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1、西藏林芝工布映象,项目商业整合营销策划报告二零一零年八月,报告思维导图,城市背景研究,项目本体解读,面临核心问题,项目营销整合商业方案,项目背景,问题判断,机会与策略,营销推广工作计划,解决方案,市场背景研析,定位与建议,企业解读,主要研究内容,以商业为主营业务企业的房地产开发模式!,企业战略发展方向,利用商业经营的现金流推动房地产的开发，利用房地产开发取得的高额利润扩大商业的发展。在房地产市场形势好的情况下，扩大房地产的开发力度，取得更多利润；在房地产市场不好的情况下，紧缩房地产开发，保障商业的正常运营。,保证项目绝对成功；快速销售，快速回笼资金，实现合理利润；通过项目成功运作，建立并提升企
2、业品牌。,企业战略布局下的项目战略,销售：住宅部分：开盘24个月内基本清盘，销售 平方米，（90以上的销售率）。商业街部分：开盘24个月内销售90%，即1平米。招商：品牌：利用项目的市场追捧和热销，获得较高市场美誉度，从而带来项目和企业品牌的巩固和提升。,销售：住宅部分：开盘24个月内基本清盘，销售9950.1平方米，（85以上的销售率）。商业街部分：开盘24个月内销售85%，即23831.2平米。招商：开盘24个月内招商达80%，即22429.4平米。品牌：利用项目的市场追捧和热销，获得较高市场美誉度，从而带来项目和企业品牌的建立和提升。,战略下的营销目标,地块解读,地块属性解读,地块价值解
3、读,产品解读,各业态的城市属性解读,各业态的价值关系解读,本体解读,城市属性界定,林芝，入藏旅游第一站，年接待游客超百万人次。八一镇，城市发展定位为“生态旅游城市”、“宜居型城市”，努力将城市建成青藏高原具有民族特色的旅游和接待基地。,区域属性界定,商贸中心区,南部新城区,生活中心区,以防护林为城市分界线，八一镇分为老城区和新城区。整个城市沿尼洋河而建，向南北延伸，向东南拓展。本案所处区域为八一镇商业最活跃的商贸中心区。,宗地分析,项目简介开 发 商：西藏福泉建设有限公司（在西藏建设耕耘已有十余载）占地面积：80亩总建面积：39742.79（其中：商业28036.79、住宅11706）项目位置
4、：位于八一镇已拆迁的旧珠江菜市场，绕人工湖而建物业形态：9幢藏式风情商业院落+3幢小高层住宅,项目四至,项目四至,新世纪酒店人民医院,养路费征稽处,香港步行街,江南宾馆,项目现状,2008年11月12日开工至今，项目主体竣工，进入配套设施施工阶段。目前，住宅与商业部分均已对外销售，且总体均价均高于市场竞争项目,项目属性界定,小高层公寓,城市商业街,城市商业街,产权酒店及酒店配套,香港街商圈,林芝商贸城,从总体规划上看本案属综合型商业项目。依托城市核心商圈，拥有绝对强势资源。,本体解读,各种商业物业类型的城市属性解读,本案物业从总体规模上介于区域型及超区域型商业，且在辐射能力上仍以所在城市为主，
5、因此在总体定位属中型购物中心或商业街。,各种商业物业类型的价值关联,各种物业类型在本项目开发中的角色定位,依据以上对各类商业物业的特点分析，本案在开发定位上为城市综合型商业项目，主要辐射范围以所在城市为主。而在业态组合上，充分考虑到各业态的互补关系进行合理组合，可参考城市综合型购物中心的业态规划组合：,本体总结,依托城市发展，成就八一镇规划的商业区核心；城市商贸密集区，带来大量的人气。,区域,品牌,作为城市旅游品牌项目的强势出击；旅游项目品牌影响力将带来强大的市场基础。,本体,首席城市综合体；提升区域价值的标志性建筑；引领区域的商业升级。,产品关系,三至四层主题商业、产权酒店部分持有经营；公寓
