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1、城市之巅传世之作,20080416,旭辉新江湾城项目概念定位探讨,中国地产商域网,使命,Mission,旭辉在中国,十七年尘与土，八省市云和月，百强之星，亚洲新锐。,成为中国最优秀的、受人尊敬的房地产企业之一,用心构筑美好生活,品牌积淀期,品牌飞跃期,04,92,区域性新锐品牌,全国一流品牌,中端精品住宅,专业化精品住宅,项目的企业使命,旭辉MINI豪宅开山之作业界典范全国影响,品牌提升期,09,审视,Survey,纵观上海豪宅格局,商务/人文型,国际/产业型,自然景观型,陆家嘴、新天地、徐家汇,古北、碧云,佘山,纵观上海豪宅格局,佘山,徐家汇,新天地,陆家嘴,古北,碧云,豪宅标准,自然资源城
2、市资源人文资源,顶级规划豪华装修特色会所顶级物管高新科技,项目品牌企业品牌,豪宅的核心价值稀缺性,资源支撑,产品支撑,品牌支撑,新江湾城外环以内、规模较大、地块规整、国际化定位五 角 场城市副中心知识杨浦大学城、创意产业集聚地地铁 10#富人线：虹桥机场古北卢湾静安,反视项目自身资源支撑,新江湾城,知识杨浦,五角场,规划,上海首个集自然、商务、人文于一体的国际化豪宅区,乘时借势概念先行,现状不足前景可期,三 门 路,国权北路,项目,反视项目自身产品支撑,用地面积：26020容 积 率：1.0建筑密度：25%建筑限高：24米绿 地 率：35%其 它：90/50,顶级规划/豪华装修/特色会所/顶级
3、物管/高新科技,守正出奇点式突破,城市别墅绝对稀缺,反视项目自身品牌支撑,巨头竞合共生产品主义盛行,模式制胜软价值引爆,HOW TO 异军突起？,核心问题,乘时借势概念先行,守正出奇点式突破,模式制胜软价值引爆,HOW TO打造软价值？HOW TO塑造稀缺性？,资源支撑,产品支撑,品牌支撑,模式,Mode,群落生态圈整合模式,客户导向长板理论系统整合,聚焦核心群落,构建群落空间,整合群落生态圈,豪宅打造的,聚焦核心群落,物业价格,物业面积,物业总价,可承受家庭年收入,（购买力类型）潜在客户类型,产品功能偏好过滤,产品情感偏好过滤,目标客户锁定,目标客户聚焦,聚焦核心群落,单身E族,新婚族,已婚
4、丁客,幼小3口之家,新上海人,中学3口之家,单身丁客,三代同堂,中大学3口之家,丁客家庭,儿女立家,三代同堂,二老空巢,中 产 型,经 济 型,富 裕 型,富 贵 型,富 豪 型,-300-100-30以上万元/年,30-10万元/年,10万元以下,（22-25岁）新新人类,（26-40岁）都市新锐,（41-50岁）品质家庭,（51-60岁以上）健康养老,客户分类模型,聚焦核心群落,聚焦核心群落,聚焦核心群落,国际化豪宅区,规划支撑,产业支撑,古北,碧云,新江湾城,虹桥,金桥+张江,？,聚焦核心群落,22个国家级重点实验室和100多家科研院所，40多位两院院士，大学教师9000多名，在校博士、
5、硕士生23万人，国际留学生2500人。,美国硅谷巴黎左岸上海创智天地,跨国公司、创新型公司、现代服务企业的聚集地,高知,高管,高官,现场售楼员反馈，意向客户类型之一,高新企业,聚焦核心群落,高知,高管,高官,知本家,蓝,筹股,海策略,血贵族,蓝顶群落,基础硬件系统,关键软件系统,精神因素消费体验,构建群落空间,群落空间,环境空间,建筑空间,硬件系统价值,地产地块价值,房产产品价值,构建群落空间,环境/空间系统产业/商务系统文化/教育系统交通/网络系统 商业/餐饮系统运动/休闲系统医疗/健康系统居住系统,上海首个集自然、商务、人文于一体国际化豪宅区,构建群落空间,建筑空间,豪宅标准,顶级规划,豪
6、华装修,特色会所,顶级物管,高新科技,产品形态构成建议,规划建议,产品升级化建议,构建群落空间,产品形态构成建议,洋房13000,低密度13000,联排30%约7800，约30户叠拼20%约5200，约28户,联排50%约13000，约50户,联排和叠拼户型均较少，不利于整体销售和区域形象打造；存在同区域叠拼和联排的竞争，形成内部产品间的挤压。,构建群落空间,规划建议,“谷地”式布局,地块外围布局电梯洋房，内部布置别墅，减少临界道路对别墅区的环境影响，别墅更具私密性。内部别墅区景观品质较高，周边洋房可利用高度优势共享别墅区景观。,组团组织多样化,联排区域改变传统的“排屋”布局，通过组团组织多样
