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1、物业法律法规,广东中奥物业管理有限公司江阴分公司主讲：曾国双,了解物业服务,杭州的陈先生经过自己的努力奋斗终于要实现自己的购房梦了。在某小区的售楼部，陈先生了解到除了要交购房款还要交纳物业服务费。这让他很疑惑。,物业服务是干什么的？既然物业服务公司要向我们收费，那么他要帮我们做些什么事情呢？,物业服务条例第二条规定：本条例所称物业服务，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。,无锡市物业管理条例第二十条规定 物业管理企业应当提供的服务内容：（一）物业共用部位、共用
2、设施设备的使用管理、养护、维修和更新；（二）物业共用部位和物业管理区域内道路的保洁服务；（三）公共绿地、花草树木的养护、管理；（四）协助公安部门维护物业管理区域内的公共秩序、进行安全防范；（五）物业装饰、装修的管理服务；（六）物业维修、更新费用的账目管理和物业档案的保管。,签订物业服务合同,物业服务企业是按合同办事的，合同以外的服务项目，物业公司有权拒绝。,物业管理条例第三十五条业主委员会 应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。第三十六
3、条物业服务企业应当按照物业服 务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约 定，导致业主人身、财产安全受到损害 的，应当依法承担相应的法律责任。,前期物业管理服务协议是开发商跟你们物业公司签的。我又不是合同当事人，我才不交物业管理费呢。,物业服务合同的法律效力,司法解释 第一条 建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。物业服务合同的签定主体合法性（其中未成年人须有监护人的签字 确认）。,这天陈先生看中了一套房子，带上钱准备下
4、定。谁知交钱的时候，售楼人员拿了一份业主临时公约给他看，公约中对业主做了许多规定，吓得陈先生没敢交钱，心想还是问清楚再说。,物业管理条例规定，建设单位在销售物业之前，必须制定临时业主公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的业主临时公约，不得侵害物业买受人的合法权益。建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明；而物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。,谁是真物业？,开发商选聘？,OR,业主选聘？,在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位负
5、责选聘物业管理企业。物业管理条例 第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。,接 受 物 业,终于购买了房屋，紧接着就要开始装修了。需要注意哪些呢？,申报,物业管理条例 第五十三条业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。,装修人未申报登记进行住宅室内装饰装修活动的，由城市房地产行政主管部门责令改正，处百元以上千元以下的罚款。,申报注意事项,非业主的住宅使用人对住宅进行装饰装修，必须取得业主的书面同意，然后告知物业管理企业。变动建筑主体或者承重结构的，需提交原
6、设计单位或者具有相应资质的设计单位提出的设计方案。委托装饰装修企业施工的，需提供该企业相关资质证书的复印件。,可以吗？,住宅室内装饰装修活动，禁止下列行为：（一）未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构；（二）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；（三）扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；（四）损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；（五）其他影响建筑结构和使用安全的行为。,邻居之间,因住宅室内装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等，装修人应当负责修复和赔偿；属于装饰装修企业责任的，装修人可以向装饰装
7、修企业追偿。,装修人因住宅室内装饰装修活动侵占公共空间，对公共部位和设施造成损害的，由城市房地产行政主管部门责令改正，造成损失的，依法承担赔偿责任。,案例住一楼能否拒交电梯费,一楼业主：“一楼住户不使用电梯，却和其他住户一样要交电梯费，不公平。”,分析：电梯是共有设施，一楼住户应该交电梯费。按照物权法第七十二条规定，业主“不得以放弃权利不履行义务”。物权法第八十条规定：建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项没有约定或者约定不明确的按照业主专有部分占建筑总面积的比例确定。,物业服务企业不履行合同的法律责任,（一）物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行
8、业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。（二）物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。（三）物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违 规费用的，人民法院应予支持。,业主不履行合同的法律责任,业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害
9、等相应民事责任的，人民法院应予支持。（物业公司的诉权）经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为 抗辩理由的，人民法院不予支持。,我不是业主是租的房子，是不是不用交物业服务费,物业服务合同对物业承租人、借用人及其他物业使用人的法律效力,业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。,
