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1、,星海攻略,星海名城6期策划代理应标报告,水光滟潋晴方好、山色空蒙雨亦奇,80万如诗美景，流淌着2.4万居民的悠闲生活,星海名城,第一部分 背景分析,1.项目初探,2.市场研究,3.项目分析,深 南 大 道,前海路,北 环 大 道,鼎太风华,阳光棕榈园,绿海名都,前海花园,星海名城,南新路,南头中学,沃尔玛,家乐福,南山大道,桃 源 路,港湾大道,人人乐,天鸿,中山公园,荔香公园,北大附中,人人乐,滨 海 大 道,星海名城成熟片区：星海名城位于繁华生活圈,振业星海名城六期概况分析经济指标分析,六期,六期是于星海名城住宅部分的收山之作，更是星海名城中最有优势的地块,南北向的长方形地块，在前五期的
2、围合中,振业星海名城六期概况分析景观分析,可欣赏美丽前海,可享受各期园林,可游历中山公园,振业星海名城六期概况分析户型结构分析,户型比例（中原根据图纸自行估算，仅供参考）,特色户型,中大户型为主，户均面积约125有特色的3+1、内庭院、半屋等建筑概念相对于大户型，容积率较高、车位不足可赠送错层露台面积同期产品中“绝版”,项 目 属 性,2007年深圳南山前海成熟片区中大户型,1.项目初探,2.市场研究,3.项目分析,深 圳 市 场,2005年的增长率远高于前几年2006年有持续上涨的趋势,16%,价格回顾,2002-2005年深圳市商品房价格增长率的变化,注：2006年1季度上涨幅度相对于：2
3、005年全年 172005年同期26,深圳楼市供求分析,2006全年,2002-2005年供应量：逐渐减少,2002-2005年销售量：连年增加，并有继续增加的趋势,12.5%,为什么房价飞涨？,9.2%,预计870,预计1000,2006全年,以上数据源于房地产信息网,由2002年-2005年深圳楼市供需现象分析可知：供不应求日益严重,深圳楼市供求分析,为什么房价飞涨？,2006,预测2006,住宅供应量Q,供需平衡点,E0,E1,S1,S0,Q0,Q1,价格 p,p1,p0,0,D,供给变动影响曲线,2003,2005,2004,2002,2003,2004,为什么房价飞涨？,深圳楼市供求
4、分析,供需失衡是根本点,房价飞涨是目前深圳楼市最突出的现象供需失衡是价格飞涨的根源,房价 供求 调控 投资旧改 商业 豪宅 二手,土地供应后市分析,深圳市国土资源局和房产管理局在文件中提到：深圳市每年新增住宅需求约900万平方米（总套数约10万套）按照平均容积率3计算，每年供应商品房住宅用地约3平方公里,分析：土地开发需要1-2年的周期，因而分析05、06年的土地供应情况可推论出06、07甚至08年商品住宅的大致供应情况；03、04的住宅面积供应不足已经导致了需求的堆积,土地供应后市分析,2005年：计划 80万平方米 实际新批用地44万平方米 存量入市49万平方米,2005年商品住宅实际供应
5、用地图示（万）,由2005年实际供应量分析可知：2005年新批的土地供应仅44万平方米各类土地存量入市49万平方米，两者合计93万平方公里全部的新增土地供应远低于需求的3平方公里，因而2005年的土地供应表现为严重不足,土地供应后市分析,2005年：计划 80万平方米 2006年：计划104.1万平方米，较 2005年计划增加24.1万平 方米,2005、2006年商品住宅计划批地比较图示（万）,由2005、2006年土地计划供应量比较分析可知：土地供应集中在关外，特区内无新增土地供应06年计划供应量较05年增长24.1万平方米按照05年的实际供应情况推断，06年的计划土地供应量为104.1万
