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1、时代滨江全程营销提案,前 言,2007年内江房地产市场极度热闹，一片生机勃勃的景象！买房的和想买房的人越来越多；建房的和想建房的越来越多。地价在猛涨，房价在悄然上扬，伴随着的是一片又一片的荒芜之地变成了城区的花园洋房,市场分析篇,大千豪庭 项目尚未开盘,但凭借其得天独厚的区位优势,楼盘预订态势良好,目前住宅部份已经预订了100余套.该项目负责人对房地产营销缺乏系统性的长远见解,销售团队非专业营销人员组成,故在市场上鲜能闻之该项目的推广宣传.据其销售人员透露,开盘后每平米均价会在2000元左右,由此可以推断,在极度溃乏对价格综合支撑力的情况下,其他多个竞争对手将会轻易的对其形成市场冲击.,关键字
2、:项目无包装无推广房型面积中等偏大居多,总价较高 区位优越,尚华名城 该项目前期由成都某一广告公司对其进行了简易包装,虽包装上多有不甚得体之处,但对项目的价格也给予了一定支撑,目前该楼盘的预订业绩尚可,其所主张的生活意旨亦获得了大众的认可!关键字:形象与价值被认可 区位中等 均价中高,加州蓝湾 项目由成都某代理公司全程代理，目前该项目正处于市场酝酿期，宣传攻势已铺天盖地的在全城展开，虽对于提升市场认知度有明显效果，但如此大规模的投放广告，势必加大项目的销售成本，其开盘价格应在内江众多楼盘前列！关键字:推广具有规模性、轰动性 操盘经验丰富 均价偏高 预估市场认同度较高,西雅图二期 项目依靠一期塑
3、造的形象与口碑，借力打力，无需再投入大量的宣传费用，仅做适量的推广即可获得大众认同，大大降低了销售成本，为开发商的操盘空间奠定了良好的基础！从价格上来评判，会低于当前内江同品质的住宅项目，形成价格差异化优势，项目会在短时间内被消化！关键字:品牌支撑 操盘经验丰富 均价中高 预估市场认同度较高,翰文世家 项目位处二号路口,这里是典型的高端住宅小区集中区域,附近周边配套齐备,为项目营造较高的市场形象建立了先决条件!当前项目已经破土动工,却仍未进行系统的包装、推广，使得大量潜在客户流失，或持币观望，为以后的楼盘销售造成了一定压力。关键字:无包装、无推广 区位优越 均价偏高 预估市场认同度较为冷淡,本
4、章总论：内江未来的房产市场，高档住宅产品供应量将急剧放大；以时代滨江的整体价位、物业形态，竞争将来自全市范围内；时代滨江将面临着全面的性价比之争和物业形象之争。,SWOT分析篇,房型：多以小户型为主，空间紧凑，使用率高，购买总价较低，符合内江当前的收支能力与购买趋势！,环境：“有水的地方就有了灵性”，项目位处沱江沿岸，临水而居，置身此地，情境岂能用言语所能表述！,品牌：“望江花园”在内江房地产市场塑造了一个良好的市场形象与口碑，让大众对于三期项目有一个先入为主的价值审视观。,strength 优势,配套：二医院、四医院、内江十三小、西林中学、摩尔卓尔皆在项目辐射范围内，充分了满足业主对购物、子
5、女就学、医疗等各方面的需求。,weakness 劣势,交通：稍偏城市交通主干道，出行略显不便。,景观：因地块形态限制,不能兴建大型园区景观。,绿地率：仅为5.8%，大大低于正常指标。,opportunity 机会,房价上扬：因多种综合因素影响，预计内江市场在3年内，房价会持续上扬，大众对此也颇为认同，为此会有“尽早出手，晚几年买都买不起”之考虑！产品：符合内江现行购买趋势，容易被客户所接受。品牌：前两期项目，均获得了较好的口碑，此次三期工程，将为开发商的品牌形象再添辉煌！,threats 威胁,竞争对手：大千豪庭、尚华名城两个项目因筹备时间较早，在短时间内，客户认知度会高于我方。客源：多个竞争
