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1、海口市房地产市场年报【2010年】,海南房地产市场年报【2011年】,做中国最有价值的房地产服务机构,深圳北京南京郑州长沙厦门西安济南南宁银川成都香港海口,专业+服务 创 造 地 产 新 价 值,同致行海南事业部2012.02,文昌房地产市场情况,1.1经济环境分析,1.2政策环境分析,海南房地产市场简况,海南宏观经济环境,海口房地产市场情况,三亚房地产市场情况,海南其他区域房地产市场情况,经济环境分析,Part1.1,GDP：近几年，由于受国内外经济发展及国际旅游岛政策实施的拉动，海南省GDP增速加快，自2007年以来连续五年保持稳定增长，2011年前三季度实现GDP产值1818.15亿元，
2、同比增长10.6%；社会消费品零售总额：近几年，海南经济进入飞跃式发展时期，表现在社会消费需求日益旺盛，社会消费品零售总额增速均高于GDP增速。2007年以来，增长速度连续五年稳定增长，2011年社会消费品零售总额达到544.04亿元，同比增长18.7%。,图1 2007-2011前三季度海南省GDP走势,图2 2007-2011前三季度海南省社会消费品零售总额走势,固定资产投资与房地产开发投资：2011年，海南省社会固定资产投资在海南国际旅游岛建设的利好政策下，呈现持续快速增长态势，固定资产总额在2011年前三季度达到1086.34亿元，同比增长36.7%。房地产开发投资也逐年呈现增长趋势，
3、2011年前三季度达到464.91亿元。可见，随着固定资产投资的增速加快，城市化进程将逐年提高，为房地产的发展提供了利好机遇。,图4 2007-2011前三季度固定资产与房地产投资走势对比,图3 2007-2011年前三季度海南省固定资产投资总额走势,政策环境分析,Part1.2,2011年主要政策回顾,2011年房地产政策以“国八条”为主轴，限购令延期、上调存准、央行加息、一房一价等政策为辅，调控力度较2010年有所加强。,琼版“国八条”、限购令（2011年1、2月）,央行三次加息（2011年2、4、8月）,2月8日，央行第一次加息上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点；紧随着4月
4、5日，金融机构人民币存贷款基准利率再次上调0.25个百分点；7月6日第三次加息。三次加息共上调金融机构人民币存贷款基准利率0.75百分点。,2011年共计调整存款准备金率7次，央行每月上调一次存准率，共计6次，每次0.5个百分点。11月30日，存准率三年内首次下调。,七调存准率（2011年）,离岛免税（2011年5月）,12月6日，海口市住房和城乡建设局市场处处长戴开权在接受媒体采访时表示，海口市住建部门将严格执行，限购令不会“松绑”。海口成为第一个表态延续限购令的城市。,加大保障性安居工程建设力度；强化差别化住房信贷政策；调整完善相关税收政策，加强税收征管；严格住房用地供应管理；,一房一价（
5、2011年5月）,规定从5月1日起，商品房销售必须明码标价，房地产开发项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源，严格按照申报价格对外销售。,限购令延续（2011年12月）,2011年政策执行效果分析,（一）新国八条,调控强度：强市场反应：房地产市场随之反应强烈，前后起伏明显，该调控被称为最严厉之政策。海口楼市成交转淡，购买力转向二三线市县。,调控强度：较强市场反应：市场上购房者观望氛围更浓,调控强度：强市场反应：限购令的颁布，导致海口三亚成交量迅速下滑。,（二）加息，上调存款准备金,（三）限购令,2011年政策执行效果分析,调控强度：较强市场反应：海口楼市主力购买人群80%来自外地，政府运用