6、平方米，远低于3平方公里的标准仍旧无法满足需求,土地供应后市分析,土地供应后市分析,拐点论！,卖方市场,南 山 市 场,2005年南山市场住宅价格上涨幅度超过全市涨幅的2倍2006年第一季度价格持续高速长势，涨幅达13.5,年36%,南山房价,年36,季13.5,季13.5,一房 25两房 28三房 32四房 9复式 4别墅 2,05年南山户型供应比例：,05年南山区供应分析,现两头渐大中间渐小,大户增大小户减小,结构分析,2房销售速度下降！,房价持续上涨二房供应比例明显减少，大户型成为新增楼盘的户型发展趋势,2006年南山一季度批准预售一览,06年1季度市场分析,06年2、3、4季度，共有3
7、2个（住宅、商业、写字楼）项目入市，供应体量约为170万，,蛇口片区项目最多，有9个项目入市西丽桃园片区有7个项目入市供应结构上高端项目、类高端项目与中低档项目并存总体来看大项目都走向高端化。,2006年 2、3、4季度潜在供应分析,南山2006年商品住宅各片区供应图,数据来源于深港研究中心,与本项目相似的南山潜在供应楼盘（2006年）,大户型,数据来源于深港研究中心,与本项目相似的南山潜在供应楼盘（2007年）,大户型,数据由网上查询,2006年潜在供应项目中，大规模、大户型楼盘共计10各，约占供应总量的1/3，面积约130万，约占总量的76（总量含住宅、商业、写字楼）。初步估计2007年南
8、山大户型供应量达80万。南山进入了大户型时代2006年下半年及2007年3月份后为南山楼盘的集中放量期，2007年初为市场空档期前海共有3个楼盘入世，片区竞争较小，南山区整体竞争激烈,潜在项目供应分析,宝安威胁,宝安机会1、交通：深南大道直通宝安中山园路通往宝安海滨大道同滨海大道相连,2、地产土地供应量大楼盘规模大相对关内具有价格优势,星海名城与宝安楼盘隔路相望,资料：富通城、尚都、西城上筑等项目中，深圳市内客户占总客户50以上，宝安逐渐吸引了越来越多的关内客户，区域界限被打破,星海名城六期：面临客户被分流的威胁,市 场 总 结,06、07年的地产市场属于卖方市场，大市场环境良好出现了“200
9、8年深圳房地产拐点论”南山房地产有向大户型发展趋势南山整体竞争强烈地产区域化局势逐渐被打破，客户有向宝安分流的趋势南山项目销售多集中于06年下半年及07年3月以后，07年初存在市场空档期,1.项目初探,2.市场研究,3.项目分析,六期为星海名城最好的位置赠送大面积错层露台，深圳同期产品中的“绝版”优势户型方正：“3+1”、内庭院等概念受噪音影响弱临近中山公园及规划中的前海公园，有良好的外部游览环境,星海名城六期：项目SWOT分析：,位于深圳知名的“80万星海名城”内，生活氛围浓郁，具有大社区影响力具有发展商品牌优势，具有广泛的项目知名度06年底深南直达宝安，星海名城位于交通、经济的枢轴位置临近
10、中山公园及规划中的前海公园，有良好的外部游览环境,优势分析strength,相对于高级社区的大户型单位，车位数量相对较少个别户型存在使用弊端，将会为销售增加一定难度无过多的景观资源,星海名城六期：项目SWOT分析：,至发售时使用年限仅剩57年，使用年限短为最大的销售桎梏项目有广泛的知名度，但是社会美誉度不高临近立交桥，社区外的环境受到了立交桥的负面影响周边的配套尚不十分完善,劣势分析strength,星海名城六期：项目SWOT分析：,大市环境极好具有明显的市场空档期符合南山户型的发展趋势，是主流产品，有主流客户,机会分析strength,面临“08拐点论”，有可能影响客户购买行为竞争压力巨大深
