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1、,区域培训白云区,2013年8月16日,简介,白云区位于广州市老城区的北面，地处北回归线以南，阳光充足，雨量充沛，气候温和，东邻增城、萝岗，西界南海，北接花都区、从化市，南连黄埔、天河、越秀、荔湾4个城区，面积795.79平方公里。白云区还有着深厚历史文化传统，三元里抗英，陈子壮抗清故事，招子庸与粤讴，石井桥，石门返照等。历史资源、文化积淀、人文景观互为渗透融合，使白云大地糅合着独特的地方色彩。,简介,行政区域白云区辖内有14条行政街，4个中心镇，即三元里街、松洲街、景泰街、黄石街、同德街、棠景街、新市街、同和街、京溪街、永平街、均禾街、嘉禾街、石井街、金沙街和江高镇、人和镇、太和镇、钟落潭镇
2、4个镇。设居民委员会245个，村民委员会118个，全区常住人口为2222658人，同第五次全国人口普查2000年11月1日零时的1519584人相比，十年共增加703074人，增长46.27%。年平均增长率为3.88%。全区户籍人口77万多人，流动人口约80万。,2023/2/17,交通,主干道：白云区的主干道有机场路、广园路、广花路、白云大道、广从路、广清高速公路、机场高速公路、京珠高速公路、北二环高速公路、广州环城高速公路、广州大道等。,交通,地铁：白云区内有广州地铁2号线和广州地铁3号线经过，区内有同和站、龙归站、人和站、京溪南方医院站、永泰站、白云大道北站、三元里站、飞翔公园站、白云公
3、园站、白云文化广场站、萧岗站、江夏站、黄边站及嘉禾望岗站，,未来地铁线,未来还有广州地铁6号线（浔峰岗沙贝段）、广州地铁8号线（同德围白云湖段）、广州地铁11号线（云台花园梓元岗段）、广州地铁12号线（槎头广园新村段）、广州地铁13号线（朝阳罗冲围段）、广州地铁14号线（新和岗贝段）经过。六号线：首期工程（浔岗长湴）48.92公里，设车站21个。各站初步确定为：浔峰岗、横沙、沙贝、河沙峰、坦尾（换乘5号线）、如意坊、黄沙（换乘1号线）、文化公园（换乘8号线（凤凰新村白云湖规划）、一德路、海珠广场（换乘2号线）、北京路、团一大广场站、东湖、东山口（换乘1号线）、区庄（换乘5号线，并通过通道连接1
4、3号线（规划）、黄花岗、沙河顶、沙河、天平架、燕塘（换乘3号线体育西机场南段）、天河客运站（换乘3号线番禺广场天河客运站段、规划10号线）、长湴。沙河站、一德路站飞站,未来地铁线,八号线：八号线2/8号线延长线将开通文化公园站、同福西站。八号线会成为一条L形的放射线，北延线从北部的白云湖站，经亭岗站、石井站、小坪站、平沙站、聚龙站、上埗站、同德围站、鹅掌坦站、西村站、彩虹桥站、陈家祠站、华林寺站到文化公园站接现有八号线。远期规划，南部到万胜围后，经新洲、长洲、化龙，到达终点广汽基地。,白云的房价,2009年，白云区成交均价为8623元/平方米。2010年成交均价13277元/平方米，环比上涨5
5、2.71%。2012年成交均价16775元/平方米2013年20000元/平方米,2023/2/17,白云区成住宅地王“集中营”,从2009年至今,白云区更诞生六宗区域地王。这其中，2010年末诞生的白云新城地王曾一度占据广州住宅单价地王宝座两年之久。直至今年5月，白云区一举出现三宗区域住宅地王，其中白云区同宝路地块被佳兆业以28344元/平米的高价夺得，成为现时广州单价第二高的住宅地块(仅次于海珠区南洲地王)。白云区最近出了三块贵价地，三块地离得不远，都处于“同和梅花园”商圈。其中规模最大、最贵的是同宝路“地王”，剔除配建保障房部分，地价已经超过2.5万元/平方米，如此贵价地，让业内人士与市