6、金融杠杆手段，减少了热钱对楼市价格的哄抬，有效遏制了投机行为，保证了刚需族的基本需求。,调控强度：一般市场反应：“一房一价”实际执行困难，截至目前，未对海南及海口的楼市产生太大影响。,调控强度：一般市场反应：虽然有一定数量的保障性物业纳入建设范围，但对于整个市场的需求面来讲还是相对较小，只是对市场化房地产业供应的一种补充，而且保障性用房的价格和中小户型的商品房在价格存在一定程度的落差，这样的直面冲击是局部的，影响不会太大。,（四）限贷,（五）明码标价，一房一价,（六）保障性住房,未来市场政策预判,政策走势：调控收效明显，预计短期内政策强度将维持在现今水平，政策放松的可能性极小。最主要的是，未来
7、房地产行业政策走势将主要取决于房价，并且将逐步由政策主导的周期转向市场供求主导的周期。成交量走势：政策强力干预下，未来一年半时间内，海南市场成交情况不容乐观。价格走势：至2012年上半年，海南市场潜在的供应量比较充足，政策强压下，供销差与价格走势呈现高度一致的局面，价格面临较大的下行压力。住房有效分流走势：2011年底，海南部分保障房上市，虽然会分流小部分住房的有效需求，但是影响不大。然而，随着明年保障房的批量上市，将会加大分流住房的有效需求。总之，2011年，各项政策效用持续发挥，限购政策和限贷政策对购房者的影响效力依然存在，政策效力收效，意味着中央短期内无需在这些政策上再加码，但鉴于房价尚
8、未如政府预期的实质性下跌，这些政策暂时也不会放松。可见，调控政策在短时期内不会放松。,文昌房地产市场情况,海南房地产市场简况,海南宏观经济环境,海口房地产市场情况,三亚房地产市场情况,海南其他区域房地产市场情况,2.1全省房地产投资情况,2.2全省土地市场成交情况,2.3全省商品住宅市场成交情况,全省房地产投资情况,Part2.1,2011年全省房地产投资增速有所放缓，房地产投资占固定资产投资比重逐年递增,房地产投资：近几年，在国际旅游岛的长效利好下，房地产投资额稳步增长，年均增幅高达50%、位于全国领先水平；2011年增速有所放缓、同比减缓21个百分点，一些新兴城市增幅均在一倍以上，他们依次
9、是临高县、白沙县、儋州市、屯昌县、琼中县、保亭县、万宁市，全年房地产开发投资分别较上年增长5.4、3.5、1.9、1.8、1.4、1.3、1.1倍;全年房地产开发投资规模居全省前五位的市县依次是三亚市、海口市、陵水县、琼海市、澄迈县，全年分别完成178.84、145.14、73.62、68.08、40.8亿元；房地产发展与城市建设发展关系：房地产投资占固定资产投资比重逐年递增，去年占比重高达41%，地方政府应合理把控其比例，加强城市基础建设，全面建设以旅游度假为目的功能性岛屿，而非房地产岛。,图5 2007-2011年海南省房地产投资总额走势,图6 2007-2011年海南省房地产投资占固定资
10、产投资比重,房地产施工面积增长情况：国际旅游岛规划建设的利好下，近年，房地产施工、新开工面积稳步上升，从一级市场成交推测，2010年初政策获批时期大量土地成交，按照房地产开发周期规律将在1-2年内释放到市场，因此这两年将是市场供应放量的时期，市场将保持充足的供应。（注：2007、2011年的开工面积数据暂缺）,图7 2007-2011年海南省房地产施工面积走势,图8 2008-2010年海南省房地产开工面积走势,近年，全省房地产施工面积、年新开工面积稳步增长，特别是2010年初政策获批后，行业短期内将引来施工量释放的阶段，未来商品房将保持充足的供应,全省土地市场成交情况,Part2.2,201
11、1年海南全省土地成交情况：2011年海南土地市场表现不佳，远没有前几年房企抢地的光景。在各种楼市调控政策压力下，加之中央打击囤地，出台调控政策以及保障房配建政策的实施，2011年以来开发商资金回笼缓慢，市场预期悲观，拿地热情骤降，流拍和底价成交贯穿全年的土地市场。2011年全省共成交土地266宗，总成交面积约1578.05公顷，成交金额达177.2185亿元。从各月土地成交情况看：一季度在国八条出台之际，全省土地市场陷入低迷，之后，虽然市场环境并无转向，但是市场对打压政策逐步消化、加上年底销售回款，到四季度土地市场慢慢回暖。,图9 2011年各月份海南省土地市场成交情况,数据来源于海南国土资源