11、南大道直通报案后，更多客户被分流,威胁分析strength,豪宅蛇口片区（半岛城邦、兰溪谷）,豪宅南硅谷等（第五园、城市山谷）,高尚住宅区（城市山林、蔚蓝海岸）,顶级豪宅红树湾、华侨城片区（波托菲诺、红树西岸）,南山房地产市场界定,景观,地段,价位,文化,本项目,打造高档住宅的品质，追求形象领袖的地位,方式,项 目 档 次 定 位,高档住宅社区,星海名城六期：星海名城历程分析,形象基础,演进提升,产品创新,个性形象,外在产品,内涵神韵,一期,二期,沁园,第五公社：好好生活天天向上,？,六期,星海名城六期：星海名城历程分析,从第五公社开始，星海名城更加注重个性形象的打造及文化内涵的磨砺。第五公社
12、在业界里取得了广泛的美誉度及巨大的成功。但是由于第五公社的小户型定位、青年客户群体的界定，其子品牌的成功未能担当起带动母品牌的责任。,六期？,第二部分 星海寻踪,1.定位策略,2.策略执行,3.营销推广策略,定位策略,1.策略导向研究,2.项目导向研究,3.项目策略研判,逐利型,追名型,银色子弹,以项目利润最大化为唯一目的,多为见于中小型发展商的中型项目(如海韵嘉园、信和自由广场）,在保证项目利润的同时对品牌的树立及维护要求较高，多为知名品牌发展商的大型项目（如万科、金地等）,通过对子品牌的营造和树立，达到利润、知名度的同时为其母品牌提升、值增，多见于中大发展商的经典项目（如鸿荣源之熙园、中信
13、红树湾）,策略,市场环境,发展商自身阶段,项目自身状况,发展商,选择,银色子弹,市场环境,发展商自身阶段,项目自身状况,卖方市场竞争压力较小,品牌发展商母品牌号召力不强,星海名城典藏精品，收山之作,追名逐利中寻找到平衡点，打造提升星海名城及振业品牌的银色子弹。,雷吉斯麦肯那提出了银色子弹的说法。所谓银色子弹，指的是子品牌被当作一种改变或支持母品牌形象的工具。在高科技领域，这种现象较多。比如，索尼公司的随身听为索提供了创新迷你化的核心识别。还有奔驰E系等，都为它们的母品牌扮演了银色子弹的角色。,星海名城六期将成为星海及振业品牌的一颗银色子弹,星海六期如何成为星海及振业的银色子弹？,Questio
14、n,传统BENZ给人的印象是尊贵、传统，而动辄上百万的价格更是令人望而生畏。,而其最新的E级轿车把动感设计、增强的舒适性以及创新技术集合在一起。为传统的BENZ增添了新的内涵，而其五十余万的价格也令BENZ变的更具亲合力。,湾区物业，比肩全球以及深圳第五代豪宅的高调市场定位，强势的市场推广为项目树立了顶级的市场形象。,而在面对片区市场竞争时，而采用略低于红树西岸的价格策略，令其达到高速高价的销售业绩。,高调的传播策略在项目客户、形象定位时需具选择性及目的性，需通过顶级形象，高调宣传树立项目的高市场认知度,银色子弹策略分析,低调的竞争策略通过略低于市场顶端产品的价格策略，令项目更具市场竞争力，从
15、而达到高速高价的销售目标。,高调传播策略,1.定位策略,2.策略执行,3.营销推广策略,策略执行,客户策略,针对性客户选择,形象定位,形象适度拔高,熙园：品味内涵的选择,可园：品味精神的选择,红树西岸：区位身份的选择,客户策略,针对性客户选择,区位,客户选择：区位+品味,缤纷年华：成交客户承受均价在8000元以上的客户特征分析：,区域客户选择（南山区典型项目高端成交客户专题研究）,1,注：高端核心客户群是指能承受的单价在8000元/以上的客户。,数据来源:中原研究中心根据缤纷年华到访客户的问卷调研分析。,1,缤纷年华：主力成交客户区域来源分析：由均价（9000元/）及客户所在区域，可分析得知：