6、对手对我方客户造成冲击分流。均价高：会阻挡一部份有购房欲望客户群。楼层高：会对一些不喜欢高层建筑物的客户群产生心理影响。,客户定位篇,R,畅享生活者,A 事业有成的私营业主和个体工商业者；B 各大国营企业的中高层管理人员；C 中高职位的政府行政事业单位的公务员；D 特殊职业者，如教师、律师、医生、军人、金融业执 业人员等；F 内江附属县城事业有成的私营业主和个体工商业者；,他们主要由五大族群组成,丰富的人生经验，不同的经历和相同的品味追求，善于享受成功生活；正处于事业成长的黄金时期，拥有发展的空间，属于社会中高档定位人群；潜意识里乐于将自己归属于哪一类人群，主观意识较强，受朋友圈口碑影响；购房
7、行为在实现物质体验提升的同时，还承载期望获得社会广泛认同及地位彰显的心理需求，城市贵族的价值认可是他们的社会性需求。在购房选择上，对户型的功能分区及内部空间组织较为看重，同时注重周边楼盘身份与生活配套。他们拥有强烈的家庭责任感，在购房时，会充分考虑择居于此，其配套能否承载全家生活所需;,价值认同感 配套的完善升值潜力楼盘的综合素质精神品位,高端楼盘,品质超然购物、就学、医疗一应俱全内江最具发展潜力的地段望江花园血脉相承之作城市贵族的品位标签,宣传推广篇,我们首先要认识到:建筑本身是冷冰冰的，如何赋予建筑一种情感，并且将这种情感深植于人心,这就是我们经常提及的居住文化。,因此，需要确认一点：我们
8、不光是在卖房子，还是在卖一种生活方式。,从广汇花园、西雅图等多个大型楼盘的宣传推广，不难看出，内江房地产行业已经从单纯的以房卖房，逐渐过度到了概念炒作的阶段。,当前内江人对于居住文化已经具有了初步的意识！,他们不再将自己的思想封闭起来,开始尝试接受一些外部领先的潮流,恰逢此时,西雅图等楼盘的推广席卷了整个内江，将“居住文化”的概念深深烙印在他们心中，人们不再满足于“有房可住就成”的传统居住观念，而是期望通过购房置业，真正能够提高生活品质。,因此,我们的推广重点,锁定在了由本项目所牵引出的居住文化上,由虚击实,首先唤起客户感性的遐想,再近而理性的审视项目综合优势,成功实现项目营销.,核心广告语:
9、碧水长岸 生活飞扬,释义：碧水长岸:沱江河水，流淌千年,今朝依旧碧波荡漾,灵气盎然,项目沿河而筑,一路漫步,风华天成,致人流连忘返!生活飞扬:绚丽多姿的人生远景在时代滨河得以诠释,表现出了对于生活的从容、随心、无拘无束的悠扬生活风范！本广告语通俗易懂，读起来也琅琅上口，并将项目所处位置与生活意境高度融合！句式独特、对称，有效区隔市场和易于引起关注，从而也容易在市场中脱颖而出，达到迅速传播和记忆的效果；,市场酝酿期2.106.20,开盘强销期6.2110.10,余热续销期10.1112.20,项目识别系统的建立,销售部的包装,PR活动席卷全城,TV广告制作、投放,户外广告的发布,硬广、软闻的创作
10、发布,销售物料准备到位,软闻的持续追踪,销售人员机动出击,TV广告继续投放,销售人员机动出击,车体广告的投放,软闻炒作,SP活动的开展,销售人员机动出击,SP活动再掀销售高潮,市场酝酿期2.106.20,项目VI系统设计标志标志之变体规范标志之数值化作业辅助图形标准色辅助色项目地段图设计本项目视觉形象应用要素设计,办公系统工作证、胸卡、名片、信纸、手提袋环境要素系统旗帜（售楼中心门前项目标志旗、项目周边彩旗、道旗、罗马旗）、POP VI应用设计售楼处内VI应用设计、地面VI应用设计,流通系统市内公交车车体、看楼车车体广告系统平面广告VI应用、影视广告VI应用（须提供电脑动画文件）服饰系统销售人