12、厅,在政策延续，银根缩紧、房地产市场流动性趋紧及其他行政手段严控下，2011年全省土地市场较为低迷况,各市县土地成交情况：排在前五的依次是海口、澄迈、屯昌、定安、万宁，分别成交42宗、33宗、23宗、22宗、18宗；省会海口周边市县因其区域房价相对较低再加上海口的经济辐射作用，成为各开发商争相拿地的热点区域；成交土地用地性质情况：住宅用地依然占大头，商服用地占比比2010年有所增加，并且此类用地多集中在省会海口。,图10 2011年各市县土地场成交情况,数据来源于海南国土资源厅,2011年全省土地市场成交区域结构性、用地性质结构属性情况,图11 2011年海南省成交土地用地性质情况,全省商品住
13、宅市场成交情况,Part2.3,2011年海南商品房市场成交情况：在限购、限贷、限价、房产税、保障房、流通性等系列政策作用下，过去的2011年，海南房地产市场迅速降温，全省共实现商品房销售44646套，成交面积403.76万平米，同比2010年暴跌百分之52.76%。,图12 2008年-2011年海南商品房成交走势,数据来源于海南统计局,在持续性的严厉调控政策下，2011年海南商品房成交暴跌，相比2010年成交量下跌52.76%,图13 2011年各月份海南商品房成交情况,文昌房地产市场情况,海南房地产市场简况,海南宏观经济环境,海口房地产市场情况,三亚房地产市场情况,海南其他区域房地产市场
14、情况,从近两年成交结构区域看：海口、三亚、琼海依然是海南房地产市场最主要的三大区域，但是从2011年开始，澄迈、定安、临高等一些区域开始崛起；随着西线高铁的动工，跨海大桥的规划建设，西线市场将是未来群雄角逐的主要战场。,图14 2010年海南重点区域房地产市场成交占比情况,数据来源于海南统计局,图15 2011年海南重点区域房地产市场成交占比情况,纵观2011年海口楼市商品房成交走势，除了2限购令出台时出现的恐慌性购房，造成当月成交量暴涨外，其余月份商品房成交量均较低，3月以后开始呈缓慢回升态势，到下半年市场促销折扣楼盘日渐增多，一定程度上刺激了刚性需求的爆发，8月、10月和12月商品房成交量
15、又再次上扬，在严控与资金链趋紧的双重压力下，开发商也放开手脚，从“明折暗降”逐渐过渡到了“以价换量”。,总体综述,一级市场,二级市场,海口市房地产市场综述,供应量：2011年，海口市新增土地供应量为161.07万。成交量：2011年，海口市土地成交量为117.35万。,供应量：2011年，海口市商品住宅新增供应量为428.11万，商品住宅新增供应24417套。成交量：2011年，海口市商品住宅成交量为14311套，成交面积为1580225，成交均价为9669.2元/。,Part 3.1,海口土地市场概况,同致行分析：,从2011年的供应量上看，6月、9月、12月海口土地新增供应量呈井喷趋势，其
16、余各月份土地供应量较少。从2011年的成交量上看，土地成交量主要集中在下半年。2011年，海口一级土地市场呈供大于求局面，受政策的影响较大。,2011年海口市土地供应量和成交量走势图,一级土地：2011年，海口土地新增供应量为161.07万，土地成交量为117.35万，全年呈供大于求局面。,（数据来源：海口市国土环境资源局）,（数据来源：海口市国土环境资源局）,（数据来源：中国土地市场网）,（数据来源：中国土地市场网）,（数据来源：中国土地市场网）,（数据来源：海口市国土环境资源局）,Part 3.2,海口住宅地市场概况,海口市近13个月商品住宅新增供应走势图,同致行分析：,从2011年供应量
17、上看，海口商品住宅新增供应量为428.11万，比2010年增加了177.4万，环比暴涨了77.77%。2011年，海口新增商品房供应量呈波动趋势，预计新增商品房供应量会一直呈波动之势，新增供应量不稳定。,商品住宅供应：2011年，海口商品住宅新增供应量为428.1124万,海口市近13个月商品住宅成交走势图,商品住宅总成交表现：2011年海口商品住宅表现为量跌价升,成交14311套，环比下降了8.59%；成交面积为1580225，环比下降了17.8%；成交均价9669.2元/，环比上涨了25.72%.,从2011年成交量上看，海口商品住宅成交量在2月份暴涨以外，其余各月份成交平平，3月份直接跌