6、、沿街商铺对外销售，回笼现金。,本体解读,背景解读,客群解读,本项目市场空间有多大？,市场及发展机会研判逻辑结构,林芝房地产市场现状总结,楼市去化慢、涨幅慢，从05、06年约1600元/的均价到10年现在2300/2400元/的均价，总体涨幅属于小步上扬。,房地产产业处于起步阶段，相关的行政管理及服务配套均不完善。,房贷金融政策较内地宽松，有利于商品房市场的交易。,消费群体以周边城市入藏的新兴居民为主，本土消费客群较少。,产业处于初期阶段，提供较大的市场运作空间；市场需求主要为刚性需求，投资市场不够活跃，需进激发和挖掘市场需求。,林芝房地产市场区域格局,以防护林为城市分界线，八一镇分为老城区和
7、新城区【老城区楼盘】本案人口湖工布印象 工布路与福建路中间断嘉龙花园 原已建高档社区林芝花园 老城边界地带毛纺新街【新城区楼盘】已售完尚城花园 整个城市沿尼洋河而建，向南北延伸，向东南拓展,本项目市场空间有多大？,从房地产市场发展趋势看，是否支持项目开发？,从房地产板块发展看，是否支持本项目开发？,从区域商业环境看，是否支持本项目开发？,市场及发展机会研判逻辑结构,从城市发展看，是否支持项目开发？,城市定位,林芝藏东南雅鲁藏布江下游平均海拔3000米西藏的江南 中国的瑞士 人间的香巴拉古称工布，在藏东南，林芝人和林芝文化具有相当代表性藏语意为“太阳的宝座”林芝，入藏旅游第一站，年接待游客超百万
8、人次,人口因素,聚居着藏、汉、回、怒、门巴、珞巴、独龙纳西、土家、僳僳等十多个民族及尚未确定民族成份的僜人。外来人口主要是四川、甘肃、宁夏回族、云南、河南等省份，另福建、广东援藏干部、经商人群及其他外省少量经商、务工人员,全区总人口约17.3万聚居十多个民族,宏观经济,2010年1月-6日，地区预计接待国内游客41.6万人次，同比增长13%，实现旅游收入2亿元，同比增长14%。2009年林芝接待游客110万人次，旅游收入达到了8亿元，实现旅游总收入8亿元，比2007年增长90%。旅游直接从业人员达到6900人，带动社会就业1.5万余人。,年接待游客超百万实现井喷发展,本案规划很好，前景很好，但
9、因城市本身以上几点，而造成当前销售困局的一大原因,【地处西部】城市落后，观念陈旧。人口少、分散，接受新事物时间慢。言之，一切慢两拍！,【西藏驿站】没有拉萨人文景观吸聚力，地区景观又在周边。则造成有散客，无聚客，对城市经济消费推动弱,【交通受限】西藏旅游是一项昂贵支出，其中交通最占成本。当前外地至林芝最便捷方式只有飞机，交通受限，人流受限。,【流动人群】藏民是游牧名族，喜居乡镇；异地人群，多为短期年限逗留，无做长期打算，很大部分并无购房意向。,她的美，她的好，已无需多言！但，她又受限在哪？,小结,小结,改变能改变的接受不能改变的从原因本身找破局,争取本案成为林芝旅游的必经景点，与地区周界景观形成
