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1、都匀市房地产市场调查报告,2010.11,报告目录,区域概况,区域经济概况,区域房地产市场概况,项目概况,地理位置,区域交通,区域配套,市政设施,4,1,2,3,规划布局,173区域规划,5,地理位置,“凤凰山水国际城”项目位于都匀市剑江北路37号（贵州省煤田地质局地测大队原址）。,区域交通,新火车站,周边路网发达，随着凤凰山水国际城至龙山大道，至洛邦工业园区的城市快速主干道的建成通车，凤凰山水国际城至各个城区交通更方便快捷。,市中心区,凤凰山水国际城,1路/10路,途径：老火车站、大十字、大西门、平桥客车站、黔南州中医院、小十字等都匀市主要商业、活动区域,区域配套,1.富万家超市（位于客车站
2、）2.173地质大队小超市,现状：生活配套均不完善，但距离市区较近，劣势没有那么凸显未来：随着原有住宅的拆迁和市政交通配套的不断完善以及项目的继续开发、入住，未来配套将逐步完。,新世纪小学、都匀七小、技校等,上岛咖啡、维多利亚，红豆KTV等,黔南州中医院,超市,教育,休闲,医疗,市政设施,市政基础设施完善，可完全满足地区生活和生产需要，七种设施的管网已经实现。,煤气,电力,电信,数字电视,排污,排水,给水,喝咖啡、饮茶（上岛、维多利亚）,KTV唱歌、泡吧、洗浴（红豆、新天地）,逛街、健身、会所（大十字、大西门）,朋友聚会,家人聚会,都匀市休闲娱乐中心（市民消费意识、消费能力）,小结：,据走访及
3、体验调查，都匀市民消费意识近年来均比往年提高，比较倾向于娱乐消费及旅游方面，在消费能力方面随着收入的提高也不断在提高。,区域经济,贵州省各地区GDP概况,都匀市财政状况,黔南州主要经济支柱,出让土地的情况,4,1,2,3,贵州省各地区GDP概况,贵州省各地区GDP概况,通过2008年贵州省各地区GOP概况分布可以看出，黔南州人均GDP尚属前列，城市竞争力足以显现；,经济的稳步健康发展为社会事业的发展奠定了坚定的物质基础，地方财政的投入逐渐加大。（同比上年增长比例）,A B C D,12%,10%,11%,20%,A.地区生产总值达到340亿元以上,B.城镇居民人均可支配收入达到14540元以上
4、,C.农民人均纯收入达到3540元以上,D.社会消费品零售额100亿元以上,贵州省各地区GDP概况,2010年都匀市GDP及人均收入概况,培育新型支柱产业,开发高新技术产业,抓好后续支柱产业,振兴传统支柱产业,做强特色优势产业,煤电和能耗工业,开发区高新技术产业园,实施旅游发展精品,发展畜牧业及其加工,加快都匀化工实业公司、都匀氮肥厂技改步伐,重点围绕制药、茶叶和特色食品加工等优势产业,黔南州主要经济支柱（产业导向）,国税完成22.4583亿元，占任务101.67%,地税完成17.7926亿元，占任务114.83%,财政完成3.7394亿元，占任务109.46%,与上年同期数19.3850亿元
5、同 期整长15.85%,与上年同期数12.9386亿元同比增长37.52%,与上年同期数2.8412亿元同比增长31.61%。,截至2009年12月31日止，全州2009年财政总收入完43.9903亿元，为任务目标数41亿元的107.29%。由此看出都匀市财政收入形式良好，城市经济走势客观，从而带动各行业迅速发展将成为必然；,01,02,03,黔南州财政状况,都匀市土地出让情况,偏远、面积小，不具竞争力,今年迄今为止，都匀市土地出让情况大致为上表所列，竞争力区域及地块不多，但可以明确1/3为住宅规划；调查中了解到，目前都匀市场在建项目近20个，其中在售项目近10个；综合情况来看，都匀市场未来三
6、年竞争是相当激烈的；这在一定程度上要求我们在销售服务上需强化专业化！,都匀市房地产政策,都匀市政府针对房地产行业并没有做出特别的政策法规，各项政策均遵循国家规定；但在销售过程维修基金收取有不成文的特别原则：国家维修基金原则：总房款的2%收取都匀市维修基金收取：1F-12F:20元/平米 12F-17F:25元/平米 17F以上：30元/平米,小结：,都匀城市经济发展迅速，支柱产业发展壮大，人均收入逐年增加，在贵州省属于城市竞争力较强；出让土地中住宅规划咱一定比例，面积较大，在未来几年内存在开发带来的威胁；都匀房地产市场没有最新出台及特别政策，只在具体销售环节中各项费用收取上存在局部差异；,区域