6、民都大呼“想不到”。目前，该地王周边的白云区楼市，都进入了“后地王时代”的亢奋状态。,2023/2/17,已入市项目,2023/2/17,金沙洲B3702A-06地块项目名称:深业江悦湾楼面地价：8351元/平方米 项目均价：23000元/平方米白云新城AB2907008-2地王项目名称:保利云禧（刷新广州单价地王纪录）楼面地价：20605元/平方米 项目均价：40617元/平方米白云新城AB2907008-3地块项目名称:中海云麓公馆楼面地价：19971 元/平方米 项目均价：40000元/平方米起,白云区同宝路8号、10号地块,楼面地价：28344元/平方米 预计售价：5-6万元/平方米地
7、块由佳兆业以18.67亿元的最高限制地价、竞配建保障房66800平米夺得。剔除配建面积后，若计入竞配建成本（3000元/平），楼面地价保守估算已高达28344元/平，成为现时广州单价住宅地王的亚军(仅次于海珠区南洲地王)。地块位于白云区同和华远厂路段，项目对面为卡布奇诺（报价24000元/平），步行至地铁同和站约15分钟，但目前周边缺少大型商业项目，城中村密集，区域档次仍有待提高。,2023/2/17,白云区同宝路8号、10号地块,2023/2/17,白云区沙太路梅花园地块,楼面地价：24168元/平方米 预计售价：45000元/平方米就在同宝路地王诞生后仅仅半个月，白云区沙太路梅花园宅地再度
8、被佳兆业以近8亿元的地价以及竞配建19600平米夺下。据悉，地块总建筑面积为55079，若计入竞配建成本（3000元/平），该地块的楼面地价则达到24167.8元/平，溢价141.6%。，地块位于梅花园地铁站附近，靠近合生云山熹景(二手均价约为23000元/平方米),距离地铁站约十分钟路程，公交线路发达，交通条件优越。但区域商业配套仍然有待改善，地块附近汽车配件厂较多，外来人流密集，摩托车较多，对项目定位存在挑战。,2023/2/17,白云区沙太路梅花园地块,2023/2/17,白云区沙太南路配件厂地块,楼面地价：26697元/平方米 预计售价：50000元/平方米白云区沙太南路配件厂地块于6
9、月18日正式出让，最终地块由恒大地产以地价23.09亿元，竞配建52400平方米拿下，计入3000元/平保障房建安费用，总成本24.662亿，住宅部分建筑面积144779平，折合楼面均价26696.5元/平，溢价142.7%。若计入地块中幼儿园和中学的建筑面积，地块楼面均价将更高。白云区沙太南路配件厂地块位于沙太路梅花园地块附近，原配建厂已经清拆完毕，目前地块为杂草地，项目同样靠近合生云山熹景，距离地铁站约十五分钟路程，交通便利。由于地块建筑面积较梅花园地块大近三倍，有利于恒大提升园林等配套设施。地块是恒大重回广州中心城区住宅市场的标志，按照其楼面地价计算，预计项目售价将达到50000元/平方
10、米。从目前来看，沙太路地块的地理位置和生态环境与白云新城差距不小，能否支撑如此高的售价取决于两三年后广州房价能否再上一个台阶。,2023/2/17,白云区沙太南路配件厂地块,2023/2/17,2023/2/17,白云新城减部分住宅用地 增大片商业面积,曾被规划定位为广州市城市副中心、白云区级中心的白云新城控规面临新一轮调整。目前白云新城地块将减少规划人口，将部分住宅用地改为商业用地。本次规划中，白云区萧岗、陈田、马务和江夏等“五大城中村”的用地规划也发生了不小的变动。据了解，此次白云新城规划单位的修改范围，主要位于广园中路以北、黄石路以南、白云大道以西、机场路以东地区，涉及政府储备用地、旧机