10、互动，借势、借力、借人！,全景描绘林芝未来城市蓝图：城市地位；铁路、公路、航空立体交通；旅游资源！,告诉居住在这里的市民，林芝不仅是旅游之城、逗留之地，更是一辈子的宜居胜地！,本项目市场空间有多大？,从房地产市场发展趋势看，是否支持项目开发？,从房地产板块发展看，是否支持本项目开发？,从区域商业环境看，是否支持本项目开发？,市场及发展机会研判逻辑结构,从城市发展看，是否支持项目开发？,以防护林为城市分界线，八一镇分为老城区和新城区【老城区楼盘】本案人口湖工布映象 工布路与福建路中间断嘉龙花园 原已建高档社区林芝花园 老城边界地带毛纺新街【新城区楼盘】已售完尚城花园 整个城市沿尼洋河而建，向南北
11、延伸，向东南拓展,房地产板块格局,各板块典型项目销售情况一览,小结,住宅市场的情况告诉我们几个 区域特情,楼盘去化慢,房价涨幅慢,购房人群有限,多层是主流,问题一：我们如何在市场中立足？,本项目市场空间有多大？,从房地产市场发展趋势看，是否支持项目开发？,从房地产板块发展看，是否支持本项目开发？,从区域商业环境看，是否支持本项目开发？,市场及发展机会研判逻辑结构,从城市发展看，是否支持项目开发？,区域商业环境分析,八一商业街,广东路商业,本案,林芝商贸城,香港街,区域所在区域为较原始的商业街区，商业配套规划较差，但区域价值认同度较高。,区域商业环境分析,商圈划分首先考虑其核心影响力，包括地理位
12、置、主打业态、人流量、辐射范围等，目前可划分的为：【香港街】以服饰为主，整体业态分布及结构自然形成，以中、低消费为主，商业布局分散。总体业态丰富、商业配套设施齐全，铺面紧凑，以步行街形式运营，利于聚人气、便购物。但该街缺乏专业商管，硬件设施较为落后。【林芝商业城】同样服饰为主，但定位明晰、布局合理，招商规划趋于成熟，商城形象好！乐百隆商超为该商城人气创造优越条件。但同样项目缺乏专业的商业运营与宣传推广，即商业城缺乏后劲。【八一商业街】属城市形象主干道，街道宽敞，车道中间设有隔离栏，车道两街以中、高端娱乐休闲商业为主。但总体缺乏商业氛围，目前仍有许多沿街商业物业在建设中，且无主力业态，无影响力商
13、家入驻。【广东路商业】属于社区商业配套，侧重社区消费，多以生活便利店以及五金、数码等业态为主。,辐射商圈,主要商圈,次要商圈,辐射商圈,区域商业市场综合评述,区域商业市场综合评述,区域商业市场综合评述,小结,林芝商业的现状，给我们机会，更给我们难度,（机会）林芝商业，目前普遍是处在中低档、规模小的现状。这对于本案将来大规模商业的启动，及引进大品牌、影响力商家、中高端娱乐休闲商家等都将起到市场区隔的作用，同时避免市场的竞争和某些品牌区域保护等限制。,（难度）市场无同类项目，作为领头羊，耗费力量巨大无高端品牌商家入驻林芝，说明当地市场在某些商家市场判断中，缺乏经济及人口等支撑.林芝现行商业已基本属
14、于过渡开发的状态，这对于本案大量商业的入市，无疑是更难撬动。当前城市交通现状尚不理想，导致很多品牌商家因交通成本、开拓成本等而放弃林芝市场。一般一线及高端商户，均需要专业商业运营管理公司，这一点在林芝也匮乏。城市商业资源少，造成招商难度大，跨区域大招商成本投入大。,生态旅游城市的进一步开发，将推进城市旅游经济发展；八一镇作为旅游配套服务中心，城市建设将进入持续快速发展阶段。,城市发展,房地产市场,产品去化速度较慢，本案需要进一步拓宽并挖掘需求市场；项目所属的老城区板块是商业较为集中的核心区域，将成为城市旅游商业服务中心区。,房地产形势,产业处于初级阶段，市场可操作空间大市场需求主要为刚性需求，