7、房地产市场概况,都匀地产行业常用推广手段,都匀房地产价格提升因素,173区域房地产劣势分析,都匀房地产销售现状,4,1,2,3,都匀房地产开发特征,4,都匀房地产开发特征,Growth,Start,Jump,楼盘分散开发,高层 较多,体量 较大,在调查的15个项目中均有二期、三期继续开发，时间长的甚至延到未来10年,除开发区的项目相对集中，市区的项目分布较远，区域也遍及市区各区域,竟品调查中除都匀一号有多层外，大部分项目均为小高层和高层，个别项目有超高层，相对小区绿化不够漂亮,都匀房地产价格提升因素,Growth,Start,Jump,景观优势,产品创新性价比高,交通因素,路网成熟，毗邻两广交
8、通干道成为利好,都匀“山水桥城”，自然及人文景观也较优越成为许多楼盘独享资源,都匀楼盘的产品性价比较高。如银湖星城、都匀一号、伯爵花园等项目，除了规划、产品方面，在形象包装和宣传推广等方面也引起了业界和消费者的强烈关注,本区域属于城乡结合部，白天路段有些杂乱，傍晚较冷清。,项目的稀少和分散，该区域的人气不足，生活配套完善和公交线路的单薄。,173区域房地产劣势分析,清晰项目存在的劣势，做出有力规避的相关说辞，有利于销售解说，突出项目优势-交通优势、环境优势、内部配套优势、区域未来发展优势；,都匀房地产销售现状,10月,11月,2010年,318900元,321400元,都匀房地产销售现状,都匀
9、房地产销售现状,2010年,5月,6月,7月,8月,9月,10月,11月,2531元,2463元,2435元,2759元,2502元,2696元,2601元,都匀房地产销售现状,5月,6月,7月,8月,9月,10月,11月,2010年,2926元,2892元,2999元,2952元,3096元,2873元,3030元,都匀房地产销售现状,3057元,11月,10月,9月,8月,7月,6月,5月,2010年,3831元,3405元,3057元,3352元,3027元,都匀房地产销售现状,5月,1月,2月,3月,4月,6月,8月,9月,2010年,2630元,2598元,3034元,3065元,2
10、876元,2524元,2556元,2644元,都匀房地产销售现状（楼盘一览）,都匀房地产销售现状（楼盘一览）,都匀市重点楼盘概况（竞品）,开发区,173周边,新火车站周边,市区,图表中所列项目为本次调查后初步确认的竞争楼盘，分布在市区、开发区、新火车站周边及173周边，他们都属于都匀市有相当影响力的楼盘，体量大、开发周期长、各方面配套不错，就国际城而言，通过对所选项目的长期跟踪，深入分析，值得参考借鉴，只有知道竞争者的动向我们才能准确的重磅出击，正所谓知己知彼百战百胜。,都匀房地产销售现状,都匀市商品房价格走势小结：,总结：,从市场销售情况看，中小户型供不应求；受房地产大环境的影响，商品房成交
11、量平淡；相对去年调查而言，各楼盘价格平稳中趋于涨势；都匀是现有开发楼盘体量均较大，开发周期长，出于大体量楼盘后期持续，新楼盘屹立的开发现状；,电视广告,楼盘周边墙体包装,都匀地产行业常用推广手段,户外大牌高速路口大牌市区主干道大牌,主干道灯箱/灯杆,公交车体广告,都匀市每年放交会及其巡展,都匀地产行业常用推广手段,媒体使用率小结：户外大牌使用率最高，其中包括高速路口牌子、市区各主干道跨街大牌、市区各岔路口转盘大牌、人民广场周边墙体喷绘、市区标志性建筑楼顶大牌；大十字周边干道灯箱使用率较多，灯杆因为酒广告较多，地产广告使用不多；电视广告被几个知名楼盘长期选择，其他楼盘在重要节点会短时间使用；房交会是个楼盘争相媲美的最好时机，各楼盘积极参与，市民也乐于参观，有需求的客户也更愿意这个时候作抉择；,Thank You!,