16、客户以周边行政官员、高级公务员及企业中高层管理人员为主。,主力成交客户年龄特征分析：75%的客户年龄段集中在30-40岁之间,区域客户选择（南山区典型项目高端成交客户专题研究）,1,悠然天地：成交客户承受均价在8000元以上的客户特征分析：二次以上置业客户所占比例高达82%,注：高端核心客户群是指能承受的单价在8000元/以上的客户。,区域客户选择（南山区典型项目高端成交客户专题研究）,年龄层在35-45岁之间：以自住为主的项目成交客户 年龄越高二次或者多次置业客户在客户群体中所占比例较大本科以上学历，整体文化素质较高形象品质越高的项目对福田区域的辐射性越强，福田 客户成交比例越高职业以高级公
17、务员、企业中高层管理人员为主，以及 部分行政官员、私营业主和本地居民,1,南山区典型项目高端成交客户综合特征研究结论,区域客户选择（南山区典型项目高端成交客户专题研究）,六期户均总价（按目前南山的价格水平计算）为100万以上,客户品味论：懂得享受生活，靠自己 实力打拼而来的财富，有知识有阅历金领、政界人士或创意 阶层，必定是事业有成 的一族选择项目气质与自身身 份匹配的置业取向,客户策略,针对性客户选择,区位,六期自身吸引客户,发展商相关客户,一至三期老业主及其亲友,五期业主及其亲友,六期客户分析,客户策略,针对性客户选择,区位,一至三期业主：南山及科技园的中层管理员工，公务员。小型私营企业主
18、。,发展商相关客户发展商及相关合作公司（银行、承建商、代理公司）中高层管理人员及其亲友。,五期业主：投资客户，南山及科技园的白领自由职业者，宝安希望在关内居住客户。,六期自身客户：周边区域，南投、科投园、南山片区工作、居住客户，其它区域需求大户、成熟居住生活客户。,2007前海成熟社区中大户型,选择,选择,高调传播策略,职业背景:层次上升文化背景:素质提升居住需求:超越舒适,年龄在35-45岁之间，有一定人生阅历，事业有一定成就，基础较为良好，有一定经济实力。,他们有个性，他们是高质生活的追求者，他们追求时尚消费注重享受，强调心理、感官快乐,精明能干，活跃于各个行业，是各行业的 灵魂。他们的行
19、业以科技、贸易、政府及事业 单位职员为主他们的职业与高新科技、新潮文化行业相关，容易接受新生事物。,奋斗、拼搏是他们性格中最为显著的印记，自 强不屈，是他们典型的特征。他们不屈服于挫折、苦恼，他们是坚强、自信的人、是掌握自己命运的人，勇于直面人生，心胸宽广。,客户定位,达观之人,Resilience,达观：心胸开朗,见解通达 心胸开朗：丰富的人生阅历，事业拼搏之后，获得生活的平和，能以平静、豁达的态度面对人生起浮；见解通达：高学历、高层次的精神追求，令他们更能体会、领悟具品味、深层次的文化。,隐喻达官：职位高的官吏，寓意项目客户向上提升，力争上流的精神面貌。,区位,形象定位,形象适度拔高,营销
20、推广,硬件配套,案名,广告语,形象定位,外向/张扬,具象/产品,内敛/低调,抽象/概念,御景东方,I,II,III,IV,案名诉求分析,外向/张扬,具象/产品,内敛/低调,抽象/概念,项目诉求锁定,根据项目的自身素质分析，客户的心理素求分析，以及项目所承载的品牌素求，可见项目的案名素求应位于此象限中。,项目自身诉求,客户心理诉求,项目品牌承载,星海收山之作,典藏精品珍贵、罕有、理想中的家园,达观之人，广阔的胸襟力争上游，追求上进,星海、振业的银色子弹赋予品牌新的内涵，树立新形象,人间仙境,颠峰,源头,constellation sea,Headwaters of yellow river,星