15、投资市场不够活跃，需进激发和挖掘市场需求。,区域市场商业发展,区域商业业态规划仍处于初级阶段，除林芝商业城外，均为自然形成的商业区；项目周边商业经营状况良好，香港街铺位最高单位租金达120元/月。,市场背景总结,问题二：我们怎样立足于市场？,本体解读,客群解读,背景解读,区域内经商老板：65%来源：多为在本地经商的四川人、浙江商人。置业目的：投资、自用。,核心客户群,重要客户群,偶得客户,本地投资客：15%，来源：林芝八一镇财富阶层置业目的：投资使用,其他：10%，与林芝地区有业务往来的外地客户。来源：周边省份及其他市县客户。周边省份客户;5%,以区域内经营商业的老板和投资客户为投资客群。,客
16、户锁定,客群定位依据：,以周边省份经商、旅游客户及区域乡镇客户为主要消费客群。,客户锁定,项目的核心价值与机会的关系导图,市场领先产品,产品,区域,品牌,核心价值点,市场解读,市场提示,高价值形象，高回报率,独特风格建筑,城市商业核心区,最完善的商业配套资源,首席旅游品牌项目强势出击,直接进入市场领军者阵营,市场认同,首席旅游品牌,1、品牌如何发力，迅速建立领军者地位？,2、如何让项目一炮走红，快速红遍林芝地区，辐射西藏？如何高效推广，使项目价值被广泛认同？（营销推广组织、事件营销、活动营销策略）,3、如何聚集客户，达到实现目标需要的客户量？如何维护好客户并不断扩大？（营销渠道及客户维护）,4
17、、如何建立高效营销组织，提高现场杀伤力？（现场包装、样板间）,Q1,项目成功营销的核心问题,5、什么样的团队能够保证项目成交率？,6、什么样的价格能够实现预期的销售目标？,Q2,Q3,Q4,Q5,Q6,同时，我们还必须要正视的问题,我们的价格高出市场2-3倍,我们的产品市场需求少，抗性大,1、如何迅速建立市场领导者地位？（项目定位、形象展示）,项目定位系统需满足的要求,1、项目品牌的强势出击，体现品牌价值。,2、具有鲜明特色，体现项目地段价值。,3、符合市场、客群要求，实现整体开发与经营目标。,城市地标性综合体必须建立的三大标杆体系。,形象标杆各物业类型 以统一的、高端的、引领城市发展的形象面
18、市，着力打造时尚旅游购物城。产品标杆向一线城市看齐，打造领先林芝市场的产品、地标性产品，形成市场焦点价值标杆依托形象标杆、产品标杆建立起来的价值实现标杆，但是不是价格的最高点。,定位原则,整体定位,项目形象定位,项目目标市场定位,目标客户群定位,项目经营定位,项目经营规模定位,大型旅游购物城市综合体,项目商圈界定核心商圈城市旅游商业圈本区域商圈内原香港街及林芝商业城旅游商业的领导者次级商圈服务城市生活圈为八一镇城市中高端客群提供生活配套服务辐射商圈辐射周边乡镇商贸经济圈提供周边乡镇经贸交流平台，促进城市商业经济发展。,目标市场定位,目标市场区域定位,客源定位,目标消费群体定位区域中高收入白领|
19、周边乡镇新贵|游客特征：有足够消费能力，追求时尚，但并不追求最前沿的时尚；欣赏时尚，渴望拥有时尚，但受消费能力限制；,目标投资业主定位区域商业经营者|周边城市投资客|乡镇进城经营者特征：经济基础雄厚，先富起来的人士经济富裕的本地乡镇居民经济基础扎实，收入丰厚，尤指专业人士经济基础一般，但有较稳定收入及一定积蓄的工薪阶层和中小型个体户,目标商户定位大型商超、专业市场为主力商户娱乐休闲、名品专卖为次级商户特色餐饮、零售街铺等为普通商户特征：发展成熟、具有相当知名度并获得良好口碑的零售百货、商超作为核心主力店；发展成熟、具有知名度的名品专卖店，或有一定经营特色、良好发展潜力的娱乐休闲品牌作为次主力商