7、，建筑形态变异，入户方式改变形成错落的布局。,改变入户方式组织组团,改变建筑形态组织组团,竖向空间丰富化,适当利用微地形的变化，塑造出起伏的竖向效果。洋房5层-7层建筑组合布局,形成错落的竖向空间。,构建群落空间,产品升级化建议联排独栋化,前后花园、下沉式庭院。,“独联体”北京香醍漫步,客厅面宽8.2米，主卧6.6米。,两户之间布置“侧花园”，间距1米。,构建群落空间,产品升级化建议联排独栋化,合院联排万科深蓝,“井”字结构：四套别墅分别布置在四个接点位置，相邻空间各自划分给四家；“阳光底层”：四栋地下层相联，借鉴四合院组织方式，缓坡入户，车库、地下入户门两两相对。,两户对拼，凹形建筑围和形成
8、更大的庭院空间。,“L”形布局上海浦江城,构建群落空间,产品升级化建议联排独栋化,石家庄卓达太阳城前后错落的布局：组团间的单体获取了更多的采光面，大多实现了三面采光通风的双拼效果，部分还可实现独栋别墅四面采光的效果。,南京仙林翠谷“凹”形布局两个南向采光面，二层独立，内向独立庭院。,构建群落空间,产品升级化建议联排独栋化,MINI“类独栋”拒绝“旋转的坨螺”邻里生活需求 内部空间人性化 更加强调附加值,250-260平方米，3+1或者4居室，有天有地，花园环绕，独立私密，别墅品质,降低楼层，两层，建筑布局L形或凹形，双面宽甚至是三面宽,改变传统排屋布局方式营造邻里交流空间，下沉式庭院宅前屋后活
9、动休憩空间,房间套间化，客厅起居室分离，地下室娱乐化，个性私属空间增设，玄关功能细分,缩小公共绿地和大型景观，增加私家花园，地下室，阁楼，露台,构建群落空间,产品升级化建议洋房别墅化,B1+1F 182,2+3F 240,4+5F 211,联庭别墅华润橡树湾扩大面积：3+1房，建筑面积200平方米左右；独立入户：每户均通过独立楼梯单独入户；放大面宽：总面宽达15.4米；联庭别墅：一层“一户四庭院”，即南庭院、北庭院、地下庭院和亲水庭院，二楼四楼拥有一层庭院和入户花园。,构建群落空间,产品升级化建议洋房别墅化,地下室利用最大化重庆金科十年城,一层二层带地下室：同竖向地下室分为东西两间，一层二层均
10、带地下室；功能娱乐化：具备健运动、视听、观景、聚会等功能，个人私家会所。,构建群落空间,产品升级化建议洋房别墅化,私密社区：13栋，56户公寓，围绕中心绿化布局，抬高地势，双层围墙；扩大面积：多为220-350两房和三房产品，放大客厅和餐厅面宽；私家会所：配套4000平方米私家会所，内部备有8间商务客房。别墅形态：外部看为西班牙风格别墅，内部为大面积带电梯平层公寓。,别墅形态的平层公寓上海鼎邦丽池,构建群落空间,产品升级化建议洋房别墅化,1+1=1，扩大面积，提升品质,别墅的建筑形态,地下室利用,洋房私家庭院营造,两套90平方米一下户型拼接，140-180平方米3+1或4+1房,放大主功能区域
11、面积，细分功能区,同栋内户型变化，立面丰富，以别墅形态打造洋房产品,下沉庭院，一层、二层带地下室，阳光活动室,一层二层下沉花园和入户花园，中间层入户花园和露台，顶层大面积露台庭院,构建群落空间,产品升级化建议90户型拼接,亲情居东西套拼接/共用空中庭院/适合三代同堂,长辈间主要居住和生活料理功能：一间卧室、佣人房、大餐厅、大厨房、家庭室晚辈间主要居住、工作和会客功能：主卧、儿童房、书房、客厅、展示活动空间。,构建群落空间,产品升级化建议90户型拼接,偶数层,奇数层,小复式上下套拼接/入口处5.8米挑高，先天条件便于上下连通。,专属服务团队,奢侈品牌联盟,整合群落生态圈,商务,文化,商业,社交,
