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1、全椒奥康商业步行街,商业业态布局专题,商业业态布局思路,项目商业需求量,1,全椒经济水平与消费能力,3,2,4,业态种类与配比,全椒消费者需求,承租能力聚客能力人流动线,业态区域分布,项目的规划设计,各业态需求量,投资者8%回报、经营者利润率,商业业态布局,项目商业需求量 项目业态种类与配比 商业业态布局分析 商业业态布局验证 奥康咨询问题解答,目 录,依据全椒市商业现状及消费者研究，县城居民和其他区域居民的消费频率分别为2次/周和0.9次/周，日均消费额分别为22元/次和12元/次；县级城市游客消费频率约为0.01次/周，日均销售额为60元/次。,项目商业需求量为3750042000平方米,
2、全椒县统计局数据，2006年居民46万（襄河镇11万），2006年旅游人口32万人次。2006年县城居民人口增幅为2.7%，且逐年呈上升趋势，因此本处取2.5%为平均增长速率；其他区域居民人口取1%为平均增长速率；由于前期基数低，旅游人口06年增幅16%，本处取较正常增长速率20%。,2010年项目商业开发体量为37484.28平方米2015年项目商业开发体量为42038.96平方米,商业需求量,目前项目规划设计的商业开发体量为53178.14平方米，其中包括地下超市11250平方米，比需求量稍多。商业地产开发可以有适当的超前性，但不能偏离太远。根据招商销售情况，若商铺过剩，考虑将高楼层商铺转
3、化为办公或商住。,项目业态种类与配比,商业业态需求分析,商业业态占比分析,全椒人商业业态需求分析,数码产品、珠宝、美容美发、家电是仅次于品牌服饰的全椒消费者选择到外地购买的业态,去外地购买商品业态,希望增加的商业配套,商业业态占比分析,比例调整,全椒消费者需求,业态占比,商业业态布局分析,业态承租规律,业态承租能力与聚客能力,项目人流动线,商业业态布局,最高,最低,其次,最小,化妆品、服装、饰品、皮具、鞋、钟表、眼镜、通信,最大,超市、大型中式酒楼、娱乐中心、电影院,电器、音像、美容中心、家居用品、运动用品、健身中心,租金,面积,各业态承租水平与面积规律,业态承租与聚客分析,业态常规,全椒市场
4、情况,全椒商铺的租赁价格主要与地段、商铺新旧及大小有关，不受经营业态的影响；县城消费容量有限，家居用品卖场面积控制在600-1000平方米即可，美容院与发廊各引进一家中高档次的品牌加盟店即可，住宅底商中可设置平价的美容院和理发店；洗浴桑拿在县城较能集聚人气。,地下层,承租面积大，承租水平低，放至地下既可满足面积需求，又可聚集人流，向上辐射；,首层,二层,娱乐中心电影院,三层,四层,五层,项目业态区域分布,大型超市、家电卖场,承租能力低，但能聚集人流，设置在高楼层，即可聚集人流向低层输送，形成”淋浴效应“，同时提升周边商铺价值；,零售承租水平最高，承租面积小，放在最佳位置；餐饮承租水平次之，但颇
5、聚人气，放在次好位置，同时可引导人流；,纵向人流：以聚客能力最强的超市和娱乐中心为驱动核心。超市位于地下层，聚集人流向上辐射；娱乐休闲位于4-5楼及部分3楼，聚客至高层，向下输送人流，以保证2-5楼的客流量。横向人流：从规划来看，本案有三处可能成为死角，分别为高层住宅E底商、内街F区、B区，需要设置人气较旺的业态，引导人流，向项目内部及边角流动，并形成合理的人流环线。,儿童与女人消费市场最旺盛，餐饮能够聚集人气，并且逛累的消费者需要就近休息用餐的场所。B区：目前全椒乃至滁州尚没有专门的儿童商场区域，独立的B区体量在3600左右，与商业主体略微脱节，设置以儿童主题的商业，并在4-5楼设置相应的娱
6、乐业态（反斗城/电玩城/旱冰等），吸引人气旺场；,人流动线分析1,F区:沿湖设置休闲餐饮（茶餐厅、火锅、烧烤、甜品店等）和简餐，并在同一面的C区设置餐饮，形成餐饮线，供人们休息用餐观水景。,E区,外街底商,内街底商,沿西门街（狭窄，破旧），商业价值低，体量小，设置社区服务类商业,将人流导向项目内部,高端住宅低商,业态承租能力,聚人气的业态,不能做餐饮,零售业态,饰品、护肤彩妆、内衣、知名零食连锁（聪明炒货、来一份、快乐杯奶茶等）,人流环线：通过人气旺的女人饰品内衣化妆品街、餐饮、儿童商品业态及休闲娱乐把人流导向项目内部和边角，形成循环的购物餐饮娱乐线路。,人流动线分析2,1F业态布局,1F业态
7、布局,2F业态布局,2F业态布局,3F业态布局,3F业态布局,4-5F业态布局,商业业态布局验证,投资者的8%回报,经营者的盈利水平,市场需求量验证,市场需求量,项目商业业态体量,市场需求量,项目商业业态体量 基本符合市场需求,最终决定于招商,聚客功能,住宅与商场的基本配套,包括儿童母婴用品服饰、家居用品,投资者1,验证标准,8%的投资回报费=租金收入,新华路商业租金水平,是否符合,全椒商铺租金主要受商铺路段、新旧、面积大小影响，与经营业态无关。,项目投资者8%的投资回报费用，即租金收入处于新华路租金的高价位，并稍有超出,符合新华路租金水平及项目的商业价值,8%的投资回报费=租金收入,示例:租
8、金收入=190008%365=4.16,投资者2,全椒县城的月度营业额主要集中在2501-3000之间，周边乡镇的月度营业额主要集中在1501-2000元之间，过半业主平均月支出为1000-2000元之间。,验证标准,销售利润率是否达到业态平均水平,支出=成本+租金 利润营业额100%=销售利润率,经营者1,符合全椒商业业态盈利水平,销售利润率是否达到全椒商业业态水平,支出=成本+租金 利润营业额100%=销售利润率,项目业态销售利润率推算未考虑项目优势带来的提升效益；项目业态租金支出取租金最高值计算；成本占营业额比值取均值25%与38%,经营者2,奥康咨询问题解答,餐饮体量是否过大,较高楼层
9、与内街商铺客流,酒店档次怎样避免B区的影响,餐饮体量,符合市场需求量,餐饮经营面积较大，项目规划的餐饮店铺数量约在24-30户左右,多层与内街商铺的客流,以聚客能力最强的超市和娱乐中心为驱动核心。超市位于地下层，聚集人流向上辐射；娱乐休闲位于4-5楼及部分3楼，聚客至高层，向下输送人流，形成“淋浴效应”，以保证2-5楼的客流量。,较高楼层商铺的客流,内街商铺的客流,通过人气旺的女人饰品内衣化妆品街、餐饮、儿童商品业态及休闲娱乐把人流导向项目内部和边角，形成循环的购物餐饮娱乐线路。,酒店档次,儿童天地的影响,B区两边规划设计的是车行道，通往酒店和住宅区；在B区西南侧两边设置绿化带，与酒店区之间设置绿化带或建筑小品，可以隔离B区与酒店区，另一方面也可以美化酒店区入口的环境，体现星级形象。,目前的商业业态布局是综合各方面因素分析，平衡项目各区域利弊，较为合理的方案。对于小部分商铺的不利影响，我们可以利用其他手段减弱规避。,绿化带,车行道,绿化带或建筑小品,谢谢聆听,