20、户；具有地域特点、受众面较广、市场接受度高的餐饮、服饰、纪念品等零售单店作为普通商户。,经营定位,项目开发规模已达到地区购物中心标准，而从市场竞争的角度出发应充分挖掘项目的差异性经营，主要由一下四个方面来构建：,功能定位,经营业态定位,经营方式定位,经营特色定位,差异性经营,功能定位总体功能：现代一站式购物、休闲、饮食、娱乐、观光的大型城市商业综合体，以购物为主，休闲娱乐为辅，饮食为补的阶梯式功能定位。,经营特色定位本项目是城市重点旅游项目，在经营特色定位上应凸显旅游休闲主题。,经营方式定位从企业自身经营能力考虑，建议委托专业商管公司来经营项目商业，采用租售并举，多种租赁形式并存的经营方式。,
21、四方合利共赢天下,风尚旅游购物城,商业经营策略,零售产权整体租赁,四方合利共赢天下,三权分离|售后返租分层招商|错位经营,经营策略,三权分离所有权归投资者|经营权由专业商管公司掌控|商家拥有物业使用权将产权化整为零进行销售，回收大量资金。通过回报租金的方法，从购房者手中取回商业铺面的经营权，其年回报率定在5%左右。,招商经营措施,核心策略投资者投资商铺，按5%投资回报率返还3-5年商铺租金，直接充抵购铺款。投资者与商管公司签订托管协议，在3-5年内由商管公司统一进行经营管理。商家可获得1-2年免租期，以培育整体市场。返还租金可通过调整售价平衡收支。且第三年以后租金将逐步实现商业盈利。,售后返租
22、有利建立企业品牌及信誉，加强市场对项目的信心，提升项目整体投资价值。,招商经营策略,分层次招商主力商户可享受商场平均租金以下的优待次主力商户按项目平均租金标准普通客户则需要承担高于主力商户和次主力商户都要高的租金。错位经营 不同经营目标定位形成不同的消费群体，形成业态优势互补作用，发挥1+12的协同效应。,招商经营策略,公寓产品,三大标杆体系四大定位系统的指导下的产品提升及经营规模定位建议,产权酒店,商业部分,经营规模定位,公寓产品定位,林芝首席电梯公寓,户型,配套,服务,区域,环境,老城区,配套完善,交通便利,商业发达,电梯,电梯厅,安防系统,最大人工湖,休闲广场,音乐喷泉,山水景观,全明户
23、型,大客厅,全景观,大空间,专属物管,24小时保安,社区保洁,私享八一山水全景奢适宽域尊崇人生,产权酒店定位,星级产权商务酒店,硬件,配套,服务,区域,环境,老城区,商业中心,交通便利,豪华大厅,停车场,安防系统,礼宾安保,商务服务,配套功能,酒店,商贸,商业,公寓,资源平台,商贸租客,高消费人流,租客,住家消费人流,提升品质,资源平台,商贸消费人流,商旅消费人流,综合体的运营价值主要取决于人流价值链-内部人流的流通关系。,商业业态定位,商业部分业态定位依据,商业业态定位,项目商业业态互补，避免内部经营的竞争。业态标准一线城市同类商场档次相当。借势区域内成熟的商业环境，做业态的升级、延伸。项目
24、体量较大，业态定位要考虑项目所在区域的消费群消费档次和潜在需求，保证后期的良好经营。,依据,商业业态定位,本案作为大型城市商业综合体建议业态在业态分布比例仍应以购物为主，同时适当扩大休闲娱乐及餐饮服务等辅助商业业态的比例：购物业态：50%休闲娱乐：30%餐饮服务：15%其他补充业态：5%,风尚旅游购物城,业态分布与面积分割,宝伞院,总体定位为大型商超或批发市场，主要针对区域及周边乡镇消费群体。,金鱼院,一、二层为双层单体街铺，三、四层拟规划为品牌电器城。主要针对区域消费群体。,海螺院,一、二层部分双层单体街铺，部分一至四层整体商业。整体商业一、二层拟规划主题餐饮，三、四层电玩城。针对区域消费群
