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1、2011年惠湾别墅市场总结,2011年12月,【策略导图】,区域政策情况,整体市场分析,客户分析,总结,【整体住宅供销情况】近三年市场整体成交情况。,从09及10年供销情况来看，2011年惠湾商品住宅受政策影响较大，市场从供销两旺转向供过于求，供应量增大，销售量同比基本持平，但是从10月份国庆成交数据分析来看，跌幅较大，市场萎缩严重。市场呈下跌趋势。,目前已知待售别墅总体潜在供应量约39.6万平米，按照2010年全年别墅约20万平米的销售量计算，现有供应量的销售周期为24个月。,数据来源：常州中原DRC监测数据,【整体别墅供销情况】别墅成交及存量分析。,【整体别墅价格情况】,目前区域联排别墅均
2、价1.1-1.2万，双拼1.5-1.8万，独栋2-2.3万元。,别墅年度供销量,2011年1-9月惠湾供应别墅1190套，销售721套，消化率61%,供销比1.65。和2010年相比，供应量大幅上升、但销售量出现下滑，在现有政策不变的前提下，预计全年销售量下跌20%。,【整体别墅供销情况】别墅近两年供销情况。,【整体别墅供销情况】别墅分物业供销。,2010年别墅分物业供销（单位：套）,2011年1-9月别墅分物业供销（单位：套）,2011年惠湾市场各类别墅大多受到市场的影响，供应量上升而销量出现不同程度的萎缩。,联排是目前惠湾别墅市场的主体，供销量远超越其他类型别墅，供销所占比重达到71%。从
3、不同物业供销来看，联排最为受到市场欢迎，独栋供应量较少，消化主要为开发商关系户；叠拼别墅，价格较低，客户接受度一般。双拼不是惠湾市场的供销主体，从年度供销比看，均处于较高数据。,数据来源：惠州中原别墅监测数据,数据来源：惠州中原别墅监测数据,【整体别墅供销情况】别墅分面积段供销。,区域联排别墅大多数面积在300平米以下，主力供销面积段集中在201-240平米；双拼主力面积集中在270-340平米；独栋主力供销面积段在340-420平米，主力面积集中在380-420平米之间。,数据来源：惠州中原别墅监测数据,【整体别墅供销情况】成交总价段分析。,从热销别墅项目的总价段来看，联排别墅的总价段多在2
4、00-300万/套，其中主力在200-250万。双拼别墅总价段主要集中在350-500万/套，其中主力在400-500万/套。独栋主力成交总价段在700万/套以上。叠拼成交价在200万以下。,热销别墅成交总价段（单位：万元）,【整体别墅供销情况】待售别墅预计推出产品类型。,未来供应的别墅产品，联排依然是主力产品，主力面积段在200-270平米区间，其中201-240平米最多。双拼供应量次之，面积多在270-340平米之间，以301-340平米区间居多，主要为各项目的一线资源。独栋需求量有限，供应量也不大，面积多集中在380平米以上。叠拼市场接受度较低，目前仅皇庭波西塔诺有少量的叠拼产品。,在政
5、策不变的前提下，预计2012年别墅上市量、销售量同比出现下跌已成定局，市场将经历盘整。目前片区联排别墅均价1.1-1.2万，双拼1.5-1.8万，独栋2-2.3万元。,联排是市场的供销主体，联排最为受到市场欢迎。双拼和独栋在形态和价格上均没优势，去化不理想，特别是独栋产品，目前消化主要为发展商关系户，所以市场此类产品，供应量越来越少。叠拼别墅市场接受度，溢价空间有限，仅皇庭波西塔诺有少量推出。,在售项目联排面积多在300平米以下，主力集中在201-240平米。双拼面积多在350平米以下，主力供销段在270-340平米。经济型别墅在区域颇受欢迎，总价控制是重点。,未来市场依然以经济性联排为主76
6、%，双拼次之10%。联排主力面积200-270平米，其中201-240平米最多；双拼主力面积301-340平米。,【整体别墅供销情况】小结,【策略导图】,区域政策情况,整体市场分析,客户分析,总结,【近期政策分析】限购向二三线城市蔓延，台州、衢州市率先掀起新一轮“宽松版”限购令。,针对限购名单何时发布的问题，住建部政策研究中心副主任王珏林表示，限购措施的出台程序是：首先住建部给出标准，地方随后根据自身情况上报给部里，然后再出台相关措施。“是地方发布自己的限购政策和措施，而不是住建部指定的，住建部督促地方出台。”8月25日，浙江省台州市发布关于进一步落实房地产市场调控工作的通知（下称通知），明确
7、提出楼市限购措施，并将于9月1日起正式实施，拉开了二三线城市限购扩容的序幕。9月5日，衢州市政府发布衢州市人民政府关于进一步加强市区房地产市场调控工作的若干意见（下称意见），在全市市域范围内进行“限购”，自此在浙江台州打响限购头炮后，浙江衢州成为第二个跟进的二三线城市。,解析：中央及房地产主管部门近期一连串行动和措施传达出坚定的调控信号，但新一轮限购政策受制于地方利益影响至今仍未能获得较大突破，而二三级城市自定限购措施，为地方政府留了一定的弹性空间，同样也给惠州政府未来更大的操作空间。,【区域政策分析】,限价：一定程度上导致部分投资客户回流深圳，投资需求受到抑制。目前大亚湾高层备案限价在650