18、至低谷，3月以后呈缓慢回升趋势。较10年，成交量下跌了1345套(2010年海口商品住宅共成交15656套)，跌幅达8.59%；与去年同期相比，同比增加10%；从2011年成交均价来看，海口商品住宅成交均价总体呈波动趋势，2011年(10年海口商品住宅成交均价7691元/)。,同致行分析：,海口市各区域商品住宅成交量对比图,从2011年各区域成交量对比图来看，四个区成交量均过3000套，琼山区成交一枝独秀，以4367套排在榜首，美兰区成交了3528套，秀英区成交了3340套，龙华区成交成交了3044套。从整体来看，各区域成交较均衡，有个别区域成交突出；海口限购细则满10个月，政策影响仍在持续，
19、海口楼市在2011下半年开始呈缓慢回升态势。,各区域成交表现：琼山区4367套美兰区3528套秀英区3340套龙华区3044套,同致行分析：,成交排行榜：从2011年海口市各楼盘成交套数来看，南国威尼斯占据第一位，然而从销售面积和销售金额看，海阔天空国瑞城均位于第一，此外海阔天空国兴城销售收入也达到4.87亿元；另外，佳园江畔人家获得销售套数的排名第二、面积第二和销售金额第三。,Part 3.3,海口写字楼地市场概况,海口市近6周办公市场供应情况,办公市场供求：2011年，海口市办公市场新增供应为零，成交面积为1.51万,2011年海口市办公市场供求变化,从2011年海口的办公市场来上看，办公
20、市场无新增供应，办公市场成交不稳定，全年里有7个月是零成交，8月份办公室市场最活跃，4月、5月和9月办公市场成交少量，成交都来自于证大国际金融中心。,海口市近6周海口办公市场成交价格走势图,办公市场成交均价：2011年，海口市办公市场成交均价为21953.49元/,2011年海口办公市场成交价格走势图,2011年海口办公市场成交项目都集中在证大国际金融中心。,海口办公市场存量：截止2011年12月31日，海口办公市场存量为221073.78平米。,同致行分析：,海口市目前办公市场存量情况,12月份，海口市办公市场无成交，截止12月31日，市场存量为221073.78，办公市场去化速度较为缓慢，
21、基本处于停滞状态。写字楼的去化受到区域商业活跃性、经济发展影响，海口办公市场的成交缓慢受海口商务活动的局限性限制；同时，较多的企业更倾向于租赁，相对于租赁市场，销售市场显得较为沉寂。,文昌房地产市场情况,海南房地产市场简况,海南宏观经济环境,海口房地产市场情况,三亚房地产市场情况,海南其他区域房地产市场情况,4.1文昌土地市场情况,4.2文昌住宅市场情况,2011年文昌楼市受政策的影响，一直处于徘徊状态，尤其进入下半年，海南楼市显疲态，成交量明显回落，直接影响文昌楼市的成交，文昌楼市下半年处于低谷状态。,总体综述,一级市场,二级市场,文昌市房地产市场综述,供应量：2011年，文昌市新增土地供应
22、量为69212.8。成交量：2011年，文昌市土地成交量为1557850。,供应量：2011年，文昌市商品住宅新增供应量为51.86万。成交量：2011年，文昌市商品住宅成交量为4624套，成交面积为305110.7，成交均价7542.9元/。,Part 4.1,文昌土地市场情况,同致行分析：,从2011年的供应量上看，文昌土地新增供应量较少，仅11月份有供应。从2011年的成交量上看，土地成交量主要集中在下半年，尤其是11月份。2011年，文昌一级土地市场呈供小于求局面，受政策的影响土地供应较少。,2011年文昌市土地供应量和成交量走势图,一级土地：2011年，文昌土地新增供应量为69212