12、医疗,交通,休闲,精神符号,社交平台,文化修养,内部聚合,外部整合,软件系统,整合群落生态圈,公共雕塑精神符号,！,证大大拇指,假日风景飘,鹭岛国际社区飘,整合群落生态圈,限量版沙发奢华体验,Armani浓重雅痞风范,整合群落生态圈,蓝顶会所格调收藏,与北京798艺术区齐名的国内知名艺术群落汇集张晓刚、周春芽、何多苓、王广义、方力钧、岳敏君、张培力、吴山专等当代艺术知名艺术家,整合群落生态圈,创意私厨客厅延伸,设宴地点较为低调；没有固定的菜单，且餐位不多，一般需提前预订；掌厨只有一两个，与客人打成一片；有私家好菜，口碑传播；私密而亲切仿佛家人一般的照顾。,整合群落生态圈,现代私塾家学修养,钢琴
13、,法语,形体,家庭互动式教育,整合群落生态圈,行政级精英团队专属服务,保健医师,形象顾问,财务顾问,网球教练,整合群落生态圈,奢侈品牌联盟品质生活,方法,Method,高端资源整合,知名度/品位感/吸附力,现代艺术新锐贾樟柯、张晓刚,先锋媒体精英秦朔、吴晓波,财经活动组织胡润百富,媒体,财经,艺术,意见领袖神仙会,产品,头脑风暴,推广,圈层影响,营销,小众通路,操盘全程文本化,过程实录化,模式梳理,品牌升华,专属服务网络构建,资源共享圈层传播网络整合平台共建,借鉴,Reference,北京龙湖滟澜山,类独栋联排，完全人车分流位 置：顺义区顺义区温榆河中央别墅区建筑面积：约19万平方米；总 户
14、数：约430户；容 积 率：0.67车库配比：1：2产品类型：四联以及六联的联排别墅通过减低楼层，放大面积，扩大面宽，细分功能，提高环境品质等手段打造“类独栋联排”；完全人车分流，专用的环形车道与私家地下车库相连，车辆不进入组团内部，每户别墅设置地下车库。项目整体采用开挖与填土的方式，形成4米高差台地，减少开挖地下室的成本，改善地下室防潮等问题的同时营造起伏的景观效果。,车库出入口,1.两层+阳光地下室，总建筑面积接近独栋，建筑面积320-450平方米，地下室90-160平方米。五房、四间卧室和会客室南向。功能细分，客厅、家庭室、活动室分离，增设佣人房、活动室、洗衣房。面宽7.5-8.9米，满
15、足两个开间南向，卧室的面宽均在3.5米以上，层高3.3-3.5米。每户拥有前后花园，下沉式庭院。,地下室,一层,二层,活动室,客厅,家庭室,北京龙湖滟澜山,类独栋联排/类别墅洋房/“即成”景观位 置：顺义区潮白河国家森林公园建筑面积：约5.5万平方米；产品类型：香醍漫步为210栋联排别墅，香醍别苑为16栋花园洋房；容 积 率：1.0车库配比：1：1,托斯卡纳风情社区。联排别墅通过降低层数、布置侧花园、放大建筑面积、赠送功能地下室等创造“独栋别墅”的品质。花园洋房定位为“别苑”，通过建筑细节的处理和环境的营造拉近与别墅的距离。移植成树，设置意大利台地风格主题景观，贴合整体定位。,北京龙湖香醍漫步
16、+香醍别苑,1.地面抬高，形成独栋的花园式风格，两层+地下室，总建筑面积接近独栋，建筑面积290-330平方米，地下室100-115平方米。2.两户之间布置“侧花园”，间距1米，减少户与户之间干扰。五房、四间卧室和客厅南向。4.大面宽，客厅面宽8.2米，主卧面宽6.6米，层高3.3-3.6米。5.每户拥有前后花园，侧花园和下沉式庭院。,北京龙湖香醍漫步,地下室,一层,顶层,1.“类别墅”花园洋房，五至六层，90平方米两居、120至130平方米三居、150平方米至160平方米、和200-320平米首层送地下室四居。2.开发选材和开发工艺完全和别墅的相同，一层庭院入户，赠送功能性地下室和私家庭院，
17、顶层赠送花园露台。,下沉庭院,下沉庭院,入户庭院,露台,露台,北京龙湖香醍别苑,豪华装修公寓，景观特色，高级配套服务位 置：朝阳区朝阳北路四季星河路 建筑面积：约56万平方米；容 积 率：3车库配比：1：1.12产品类型：豪华装修公寓,北京星河湾,定位于高档住宅区。布置有整栋复式结构的住宅单元。社区立体化园林、高品质室内装修，重点小学、双语幼儿园、超五星级会所四季会、酒店式公寓等同期建成。景观品质高，建筑呈圆弧状布局，重视景观均好性，每个组团绿化都作为中心绿化布局，道路穿梭于水系之间，地势起伏，用造园的手法布局景观。,288-730平方米，以四房为主，一梯两户或者两梯两户。注重舒适和奢华在户型