8、0元/以下。,限贷：由于区域内较多客户无法做按揭，客户只能一次性及分期，更加注重产品总价。,市场：近期政策进一步降低投资客户投资信心，贷款收紧、投资畏缩、竞争加大、观望氛围严重。成交萎缩，下行成势 预计将会持续整个2012年。,【策略导图】,区域政策情况,整体市场分析,客户分析,总结,光耀城,半岛1号,卓越蔚蓝海岸,龙光城,【来访客户】认知渠道,从客户知晓途径来看：路过、户外、朋友介绍、老带新、短信的客户比例较大。,光耀城,半岛1号,卓越蔚蓝海岸,龙光城,【来访客户】来访区域,从客户来访区域来看，福田、南山、罗湖区域是目前市场主流客户区域。龙岗客户的比例现在有呈现一个增长态势。,光耀城,半岛1
9、号,卓越蔚蓝海岸,龙光城,【来访客户】年龄结构,从各项目成交客户年龄来看：购买别墅客户群主要年龄阶段为35-50岁。此类客户消费比较理性，更注重项目的品牌及物业的品味。,光耀城,半岛1号,卓越蔚蓝海岸,龙光城,【来访客户】家庭结构,从各项目成交客户来看：其主要家庭组成以两代同堂为主。,光耀城,半岛1号,卓越蔚蓝海岸,龙光城,【来访客户】行业分布,区域别墅客户主要以私企业主和企业高管为主导，其他客户则分布各部相同。,光耀城,半岛1号,卓越蔚蓝海岸,龙光城,【来访客户】购买用途,从客户置业目的来看：客户购买房子的主要目的为自住，其次为投资。,光耀城,半岛1号,卓越蔚蓝海岸,龙光城,【来访客户】意向
10、面积,241批,区域客户意向产品以联排为主。其中联排的面积段集中在200-300平方米之间。,光耀城,半岛1号,卓越蔚蓝海岸,龙光城,【来电客户】来电区域,共135批,共47批,共48批,共119批,从客户来电区域来看，福田、南山、罗湖区域是目前市场主流客户区域。,光耀城,半岛1号,卓越蔚蓝海岸,龙光城,【来电客户】咨询内容,客户对别墅项目的主要关注点为价格、产品形式、及项目配套。,光耀城,卓越蔚蓝海岸,【成交客户】年龄结构,从成交客户年龄结构来看，30-50岁客户占据主导地位，他们处于事业的巅峰期，拥有一定的财富积累，注重投资，关心小孩教育。,光耀城,卓越蔚蓝海岸,【成交客户】家庭结构,成交
11、客户主要为两代同堂，大人年龄在40岁左右，小孩在10岁左右。,光耀城,卓越蔚蓝海岸,【成交客户】居住区域,从客户主要为深圳客户，其中深圳客户主要居住在福田、南山区域。,光耀城,卓越蔚蓝海岸,【成交客户】职业,从成交因素客户上来看，成交客户主要为私企业主。,光耀城,卓越蔚蓝海岸,【成交客户】知晓途径,中原转介及朋友转介，在成交客户中占到的比重较大。,光耀城,卓越蔚蓝海岸,【成交客户】家庭收入,从家庭收入上来看，购买区域别墅客户家庭收入主要集中于40万以上的。其中50万以上客户居多。,光耀城,卓越蔚蓝海岸,【成交客户】置业目的,从客户置业目的来看，成交客户置业目的为投资自住兼有，其次为投资。,光耀
12、城,卓越蔚蓝海岸,【成交客户】成交因素,从成交因素上来看，品牌、升值潜力、社区配套是促使成交的主要因素。,别墅成交客户房间数量需求,区域别墅消费者户型需求,市场中热销联排、双拼别墅的房间数多在4个以上。消费者对于别墅的房间数需求最多的集中在4-5个。,别墅成交客户风格喜好,对于建筑风格方面，整体喜好以欧式中的英伦风格为主，区域目前还无中式风格。美式风格次之，也较受市场欢迎，其次为欧式其他和西班牙风格。目前项目的新亚洲风格从现场来访客户中分析，也能受到客户的喜好。,光耀城,振业城,【客户分析小结】,区域别墅客户构成依然以福田南山为主，整体区域别墅客户深圳占据主导地位。,别墅客户主要以私企业主和企
13、业高管，多次购房，买别墅多用来改善居住环境提高生活品质。同时投资也是重要的购买动因。,客户对于别墅的房间数需求多集在4-5个。别墅的建筑风格需求中，以欧式英伦风格最为喜好，美式风格次之。新亚洲风格也能收到客户青睐。,客户多关注类双拼小面积产品，年龄结构偏年龄多为三口之家，置业动机相对模糊。,【策略导图】,区域政策情况,整体市场分析,客户分析,总结,热销别墅以经济型为主，总价控制是重点。投资型需求需严格控制总价。区域客户特点：深圳的伪豪客，别墅客户置业层级尚低。市场上快销热销产品最大的原因是高性价比的总价段和面积段。独栋和双拼因为产品形态和价格均没优势，销售压力较大。联排是成交主体，次成交是双拼。客户需求的房间数主要集中在4-5个，占比超70%。市场主力别墅的房间数全部在4-5个不等，个别少于4个的楼盘。,【总结回顾】,The End！,