11、员服装设计（男、女）、保安人员服装设计（男、女）、保洁人员服装设计（女）,工地现场形象设计工地围墙工地主入口工地主标识形象设计安全帽设计工地标语、横幅、指引牌、旗帜（彩旗、罗马旗）设计工地周围户外广告的设计（大型路牌、道旗、罗马旗）,售楼中心形象设计售楼中心外项目标志设计售楼中心内部环境背板、看板、灯箱、指引牌、地面、顶棚、楼梯等设计售楼中心用品（桌椅、烟灰缸、垃圾桶、资料陈设架）设计,小区导示系统设计区内导示社区名称、形象展示大门导示项目总平面图园区标识路牌植物雕塑说明铭牌门牌、楼牌园区各组团位置图生活配套设施导示各类标识系统（停车、禁鸣、禁停、转弯、禁烟、火警、安全通道）,分层平面图室内装
12、饰设计功能分类标识系统公共设施休息椅垃圾筒公益广告,项目形象宣传口号挂旗灯箱户外看板社区文化园地展示栏信息栏销售工具设计楼书的设计折页广告设计,宣传海报设计户型宣传资料设计VCD宣传资料的设计（影视宣传片脚本编写）业主通讯手提袋设计,售楼部包装方案,售楼部是销售的主要场地，好的售楼处不仅能反映开发商实力，更能吸引客户。因此，应力争把售楼部布置精美，能让看楼者提前感受到未来的生活方式与工作气息，对于强化消费者对期房的信心起着重要作用并利用其中的销售工具引导客户购房签约。,售楼部的包装应和项目核心广告语高度契合,将从容生活的姿态与尽情享受天地之间惬意畅快两种玄妙的意境融合为一体，通过反璞归真的自然
13、写真构划，给人以无上的精神宽慰。,销售部功能划分:柜台区、洽谈区、展览区,设备配置柜台、洽谈桌椅、饮水机、文件柜、音响、空调、电话、电脑,销售道具模型、鸟瞰图、立面效果图、园林绿化效果图、现场展板、灯箱、手提袋、小礼品,装饰道具盆景、景观金鱼缸、花瓶、饮茶用具背景音乐选择节奏清幽的曲子10首，轮回播放,装修效果意境:还未走入销售部，却已闻得阵阵悠扬曲调，醉人心神！轻步走进这个美仑美奂的世界，阳光透过洁亮的玻璃射进来，眼前景象令人不得由衷兴叹！金鱼自在的在景观鱼缸中游来游去，两盆观赏松散发着久经岁月雕琢的苍劲浑然，桌上，摆放着古致雅然的茶具不经意处无一不透露出开发商的用心和细致入微，由这样的开发
14、商来建筑我们未来的生活、工作空间，能不令人憧憬吗？,售楼部整体建议以清新色调为主；售楼部玻璃幕墙上装饰宣传用语及其他辅助用语，使宣传效果达到图文并貌；空白墙体，根据具体尺寸制作相匹配展示牌、装饰品、展板；客户接待处玻璃桌面、茶几、前台上摆放鲜艳的花或植物；在墙角摆放盆栽植物、景观鱼缸；吊顶采用平面设计极富现代感POP小吊牌；销售人员佩带统一设计的姓名、职务牌；售楼部周边宣传道旗；入门处铺设红色地毯；设置背景音乐。,售楼部工作人员配置,项目经理（一名）：负责售楼部人员管理、各阶段销售任务制定、推广策略制定、销控策略制定、合作双方沟通等工作。销售主管（一名）：负责楼盘销售、每日报表的填写上报、周会
15、及月会的会议内容安排，辅助项目经理完成相关工作。置业顾问（三名）：负责楼盘销售、竞争对手摸底（踩盘）、市场调研等工作。,PR活动（一）,通过内江日报与电视台，向广大公众发起时代滨江形象代言人征选活动，参赛人员可直接将个人资料送往项目销售部，也可电话进行报名，其后将所收集的资料经过严格的筛选，择取最佳前20名参赛人员进入决赛环节，并通过电视台直播的形式，全程直播决赛过程！,PR活动（二）,以内江电视台和内江日报为宣传媒体，向广大公众发起风华沱江摄影作品大赛，本次活动聘请声望较高的摄影界大师做为评委，参赛人员可直接将个人作品送往项目销售部，经过严格的海选环节，择取最佳前20名入围作品进入决赛环节，