11、场用地和城中村用地的规划调整。调整后，整个区域更强化商业商务服务功能，总建筑面积从原1144万平方米增至1202.3万平方米，增加58.3万平方米。,旧机场地块居住人口将增多,广州市旧机场地块，一向被视为房地产开发的“香饽饽”。此次规划调整中，在该地块上也增加了不少建筑量。首先，区域内的商业商务用地规模增加不少。比如，四宗原为行政办公和教育科研的用地，调整为商业商务用地，其中三宗地容积率提高至2.9，建筑限高由40米提高至50米。,2023/2/17,2023/2/17,白云新城,2023/2/17,白云大道地王拉高房价,白云区北部还被视作“刚需”产品集中地，10年前楼价不过3000元/左右，
12、5年前也就75009000元/，到了2012年中海和保利两大豪宅产品推出，最终将白云北部整体楼价大幅拉升。最近你要是去白云大道一带，会惊诧地发现，销售人员的报价已经超过2万多元/(带装修)，个别好单位的报价甚至会超过3万元/。而类别墅的大户型产品，报价更上了四五万元，让人一刹那间以为置身珠江新城。而白云新城中轴线一带的“地王”项目也已企稳4万元/以上。,2023/2/17,白云新城中轴线一带的“地王”项目也已企稳4万元/以上。时代花生II，业内预计其开售价会在2.6万2.8万位于白云大道南的万科峯境还没定具体价格，但从销售人员的口风揣测，恐怕这个新盘的开价也会在3.5万元/以上。,2023/2
13、/17,金沙洲,2003年以前的金沙洲甚少受到人们的重视，那里人烟稀少，整个洲岛人口都不过2万。因为交通和生活的不方便，甚至没有人选择到金沙洲那里居住。随着连接洲外的金沙洲大桥贯通和万科富力两大房企的进驻，金沙洲才走进广州人的心里。2003年后，是金沙洲房地产的春天。因地段的显著，2004年广州政府将规划之笔落在城西板块上金沙洲板块化身居住新城，这也是广州历史中首个由政府主导的理想新住区。按规划，金沙洲总面积为9.08平方公里，规划人口达11万人，将打造成为低密度高尚住宅区，是当时广州市政府的经营性土地重点储备项目之一。当时这个土地上较为出名的楼盘只有1996年开发的城西花园(小区网 论坛)，
14、售价大约3400元/平米。,2023/2/17,上世纪90年代中，金沙洲出现了第一个居住社区城西花园。当年，城西花园以2500元/m2的价格，成为广州市西区的标志性楼盘之一。而项目“看江望月数星星”的自然居住理念，加上金沙洲的发展前景，吸引了众多买家前往实现投资、度假、居住的置业梦想。虽然，当年的金沙洲交通并不完善，当地居民前往市区必须通过北环高速公路或坐船过渡才能到达，但依然阻止不了人们对安家在一片世外桃源的渴望。上世纪90年代末，金沙洲大桥正式动工。此间随着内环路的拆迁，许多荔湾区原居民看中金沙洲的发展前景，并被该区域低廉的楼价所吸引而移居金沙洲。区域内集资建房的金满花园、源林花园也一时热
15、销。,2023/2/17,2002年底，金沙洲大桥通车，该区域也迎来了全新的改变。2005年，金沙洲被定位为“示范性居住新城”。总规划面积826万平方米，总人口数计划达到11万人。在该区域，将建设城市生态郊野公园、滨江公园、市政公用设施和各项综合公共服务设施。,2023/2/17,金沙洲交通,广州市规划局表示，金沙洲往广州方向的主要对外通道有六条道路，分别是沉香岛大桥、北环高速（现状）、金沙洲大桥（现状）、建设大道-大坦沙大桥、西环高速（现状）、金沙洲沿江路。金沙洲大桥将从原来的双向四车道拓宽至六车道，一条车道用途待定。扩建明年六月将完工,2023/2/17,2023/2/17,南湖板块,白云区南湖板块是传统的顶级豪宅板块，该板块仍有为数不多的老牌别墅正在尾货的销售中，比如颐和高尔夫庄园，目前处于“收官”阶段，而南湖板块已经不批住宅用地，因此顶端豪宅买家如有购买别墅的意愿，也可关注。坐落于广州北郊白云山麓的同和镇，是80年代与外商合作兴建的大型游乐园。南湖游乐园所在地是南方最佳旅游景区，1992年被国务院划定为广州南湖国家旅游度假区。,2023/2/17,2023/2/17,2023/2/17,