25、体及周边旅游客群。,吉祥院,除一、二层小部分双层单体街铺，主体拟规划为大型娱乐城。主要针对区域中高端消费群体及区域游客。,宝瓶院+莲花院,一二层为双层单体街铺，三、四层拟规划为电玩、台球中心及餐饮。主要针对区域中端消费群体。,白盖院+金轮院,整体拟规划为产权商务酒店，一层沿街规划为酒店配套服务商业。,形象定位,老城中心,规模最大,配套最全,藏式民俗风情,旅游项目,住宅代表作,商贸集散地,集购物、娱乐、餐饮、休闲、商贸、居住、商务等业态于一体的以特色旅游商贸为核心的城市购物中心项目。,城市名片财富特区,核心商圈,2、如何让项目一炮走红，快速红遍林芝，辐射西藏？如何高效推广，使项目价值被广泛认同？
26、,营销面临问题回顾,自身品牌影响,区域价值认知,产品认知,项目营销面临的核心市场现状,营销面临问题回顾,市场预计,营销目的,市场认同价值,营销的核心就是提升市场对本案的价值认可度。,项目营销推广策略,四大营销板块,三大推广攻势,板块营销，依据商旅及城市中高端客群的消费特色，将商贸城划分成四大主题消费板块进行整体销售及招商推广。,项目营销推广策略,美食板块美食任我行主要目标商户为著名特色食府、品牌饮食店创意板块特色西藏主要为最有原创性、最具特色及个性化商品，圈定中心特色名店服饰板块霓裳丽影主要针对目标消费群体：白领女性，偏重引进品牌女装服饰品牌店名品板块品味时光引进藏式情调、异域风味的休闲文化娱
27、乐品牌店,操作思路,项目推广策略,三大攻势全面提升项目市场认同价值,活动攻势,事件攻势,品牌攻势,营销节点活动,砸金蛋,抓钱游戏,活动攻势,商铺拍卖,拿出位置较好铺位，面向全社会拍卖，全面造势。,事件攻势,林芝旅游宣传周公益（冠名）活动爱心捐款活动系列让利活动制造城市话题,品牌攻势,3、如何聚集客户，达到实现目标需要的客户量？如何维护好客户并不断扩大？（营销渠道及客户维护）,本项目快速积累客户的四种方法,区域商圈市场经营业主 必杀原有客户资源 必杀竞争项目客户 必杀林芝私营企业主 必杀林芝公务员 必杀企事业单位中层 必杀移动、联通、保险公司VIP客户 必杀中档轿车4S店VIP会员 必杀西藏地区
28、投资客 必杀,精准营销,精准渠道营销,市场目前各个项目销售均以坐销为主，本项目锁定林芝地区财富阶层为主力的目标客户群体，项目周边的商圈市场客户群密集，为此可专门组建大客户营销小组，主动出击，促进项目销售。,精准渠道营销,组建企业客户俱乐部，将会员活动成为贯穿整个项目活动的主线，同时也为企业的后续开发打下良好的客户基础。俱乐部在区域、产品推广期中会作为大客户营销的敲门砖，针对相关企事业单位进行团拜，开展联谊，组织团购。会员优惠政策：免费办理商场会员卡；享受星级酒店的最低折扣；,老带新政策，促进成交，保证客户对项目的持续关注度,置业会,4、如何建立高效营销组织，提高现场杀伤力？（现场包装、样板体验
29、区）,建立完善的区域导视系统，引导置业者顺利抵达项目所在地,导视系统,大牌广告设置：进出八一镇的道路路口；福建公园；项目附近；318国道；道路包装及导视：香港街；福建路；尼洋河沿线；318国道路口导视设置：相关道路交汇处。,三维展示：对项目规划、综合配套、产品品质及物业管理服务等进行全方位展示，增强置业者对项目投资价值的认同感,电子展示系统,广场LED播放接待休憩区设置等离子电视,酒店物业管理系统及团队展示：展现完美售后服务，增加置业者归属感,管理及服务展示,成立专业的商业运营团队,区域内除林芝商业城外，其他市场除了一层沿街以外，缺乏业态规划，及规范管理。成立专业的运营团队，统一组织，经营管理