23、.8，土地成交量为1557850。,Part 4.2,文昌住宅市场情况,2011年文昌市商品住宅供应走势图,同致行分析：,2011年，文昌市商品住宅市场新增供应量为51.86万平米。市场供应速度始终大于去化速度，供求差持续放大，存量的压力干扰了后期市场的运行。,商品住宅供应：2011年，文昌市场新增商品住宅为51.86万平方米。,2011年文昌市商品住宅成交走势图,商品住宅总成交表现：2011年，文昌商品住宅市场成交4624套，成交面积为305110.7，成交均价7542.9元/。,从2011年成交量上看，文昌楼市上半年成交是主力，下半年楼市处于低谷回荡期。2011年成交4624套，月均385
24、套；从2011年成交均价来看，文昌商品住宅成交均价总体呈波动趋势，上半年成交均价处于较高区位，下半年成交均价有所回落。,同致行分析：,成交排行榜：从2011年文昌市各楼盘成交金额来看，平海逸龙湾占据第一位，然而从销售面积和销售套数看，美兰海岸均位于第一，逸龙湾也均占第二；另外，中南森海湾和阳光东海岸成交也不错。,文昌成交金额排行榜,文昌成交套数排行榜,文昌成交面积排行榜,文昌房地产市场情况,海南房地产市场简况,海南宏观经济环境,海口房地产市场情况,三亚房地产市场情况,海南其他区域房地产市场情况,5.1三亚土地市场情况,5.2三亚住宅市场情况,由于2011年三亚楼市受政策的影响，三亚成交高峰总共
25、有两个，分别位于2月份和9月份。其中2月份成交高峰主要是限购令的实施，一大部分购房者在限购之前抢购房源拉高了成交；至于9月份，则是因为传统的金九到来，拉高成交，也从侧面可以看到三亚因为旅游资源丰富等因素，使得限购对三亚的影响没有海口那么大，房价反而比较耐抗。,总体综述,一级市场,二级市场,三亚市房地产市场综述,供应量：2011年，三亚市新增土地供应量为3167720。成交量：2011年，三亚市土地成交量为2167571。,成交量：2011年，三亚市商品住宅成交量为10439套，成交面积为1004092。,Part 5.1,三亚土地市场情况,（数据来源：中国土地市场网）,土地供应：2011年，三
26、亚有20宗土地供应，供应面积为3167720,（数据来源：中国土地市场网）,土地供应：2011年，三亚有20块土地供应，供应面积为3167720,（数据来源：中国土地市场网）,（数据来源：中国土地市场网）,土地成交：2011年，三亚有17宗土地成交，成交面积为2167571,（数据来源：中国土地市场网）,（数据来源：中国土地市场网）,Part 5.2,三亚住宅市场情况,商品房成交：2011年，三亚成交了10439套，成交面积为1004092,从2011年成交量上看，三亚楼市从2月开始呈下滑趋势，最后一季度成交有所回升。2011年成交10439套，成交面积为1004092；三亚成交高峰总共有两个
27、，分别位于2月份和9月份。其中2月份成交高峰主要是限购令的实施，一大部分购房者在限购之前抢购房源拉高了成交；至于9月份，则是因为传统的金九到来，拉高成交，也从侧面可以看到三亚因为旅游资源丰富等因素，使得限购对三亚的影响没有海口那么大，房价反而比较耐抗。,同致行分析：,成交排行榜：从2011年三亚市各楼盘成交排行榜来看，三亚凤凰水城获得销售套数、销售面积和销售金额三项的第一；另外万科森林度假公园、半山半岛、半岛蓝湾和亚龙湾公主郡等销售也有不错的成绩。,文昌房地产市场情况,海南房地产市场简况,海南宏观经济环境,海口房地产市场情况,三亚房地产市场情况,海南其他区域房地产市场情况,Part 6.1,琼
28、海房地产市场情况,2011年海南是政策年，琼海楼市2月、3月呈井喷现象，成交量猛增，3月份楼市直接跌入冰谷，到了下半年楼市呈波动态势，下半年的波峰出现在8月份；琼海的2、3月份井喷现象成交得益于海口、三亚的政策限购，限购的挤出效应使得琼海的成交量猛增。,总体综述,一级市场,二级市场,琼海市房地产市场综述,成交量：2011年，琼海市土地成交量为1156334。,供应量：2011年，琼海市商品住宅新增供应量为168.91万。成交量：2011年，琼海市商品住宅成交量为8048套。,土地成交：2011年，琼海有15宗土地成交，成交面积为1156334,（数据来源：中国土地市场网）,（数据来源：中国土地
