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1、成本管理精细化管理之-房地产企业全成本管理-责任成本管理体系的实践,第一章,房地产企业成本管理 战略篇,宏观形势：外面的世界,房地产企业面临着什么？,新政-,土地 金融 预售 自有资金 开发,房地产企业,政策,客户,资本,市场,法律,资源,舆论,社会,举牌案例,行业竞争激烈,宏观经济调控,企业利润趋薄,管理精细化,管理出效益,环境形势告诉我们：强化成本管理势在必行！,房地产企业的成本战略,高速扩张,百年老店,赚钱,持续发展,企业的定位决定了企业的成本策略 企业文化直接影响企业的成本策略 万科 中海 金地 合生 民企,一、从企业战略到成本策略：,房地产企业基本的成本策略观,一、从企业战略到成本策
2、略：,企业发展中调整定位成本策略,二、从行业战略焦点看企业成本策略：,如何让每一分成本 投入更有效？,无效增值向有效增值转移：成本投入更有效！管理效率要提升！,土地增值税对我们的要求：,标杆企业在关注什么？,最大的问题是我们效率低：如果不提升效率，我们将永远没有机会！,某民企与标杆企业的比较,业界在比拼什么？,国际资本对项目的要求,三、资本市场对成本管理的要求,-要求我们有事前的目标成本体系、有真实完整的动态成本信息体系、有实现成本控制目标的能力！,项目盈利目标,四、从企业价值链看成本策略,五、从地产企业核心竞争力看成本策略,房地产企业业绩体现-核心财务指标,资 本,土 地,项 目,国内标杆房
3、地产公司 净资产周转率,房地产企业的运营能力,房地产企业的核心竞争力：,企业运营能力,各专业的管理能力,专业间的集成能力,具体项目操作能力,企业综合管理能力,聚,焦,体,现,土地成本,项目建造成本,管理成本,成本分解,资金成本,六、从地产项目成本结构变化来看：,房地产开发项目成本结构在变化-土地成本建造成本财务成本管理成本开发速度对成本的影响,检视一下：您的企业目前成本竞争的核心力在哪里？思考一下：下一步，我们核心控制成本的重点在哪里？,钱哪里去了？,七、从企业经营结果来看成本管理策略：,七、从企业经营结果来看成本管理策略：,触目惊心的案例1：,触目惊心的案例2：,企业经营给我们提出什么样的要
4、求？,资产负债表,存货真实吗？,企业生存给我们提出什么样的要求？,成本的归集与分摊方式,企业特色 项目特点 财务核算 成本分析,成本的归集与分摊方式,项目发展,施工,规划设计,招标,竣工结算,签约,销售及物业管理,盈利总目标,土地成本 政府费用 设计费 招标费用 建造成本 销售费用,管理费用,八、从项目成本构成来看成本管理：,如何在地产企业实现 系统、有效的成本管理？,第二章,房地产企业成本管理 战术篇,形成责任成本管理为核心的-全成本管理体系,聚焦：,建立合理的目标成本将目标成本分解成责任成本将成本控制落实到各业务操作环节中量化评估体系成本考核与绩效管理,责任成本管理的总体思路,关于目标成本
5、,目标成本的起源目标成本与责任成本目标与靶心,内容一、目标成本的解读二、目标成本设定原则三、目标成本的形成四、目标成本的管理五、目标成本的实现六、案例,一、目标成本的定义,目标成本是：,二、目标成本定义解读,目标成本设定与企业定位目标成本设定与项目定位目标成本设定与企业盈利目标成本设定的市场原则 性价比与专业管理,1、投资决策项目投资可行性报告,2、项目策划项目定位：概念性方案设计,3、方案设计确定产品标准,4、初步设计确定产品各分部、各专业标准,4、施工图设计,三、目标成本的形成,四、目标成本的管理-动态成本管理,总目标,我们需要通过对房地产各个业务过程进行成本控制，才能实现降低成本的目的。
