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1、天伦广场项目分析,宁波天伦时代广场【对于城市商业功能体的思考】,沟通提报2012.07,Conception Orientation Report,研究小结（一）,项目整体定位是集合购物、餐饮、休闲娱乐为一体的综合商业；档次是中档偏中高档；比起传统的百货及购物中心来说，应加大餐饮、娱乐业态比例，满足全方位消费需求；比起其它商业，应该多一些时尚、流行、年轻的元素；应该提供极为舒适的购物环境。包括空间宽敞、布局条理、服务态度优良；,研究小结（二）,项目业态比例本项目业态以零售为重，但是应该加大餐饮和娱乐的比例；购物方面可以适当引进精品超市、大型服装店、品牌服装店、体验式数码店等；餐饮方面受欢迎的是
2、美食广场、主题式餐厅、亚洲菜系（日式、韩式、东南亚等）、海鲜、川菜是受欢迎的菜系；KTV、健身房、美容美发等休闲娱乐必不可少，一些室内IT 形态等新兴业态可以结合项目的娱乐推广活动推出；,研究小结（三）,其他方面宁波消费者对现有商业格局及商业项目有一定的厌倦感，非常期待能过有“新的”商业出现，本项目应更强调及突出与现有商业项目的差异，给宁波消费者带来完全不一样的消费感受；多数消费者会乘公交车或者出租车前往本项目，而拥有私家车的消费者多数会驾车前来，因此本项目应该合理设置与外部交通的连接，与公交车站的连接、出租车下客位的设置、预留足够多的停车位；人流动线与车流动线的分离等；,主题概念定位,主题概
3、念定位,主题概念演绎,购,主题概念定位,主题概念演绎,赏,主题概念定位,主题概念演绎,饮,主题概念定位,主题概念演绎,食,主题概念定位,主题概念演绎,玩,主题概念定位,主题概念演绎,乐,主题概念定位,主题概念演绎,趣,主题概念定位,主题概念演绎,享,主题概念定位,主题概念演绎,品,商业档次定位,由于项目所在区域的特殊性，建议项目的商业档次定位分为两个阶段：前期，以中档偏高购物为发展方向，培育项目的商业氛围，在项目经营过程中进行调整，待项目周边区域及配套逐渐成熟，项目也得到市场认可后转为中高档；,商业档次定位,发展商的投资理念 上海港汇广场首层商业升级之路,项目概念测试,项目介绍（示卡01）,本
4、项目各类品牌服饰、零售购物，宁波时尚新地标。,项目概念测试,项目介绍（示卡02）,大量的时尚餐饮、休闲餐饮,项目概念测试,项目介绍（示卡03）,品牌儿童娱乐中心、电子游艺厅等娱乐休闲,业态组合初步方案,零售,餐饮,娱乐,主力店,服务,4F,3F,2F,1F,B/1,城市精品超市-主力店,中庭,中庭,中庭,中庭,次主力店,主力店,特色餐饮,精品零售,服务,次主力店,特色餐饮,精品零售,运动休闲,特色简餐,儿童玩具、电玩娱乐,儿童品牌零售,精品零售,业态组合初步方案,B1,零售,餐饮,娱乐,主力店,服务,城市精品超市,业态组合初步方案,1F 约4835平米,零售,餐饮,娱乐,主力店,服务,精品零售
5、,次主力店,次主力店,精品零售,咖啡简餐,特色餐饮,764,600,390,417,212,836,464,1152,业态组合初步方案,零售,餐饮,娱乐,主力店,服务,咖啡简餐,次主力店,精品零售,特色餐饮,2199,173,193,1438,1158,2F 约5163平米,业态组合初步方案,零售,餐饮,娱乐,主力店,服务,儿童品牌零售,儿童玩具、电玩娱乐,3F 约5403米,2379,3024,业态组合初步方案,零售,餐饮,娱乐,主力店,服务,主力店,特色简餐,运动休闲,4F 约5163米,2314,1210,1639,潜在租户名单,零售,餐饮,娱乐,主力店,服务,注：品牌仅为示意参考,潜在
6、租户名单,零售,餐饮,娱乐,主力店,服务,注：品牌仅为示意参考,潜在租户分析,品牌：屈臣氏,消费群体：各年龄段产品价格：视不同商品而定楼层及硬件需求：约300500平米层高要求6米,品牌：SEPHORA(诗芙兰),消费群体：各年龄段产品价格：视不同商品而定楼层及硬件需求：约350平米层高要求6米,潜在租户分析,品牌：Zara,消费群体：中产阶级产品价格：200-2000元，视不同商品而定楼层及硬件需求：面积至少大于1300平米左右，一层或二层,品牌：UNIQLO(优衣库),消费群体：中等收入中青年产品价格：1001000元楼层及硬件需求：面积在8002000平米左右；一层或地下一层连通地铁,附件一：主要商户工程技术要求参考,日式餐饮,轻便餐饮,美食广场,精品超市,一般零售,儿童娱乐,