30、，提升市场的管理水平，保证后期的正常经营，为业主树立信心。,依据,专业运营团队,5、什么样的团队能够保证商业项目的高成交率？,一体系先进管理模式,超级营销团队,我们在销售团队中,要建立一个有精英人才、有团队凝聚力、有持续销售力的强精英团队。,一体系先进管理模式,超级营销团队,建立梦远特色销售服务,“心”服务高满意度服务模式,超级营销团队,心”服务的核心理念,“五心”服务 感恩心心态，对客户心存感恩 真诚心品质，真诚成就信任 责任心态度、使命，对工作完美的坚持和付出 卓越心追求完美，不断创新，不断挑战 职业心专业主义，敬业、耐心,超级营销团队,“心”服务的表现形式,诚心服务,用心讲解,微笑送客,
31、超级营销团队,6、什么样的价格能够实现预期的销售目标？,价格策略,高价入市平价持销多点促销介于本案前期以将产品价格公布，且高于市场同类产品近3倍售价。在建立本案标杆项目形象的同时，在当地初级市场中普遍反应价格抗性高，已出现滞销现象。为保证项目后续的保值性，则本案后续售价将尽量持平，并在阶段性针对不同产品进行多点分级促销。,商业售租方案,一、二年回报率 4%5%，三年5%8%，然后逐年递增 根据不同的年回报率和不同的业态，递增率可做相应选择 大型业态因其租赁年限长，可选择跨年递增,回报率,3至5年（不低于3年）服饰百货业态商家，签约期3年餐饮、休闲娱乐类及大型业态签约5至8年,租期,一层街铺免租
32、期3个月？，依据地理位置及面积情况而定；次主力店及特色商户和享受13年免租期主力店及三、四层以上可享35年免租期,免租期,普通商户每月一付部分商户位置有优势的商户3月一付,支付方式,普通商户保证金为三个月；（押三付一）大型业态可考虑为第一个的租金作为保证金。（押一付一）,保证金,招商租金方案,2#、3#、4#、5#、6#楼的租金方案,招商租金方案,大型业态租金建议1#楼的租金方案,7#、8#楼各楼层平均租金计算,招商租金方案,金轮院,招商进度计划及阶段工作重点,推盘策略,依据目前项目销售情况，结合市场情况建议对商业部分的销售策略进行调整，采用分阶段销售策略，通过重新对前期销售方式的调整，扭转自
33、由销售的被动劣势，达到市场价值的最大化，并有利于项目整体可持续性运营。,第一阶段 内部认购，含而不露以非公开发售及内部认购的方式，先期售出一部分商铺，一方面可以再次试控市场，引起潜在市场关注，为后续阶段的公开发售蓄积购买利势。第二阶段 现场抽签，旺铺难求选定部分街区铺位进行首轮公开发售，并将部分街区铺位以现场抽签方式售出，如此产生“超倍认购”市场销售业绩，也同时在市场上形成“旺铺”难求的口碑。,推盘策略,有机组合，分批入市依据市场动态和经验判断，在配合招商阶段性目的的基础上，将各栋商铺策略型分批组合入市，以达到理想的销售效果。,推盘策略,导入期9.20至2011.4,开盘期2011.5至7,强销期8.1至10,筹备期9.19前,核心回顾,1、高举高打，项目旅游品牌强势出击，红遍林芝！,2、弹无虚发，精准渠道开发，实现高价格下的高速营销；,3、推广制胜，走高端造势，活动营销及小众营销路线；,4、精锐部队，专业团队，保证高成交率。,感谢聆听！,