21、宿 海,我们的案名，要：符合项目自身气质，满足客户心理诉求，吻合品牌承载,Constellation sea,案名建议,星宿海,海拔4000多米,景色壮美，人间仙境,黄河源头,说文释义,传说中位于昆仑山上的仙境，,花香郁，水清秀,是充盈着灵气的 奇美仙境,Legendary elfland on The Kunlun Mountain,说 文 解 字,说文解字：星,宇宙间发射或反射光的天体事物：与帝王有关的泛指有名望的人：,说文解字：星宿,中国古代指星座，共分二十八宿(星群)。时至今日，星宿含寓了命运或者美好等深层意义。,说文解字：宿,居住、寄寓涵义,星宿海：黄河的源头,说文释义,海拔4000
22、多米,景色奇美壮丽,渊源黄河源头,Headwaters of yellow river,总体气势：神圣、高贵、有着傲然的气势及隽永的涵义涓小流而汇磅礴，悠远而有着广阔发展前景,振业星海名城六期星宿海案名释义,黄河的源头明星的聚地传说的仙境唯一排他性,推广语,地理上：六期居于星海名城大社区的中心位置，最具优势地位上：六期居民是“选择人生”的达观之人，居于生活中央、事业中央人性上：有追求，事业成风破浪，情高雅，不为外物悲喜，心自然意境上：意境高远、含蕴隽永，星宿海，天高云淡，舒展天地自然,外立面,园林,售楼处,看楼通道,样板房,五点一线,园 林,星宿海，藏语称为“错岔”，意思是“花海子”。这里的地
23、形是一个狭长的盆地。黄河之水行进至此，因地势平缓，河面骤然展宽，流速也变缓，四处流淌的河水，使这里形成大片沼泽和众多的湖泊。在这不大的盆地里，竟星罗棋布着数以百计的大小不一、形状各异的湖泊，大的有几百平方米，小的仅几平方米，登高远眺，这些湖泊在阳光的照耀下，熠熠闪光，宛如夜空中闪烁的星星，星宿海之名大概即由此而来。,建议主题园林以“花”、“湖泊”为主题，营造星宿海熠熠闪光、花海的氛围。,六期,北大附小,建议：现代简约,五期,三期,一 期,二 期,外立面,售楼处,黄河溯源,繁星点点,看楼通道,配合项目整体定位，建议采用黄河溯源图片展形式对看楼通道进行包装，强化形象定位。,样板房,突破传统成年人的
24、居家氛围现代/简约,1.定位策略,2.策略执行,3.营销推广策略,营销推广策略,1.入市时机建议,2.推售节点分析,3.营销推广战略,4.营销推广成本,我们的营销目标,六期地块是整个社区的精华部分，是整个项目核心价值体现的关键部分。它将成为星海名城甚至振业地产的一枚银色子弹,项目所担负的使命,营销目标,树立项目的市场高度以支撑高段价位，同时实现项目热销 通过项目美誉度提升振业品牌合理控制营销费用,营销推广总体策略,步步为营节点营销：在不同的节点推广出不同的主题，层层将项目的推广展开，每个主题都是具备竞争力的。递进式营销：采用逐步递进的方式，以项目为切入点，建立项目美誉度后，再进一步引入振业品牌
25、。营销方式联动：采用活动营销、事件营销、体验一个内销等多种营销方式，各种方式叠加推广，达到事半功倍的效果。,星海六期振业的银色子弹,步步为营原则,递进式营销原则,营销方式联动原则,项目品牌/企业品牌双 赢,营销推广策略,1.入市时机建议,2.推售节点分析,3.营销推广战略,4.营销推广成本,重点竞争项目预计发售时间,星海攻略之入市建议,06年6月,城市山林一期13.7万,时间轴,映月湾畔7万半岛城邦二期18万,一甲广场15.2万,宝能后海项目27万卓越浅水湾8万,溢华项目3万,06年12月,07年6月,07年12月,三湘后海项目30万鸿威后海项目10万,城市山林二期8万,鼎太风华六期,1、市场