18、上的体现:独立玄关，入户平台；主卧套房，双主卧;卧室内活动空间；配备佣人房;夸张过渡空间;复式客厅挑空，南北观景空间，中西厨分离，主卧独立入口。,347平方米 四房,562平方米复式 三-四房,中厨,西厨,佣人房,中厨,过渡空间,观景空间,观景空间,独立入口,北京星河湾,规划总建筑面积14000余平方米的高端会所。定位于中国首家超五星级精品酒店，囊括酒店、俱乐部等多种功能，包括专为顶级商务人士准备的贵宾房，可容纳 400 人的国际宴会厅，咖啡厅，圣保罗西餐厅，中餐厅及拥有多国特色美食的餐饮服务，户内户外豪华泳池，桑拿，网球场，羽毛球，台球，乒乓球以及设备齐全的健身房。引进了五星级酒店独有的“金
19、钥匙”服务体系。将酒店业金钥匙服务理念和五星级酒店的服务标准，融入到楼盘的物业管理之中。,北京星河湾,高品质绿化，科技别墅位 置：顺义区高丽营镇建筑面积：约10万平方米；产品类型：600户独栋别墅；容 积 率：0.38车库配比：1：2,组团布局,总平面,北京万万树,62%高绿化率，种植的树木将超过10万棵，而且多为原生成树移植。每户人家的院子里，至少要有一棵高度是房子高度两倍的大树。组团布局，呼应中国四合院人居传统，以珍稀树种为主题设计了25个组团布局。,MOMA科技系统，微能耗，科技别墅 常年保持温度2026之间，相对湿度30-70，声环境35-45分贝，制冷采暖至少节约50的能耗，呼吸新鲜
20、空气每小时1000立方米以上。外围护结构土壤源热泵天棚采暖制热置换新风太阳能,外围护结构,土壤源热泵,天棚采暖制热,北京万万树,富人区，户型稀缺，景观优势位 置：福田区东临香梅路，北依侨香路，南靠莲花西路建筑面积：约13.1万平方米；产品类型：318户高层，TOWNHOUSE81户，双拼12户，叠拼36户；容 积 率：1.4,深圳香蜜湖一号,深圳中心区香蜜湖畔，近邻CBD，具有极为纯粹的城市湖景，同时也是深圳富人区气质最为纯粹的地方。,低层片区容积率0.7;高落差类坡地设计，景观最大化;部分多层独立车库设计;双拼类独立别墅设计;联排前中后三重错落庭院设计;部分带私家泳池设计;联排全部送半地下室
21、设计;9米面宽。,带私家泳池的双拼,私家林荫路,水上会所，跌水瀑布,1号会馆,私家林荫路水上会所翡翠谷恒温泳池,深圳香蜜湖一号,尊重原始地貌，院落叠墅位 置：武昌区徐东才华街润园路8号建筑面积：约2.5万平方米；产品类型：叠加别墅，电梯洋房；容 积 率：1.3车库配比：1：1,武汉万科润园,在规划之初便对润园地块内的植被、景观与建筑进行精确定位和计算机系统再生成，以此为基础，采用最尊重历史与自然的方式进行再规划。最终实现地块内部保留原生树木、现状路网和废弃水塔，沿承了地块的历史基因。,4层叠墅，院落建筑，一二层分为两户，三四层为一户。每户均独立入户。3.首层层进院落;二层“有天有地”,近40平
22、方米的南向露台，三四层空中叠院，层进露台的形式。4.底层抬高4.4米，客厅、餐厅、主卧、次卧，约17.6米的面宽均呈南向。,一层,二层,三四层,一层入户,一层入户,二层入户,三层入户,退台,武汉万科润园,PUD开发模式，战略导向，产品主义位 置：双流县人民南路南延线麓山大道规 模：建筑用地2600余亩，总建筑面积上百万平方米；产品类型：独栋别墅，叠加别墅。,成都麓山国际社区,PUD开发模式；低密度别墅住宅区，用高尔夫式的景观为主线贯穿所有别墅组团；低密度多层住宅区，以欧洲小镇为蓝本。主动担负城市副中心职责，完备配套解决近郊住宅生活问题。教堂、步行街、Loft广场、电影广场、山顶广场、商业街、酒店、完全学校（小学、中学）、幼儿园和小户型社区、乡村俱乐部,麓山别墅：6个别墅组团，所有别墅依傍高尔夫式的草坪景观而生，各个组团风格和户型面积有差异。主要为200-300平方米，最大的组团面积为600-820平方米。,麓镇：欧洲风情生活性小镇，含低密度居住组团，欧洲商业小镇，高端休闲商务区。商业小镇规划有商业街、剧场、餐厅、图书馆、酒店、会议中心、运动公园等；住宅组团包含叠拼别墅、洋房、空中别墅等。,成都麓山国际社区,公元2009豪宅软价值时代元年旭辉模式豪宅打造的颠覆性体系,