16、并将绝赛全程拍摄，比赛最终获胜前三名作品，由评委颁发荣誉证书及奖金，此后在内江点歌频道，点歌空闲时间，循环播放该比赛实况！,TV广告的制作及发布,3D画面贯穿整个广告，画面开头,一双纤纤玉手在翻看着相册，镜头逐渐推进，最后进入到照片中，全方位的展示着项目的各种优势及生活意境，画面最后，那双手合上了相册，一双清澈的双眼出现在观众面前，最后渐渐隐去！,发布起止时间：半年发布媒体：内江点歌台,户外广告发布,主标：碧水长岸 生活飞扬 副标：典藏千年风华 品质相随一生,发布时间：半年 发布地点：西林大桥头、邱家嘴转盘,硬广的创作发布,主标：在风景中迷醉，纵情畅享自然 副标：激荡浪漫情致，暖流长存我心,主
17、标：在风景中迷醉，纵情畅享自然 副标：激荡浪漫情致，暖流长存我心,主标：简约并非简单，而是生活的高度凝炼！副标：精彩在于感悟，魅力源自非凡！,发布时间：每半个月发布一次发布媒体：内江日报,软闻的创作发布,主题：沱江风华摄影作品大赛隆重揭幕 主题：内江楼市面面观时代滨江，内江居住文化的倡导先锋 主题：沱江风华入围作品赏析 主题：沱江风华三甲今日揭晓 主题：时代滨江高价购得沱江风华冠军作品,发布时间：根据PR活动进展阶段，系统发布！发布媒体：内江日报,各节假日，市区人口流量势必在该节日期间骤然加大(春节除外)，可安排销售人员上街散发DM单，并进行两次市场调研为以后的阶段性营销策略把控奠定良好的市场
18、依据基础！,销售人员机动出击,发布时间：普通双休日，每两个星期散发一次 五一、六一、十一等节日，逢节便进行散发工作发布物料：DM单,开盘强销期6.2110.10,车体广告创作发布,主标：碧水长岸 生活飞扬 副标：典藏千年风华 品质相随一生,发布起止时间：半年投放车辆：一环（2辆）、二环（3辆）、凤凰集团（3辆）,软闻的持续追踪,主题：探寻时代滨江热销之迷 主题：时代滨江为内江人带来了什么？,发布时间：根据项目销售情况，系统发布！发布媒体：内江日报,SP活动（一）,将已到销售部进行过咨询的客户，通过电话邀请的方式，集结在一起举行本次时代滨河项目品鉴会，品鉴会活动由以下几个流程构成：项目效果图展板
19、展示 项目各户型讲解 项目优势讲解,发布时间：咨询客户资源积累到200位时发布媒体：长江长大酒店,余热续销期10.1112.20,软闻的持续发力,主题：内江人的居住价值观时代滨江启示录 主题：如何鉴赏楼盘品质？,发布时间：根据项目销售情况，系统发布！发布媒体：内江日报,SP活动（二）,将已购房客户与咨询客户通过电话邀请方式，集结在一起，举办客户联谊会，本次联谊会以冷餐会的形式开展，在活动现场，用红地毯铺出一个T字形的落地舞台，客户可近距离的观看精彩纷呈的文艺表演，其中穿插情景剧，情景剧以一对夫妻在时代滨江购房入住后，发生的种种情趣顿生的事为线索，将住在时代滨江，即是拥抱幸福的概念隐寓其中！,落
20、地舞台,冷餐桌,操盘策略篇,采用操盘策略,按栋号、按楼层分阶段分批放号，以此保持市场的新鲜度，降低销售风险，不断制造市场兴奋点，避免市场疲软，常开常新，反复加强提高关注度！,首次放号：户型较小，楼层较高的房号建议大量放出，中间适当搭配一些楼层较低、户型适中、关注率较高的房号。二次放号：该阶段，剩余小户型的楼层基本上已控制在楼盘中间部位，建议以楼层较高、户型适中的房号为主打，搭配少量小户型。三次放号：将所剩余房号全部放出。,放号时间建议:首批放号预订量达到70%时,立即推出第二批房源 第二批房源预订量达到70%时,立即推出第三次批房源,均价建议：2180元/M2,建议项目采用“低开高走,低价低折扣”的销售策略,以2180的均价首度面世,再根据销售进度及房源情况逐渐上扬!,商业部份建议引入品牌休闲、餐饮企业进驻，打造“休闲美食一条街”之概念，促进销售！因商业地产总价高，销售周期长，故建议在住宅部份推出两个月后，开始推出商业部份,以此延长其销售时间，避免因该部份的拖累，迟迟不能清盘的阻滞，加大项目销售成本！,视觉表现篇,此为初步策略方案，望与贵司进行紧密沟通后，将此案达致完善。,thank,