26、竞争角度,名家富居11.76万,空档期,2006年12月至2007年春节期间，为一级竞争项目的空档阶段。此时入世更能占据有力时机，迅速引爆市场,2、工程角度-2006年12月根据工程进度预算，2006年12月项目封顶。因而，从工程角度看，2007年1月份项目已达到预售标准。,3、星海名城销售规律-2006年12月从星海名城三期及五期的销售规律来看，春节期间洽是星海名城的旺销期。利用春节期间快速销售，便于尽快回笼资金、减少销售费用。,星海攻略之入市建议,1、竞争角度-2006年12月,中原建议：2007年1月入市发售,入世时间建议,星海攻略之入市建议,问题：春节前入市面临春节后二次营销,解决方式
27、：氢弹理论+节点营销,即用原子弹当扳机，先将原子弹起爆炸产生的百万度以上的高温，使氢弹的热核材料产生剧烈聚变，释放出更大的原子能，使温度和压力极度升高，因而产生更大当量的爆炸！,“氢弹理论+节点营销”运用到本项目的意义按照氢弹爆炸的原理，将项目包装成一个威力十足的氢弹。整体项目分两批单位推出，第一批单位利用项目春节前的面市作为原子弹进行引爆，为春节后第二批单位推广积蓄能量，使之在春节后销售能产生更大规模的爆炸，同时运用节点营销不同阶段推广出不同的主题，每个主题都是具备竞争力的，最后，所有主题全部呈现之后，也就完成了一次惊天动地的氢弹爆炸。,营销推广策略,1.入世时机建议,2.推售节点分析,3.
28、营销推广战略,4.营销推广成本,定位策略之 定价策略,项目销售周期预估,项目可售单位量预估 项目的总户数约为1150套左右。销售周期 目前南山地产项目均保持80-100套/月的销售速度，本项目推出时前海片区的总体供应量较小，且项目作为星海名城的“压轴”将形成较好的市场效应，估计项目保持110-120套/月的销售速度，整体销售周期将控制在10个月内。,营销阶段划分,06.10,06.11,06.12,07.1,07.2,07.3,07.4,07.5,市场导入/客户登记期,市场热销期,消化期,前期咨询累计客户,前期宣传造势人员培训,开盘制造热销价格走高,公关活动分批针对性推售,优惠促销二三级联动,
29、整合资源，营造品牌,07.6,07.7,营销阶段划分,营销推广策略,1.入世时机建议,2.推售节点分析,3.营销推广战略,4.营销推广成本,营销推广执行策略,体验就是通过视觉、听觉和亲身感染等方式，制造气氛，凸显项目质素和发展商品牌，以达到吸引消费者眼球，形成口碑效应的目的，从而促成销售。,体验式营销中心、样板房,社区体验车,现场完美的产品包装和现场形象,营销推广执行策略营销方式,体验式营销,也可理解为“客户体系”营销。依托星海名城前几期成熟客户群，与他们建立良好的沟通和有亲情教化意义的活动，达到情融于水的目的。让他们成为项目优秀的推销员。,社区兴趣小组,社区文化节,营销推广执行策略营销方式,
30、亲情式营销,活动+事件营销,即利用社会舆论和公关式的活动为营销造势，建立项目独特的话语方式。推出公益活动，以具有社会效应的活动，树立项目良好的社会形象和美誉度，提升品牌效应，以大我带动小我,黄河溯源活动,以黄河溯源的活动推高项目的文化品位，引发客户的认同做到墙外开花墙内香。,营销推广执行策略营销方式,营销方式,定向式营销,定向是指锁定目标，进行有的放矢的营销，所以在资源整合和利用上，必须发挥发展商现有资源和中原强大的网络系统。,启动中原二三级强大营销网,启动老客户营销体系,启动中原深港两地客户网络,营销推广执行策略,营销推广策略,1.入世时机建议,2.推售节点分析,3.营销推广战略,4.营销推
