆迁完毕，地面较为平整地块内中间分布若干电线杆，开始施工前需配合政府将电线杆搬迁地块西侧万源路为单向车道，并且路况较差，路面损坏较严重，不加改善日后将影响本案形
4、象,地块规划,商业用地,市政绿化,菜场,养老院,本案（居住用地）,道路规划：1、延伸合川路2、根据地块划分，还需规划一条街坊路地块南向预留一菜场区域，现在地块西北侧临时菜场将迁至此处。商业用地属性未定，但从效果图观察，应属于低密度商业市政绿化延伸浦淀河沿河绿化效果,合川路,地块,合川路延伸段已预留位置,新泾港,地块内部已有一定的道路划分,浦淀河西段绿化效果,SWOT,项目界定,中环旁上海核心区位 优质地块天然水系环绕 成熟商业配套 高品质生活社区,市场机会,板块供需走势,市场需求没有问题，关键在于做什么菜来符合他们的胃口,整体区域内供需失衡严重，近一年内区域的供需比为1.85：1市场所推产品基
5、本得到很好的去化整体的供应中，万源城的供应占到绝大部分区域内市场价值以得到认知，并呈现逐步攀升状态,板块供需走势,在如此稀缺供应量下，每月可去化150套以上以难能可贵,区域内户型基本以大户型为主，主力面积在150平米以上虽随着供应量的变化去化趋势保持一定的浮动，但在正常情况下月均可去化150套以上。区域内单套总价在300万以上，如此的消费总价预示着区域内客户属于社会高端人群。,周边在售住宅分布情况,本案所处的古美板块以南方商城为中心住宅的开发所形成，是闵行区离市中心最近的区域之一，板块配套齐全（南方商城、锦江乐园、地铁1号线，在建的12号线等），是上海西南部较为成熟的大型居住区。,1,2,3,
6、4,1、万源城2、金汇豪庭3、皇都花园4、香树丽舍,周边住宅体量不多，仅为4个楼盘且大部分为尾盘，后续仍有持续供应量的楼盘仅万源城一个个案,未来推案体量较少，未来竞争不大,未来万源城仍有较大体量住宅供应，与本案产生直接竞争,周边在售住宅分布情况,万源城距离本案地块不足500米，体量共120万方，未来将有持续性推盘。公寓户型分布区间为两房100-120平米，三房147-167平米，四房239-250平米四月份将推170平米左右三房，2010年底将推90平米小户型,机会点小结,板块内供不应求，没有比这更好的消息了区域内客户不差钱在这个地方，大户型总归是没错的，关键是如何的大。万源城是一个成功项目,
7、提炼产品卖点,春申景城选取原因：距离本案近，高品质，市场广泛接受,优质水质景观资源,精装修设置,高端会所配套,新古典建筑风格,周边产品卖点,优质实景景观,内部10万方生态公园,完备生活配套,大盘规划,万源城选取原因：距离本案近，区域内大盘，市场广泛接受,周边产品卖点,整体水系规划,精装修设置,苏州河港,类似产品卖点,大华清水湾选取原因：优质水系资源，高溢价产品,12万景观园林,高科技设备,精装修设置,类似产品卖点,中鹰黑森林选取原因：外环内，相近体量，市场高认知,春申景城产品卖点归纳：优质水岸景观、精装修设计、新古典建筑风格万源城产品卖点归纳：园区景观、生态公园、完美生活配套、大盘规划大华清水
8、湾卖点归纳：强势苏州河、精装修、中鹰黑森林卖点归纳：12万园林景观、高科技设置、精装修设置,产品卖点归纳,结合本案自身情况，提炼一下产品卖点：优质景观资源、精装修设计、现代欧式建筑风格、高科技设置,中环优质水岸生活,项目规划建议,产品组合,2.25容积率基本意味着产品以高层建筑为主高层建筑被市场接受，没有降容积率的必要,所有的户型都是针对目标客户来制定我们的目标客户在哪里万源城的客户在哪里，我们的客户就在哪里,我们造什么样的物业形态？,我们造什么样的户型？,超过50的客户年龄集中在30-45岁之间，主力客户以上海当地客户，伴以一定程度的江浙客户区域主要来自三个方面：金山区域的有钱人，从事贸易工