6、我们应建立形成分工负责、有机协调的责任成本体系。,五、目标成本的实现,回顾：,目标成本是基于企业目标建立的 目标成本是在项目运作过程中逐渐形成和明确的 目标成本的管理要基于完善的动态成本信息管理 目标成本管理的实施要依赖于责任成本管理体系,案例：目标成本的设定形式,案例：动态成本信息反馈系统,案例：成本数据库的建立,目标成本管理中经常遇到的问题,1、目标成本合理吗？,2、动态成本信息为什么失真？,案例1：目标估计不足,案例2：目标刚性不足,案例3：目标与实际脱节,案例1：信息归集不及时,案例2：信息反馈失控,内容一、责任成本的解读二、责任成本的分解三、责任成本分解原则四、责任成本的落实五、责任
7、成本的评估与考核六、案例,责任成本体系是:责任成本体系的目的:,一、责任成本的解读,方式一：根据成本科目，将目标成本分解成目标成本控制责任书。方式二：根据合同分类，将目标成本分解成合同控制清单。,二、责任成本的分解方式,方式一：成本科目,方式二：合同分类,各部门各司其职,三、责任成本的分解思路,1、本部门费用2、本专业端口成本3、时间成本成本数字是目标，是结果，关键的是工作质量,阶段性地确定成本责任,设计,产品销售,投资策划,项目运作全过程,招标,履约,签约,三、责任成本的分解思路,以成本形成主体作为成本责任主体,四、责任成本的分解原则,五、责任成本的落实,责任主体责任内容责任控制要点责任履行
8、评价责任状（书）,责任成本指导书,六、责任成本的评估与考核,评估方式评估指标无效成本考核方式谨慎与全面性,量化评估,回顾：,责任成本的分解是基于责任形成的主体 责任成本分解后要形成明确的责任成本管理指导书 责任成本的管理要引入考核、评估机制 责任成本管理的实施与绩效管理需谨慎挂钩,案例：责任成本的分解落实,案例：责任成本考核的全面性,1、设计管理的责任成本仅仅是设计费吗？,2、招投标管理的责任成本如何切分？,案例1：设计阶段 责任成本管理,案例2：招投标责任成本管理,责任成本管理中经常遇到的问题,3、责任分配合理吗？,4、这些问题是责任成本管理的错？,案例1：样板房成本谁来管,案例2：图纸的成
9、本责任,案例3：合同招标与实施责任,案例1：产品品质下降了,案例2：财务数据失真了,案例1：质量问题出现了,责任成本管理中经常遇到的问题,责任成本控制要点指南的介绍？,建立合理的目标成本-控制标杆将目标成本分解成责任成本-控制依据将成本控制落实到各业务操作环节中责任成本管理量化的控制指标与评估-控制落到实处控制结果考核与绩效考核挂钩-结果为导向,实现系统、有效的成本管理 我们需要什么？,第三章,房地产企业成本管理 支持体系,之一：清晰的架构与授权体系,合理的架构、部门设置、详细的部门职责说明、岗位说明书,公司授权体系说明,之二：完善的制度保障体系,企业建多少制度更有效？成本管理需要那些制度、流
10、程？结论：因需致宜！,之二：完善的制度保障体系,制度要集成！流程要接轨！,之三：专业管理与技术支持体系,1、企业标准化体系产品部品作业工序工程做法质量验收,2、专业支持体系产品研发系统采购管理系统成本研究系统基础数据信息,之三：专业管理与技术支持体系,一句话:房地产企业的全成本管理是个系统工程，需要各体系的支持，管理效果体现了企业各专业集成能力和企业的综合管理能力。,房地产成本管理是企业行为（策略管理）房地产成本管理需要全员、全过程的努力 房地产成本管理需要落实到具体的管理工具和手段 企业成本管理要与责任部门绩效考核谨慎挂钩 房地产企业成本管理的效果集中体现了企业的运营能力,房地产项目成本管理
11、成为企业未来的生命线,成本管理要什么？,大家谈,均好性 科学性 专业性 管理意识 管理责任,本课程的回顾总结,房地产竞争与市场日趋成熟带来地产企业成本精细化管理的需求 房地产企业的成本管理是对全成本、全过程、全方位的管理，需要全员参与 责任成本管理是有效的管理手段 全成本管理是一个系统工程，需要各体系的支持 成本管理是企业未来的生命线,第四章,房地产企业成本管理 案例篇,案例1 项目策划阶段的成本管理,成本,客户需求,市场,产品,盈利,案例2：,强化专业集成控制投资策划阶段的成本控制,案例3：,设计工作各阶段与成本的对接,案例4：,设计变更的系统化流程管理,案例5 项目实施阶段的成本管理1、前置管理2、三大纪律，八项注意3、图纸审核4、施工方案5、现场布置6、技术标准7、签证管理,谢 谢！,