31、广成本,重点竞争项目预计发售时间,星海攻略之费用预算,一、住宅总销售收入为：139489.9410000=14亿元注：由于商业体量较小，暂忽略不计二、营销费用按照各阶段的营销节奏和销售进度合理分配，支出主要分为三个部分：一部分为物料筹备、一部分为媒体发布费用、一部分为营销活动费用。本项目营销总费用预计占到总销售收入的1%14亿元1%=1400万元,低调竞争策略,低调竞争策略核心,实销卖点竞争：以项目的实际卖点作为竞争的基石,南山价格呈跳跃式增长，渐开渐涨的局势!在价格策略上采用用水涨船高，借市提价的策略,项目卖点分析,规模：80万平米大社区区位：位于宝安南山枢轴，有良好前景户型：方正、概念创新
32、、具有较多赠送面积，适合大家庭居住园林：园林面积大社区文化：生态、自然、和谐配套：有成熟的生活氛围,七种武器已具其六，但还缺少的“拳头”是什么？,实销卖点竞争,碧玉刀,长生剑,霸王枪,离别勾,孔雀翎,子母环,七种武器,拳头？,引入世界一流的酒店管理集团，与之建立战备联盟关系，凭借其专业的酒店服务经验，向住户提供五星级的尊贵服务。,星海前几期的物业管理存在一些问题，导致客户满意度下降，而现今客户满意度是品牌树立的一个重要指标，我们需要重塑客户对项目物业管理的信心，因此中原建议：,五星级酒店式服务住宅,拳头,一、借鸡生蛋在本项目品牌知名度不够的情况下，借助市场上其他的品牌，与之联合，提高本项目的知
33、名度，从而加速树立自己的品牌形象。二、向高档住宅看齐以国际化定位，提高社区的服务品质，与国际标准看齐，从而实现高档住宅的构建。三、拓宽客户渠道为打开更宽的客户群体奠定基础。,实销卖点竞争,优 势：,组合拳项目卖点的综合支撑,七种武器已齐备，但最致命的，项目独特、核心的“武器”是什么？,人文社区、生活大城 扼守最后城市舒适生活,便利、教育、生活、配套关爱、情感、和谐、文化品质、服务、安全、产品,80万平方米,价格竞争策略,价格定位价格策略,第一步，采用市场比较法得出项目的初步均价第二步，结合未来市场情况和项目情况得出项目整体均价,均价制定策略,参考楼盘选择,档次相当,城市山林名家富居鼎太风华,定
34、位相似,区位相近,客户重合,价格策略,物业加权分析,关于本项目整体均价测算：均价权重i均价iPx/Pi(i=ad),通过市场比较法初步得出项目的基数参考均价为：9702元/m2,1.目前得出的参考均价仅仅是以现阶段楼盘做比较，未考虑未来一年的升幅情况；2.对于本项目未来规划中对建筑品质、设施配套、管理品质的提升也将提升 本项目的市场竞争力；3.对于项目营销推广的提升；,价格策略,从历年的成交价格走势看，02、03、04连续三年都保持着2%-5%的小幅上涨。05年成为一个转折，价格跳过7000元，直接升到了8600元的高度，与2004年相比，价格上涨了35.5%，06年1季度南山商品住宅销售均价
35、更是达到9895元/，与去年同期相比，上涨比例为41%。由于近期南山住宅上涨过快，而政府也再一次发布了深八条，因此预计到07年，南山楼市价格将保持小幅上涨的趋势，预计涨幅为25%左右,南山历年成交价格分析,综合以上三方面因素，同时依照以上对于片区涨幅的影响，以及中原地产操作高档住宅经验，我们综合项目高层未来一年的入市场参考价为项目整体入市均价,=基本参考价+片区涨幅（2%-5%）+项目品质提升（2%3%）=1009010478,即项目未来一年入市的项目均价为：1009010478元/平米！,本项目价格定位,分批拿证，分批推售：受政府宏观政策影响，项目一旦拿到预售证，则必须推出所有预售单位。但为了保证项目销售的均衡性及后期推售的特色性，中原建议在“顺势而为”的大策略之下利用“分批拿证，分批推售”的方式来合理的制定各批单位的价格，以实现利润最大化的目的。,高开高走：现阶段南山价格呈跳跃式增长，渐开渐涨的局势!因此建议本项目抓住时机，采取高开高走、借市提价的原则。,价格策略,预祝,中原物业顾问有限公司,