29、市场网）,（数据来源：中国土地市场网）,商品房成交：2011年，琼海成交了8048套，其中，3月份成交占全年的38.2%,从2011年成交量上看，琼海楼市2月、3月呈井喷趋势，成交量猛增，3月份成交直接跌入冰谷，到了下半年楼市呈波动态势，下半年的波峰出现在8月份；琼海的2、3月份井喷成交得益于海口、三亚的政策限购，限购的挤出效应使得琼海的成交量猛增。,同致行分析：,2011年琼海市商品住宅成交走势图,成交排行榜：从2011年琼海市各楼盘成交金额来看，天来泉占据第一位，中信千舟湾占第二；然而从销售面积看，山水汇园位于第一，天来泉占第二。,琼海成交金额排行榜,琼海成交面积排行榜,Part 6.2,
30、陵水房地产市场情况,2011年海南是政策年，陵水楼市3月、4月呈井喷趋势，成交量猛增，共占全年的73.4%，5月份成交直接跌入冰谷，到了下半年楼市呈波动态势，一直处于低区位徘徊；陵水的3、4月份井喷成交得益于海口、三亚的政策限购，限购的挤出效应使得陵水的成交量猛增。,总体综述,一级市场,二级市场,陵水市房地产市场综述,供应量：2011年，陵水市新增土地供应量为660090。成交量：2011年，陵水市土地成交量为595942。,成交量：2011年，陵水市商品住宅成交量为2573套。,（数据来源：中国土地市场网）,土地供应：2011年，陵水有21宗土地供应，供应面积为660090,（数据来源：中国
31、土地市场网）,（数据来源：中国土地市场网）,土地成交：2011年，陵水有14宗土地成交，成交面积为595942,（数据来源：中国土地市场网）,（数据来源：中国土地市场网）,商品房成交：2011年，陵水成交了2573套，3、4月份共占全年的73.4%,从2011年成交量上看，陵水楼市3月、4月呈井喷趋势，成交量猛增，占全年的73.4%，5月份成交直接跌入冰谷，到了下半年楼市呈波动态势，一直处于低区位徘徊；陵水的3、4月份井喷成交得益于海口、三亚的政策限购，限购的挤出效应使得陵水的成交量猛增。,同致行分析：,2011年陵水县商品住宅成交走势图,成交排行榜：从2011年陵水县各楼盘成交帮来看，雅居乐
32、清水湾均占第一，绿城清水湾均占第二；香水湾1号、富力湾、香水君澜和红磡香水湾均销售不错。,陵水成交金额排行榜,陵水成交面积排行榜,2011年的中国楼市堪称一部情节跌宕的大片，回顾刚刚过去的一年，限购、限贷、限价、房产税、土地流拍等各种政策争相落地，几乎整整一年中国楼市就没消停过。这一系列政策不仅让开发商应接不暇，也让原本打算购买一套自住房的刚需一族无所适从，楼市陷入前所未有的僵局。严厉的调控，让靠岛外购买力支撑的海南楼市，从2009年的一路红火迅速切换到2011年的大幅降温的惨淡局面。纵观2011年海南楼市商品房成交走势，除了2、3月限购令出台时出现的恐慌性集中购房，造成当月成交量暴涨外，其余
33、月份商品房成交量均低于4000套，直至第三季度，市场促销折扣楼盘日渐增多，一定程度上刺激了刚性需求的集中爆发，8、9月份商品房成交量又再次上扬。但是相较于2010年的辉煌成绩，相去甚远。营销动态方面，在严控与资金链趋紧的双重压力下，为了在逆市中保成交，诸多开发商终于按捺不住，从“明折暗降”逐渐演变为了“以价换量”的价格战，但显然，购买者并不买这笔帐。同致行认为，海南商品房成交量大幅下调的原因，最大因素莫过于“限购政策”,限购重压下，岛外改善型和投资型需求因限购和限贷被拒之门外，岛外市场购房需求下降。此外，房价表现上，也随之略有松动，但是距离购房者的心理价位依然较大。随着去年12月政府表示调控政策继续延续，购房者对房价下调的期待也越来越高，市场观望情绪渐浓。由此可见，2012年，海南楼市走势依然存在不乐观的因素。,同致行小结：,Thanks for your attention,Wish you a good day!,