9、作或公务员；曹宝金工作的高级白领；上海其他区域的投资客户,如此年龄的客户意味着基本上以小太阳家庭为主，三房为生活的必须底线如此客户团体基本以改善性需求为主，户型面积偏大,产品组合,三房为主力户型,万源城户型分布主力户型为三房，面积在170-180之间四房复式面积在200-250之间,本案主力户型设置为三房，面积区间在140-180之间，四房面积区间控制在200-250之间为降低风险以及调节容积率，设置少量两房，面积在90-110之间顶层设计为复式形式，形成空中别墅，面积在300平米左右,产品组合,房型建议,三房两厅两卫 建筑面积154平米,三房两厅两卫 建筑面积178平米,户型基本为一梯两户设
10、计，保证南北通透充分利用景观资源，可设立圆弧窗或大面积的落地窗以扩大视野角度尺度不追求大，以舒适为主，在舒适的尺度空间下，适当增加功能区域,顶层复式，四房三厅四卫 建筑面积283平米,地块资源评价,1,2,3,新泾港,合川路,古美西路,万源路,市政绿化,1类资源地块西南向，可享受河道景观资源以及市政绿化资源，且不临路，相对较为僻静，具备较高地块价值。2类资源位于地块的中心，地块相对僻静，虽然不能直接享受外界的自然资源，但可以通过后期规划进行弥补。3类资源临近古美西路，位于地块最北面，相对比较嘈杂，地块资源较低。,功能布局,：两梯三户，边套三房，中间两房，两房面积100左右，三房面积150、17
11、0,：两梯两户，均为三房，面积160、180,：两梯两户，均为四房，面积220左右,备注：北向沿街设置单层的沿街商铺，以小面积段为主所有住宅顶层设置为复式产品,依据土地价格分布，小户型集中分布于地块北侧，最核心景观资源留给四房。整体房型以三房为主，分布较为均匀由于整体地块朝南偏东，沿河区域楼房正南摆放，可最大程度享受景观资源。,出入口设计,展示入口交通通达性佳便于景观展示方便前期销售展示车道入口交通直达,从新泾港向地块西侧引线性水系，可局部拓宽形成小型集中水面，以提高项目南部的资源条件；人造水系可以考虑与新泾港连通，以降低未来维护成本。利用湿地净化水体，降低未来水体净化成本,水资源再造,水系为
12、本案的核心优势，定要加以利用,自然河岸处理,水景以及水岸的设计应遵循“虽为人工，宛若天然”的原则，避免使用过多硬质铺装，尽量使用植物和土壤构筑岸堤。,自然河道与水生植物,保留自然河道，注意地下水水量平衡问题，用水生植物、水边植物和地块的原生植被进行恢复。,选定artdeco建筑风格上海最被市场所接受的产品风格，注重表面质感，易于营造高端住宅氛围,建筑风格,如此高贵气质，也是万源城所无法呈现的,底层架空部位的墙体也用石材贴面,架空处配以木质地板以及健身鹅卵石，既能作为居民休憩的场所也有装饰的效果,浮雕装饰,建筑风格,铁艺栏杆阳台、围墙，石材使用的很普遍,建筑风格,一楼商业地面采用木质地板及桌椅，
13、营造欧陆的氛围,基座采用石材,建筑风格,天然石材基座，配以赭石色面砖,建筑风格,精装修配置成本：2000元每平米对外报价：3000元每平米,精装修设计,3000元精装修示例,精装修是本案跳出万源城竞争的关键,智能化是中高档住宅的必备配置,尽可能采用成本不高但新颖的智能化设备，提升项目的附加值；,高科技设施,启动建议,策略一：优点启动以社区资源较优点启动，一举奠定高品质高档社区形象；,策略二：全面展示多产品类型、主题物业、水岸、开放空间一并展示，全面体验未来美好生活场景。,启动策略,启动区位置,启动区内容：会所，水岸，沿街商铺，步行道，两栋住宅，展示入口,售楼处提前启动售楼处设置古美西路合川路交叉口利用会所位置，展示河道景观，并利用沿街面展示商铺场景售楼处南向启动两幢楼房，作为销售展示所用将合川路铺设为私家步行街，提升产品品质会所与楼房之间启动展示入口,经济测算,
